Las empresas de seguridad están acelerando el proceso de titulización de activos de los parques logísticos industriales y el efecto de valor añadido de una gestión refinada es evidente
Dado que los departamentos pertinentes promueven activamente el desarrollo de REIT de infraestructura, muchas empresas de valores están acelerando el proceso de titulización de activos de los parques logísticos industriales.
El responsable del departamento de titulización de activos de una firma de valores dijo a los periodistas que recientemente ha investigado continuamente parques logísticos industriales en muchas ciudades de segundo y tercer nivel, pero no hay muchos parques logísticos industriales que cumplir las condiciones para la titulización de activos. La razón es que muchos parques logísticos industriales en ciudades de segundo y tercer nivel comúnmente enfrentan problemas tales como planificación y posicionamiento poco claros, altas tasas de desocupación de almacenes, débil integración con las industrias, beneficios desiguales de insumos y productos, dificultades para enviar personas y vehículos, y Difícil gestión.
Muchos propietarios de parques logísticos industriales también son conscientes de la importancia de los medios digitales para mejorar la eficiencia operativa y ampliar el alcance de la inversión y el arrendamiento. Sin embargo, el funcionamiento refinado del parque implica demasiados vínculos operativos. y muchas veces se centran en un aspecto pero no en el otro. dijo a los periodistas el jefe del departamento antes mencionado. En el entorno actual, si los parques logísticos industriales no tienen las capacidades de operaciones refinadas y de conservación de energía y reducción de emisiones, será difícil lograr la titulización de activos.
Cada vez más proveedores de servicios de gestión de activos de infraestructura confían en su propia experiencia en operaciones técnicas de parques logísticos industriales y capacidades de tecnología digital para exportar servicios refinados de gestión y operaciones con bajas emisiones de carbono a ciudades de segundo y tercer nivel para ayudar. Los parques industriales realizan la titulización de activos.
En una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald, Zhu Ming, vicepresidente de GLP Asset Management Services ASP, reveló que la gestión refinada y la operación baja en carbono de los parques logísticos industriales debe comenzar desde la Selección de ubicación de los activos del parque logístico industrial, comenzando con todo el ciclo de vida de planificación, construcción, promoción de inversiones, operación, actualización y salida.
En nuestra investigación encontramos que algunos parques logísticos industriales cuentan con modelos de análisis de inversión relativamente extensos durante las etapas de planificación y construcción, lo que resultará en que su eficiencia operativa no pueda cumplir con los objetivos esperados. dijo Zhu Ming a los periodistas. Esto no sólo afectará al arrendamiento de inversiones y a la integración industrial de los parques logísticos industriales, sino que también obstaculizará la mejora continua del valor de los parques logísticos industriales.
No es fácil ayudar a los parques logísticos industriales a alcanzar el umbral de titulización de activos. Muchas instituciones de inversión del mercado secundario no sólo examinarán los ingresos por alquiler del parque y la tendencia de crecimiento en el número de inquilinos corporativos, sino que también examinarán si el parque ha creado un plan operativo completo con bajas emisiones de carbono.
Una tendencia obvia para que las instituciones de gestión de activos inviertan en REIT de infraestructura es implementar cada vez más conceptos de inversión ESG y exigir que los parques logísticos industriales cumplan con estándares como la certificación verde y la evaluación de cero emisiones de carbono para lograr operaciones bajas en carbono. . El director del departamento de asignación de activos de una gran institución nacional de capital privado dijo a los periodistas que esto ha ejercido una gran presión de costos sobre los parques industriales logísticos. A muchos parques les preocupa que el ciclo de retorno de la inversión en protección ambiental sea demasiado largo, lo que aumentará la presión financiera. .
En vista de la situación actual de la mayoría de los parques industriales logísticos, estamos persuadiendo activamente a los inversores institucionales para que centren sus estándares de evaluación de inversiones ESG en los esfuerzos realizados por los parques industriales logísticos en torno a operaciones bajas en carbono, suscribiéndose a estos productos REIT Para alentar a los parques a implementar mejor operaciones bajas en carbono. Señaló el responsable del departamento de titulización de activos de la mencionada casa de bolsa.
Una gestión refinada mejora el efecto de valor
Para apoyar el desarrollo de REIT de infraestructura, los departamentos pertinentes han introducido una serie de medidas este año.
Anteriormente, las "Opiniones sobre una mayor revitalización de los activos existentes y la expansión de la inversión efectiva" emitidas por la Oficina General del Consejo de Estado proponían promover el desarrollo saludable de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el campo de la infraestructura. . Mejorar aún más la eficiencia de la recomendación y revisión, y fomentar la emisión y cotización de proyectos REIT de infraestructura más calificados. Establecer y mejorar el mecanismo de recaudación de fondos y explorar el establecimiento de un mercado de REIT de infraestructura multinivel.
El 19 de junio, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió el "Aviso sobre la revitalización de los activos en acciones y la expansión de la inversión efectiva", señalando que se pueden cooperar proyectos de acciones de infraestructura calificados a través de REIT de infraestructura, gobierno y capital social ( PPP) y otros métodos para revitalizar.
Impulsadas por las políticas, cada vez más instituciones financieras, como las empresas de valores, han comenzado a explorar activamente oportunidades de titulización de activos en parques logísticos industriales.
Recientemente, visitamos parques logísticos industriales en muchas ciudades nacionales y descubrimos que la eficiencia operativa de los parques varía.
Dijo sin rodeos el responsable del departamento de titulización de activos de la firma de valores antes mencionada. Muchos parques logísticos industriales en ciudades de primer nivel se han basado en las ventajas de la integración industrial y la tecnología digital para mejorar significativamente sus refinadas capacidades de gestión. Los ingresos por alquileres y los inquilinos corporativos han aumentado, y hay mucho espacio para la titulización de activos. Por el contrario, muchos parques logísticos industriales en ciudades de segundo y tercer nivel todavía dependen en gran medida de los trabajadores del transporte para enviar manualmente los vehículos de transporte dentro y fuera durante el proceso de carga y descarga. Esto no solo conduce a un aumento en el fenómeno de los vehículos en espera. Se desperdician personas y personas esperando vehículos, pero también una gran cantidad de recursos de almacenamiento y logística. También afecta el entusiasmo de las empresas por instalarse, lo que dificulta que los ingresos por alquiler cumplan con las expectativas.
Esto plantea desafíos a nuestra titulización de activos. Habló sin rodeos. Por un lado, muchos gobiernos locales están promoviendo activamente la construcción de parques logísticos industriales locales, con la esperanza de revitalizar aún más los activos de infraestructura local existentes. Por otro lado, estos parques logísticos industriales carecen de capacidades de gestión suficientemente refinadas, lo que dificulta su obtención en el mercado secundario; inversión con datos financieros Reconocimiento institucional.
El periodista se enteró de que, para resolver los puntos débiles de la gestión extensiva, muchos desarrolladores de parques industriales de logística urbana están intentando introducir soluciones digitales de gestión de activos inteligentes de terceros para resolver el problema de la alta tasa de desocupación de almacenes. Inversión insuficiente, capacidad de arrendamiento y recursos humanos lo antes posible. Los puntos débiles incluyen dificultades en el despacho y gestión de vehículos y una respuesta lenta al cliente.
Sin embargo, aún se enfrentan muchos desafíos para determinar si las soluciones de gestión de activos digitales de terceros pueden lograr buenos resultados, debido a puntos débiles como las altas tasas de desocupación y las insuficientes capacidades de inversión y arrendamiento. También está relacionado con un posicionamiento poco claro. y falta de parques logísticos industriales en la planificación y construcción Existe una estrecha relación entre integración industrial. Dijo a los periodistas una persona del departamento de innovación de una sociedad fiduciaria que lleva mucho tiempo involucrada en el negocio de titulización de activos de parques logísticos industriales.
En opinión de Zhu Ming, para lograr operaciones refinadas en los parques logísticos industriales, existe una necesidad urgente de servicios de ciclo de vida completo de los activos, por ejemplo, en términos de mejorar las capacidades de servicios de promoción de inversiones, de terceros. Las agencias de servicios de gestión de activos de infraestructura del partido no solo deben proporcionar Los muchos recursos empresariales potenciales también ayudan al parque logístico industrial a realizar investigaciones de datos de la industria urbana, consultas sobre posicionamiento de inversiones, servicios de marketing, etc., en función de las características económicas regionales para ayudar a aumentar la tasa de ocupación en un manera integral. En términos de ampliar el alcance de los servicios de parques, estas instituciones de terceros deben integrar los recursos ecológicos de la cadena de suministro, combinar en un solo lugar las diversas necesidades de producción, operación y servicios de vida de los propietarios de parques y los inquilinos corporativos, y mejorar la adherencia y satisfacción de los inquilinos; en la mejora de las operaciones del parque En términos de eficiencia de gestión, las organizaciones de terceros deben resolver el problema de asimetría de información entre los operadores del parque, la administración del parque y los niveles de toma de decisiones de la sede a través de la producción de sistemas científicos de gestión de operaciones. Para mejorar la eficiencia de la operación y gestión de parques, las agencias de terceros también deben resolver el problema de asimetría de información entre los operadores de parques, los administradores de parques y los tomadores de decisiones de las oficinas centrales, y utilizar tecnología de alta tecnología para realizar la visualización e inteligencia de los datos industriales. Gestión de parques logísticos y gestión de inmuebles realizados. Supervisión online de obra, seguimiento y seguimiento de riesgos, gestión de instalaciones y equipos, etc.
Hasta cierto punto, la mejora del valor creada por la gestión refinada de los parques logísticos industriales no es solo el aumento de los clientes de arrendamiento y los ingresos por alquiler, sino, más importante aún, la optimización continua de los costos de gestión de la cadena de suministro del parque. Se logró una reducción de costos y una mejora de la eficiencia en un sentido real. Zhu Ming dijo que el empoderamiento tecnológico de Prologis ASP ha logrado ciertos resultados en parques logísticos industriales en algunas ciudades de segundo y tercer nivel. Por ejemplo, las tasas de ocupación de almacenes en algunos parques logísticos industriales se han duplicado.
En opinión del departamento de innovación de la sociedad fiduciaria mencionada anteriormente, aunque el uso de fuerzas externas por parte del parque logístico industrial para mejorar sus capacidades de gestión refinadas puede ayudar a aumentar los ingresos por alquileres y la fidelidad de los clientes, a medida que cambia el entorno externo, Cada vez más instituciones de inversión han comenzado a prestar atención al impacto de las emergencias en los parques logísticos industriales sobre las operaciones estables y los rendimientos esperados de los productos REIT; por ejemplo, las epidemias repetidas pueden hacer que algunas empresas establecidas en parques logísticos industriales enfrenten reveses operativos, o afectarán significativamente a los ingresos por alquileres del parque. Robustez y sostenibilidad. Esto significa que, si bien el parque logístico industrial está pasando por una gestión refinada, también necesita formar un buen mecanismo de alerta temprana para los riesgos comerciales de los inquilinos corporativos, el mantenimiento de sus propios equipos y la respuesta a emergencias.
A su juicio, ante los cambios del entorno externo, los parques logísticos industriales necesitan ajustar su planificación y posicionamiento, proporcionar servicios eficientes de almacenamiento y logística a las diferentes industrias y maximizar la diversificación de su propio negocio. riesgos.
En la actualidad, también hemos notado que cada vez más inversores institucionales esperan que los activos básicos de los productos REIT de infraestructura puedan incluir parques logísticos industriales diferenciados en diferentes ciudades regionales, minimizando así el riesgo de una sola industria. El efecto de transmisión La reducción de los riesgos operativos permite que los activos subyacentes de los REIT sigan contribuyendo a un crecimiento estable de los ingresos por alquileres. Señaló el exjefe del departamento de asignación de activos de una gran institución nacional de capital privado. Pero detrás de esto, los paquetes de activos de los REIT que ingresan a varios parques logísticos industriales deben tener capacidades de gestión extremadamente refinadas, lo que se ha convertido en un estándar de inversión.
Una nueva prueba para las operaciones con bajas emisiones de carbono
Vale la pena señalar que con la creciente popularidad de los conceptos de inversión ESG, cada vez más inversores institucionales se preguntan si los parques logísticos industriales son de baja emisión de carbono. operaciones de carbono, y ser incluido como una referencia importante para las decisiones de inversión en productos REIT de infraestructura.
Una persona del departamento de banca de inversión de una firma de valores dijo a los periodistas que cuando anteriormente realizaron giras de recaudación de fondos para productos de titulización de activos de infraestructura con algunas grandes instituciones de capital privado, descubrieron que, además de centrarse en los ingresos por alquileres, La rigidez de los inquilinos corporativos y los activos de almacenamiento y transporte. Además de los datos financieros tradicionales, como el estado de mantenimiento, también se presta especial atención a si el parque logístico industrial ha introducido equipos de protección ambiental de generación de energía fotovoltaica y eólica para continuar reduciendo las emisiones de carbono del parque. .
Los datos muestran que en 2020, los más de 15.000 parques industriales de China contribuirán con aproximadamente 1/3 de las emisiones de carbono del país, y cada vez más instituciones financieras invertirán en valores de parques logísticos industriales que cumplan con las operaciones con bajas emisiones de carbono. Los productos son una forma importante de implementar conceptos de inversión ESG.
Pero esto plantea nuevos desafíos operativos para los parques logísticos industriales en muchas ciudades de segundo y tercer nivel. Las razones son: en primer lugar, algunos desarrolladores de parques logísticos industriales se enfrentan a presiones financieras y es difícil aumentar la inversión en equipos de protección ambiental. En segundo lugar, el ciclo de retorno de la inversión en generación de energía respetuosa con el medio ambiente, como la energía fotovoltaica y eólica, es largo, lo que resulta en un largo período de tiempo. "Hace que algunos desarrolladores de parques tengan preocupaciones".
Actualmente, estamos persuadiendo activamente a algunos parques logísticos con altos ingresos por alquiler y una fuerte adherencia a los inquilinos corporativos para que aumenten la inversión en conservación de energía y reducción de emisiones, porque esto se ha convertido en un criterio importante para que los parques logísticos industriales cumplan con la titulización de activos. Requisitos, e incluso afectar si puede ganarse el favor de muchas instituciones de inversión y lograr la salida del proyecto lo antes posible. Así lo señaló el exjefe del departamento de titulización de activos de la casa de valores.
Zhu Ming dijo que, basándose en la operación real de los parques logísticos industriales de China, el servicio de gestión de activos de GLP, ASP, está tratando de ser responsable de la inversión en equipos de ahorro de energía y reducción de emisiones en algunos parques logísticos industriales para ayudar. los parques logran una transformación sin emisiones de carbono.
Detrás de esto está el hecho de que los múltiples fondos de GLP están comprometidos a promover operaciones con cero emisiones de carbono en parques logísticos industriales y están dispuestos a popularizar y promover la ventanilla única basada en datos con cero emisiones de carbono en más parques logísticos industriales. en China. dijo a los periodistas.
El periodista conoció que otro problema importante en la titulización de activos de muchos parques logísticos industriales es si pueden obtener certificaciones verdes y calificaciones de evaluación de cero emisiones de carbono reconocidas por las instituciones de inversión en el mercado secundario, para poder ser incluidos. en este último ámbito de inversión.
Los banqueros de inversión y corretaje antes mencionados dijeron a los periodistas que debido a que muchas grandes instituciones nacionales de gestión de activos y fondos de capital privado tienen altos estándares para la certificación verde y la evaluación de cero emisiones de carbono, los productos de titulización de activos de infraestructura que pueden incluirse en su alcance de inversión no está disponible no mucho.
Actualmente, nos estamos comunicando activamente con ellos, con la esperanza de que no se ciñan a estándares de evaluación ecológicos específicos, pero prestamos atención al hecho de que cada vez más parques logísticos industriales están tratando de practicar bajas emisiones de carbono invirtiendo en productos REIT relacionados, instando así a estos últimos a llevar a cabo una gestión baja en carbono, conservación de energía y reducción de emisiones de una manera más sostenible. dijo a los periodistas. Afortunadamente, muchas instituciones nacionales de gestión de activos y fondos de capital privado han adoptado esta sugerencia, ampliando gradualmente la escala de los fondos de inversión en productos de titulización de infraestructura.
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