¿Por qué Chongqing es la ciudad con mayor potencial de inversión inmobiliaria?
Además de los factores que determinan la etapa de desarrollo de la urbanización, las muchas ventajas de Chongqing también hacen posible que el mercado inmobiliario marque el comienzo de un período de rápido crecimiento en la segunda mitad de la urbanización. Hagamos un balance de las ventajas únicas de Chongqing:
a. "Chongqing esconde oro": la capacidad de Chongqing para atraer oro ocupa el segundo lugar después de las ciudades de primer nivel, con una tasa de crecimiento asombrosa
Al entrar en el nuevo siglo, ¿qué cambios se han producido en la competencia entre las ciudades chinas? ¿Qué ciudades siguen aumentando en competitividad y cuáles están disminuyendo? ¿Por qué es tan destacada la ventaja competitiva de Chongqing? Analicemos comparando los cambios en la cantidad de fondos en cada ciudad:
Según los datos económicos del primer semestre de 2016: Beijing, Shanghai, Hong Kong, Shenzhen, Guangzhou, Chongqing, Chengdu, y Hangzhou entró en el "club de los 3 billones", convirtiéndose en una de las ocho ciudades más importantes del país (actualmente faltan datos de la provincia de Taiwán).
Los 3 billones aquí se refieren al "saldo de depósitos en moneda nacional y extranjera de las instituciones financieras", que también puede denominarse la "cantidad total de fondos" en una ciudad. En nuestro sistema de análisis, este indicador es mucho más importante que otros indicadores, incluido el PIB. Porque la cantidad total de fondos no es sólo el resultado del desarrollo socioeconómico de una ciudad, sino también la base para el desarrollo futuro. Por lo tanto, representa no sólo fuerza sino también potencial. En cuanto a indicadores como el PIB, es difícil reflejar objetivamente la competitividad de una ciudad debido a la interferencia de factores de evaluación del desempeño.
Al observar los cambios en la financiación en las principales ciudades de China durante los últimos 16 años, podemos ver que después de entrar en el siglo XXI, Chongqing y Chengdu han crecido juntas y la cantidad de financiación se ha multiplicado por 16. Entre todas las ciudades del país, sólo la tasa de crecimiento del capital de Shenzhen es mayor que la de Chengdu y Chongqing, lo que convierte a Chongqing en un tesoro de "oro en el vientre". La cantidad de dinero también determina el contenido de oro de una ciudad, lo que a menudo se refleja en los precios de la vivienda de una ciudad. Ahora los precios de la vivienda de Shenzhen ocupan el segundo lugar entre las ciudades del mundo, y los precios de la vivienda de Chengdu y Chongqing todavía se encuentran en el tercer escalón de las ciudades chinas. ¡Son atributos valiosos!
Dado que las políticas macroeconómicas fiscales y monetarias permanecen relativamente sin cambios, el factor más importante para determinar los precios de la vivienda en una ciudad son los cambios en la población y el capital. Al comparar los datos anteriores, podemos encontrar que la ventaja de capital de Chongqing es muy prominente entre todas las ciudades de China. La capital total está detrás de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y solo superada por Guangzhou en el segundo escalón.
b. La tasa de crecimiento demográfico se encuentra entre las tres principales del país, y el atractivo de la población determina el crecimiento futuro del precio de la vivienda en Chongqing. Aunque las políticas de estímulo pueden cambiar el patrón del mercado a corto plazo, la La tendencia a medio y largo plazo del mercado inmobiliario sigue dependiendo de los fundamentos de la oferta y la demanda, que en última instancia se reflejan en el desarrollo económico y el atractivo urbano. Los cambios en la población permanente son indicadores importantes para analizar el atractivo de una ciudad y las tendencias futuras de los precios de la vivienda.
Los datos muestran que desde la perspectiva del aumento neto de la población permanente de cada ciudad en los últimos 10 años (la cuarta columna del gráfico), Chongqing es mayor que Nanjing, Hangzhou y Dongguan; En términos de proporción (quinta columna del gráfico), Chongqing está cerca del nivel de las ciudades de primer nivel, representando el 21,06%, más que Dongguan, Chengdu, Wuhan, Hangzhou y Nanjing.
En la mente de muchas personas, la población de Chongqing ha ido disminuyendo, pero no es así. La razón de esta desviación es que Chongqing tiene una estructura dual típica urbano-rural. Es más apropiado llamarla "provincia" que "ciudad", y la ciudad principal equivale a la "capital de la provincia". El área urbana principal equivale a la "capital de provincia". Hay una salida neta de población rural, pero una gran entrada neta de población en las principales zonas urbanas, y la escala de la entrada neta es muy considerable.
Si nos fijamos sólo en los últimos cuatro años, el aumento de la población permanente de Chongqing (la principal zona urbana) sigue siendo mayor que el de ciudades de primer nivel como Shanghai, así como Suzhou, Hangzhou, Nanjing, Dongguan, Chengdu, Chongqing, etc. La región occidental es muy atractiva. Según la tasa de crecimiento, podemos juzgar que la entrada neta de población a Chongqing mostrará una tendencia de aceleración obvia en el futuro. Un gran número de personas creará una demanda increíblemente rígida para el mercado inmobiliario de Chongqing.
c. La principal zona urbana de Chongqing es relativamente la más pequeña y la oferta de suelo está disminuyendo gradualmente, lo que inevitablemente intensificará la escasez de oferta en el mercado inmobiliario en el futuro. La principal zona urbana de Chongqing es casi la más pequeña entre las grandes ciudades. En comparación con Nanjing, el área urbana de Chongqing es 125 kilómetros cuadrados más pequeña que la de Nanjing, pero la población urbana de Chongqing es 110.000 más que la de Nanjing.
El área es más pequeña y la población es mayor, pero el precio medio de la vivienda en el área metropolitana de Chongqing es sólo el 30% del de Nanjing (el precio medio de la vivienda en Chongqing es de 7.195 yuanes/metro cuadrado. Tenga en cuenta que los precios de la vivienda en Chongqing se calculan en base Según el área del apartamento, si se completa, el precio de la vivienda es de solo 6.000 (aproximadamente 19.389 yuanes por metro cuadrado, mientras que en Nanjing es de 19.389 yuanes por metro cuadrado).
Siempre hemos creído que una razón importante por la que los precios de la vivienda en Chongqing no pueden aumentar es su enorme oferta de terreno. De hecho, hay otro factor que ha sido ignorado por todos, y es que desde el establecimiento de. En 1997, la Chongqing original, que tenía un estatus político más bajo que Chengdu, se separó repentinamente de la posición de Chengdu. El área urbana que originalmente era una ciudad ordinaria a nivel de prefectura obviamente está lejos de cumplir con los requisitos de tamaño de un municipio. , la oferta de suelo en el área urbana principal continúa aumentando, lo que hace que la escala de las áreas urbanas de Chongqing debe coincidir con el estado de un municipio, lo cual es una elección inevitable para los administradores de la ciudad. Pero cuando la escala de la principal zona urbana de Chongqing alcance básicamente el tamaño de una "gran ciudad", este loco proceso de promoción de tierras inevitablemente llegará a su fin. De hecho, desde este año, la oferta de tierras de Chongqing se ha ralentizado significativamente. Desde finales de 2015, tanto el área de oferta de tierras como el área de transacción se han mantenido en niveles muy bajos. Desde principios de 2016, el área de oferta de terrenos de Chongqing ha disminuido drásticamente. El área de transacciones de terrenos mensuales básicamente se ha mantenido en un mínimo histórico de menos de 1 millón de metros cuadrados. En julio, no hubo transacciones de terrenos residenciales. Los datos de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Chongqing muestran que en los primeros ocho meses de 2016, el área de construcción planificada para la oferta de terrenos residenciales en Chongqing cayó un 43% interanual, y el área de transacción correspondiente cayó un 62%. % interanual. La caída abrupta de la oferta de suelo tendrá un impacto importante en los precios futuros de la vivienda en Chongqing, y se espera que los precios de la vivienda en Chongqing salgan de la situación de vacilación anterior.
d La razonable relación alquiler-venta hace que los precios de la vivienda en Chongqing estén casi libres de burbujas, con altos rendimientos de alquiler y excelentes activos seguros.
Según la práctica internacional, el alquiler-a. -La relación de venta se refiere al alquiler mensual por metro cuadrado. La relación con los precios de la vivienda es un indicador importante para medir el estado operativo de los bienes raíces en una región. El estándar internacional generalmente está entre 1:100 y 1:200. Debido a las diferentes condiciones nacionales, la relación alquiler-venta de China se considera relativamente saludable por debajo de 300. Si el capital se puede reembolsar en 25 años, sin importar cómo cambien los precios de la vivienda, la tasa de retorno anual del alquiler será de alrededor del 4%, que es más alta que los depósitos a plazo a un año y los productos financieros generales en la era de la escasez global de activos. Esta tasa de rentabilidad del alquiler convierte a los bienes raíces en Chongqing en un objetivo de inversión ideal.
Con base en los precios de la vivienda y los alquileres anunciados por cada distrito administrativo de Chongqing, se calculó la relación alquiler-venta de cada distrito. El distrito de Yuzhong tiene el precio medio de la vivienda más alto, 8.142 yuanes/metro cuadrado. seguido por el distrito de Jiangbei con 8.000 yuanes/metro cuadrado. Arriba, el precio de vivienda más bajo en el área urbana principal es el distrito de Banan, que es de 5.704 yuanes/metro cuadrado. El distrito de Jiangbei tiene el alquiler promedio más alto, alcanzando los 27,35 yuanes. A juzgar por la relación alquiler-venta, los distintos distritos de la ciudad principal oscilan entre 1:292 y 1:387. La relación alquiler-venta del distrito de Jiangbei, que tiene el alquiler más alto, es 1:292. La relación alquiler-venta en el área central de la ciudad principal de Chongqing refleja que los precios de la vivienda son muy saludables y razonables. En el futuro, a medida que aumente el efecto de aglomeración de las capitales de provincia en las áreas centrales, los alquileres de las viviendas aumentarán marcadamente.
Aunque el alquiler en Chongqing no es alto, la relación alquiler-venta es la más razonable entre todas las ciudades de la muestra. Esta relación alquiler-ventas, junto con las muchas ventajas de Chongqing, muestra que los bienes raíces de Chongqing no sólo están libres de burbujas, sino que son un reflejo directo de la depresión del valor.
e. En la intersección de los principales puntos estratégicos nacionales, ¿tiene ventajas de ubicación extremadamente destacadas?
Abra el mapa de China. Chongqing está situado en el centro del interior de Rooster. Como municipio más joven de China, Chongqing asume la importante tarea de impulsar el desarrollo de la región occidental y también es el centro económico. de toda la región occidental.
Chongqing se encuentra en el nodo de importantes estrategias de desarrollo como "Un cinturón y una ruta" y el cinturón económico del río Yangtze. Conecta el este con el oeste y el sur con el norte. importante centro que conecta y conecta varias estrategias importantes. Desde la perspectiva del posicionamiento estratégico, Chongqing es el único municipio directamente dependiente del gobierno central en las regiones central y occidental, la única ciudad central nacional en las regiones central y occidental (la quinta del país) y el centro neurálgico de la parte superior. tramos del río Yangtze Es un importante apoyo estratégico para el desarrollo y la apertura de la región occidental. A juzgar por lo anterior, Chongqing se encuentra en la intersección del Cinturón Económico de la Ruta de la Seda y el Cinturón Económico del Río Yangtze. También es el interior estratégico de la Ruta Marítima de la Seda y ha abierto un importante canal de comercio internacional para el Ferrocarril Internacional Chongqing-Shenzhen-Europa. El Ferrocarril Internacional de la Nueva Europa es un importante canal de comercio internacional. También es un puerto de apertura temporal para ferrocarriles nacionales de primera clase, un puerto completo de importación de vehículos y el puerto central de transporte ferroviario, de carreteras y acuático más grande planificado y construido en la parte superior. tramos del río Yangtsé.
Lo que es aún más emocionante es que Chongqing ha decidido convertirse en la tercera ciudad china después del Parque Industrial Sino-Singapur de Suzhou, la Nueva Área Binhai de Tianjin y la Ciudad Ecológica Sino-Singapur. Nueva Zelanda anunció el 7 de noviembre de 2015. El Acuerdo Marco "Proyecto de demostración de conectividad estratégica China-Singapur (Chongqing)" publicado el 1 de julio confirmó que las dos partes utilizarán Chongqing como centro de operaciones en términos de aviación, informó Singapore Asia News en. Un informe: Chongqing puede marcar el comienzo de la crisis sin precedentes en su jurisdicción. Importantes beneficios para el desarrollo.
Basado en experiencias pasadas, esta gran estrategia a nivel nacional definitivamente impulsará la apreciación de los bienes raíces regionales. Anteriormente, el establecimiento del Parque Industrial de Suzhou, la Ecociudad Chino-Singapur de Tianjin, la Zona de Libre Comercio de Shanghai, la Zona de Libre Comercio de Shenzhen Qianhai, etc., han promovido en gran medida el aumento de los precios de la vivienda local. Las primeras en beneficiarse serán las áreas CBD de Chaotianmen, Jiangbeizui y Danzishi en la orilla sur del río Yangtze en Chongqing. Las propiedades en esta área tendrán un considerable margen de apreciación. En segundo lugar, el área central donde se implementará el proyecto, la Nueva Área de Liangjiang, que incluye los distritos de Jiangbei, Yubei y Beibei, también se convertirá en un punto caliente para la inversión inmobiliaria e industrial.
f.Tiene las condiciones para una modernización industrial de alta calidad, la industria manufacturera es de clase mundial y la industria terciaria tiene un alto "contenido de oro"
Como una antigua ciudad industrial. , Chongqing no tiene ventajas inherentes en su estructura industrial y la industria terciaria. La proporción es baja (50%), pero la estructura industrial se optimiza gradualmente. Desde principios del siglo XXI, la industria secundaria se ha desarrollado rápidamente y, mediante la introducción de inversiones nacionales y extranjeras, se ha formado una escala manufacturera destacada. Las dos industrias pilares de la información electrónica y la fabricación de automóviles están en pleno apogeo, y las industrias estratégicas emergentes representadas por las computadoras portátiles han aumentado rápidamente. La producción de computadoras portátiles representa un tercio de la producción mundial, alcanzando un nivel verdaderamente de clase mundial.
La industria terciaria en el sector financiero y de seguros es única. Ya en 2009, el Consejo de Estado emitió el Documento Nacional No. 3, enfatizando la necesidad de convertir Chongqing en un centro financiero en el curso superior del río Yangtze. En 2013, Chongqing y Shanghai se convirtieron en una de las dos ciudades del país en hacerlo. llevar a cabo "proyectos piloto duales" para exportaciones minoristas de comercio electrónico transfronterizo y pagos transfronterizos 1. El negocio transfronterizo en RMB llevado a cabo en Chongqing se ha extendido a cinco continentes: Asia, África, Europa, Estados Unidos y Australia. . En 2014, la liquidación transfronteriza total de RMB en Chongqing alcanzó los 160.450 millones de yuanes, y 803 empresas de Chongqing se encargaron de la liquidación transfronteriza.
En la actualidad, la industria financiera de Chongqing también es un terreno elevado para la apertura al mundo exterior en el tramo superior del río Yangtze y en el tramo medio y superior del río Yangtze. En particular, las instituciones financieras extranjeras lo han hecho. En 2014, el número total de instituciones financieras extranjeras de diversos tipos llegó a 122, incluidos bancos y empresas extranjeras. Hay 17 oficinas de representación, 39 pequeñas empresas de préstamos con financiación extranjera y 49 empresas de inversión de capital con financiación extranjera. ocupando el primer lugar en las regiones central y occidental.
Cuando se trata de los aspectos más destacados de la industria financiera de Chongqing, los acuerdos financieros extraterritoriales son los más familiares para el mundo exterior. Las finanzas extraterritoriales han aportado una amplia gama de derechos e intereses a Chongqing. Chongqing ha desarrollado vigorosamente los asentamientos extraterritoriales. El efecto más importante es que el volumen de importación y exportación y el monto de liquidación del comercio de procesamiento de Chongqing que se establecieron en Europa, América, Asia y Singapur. En el pasado, Hong Kong y otros lugares permanecieron en Chongqing. En 2014, la magnitud de las finanzas extraterritoriales alcanzó los 119 mil millones de dólares.
Singapur es el centro financiero extraterritorial más grande de Asia, y Chongqing está a la vuelta de la esquina para convertirse en un centro de liquidación financiera extraterritorial internacional. La aviación, el transporte, la logística y otras industrias financieras tienen un alto punto de partida en Chongqing. industria terciaria. Hay "oro" en ella, y una industria financiera desarrollada definitivamente creará una gran cantidad de personas bien remuneradas. Como todos sabemos, la cantidad de personas con salarios altos tendrá un impacto directo en los precios de la vivienda de una ciudad. Por ejemplo, San Diego en los Estados Unidos siempre ha tenido los precios de la vivienda más altos en los Estados Unidos debido a sus muchos altos. -trabajos remunerados.
Es necesario señalar que el "salario per cápita en Chongqing" también tiene características obvias de dualidad, es decir, las industrias financieras, de seguros y manufactureras desarrolladas han permitido a un número considerable de profesionales ganar un mucho dinero. Hay que decir que hay poca diferencia con las zonas costeras desarrolladas. Sin embargo, debido a que Chongqing está ubicada en el oeste, la población rural de bajos ingresos representa una gran proporción, lo que objetivamente ha reducido el nivel salarial promedio en Chongqing. En el futuro, con una mayor optimización de la estructura industrial, se cree que el nivel general de salario per cápita de Chongqing mejorará considerablemente.
"Un truco" puede ser "popular". Lo que es raro es que, desde la perspectiva de la inversión y el sector inmobiliario, Chongqing sea simplemente un "jugador versátil", con ventajas en capital, población e industria. , ubicación, En términos de seis potenciales principales, incluida la oferta de terrenos y la relación entre alquiler y ventas de viviendas, Chongqing se encuentra en un nivel cercano al primer nivel en China. Con una fortaleza tan integral, no hay burbuja en los precios de la vivienda, y el diseño de las áreas metropolitanas se convertirá en una opción inevitable para la inversión y la compra de propiedades en el futuro. Cabe decir que no hay duda de que Chongqing desempeña el papel de ciudad. con mayor potencial de inversión en China.
Chongqing es una ciudad muy hermosa, y la belleza de Chongqing es el alma de esta ciudad. Chongqing no sólo tiene bellezas, también es una ciudad montañosa y, por supuesto, están el río Jialing y el río Yangtze, y el agua nunca es un buen lugar para vivir. Algunas personas dicen que la escena nocturna de Chongqing es muy similar a la de Hong Kong. En el pasado, era solo una charla y nadie la tomaba en serio, pero en el futuro, el contenido de oro y la importancia de Chongqing realmente pueden competir con Hong Kong.
La primera mitad de la urbanización de China ha realizado la "sonata loca" del mercado inmobiliario costero. En la próxima segunda mitad de la urbanización, Chongqing, como la ciudad con mayor potencial de inversión y las tierras bajas más subestimadas en. China también se unirá a esta sinfonía. ¡Esperémoslo con ansias!