Desventajas del método de fijación de precios de empresas comparables
La desventaja es que la selección de empresas comparables es subjetiva y fácilmente afectada por factores humanos. La puntuación subjetiva se ve muy afectada por la comprensión subjetiva y puede convertirse en un juego de números que no puede cubrir completamente el impacto del mercado;
El principio de valoración cuantitativa de propiedades comparables es similar al método de comparación de mercado. Primero, seleccione proyectos que sean similares al inmueble objetivo en términos de ubicación, función, grado de posicionamiento y otros factores, y que sean altamente comparables. En segundo lugar, el método de puntuación de expertos se utiliza para cuantificar los factores de juicio de bienes inmuebles comparables, determinar la relación matemática entre el precio de bienes inmuebles comparables y el valor de puntuación de los factores de juicio, aplicar este modelo matemático al inmueble objetivo y obtener el precio de venta del inmueble objetivo.
El método de comparación de mercado se refiere a un método que compara propiedades con propiedades similares que han sido comercializadas recientemente al momento de la valoración, y realiza las correcciones apropiadas a los precios conocidos de estas propiedades similares, estimando así el objetivo y precio o valor razonable del objeto de valoración.
Pasos para la fijación de precios cuantitativos de inmuebles comparables
1. La composición y peso de los indicadores de calidad inmobiliaria. En términos generales, los factores que afectan los precios inmobiliarios incluyen principalmente cinco categorías: ubicación, productos, entorno, instalaciones y servicios de apoyo. Sobre la base de estos cinco tipos de factores, se pueden perfeccionar varios elementos. Al determinar los indicadores a considerar, se debe utilizar el método de puntuación de expertos para cuantificar los indicadores. Varios expertos senior ponderarán cada indicador y determinarán el peso de cada indicador después de un promedio ponderado.
2. A través del análisis de regresión de precios y puntuaciones de calidad de propiedades comparables, encuentre la fórmula: Y=a+bX. Existe una cierta relación entre el precio de una propiedad y su calidad. A través del puntaje de calidad inmobiliaria comparable X y su precio inmobiliario Y, utilice el método de mínimos cuadrados para establecer una ecuación de regresión lineal unidireccional: Y = a + bX, donde Y es el precio inmobiliario;
3. Coloque el nivel de calidad Xf en este ejemplo en la fórmula, luego Yf=a+b×Xf, puede obtener el precio de la propiedad objetivo F. Supongamos que los bienes inmuebles A, B, C y D son inmuebles conocidos, y que el inmueble F es el inmueble objetivo con un precio requerido.
4. Teniendo en cuenta el impacto de algunos acontecimientos futuros sobre los precios de la vivienda, es necesario realizar ciertas correcciones en los precios de la vivienda. Primero, determine el evento futuro, en segundo lugar, estime el impacto del evento en la fluctuación de los precios de la vivienda y, finalmente, prediga la probabilidad de que ocurra el evento.