¿Cuáles son los problemas y las soluciones en la gestión inmobiliaria en una etapa inicial?
1. Estado actual de la intervención temprana en la administración de propiedades
La administración de propiedades se originó en el Reino Unido, pero la administración de propiedades moderna en el verdadero sentido se formó y desarrolló en los Estados Unidos. Estados. La época va desde finales del siglo XIX hasta la década de 1930. La gestión de propiedades en el extranjero concede gran importancia a la gestión de intervención temprana. Para ingresar a la administración de propiedades en etapa temprana, las empresas de administración de propiedades extranjeras deben obtener las calificaciones de administración y operación para la intervención en etapas tempranas de propiedades mediante licitación.
La intervención temprana en la gestión de propiedades en el extranjero generalmente implica intervención en la etapa de toma de decisiones del proyecto. El trabajo de gestión que involucra todos los aspectos de la toma de decisiones, planificación y diseño, construcción e instalación, aceptación de finalización, etc. del proyecto es el siguiente:
1. Los administradores seleccionados deben cooperar activamente con el trabajo de toma de decisiones del proyecto del desarrollador y expresar opiniones y sugerencias sinceras sobre temas básicos como la segmentación del mercado inmobiliario, el posicionamiento en el mercado objetivo, el análisis de costos y ganancias, y los estándares y contenidos de administración de propiedades.
2. Sobre la base de un conocimiento profundo y una comprensión de las necesidades comunes de los propietarios y usuarios, los administradores seleccionados pueden brindar sugerencias de mejora para detalles que fácilmente se pasan por alto en el diseño de las reglas de propiedad, como por ejemplo. el área ocupada en el diseño de ubicaciones de aire acondicionado Cómo considerar el tratamiento estético y la disposición de las tuberías en el edificio son propicios para el mantenimiento y conservación del edificio, a fin de evitar o reducir las "deficiencias innatas" de la propiedad. gestión. Evitar o minimizar las "deficiencias innatas" de la gestión inmobiliaria.
3. El personal directivo seleccionado desempeñará el papel de "segundo supervisor del proyecto" y visitará el sitio de construcción en persona de acuerdo con el avance de la construcción.
4. Asignar personal administrativo para participar en la aceptación del proyecto, realizar inspección de equipos, inspección de apariencia, inspección de desempeño, pruebas funcionales, inspección de limpieza y supervisar la rectificación de acuerdo con el plan de rectificación.
En la etapa inicial de las acciones de gestión, la administración de propiedades en el extranjero trabaja principalmente en estrecha colaboración con los desarrolladores y agentes de vendedores para promover el arrendamiento y la venta de propiedades, y participar en las actividades de firma de contratos, diseña propiedades futuras en función de los requisitos; esperanzas y sugerencias de los propietarios y usuarios modelo de gestión y formular las normas y reglamentos correspondientes. La práctica en el extranjero es: al firmar el contrato de alquiler y venta de la propiedad, permitir que los propietarios y usuarios participen en el mantenimiento y uso relacionados de la propiedad: al firmar el contrato de alquiler y venta de la propiedad. contrato de venta, permitir que los propietarios y usuarios participen en el mantenimiento y uso de la propiedad correspondiente. La persona deberá firmar la "escritura de mutuo acuerdo" correspondiente para el mantenimiento y uso de la propiedad, como la "escritura de pacto mutuo para el edificio". " y otros documentos formulados por el promotor y la empresa administradora de la propiedad de acuerdo con la ley, y conservarlos como archivos junto con el certificado de propiedad de la propiedad. Una vez que se inicie oficialmente el trabajo de administración del distrito, se publicará un anuncio para facilitar la implementación de control. Además, la operación preliminar de gestión de propiedades en el extranjero también incluye:
1. Sea siempre público****.
2. Controlar y asistir estrictamente a los visitantes dentro y fuera de la propiedad.
3. Controlar estrictamente la entrada del personal de decoración al inmueble. Recibir a los visitantes con calidez y cortesía.
6. Realizar labores de seguridad comunitaria las 24 horas del día.
Kaku Chongyu, un experto en gestión en la región de Kansai en Japón, dijo que la administración de propiedades es un negocio que recorre todo el ciclo de vida de un edificio. Es un servicio de seguimiento del proceso completo desde el diseño hasta la construcción. , mantenimiento y reparación de todo el edificio hasta su demolición final. Por lo tanto, desde la perspectiva del costo total de un edificio, los costos de infraestructura solo representan el 25% del costo total, mientras que los costos de mantenimiento y administración representan el 75%. Esto es diferente de la asignación de fondos de mi país que enfatiza la infraestructura pero descuida la administración. En la conciencia tradicional, el desarrollo inmobiliario en China a menudo se considera un asunto de promotores, institutos de diseño y unidades de construcción. La administración de la propiedad comienza después de que se construye la casa. Parece que el período de desarrollo no tiene nada que ver con la administración de la propiedad. Por lo tanto, en el pasado, las empresas nacionales de administración de propiedades generalmente no prestaban atención a la intervención temprana. Con la profundización de la investigación teórica sobre la gestión inmobiliaria, la industria generalmente cree que cuanto antes sea el momento de intervenir en la gestión inmobiliaria, mejor. Se puede decir que esta conclusión es un resumen de la experiencia y las lecciones prácticas de gestión de mi país en los últimos diez años.
En la actualidad, algunas empresas de gestión inmobiliaria de mayor escala con una gestión más estandarizada se han hecho cargo de las propiedades, han intervenido en la gestión con antelación y han formulado los procedimientos de gestión correspondientes. Nuestro país actualmente no cuenta con una ley nacional de administración de propiedades y no puede formular estándares y procedimientos operativos unificados. Aunque se han promulgado muchas leyes, reglamentos o reglamentos locales, dado que la gestión de propiedades en mi país aún está en su infancia, hay muchos problemas que no pueden resolverse con las leyes y reglamentos locales. Por ello, en la actualidad, las empresas administradoras de inmuebles de nuestro país generalmente se refieren a prácticas extranjeras para las operaciones de intervención temprana, y el contenido de su trabajo ya se ha mencionado anteriormente.
La actual gestión inmobiliaria en la provincia de Fujian tampoco es satisfactoria. Según una encuesta realizada por Xiamen Real Estate Alliance Network, sólo el 10% de los propietarios están satisfechos con la gestión de la propiedad existente y el 50% de los propietarios piensa que la gestión de la propiedad es normal.
La situación de la administración de propiedades en la ciudad de Quanzhou es similar. Según las estadísticas del "Informe de la encuesta sobre la integridad del mercado inmobiliario de Quanzhou", solo el 59,38% de los propietarios cree que la oficina de administración de propiedades hace un buen trabajo en el trabajo de garantía de acuerdo con el contrato, y solo. El 55,73% de los propietarios cree que antes de entregar el inmueble para su uso, ha pasado la inspección de aceptación, y el 47,14% de los propietarios cree que el inmueble tiene problemas de calidad. Se puede observar que todavía existen muchas deficiencias en la gestión de la propiedad en Quanzhou, especialmente en términos de intervención temprana. La proporción de propietarios que cree que las propiedades tienen problemas de calidad llega al 47,14%, y la mayoría de ellos son grietas, goteras, instalaciones de apoyo comunitario y otros problemas. Es concebible que la administración de la propiedad en la ciudad de Quanzhou casi no tenga una intervención temprana y que no haya una inspección y aceptación integral, integral y detallada de las propiedades.
Las diversas deficiencias en la gestión inmobiliaria en la ciudad de Quanzhou tienen mucho que ver con la actual irregularidad del mercado inmobiliario en la ciudad de Quanzhou. Aunque el mercado inmobiliario en la ciudad de Quanzhou se ha estandarizado mucho más que antes después de la rectificación del año pasado, todavía existen algunos inconvenientes. Por ejemplo, la mayoría de las empresas de administración de propiedades y promotores en la ciudad de Quanzhou pertenecen a la misma empresa del grupo. Incluso si la empresa de administración de propiedades descubre que hay problemas de calidad, por los intereses vitales de la empresa del grupo, generalmente hacen la vista gorda o. cerrar un ojo, lo que en última instancia perjudicará a la empresa. Sigue siendo el propietario.
Por supuesto, hay muchas más empresas de administración de propiedades estandarizadas en la ciudad de Quanzhou. Como Nanfang Property Management Company (afiliada a Nanyi Group), Qiushi Property Management Company, etc. Su manejo está relativamente estandarizado y además tienen experiencia en manejo de intervención temprana. Por ejemplo, Qiushi Property Management Company se estableció en noviembre de 2000. Es una empresa de administración de propiedades con personalidad jurídica independiente, operación independiente, contabilidad independiente y responsabilidad por sus propias pérdidas y ganancias. El 80% del personal administrativo existente posee certificados nacionales de calificación del personal de administración de propiedades. Con el objetivo de crear una "Comunidad Nacional de Gestión de Propiedades Urbanas Excelentes", la empresa implementa el sistema de gestión de calidad internacional ISO9001:2000 y aprovecha la experiencia de gestión avanzada en el país y en el extranjero. Una vez que la empresa desarrolle y se haga cargo de Citonus Garden en Quanzhou Zhonglian Real Estate Development Co., Ltd., la propiedad participará en la gestión de intervención temprana. Su intervención es integral y meticulosa y se basa en la perspectiva de la gestión futura de la comunidad. y los propietarios, y una estricta gestión de la propiedad.
2. El papel de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria
Con el desarrollo y crecimiento de la industria de gestión inmobiliaria de mi país, algunas empresas de gestión inmobiliaria han llevado a cabo trabajos de intervención temprana, y las hay. más Las empresas de administración de propiedades se dan cuenta de que la intervención temprana es una condición importante para garantizar el inicio y el desarrollo sin problemas de la administración de propiedades, y es el eslabón principal en la implementación de la administración de propiedades. La práctica ha demostrado que la intervención temprana tiene los siguientes efectos:
1. Favorece la optimización del diseño y la mejora de los detalles del diseño.
Mi país tiene un territorio vasto y la disparidad en él. El entorno geográfico y el nivel de desarrollo económico traerán inevitablemente diferentes requisitos de diseño. Por ejemplo, en el sur, donde la temperatura dura mucho tiempo, el aire acondicionado consume mucha energía, especialmente en algunos edificios comerciales, se debe tener en cuenta la carga del circuito. En el norte hay que tener en cuenta la cuestión de la calefacción. Es difícil para los diseñadores comunes predecir y estimar completamente estos problemas prácticos en la administración de propiedades, pero las empresas de administración de propiedades con experiencia los tienen muy claros. Por lo tanto, en la etapa de diseño del proyecto, las empresas de administración de propiedades revisan los planos de diseño de las propiedades que administran desde la perspectiva de los propietarios o usuarios y utilizan la experiencia de los profesionales para brindar sugerencias de modificación de planes inapropiados, que pueden optimizar el plan de diseño y mejorar el Detalles de diseño para evitar algunos problemas que son difíciles de solucionar en trabajos posteriores.
2. Favorece la mejora de la calidad de la construcción de viviendas.
Dado que la empresa administradora de propiedades tiene información de primera mano sobre el uso y gestión de la propiedad, tiene un buen conocimiento. de los diversos problemas expuestos en el uso a largo plazo del edificio. Estamos muy familiarizados con este tipo de problemas de calidad del proyecto. Al participar en la supervisión de la etapa de construcción de la propiedad, fortalecemos la gestión de calidad y el seguimiento de la construcción. proceso y eliminar los riesgos de calidad ocultos en el proceso de construcción tanto como sea posible, mejorando así la calidad de la construcción de viviendas.
3. Es propicio para garantizar la función de uso de la propiedad.
La empresa de administración de propiedades participa en la aceptación de finalización y aceptación de adquisición, y la acepta estrictamente de acuerdo con las normas pertinentes. Asegúrese de que la casa y diversos equipos e instalaciones auxiliares estén en buenas condiciones de funcionamiento normal y sean seguros de usar.
4. Fortalecer la comprensión integral de la administración de propiedades.
Si las empresas de administración de propiedades quieren hacer un buen trabajo en el mantenimiento y reparación de propiedades e instalaciones auxiliares, deben contar con un exhaustivo conocimiento. comprensión de las estructuras civiles, direcciones de tuberías e instalaciones. Tenga pleno conocimiento de la construcción, instalación de equipos, etc., y registre cuidadosamente cualquier cambio, adición o eliminación de los planos.
Por ejemplo, a menudo existe una cierta brecha entre la configuración de los nodos de la tubería y las posiciones marcadas en los planos de diseño. Si el diseño de la tubería no se registra en el sitio, puede haber una desconexión en la gestión posterior. En términos relativos, el personal de administración de propiedades no necesita saber mucho sobre ingeniería civil y partes estructurales, pero debe tener una comprensión integral de la instalación de equipos y el diseño de tuberías para facilitar la gestión posterior. Por lo tanto, si las condiciones actuales no permiten una intervención prematura, la etapa de instalación del equipo debería ser un punto de intervención más apropiado. Debido a que se ha fortalecido el conocimiento integral de las propiedades bajo administración, se han sentado las bases para la aceptación de finalización y la aceptación de adquisición, se ha mejorado la calidad de la aceptación, se ha acortado el tiempo de aceptación y se han encontrado las áreas que necesitan mejora durante el proceso. La aceptación se ha hecho más clara para facilitar la negociación y la coordinación.
5. La intervención temprana favorece el desarrollo de trabajos de gestión posteriores
A través de la intervención temprana, las empresas gestoras de inmuebles garantizan la calidad del diseño y construcción y un conocimiento integral del inmueble, y de la La gestión posterior de la propiedad aporta mucha comodidad, facilita la organización e implementación de planes de mantenimiento y también garantiza la calidad del mantenimiento, mejorando así la eficiencia y la calidad del trabajo. Al mismo tiempo, en la gestión inicial, después de un período de integración, es fácil enderezar la relación con los departamentos de saneamiento, agua y electricidad, comunicaciones, seguridad, mantenimiento, ecología y otros, y establecer canales de servicio fluidos, que es beneficioso para el manejo posterior.
6.Es propicio para establecer la imagen de la empresa administradora de propiedades.
Si la adquisición y la reubicación se llevan a cabo simultáneamente, por mucho que trabaje la empresa administradora de propiedades, lo hará. sentirse abrumado y frustrado por los asuntos complicados y es fácil cometer errores mientras está ocupado, lo que afecta gravemente la imagen profesional de la empresa de administración de propiedades.
3. Viabilidad de la intervención temprana en la gestión de la propiedad
La intervención preliminar en la gestión de la propiedad se ha concluido del análisis teórico anterior y es muy necesaria, pero ¿es factible en la realidad? ? Analicemos la viabilidad de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria.
(1) Desde la perspectiva de los beneficios económicos
Cualquier actividad económica tendrá costos. Como empresa, debemos considerar los beneficios económicos. Este es un hecho indiscutible. ¿Y si consideramos los beneficios económicos de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria? Se puede analizar desde tres aspectos:
1. Viabilidad de los beneficios económicos
Desde la perspectiva del desarrollo inmobiliario, incrementar este comportamiento tiene ventajas y desventajas, así como riesgos y beneficios. . Ventajas: La intervención de la empresa de administración de propiedades mejora la precisión de la toma de decisiones y la planificación, asegurando el buen progreso del desarrollo inmobiliario, al mismo tiempo, asegura la calidad del desarrollo inmobiliario, promueve las ventas de bienes raíces y acelera; rotación de capital. Desventajas: La razón principal es que el costo aumenta (los costos de intervención temprana corren a cargo del promotor inmobiliario), y si la empresa administradora de la propiedad propone retrabajos, el período de construcción también puede aumentar. En resumen, los promotores inmobiliarios tienen mayores riesgos en la intervención temprana, pero traerá mayores beneficios. Desde un punto de vista económico, las ventajas superan las desventajas, y los promotores inmobiliarios deberían apoyar la intervención temprana en la gestión de la propiedad.
2. Desde la perspectiva de la empresa administradora de propiedades
Desde la perspectiva de la participación, la ventaja de la empresa administradora de propiedades es que, debido a la intervención temprana, están familiarizados con la propiedad y prepararse para aceptar nuevas ideas en el futuro. El negocio ha sentado una base que es propicia para que la empresa expanda aún más sus áreas de negocios y ocupe el mercado comercial. La desventaja, por otro lado, es la posibilidad de que aumenten los costes (si los costes corren a cargo de la empresa administradora de la propiedad).
3. Desde la perspectiva de toda la sociedad
Desde la perspectiva de toda la sociedad, debido a la intervención temprana, el aspecto ventajoso es que se controlan las etapas de planificación y construcción, errores. se reducen y la gestión de la propiedad La eliminación de las desventajas de raíz conduce a la mejora de los intereses económicos generales de la sociedad.
En resumen, las ventajas superan claramente a los inconvenientes, por lo que desde el punto de vista económico, es factible que la gestión inmobiliaria intervenga con antelación.
(2) Garantía de solidez técnica
Para garantizar el éxito de la intervención temprana en la gestión de propiedades, las empresas de administración de propiedades deben seleccionar y organizar un grupo de personal para participar en la intervención temprana. . Debido al largo ciclo de desarrollo inmobiliario, es imposible para las empresas de administración de propiedades contratar una gran cantidad de personal para participar. Por lo tanto, deben adoptar el método de racionalización de la estructura organizacional. La composición del personal se puede adoptar de dos maneras: a largo plazo. intervención de corto plazo (2 a 3 personas), compuesta por el gerente de gestión de vivienda, ingeniero estructural y de equipos. Está compuesta por tres ingenieros de intervención de corta duración (3 a 4 personas), compuesta por gerentes de empresa, jefes de departamento y soporte técnico;
Los intervinientes a largo plazo entran en el rol desde el inicio del proyecto hasta el final del mismo y participan en todo el proceso del proyecto.
La calidad y habilidades del personal de intervención determinan en gran medida el éxito o el fracaso de la intervención temprana en la gestión inmobiliaria. Por lo tanto, la selección del personal debe ser buena. Generalmente debe haber un gestor con amplia experiencia, amplios conocimientos. y alta calidad general (los camaradas deben estar muy familiarizados con la situación de la propiedad y tener experiencia relevante) para participar en la intervención temprana de la administración de la propiedad. Los ingenieros estructurales y de equipos también deben cooperar y estar a cargo del control de calidad de la ingeniería civil y la instalación de equipos.
Solo a través del control técnico del personal técnico podemos asegurar que la intervención de la gestión inmobiliaria consigue los resultados esperados.
(3) Gobierno y garantía jurídica
Una de las funciones económicas del gobierno es garantizar la equidad y la justicia y proteger los derechos básicos de los ciudadanos. En el mercado de desarrollo inmobiliario, la intervención temprana de la administración de la propiedad es necesaria para los futuros propietarios. Sin embargo, en las operaciones reales, los desarrolladores están ansiosos por lograr un éxito rápido o una búsqueda unilateral de ganancias y no están dispuestos a participar en una intervención temprana de la administración de la propiedad (. intervención preliminar de la administración de la propiedad, aumenta la profundidad de la inversión de costos). El gobierno debería intervenir. Hay dos formas principales de intervención gubernamental:
1. Formular algunas leyes, regulaciones y sistemas para intervenir en la gestión de la propiedad. Ahora muchas ciudades de nuestro país, como Shenzhen, Beijing y otros gobiernos, han formulado las regulaciones correspondientes, estipulando que la administración de la propiedad debe participar en la etapa inicial del desarrollo inmobiliario. Sólo así podremos garantizar la formulación e implementación del acuerdo. sistema de gestión de propiedades y lograr una intervención temprana.
2. El gobierno confía a las asociaciones industriales el establecimiento de agencias de supervisión para supervisar todo el proceso de desarrollo inmobiliario. Si no se implementa la intervención de la administración de la propiedad, se pueden imponer ciertas sanciones y tratamientos. Esto permitirá a los promotores inmobiliarios pasar de ser pasivos a considerar de manera proactiva el trabajo de intervención temprana en la gestión de propiedades. En diversas industrias en el país y en el extranjero, han establecido sus propias asociaciones industriales. Por ejemplo, la Asociación de Administración de Propiedades de China es una asociación industrial para la industria de administración de propiedades. Su establecimiento hará que la industria de administración de propiedades de mi país sea más estandarizada, sistemática y profesional.