Algunos consejos para decidir si comprar una casa
Últimamente todo el mundo vuelve a ser optimista sobre el mercado inmobiliario.
Cada mes de marzo, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario será mejor que antes, y luego varias noticias enviarán señales de que el mercado se está recuperando. Quienes quieren comprar una casa empiezan a sentirse ansiosos, temiendo perderla y pasar otro año en vano.
De hecho, no es necesario.
La mayor diferencia entre el sector inmobiliario y otros activos es que se trata de un mercado fragmentado y discreto. En el mercado inmobiliario, nunca se deben utilizar algunas características locales como criterio general.
En lugar de dejarse guiar por los medios, creo que todo el mundo debería pensar más en:
Cómo aprovechar este estado ambiguo para hacer algo por uno mismo.
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Lo primero que quiero comentaros es que el mercado inmobiliario está dando signos de recuperación.
A juzgar por la distribución natural del volumen de transacciones en el mercado inmobiliario, marzo es la temporada alta de transacciones de ese año. De cara a cinco años, este es el caso. Esto seguirá siendo así durante los próximos cinco años.
El círculo rojo en la imagen a continuación es el número de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai en marzo a lo largo de los años. Son básicamente los puntos de transacción más altos de todo el año. Marzo de 2016 fue el número de transacciones mensuales más alto. en la historia.
La razón también es muy simple debido al clima frío en enero y febrero y al Festival de Primavera, habrá muchas transacciones atrasadas en marzo. Además, las hipotecas bancarias tienen grandes cuotas de préstamos a principios de año, lo que facilita las transacciones.
Así que en el mercado inmobiliario siempre han existido oro, tres platas y cuatro veranos indios, y este año será lo mismo. Nunca confundas la regla con la excepción.
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Sin embargo, la recuperación general no significa que todas las ciudades sean prósperas.
Porque China es lo suficientemente grande como para que sea imposible actuar de forma unificada a la hora de comprar una casa.
Según mi observación, el volumen actual de transacciones de casas de segunda mano en ciudades como Shanghai, Beijing, Yanjiao y Hefei es muy bueno, y es básicamente seguro que el mercado ha tocado fondo. A la hora de comprar una casa en estas ciudades, puedes ser más audaz y comprar cuando encuentres la adecuada.
En ciudades como Shenzhen, Xiamen y Guangzhou, donde los precios de la vivienda han retrocedido en la etapa inicial, el volumen de transacciones aún es lento, por lo que se puede comprar o esperar. Ciudades como Hangzhou, Nanjing, Wuhan, Zhengzhou y Chongqing todavía están experimentando ajustes y tendrán que esperar. En ciudades como Changsha y Chengdu, donde los precios de la vivienda han estado deprimidos durante mucho tiempo, se puede intervenir en cualquier momento siempre que esté calificado para comprar una casa.
Hace unos cuatro o cinco años, descubrimos que había al menos una diferencia de ciclo de medio año a dos años entre las ciudades. Debido a que la popularidad del mercado varía de un lugar a otro, es posible que incluso coexistan restricciones e incentivos en diferentes ciudades al mismo tiempo. Por ejemplo, el distrito Xiangcheng de Suzhou endureció las restricciones de compra no hace mucho, y ahora más ciudades de segundo nivel están relajando los controles.
Así que en el proceso de compra de una casa, el mercado inmobiliario nacional no tiene sentido. Sólo necesitamos saber una idea aproximada de si es fuerte, débil o neutral.
Se debe prestar más atención a la observación de los mercados inmobiliarios en Shanghai, Beijing y Shenzhen. Estas tres ciudades son los verdaderos abanderados del mercado inmobiliario de China y los líderes hacia arriba y hacia abajo.
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Si lo refinas más dentro de una ciudad, la diferenciación también es muy obvia.
El nuevo mercado inmobiliario en Shanghai que he visto recientemente es también un mundo de hielo y fuego.
Los nuevos proyectos en áreas suburbanas con precios razonables, especialmente proyectos en el rango de precios de 4 a 6 millones de RMB, han tenido un exceso de suscripción en el lanzamiento. Por ejemplo, la Mansión Jinmao en Jiading New Town se vendió bien. y el Sello Dorado en Sijing, Songjiang Debido a la popularidad de las suscripciones, Yue ha cerrado algunas salas modelo y finalizará las suscripciones antes de tiempo.
Pero del otro lado, también hay casos silenciosos y desiertos. Por ejemplo, Oriental Yueyao abrió por primera vez en la legendaria zona de Qiantan en Pudong. Debido a que sus productos no eran tan buenos como los proyectos anteriores, no se pudieron vender unidades grandes, lo que rompió la costumbre de hacer cola para la lotería cada vez. Se abre un proyecto en Qiantan.
Cada día se difunde en el círculo de amigos una gran cantidad de material sobre estos acontecimientos. Si juzgas a toda la ciudad basándose en los casos individuales que ves, definitivamente te desviarás del camino.
Lo que es aún peor es que algunas personas subconscientemente analizan activamente la información que les resulta beneficiosa. Aquellos que poseen casas y ven más solo pueden ver multitudes ansiosas por comprar chips. Los que no tienen casa y los miopes sólo ven manifestaciones con pancartas alrededor de la oficina de ventas.
Nada de esto está bien.
Un método fiable es observar el número de transacciones de vivienda de segunda mano anunciadas cada mes y compararlo con el año pasado y el mes pasado.
Si solo elige un indicador cuantitativo al comprar una casa, le sugiero que sea el volumen de transacciones de casas de segunda mano. Este es el indicador más fácil y útil de obtener. No se verá interferido por los límites de precios de las nuevas viviendas. certificados de venta, y refleja directamente la compra de casas nuevas.
Una forma más sencilla es preguntar a inversores profesionales sobre su experiencia de compra mensual, especialmente con qué rapidez se digieren esas propiedades con descuento. Los comentarios de los jugadores de primera línea serán varios meses más rápidos que los datos estadísticos.
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Los amigos que han experimentado muchas rondas de alcistas y bajistas en el mercado inmobiliario deberían saber:
En la actualidad, hay optimismo, pero el volumen de transacciones Si hace calor o frío, la situación promedio es típica del final de un mercado tranquilo.
En pocas palabras, es la característica inferior.
Algunos fondos previsores ya han tomado la iniciativa de intervenir en esos valores infravalorados, como los brotes de bambú con descuento en Shanghai Dahongqiao. Las casas con altas tasas de crecimiento inicial seguirán compensando la caída si no se han ajustado adecuadamente, como las ciudades satélite alrededor de Shanghai como Jiaxing que no cuentan con transporte subterráneo.
Me gustaría recordar a todos que el fondo nunca se alcanza de un solo paso, sino que se impacta, se consolida y se estabiliza repetidamente, y luego hacia arriba. Este proceso puede tardar uno, dos años o más.
Siempre les he dicho a todos que la situación actual del mercado es similar a la de 2014 antes del inicio del mercado alcista. Todo el mercado tiende a estar tranquilo y ha llegado la oportunidad de comprar al mínimo. Pero si se dice si 2020 será tan bueno como 2015, es realmente difícil decirlo. Todavía tenemos que esperar a recibir un estímulo y un apoyo claros de los grandes líderes.
Por lo tanto, tocar fondo y recuperarse no significa que los precios de la vivienda se dispararán.
No se apresure demasiado y no piense en el mercado de una manera única, ya sea que suba o baje.
Porque ya sea que esté vendiendo o comprando una casa, todavía hay muchas contrapartes en el mercado que no son sensibles a los precios en esta etapa. En este proceso en el que el mercado toca fondo repetidamente, si buscas velocidad ciegamente, estarás en desventaja durante el juego.
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¿Qué debes hacer al comprar una casa en esta etapa?
El primero es perseguir esos productos de bonificación.
Una es comprar casas nuevas con precios limitados. Lugares como Hexi en Nanjing, el Distrito 6 de Hangzhou, Shekou en Shenzhen y Qiantan en Shanghai todavía tendrán casas nuevas con precios limitados en el mercado. futuro. Se trata de viviendas nuevas con precios máximos fijados utilizando los precios de octubre de 2016 como ancla. Incluso después de dos años de ajustes en el mercado inmobiliario, los precios de apertura siguen siendo competitivos. Mientras la resistencia del producto sea aceptable, todos pueden seguir extrayendo lana.
La otra es buscar casas de segunda mano que tengan un precio más reducido.
El número de propiedades con descuento en el mercado está disminuyendo, pero todavía hay muchos propietarios que dudan. Sumado a los llamados efectos negativos de vez en cuando, como los impuestos inmobiliarios, que tienen un gran impacto en la psicología de la gente común, creemos que podemos continuar profundizando nuestros esfuerzos en la vivienda de segunda mano este año y aprovechar los beneficios. de un mercado tranquilo.
La siguiente es la experiencia de un aficionado de Shanghai en el mercado de segunda mano de Hongqiao.
Además, se debe prestar especial atención al hecho de que muchos proyectos que no se pueden vender en la etapa inicial aprovecharán las aguas turbias para pescar oro, plata y plata, por lo que todos deben evitar a ellos.
La mayoría de estos proyectos tienen las siguientes características: no hay restricciones de compra en los suburbios exteriores, temas de turismo y jubilación, conceptos de transporte ferroviario de alta velocidad, precios significativamente bajos y habrá mucha promoción.
Generalmente las cosas que son fáciles de vender no requieren mucho esfuerzo. Esta regla sigue vigente en el mercado inmobiliario.
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Por otro lado, si quieres reponer y vender tu casa, pero la casa que tienes en tus manos no es muy buena, ahora es la mejor oportunidad de las últimas tres. años.
Por un lado, el volumen de transacciones está aumentando. Con algunos métodos de embellecimiento y decoración, es más probable que se venda la casa. Lo que es aún mejor es que la mayoría de los sectores todavía están en depresión. No se puede vender a un precio alto, aún se puede obtener. Al menos se puede obtener el pago final por la venta de la casa.
Tengo un fan que tiene un juego de juguetes viejos y rotos de Shanghai que quiere reemplazar, y están en el mercado desde octubre del año pasado. En ese momento, casi nadie miraba la casa y alguna oferta ocasional era un callejón sin salida. Simplemente le sugerí que no tuviera prisa por venderlo y esperara hasta marzo de este año antes de incluirlo en la lista.
Recibió buenas noticias hace dos días. Utilizó algunos métodos de optimización que le enseñé y vendió con éxito las acciones con un descuento del 12 % sobre el precio máximo del mercado alcista. Creo que el precio es bastante bueno.
Porque el precio promedio actual del mercado inmobiliario de Shanghai ha retrocedido entre un 10 % y un 15 % desde el máximo del mercado alcista en marzo de 2017. Su casa es vieja y está en mal estado, y tiene fallas en la calidad del producto. Si se vende con urgencia, tendrá que renunciar a un 5% más. Pero el precio que vendió fue básicamente ligeramente mejor que el precio actual de mercado, lo que en sí mismo le ahorró mucho dinero.
Después de obtener los fondos, podrá elegir la oportunidad de comprar brotes de bambú con descuento y obtener una gran cantidad de ganancias.
Sugiero que los amigos que venden casas aumenten sus esfuerzos ahora. Recuerde utilizar decoración luminosa, inspecciones de casas vacías, listados de múltiples agentes, incentivos para la venta de casas, etc. para optimizar las ventas. ser inferior al precio actual del mercado como máximo un 10% de descuento.
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Si realmente no tienes planes de comprar una casa en un futuro próximo, te sugiero:
1. el sistema de precios de mercado. Para conocer los precios de las viviendas de segunda mano en la comunidad que deseas comprar y en un radio de 3 kilómetros de los alrededores, puedes utilizar como referencia el precio medio de la Comunidad de Lianjia.
2. Observe la velocidad de eliminación de las bandejas de brotes de bambú de segunda mano y económicas. Puedes agregar a tu colección las casas de segunda mano a bajo precio de la comunidad que no tengan fallas y luego observar el ritmo de venta de las casas una vez por semana. Mi experiencia en Shanghai es que el año pasado, pocas de las casas de bajo precio que eran mis favoritas se vendieron en un mes. Ahora, más de la mitad se venden cada semana. Esto es una señal de que el mercado se está calentando.
3. Atención al precio de apertura de las viviendas nuevas del sector. Porque cuando los precios de la vivienda suben, las casas nuevas siempre harán subir las casas de segunda mano. Mientras se mantengan bajos los precios de las viviendas nuevas, todo el sector no podrá salir adelante. El artículo más barato en una casa nueva es el límite superior del precio del segmento.
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Lo último que quiero decirles es que
No importa cuán grande sea el juicio del mercado, eventualmente debe implementarse en la realidad. No importa cuán macroscópico sea el análisis de la toma de decisiones, lo que finalmente se puede operar es cada detalle.
El mercado inmobiliario de China rara vez tiene un ritmo uniforme, pero está más diferenciado en contextos microurbanos.
En lugar de prestar atención a las tendencias nacionales, es mejor centrarse en tu ciudad y ponerla en las secciones que te interesan.
La señal de que un comprador de vivienda está madurando es que ha estructurado el pensamiento y aprende a pensar dialécticamente.
Como dice un refrán:
Poder coexistir dos conceptos contradictorios en tu mente al mismo tiempo y poder integrarlos consistentemente es una manifestación de sabiduría avanzada.
Lo anterior es el texto principal, desde la perspectiva de Magic City Financial View