Mercado inmobiliario de Beijing: análisis del valor de Daxing y la ciudad nueva de Yizhuang
P: Pregunta: Hermano Jing, déjeme preguntarle algo. Desde la perspectiva de la preservación de la inversión, ¿cuál es más adecuada? Huilongguan Qisheng Second Home (todos cayeron en aproximadamente 490) o Nanhaijiayuan Qisheng Second Home (todos cayeron en aproximadamente 405)? La calidad y la gestión de la propiedad de las casas de reubicación de Nanhaijiayuan son motivo de preocupación. El área de Huilongguan es relativamente alta ahora, ¿existe todavía un gran potencial para una apreciación posterior? Con su guía, elija cuál de estas dos comunidades mantendrá y aumentará su valor.
a: Hola, ¿cuál de estas dos casas es más adecuada desde el punto de vista de inversión? Podemos pasar de la propia casa al plato.
Las industrias de Yizhuang se dividen principalmente en cuatro categorías: Internet, biomedicina, inteligencia artificial y manufactura de alta gama, todas ellas industrias que el país promueve vigorosamente. Las empresas representadas por Internet incluyen JD.COM, Xiaomi y Jinzhong Data; las empresas representadas por biomedicina incluyen Bayer, Varian y Zimmer; las empresas representadas por manufactura de alta gama incluyen SMIC, Northern Huachuang e Intel. No hace falta decir que Yizhuang es una zona de pruebas de inteligencia artificial sin conductor;
La mayor ventaja de Huilongguan es su perfecta conexión con la zona industrial de alta tecnología de Xierqi. Xierqi no es una zona donde la producción y la vivienda estén un poco separadas. Por tanto, Huilongguan se ha convertido en la mejor zona para emprender Xi Erqi. La industria impulsa el empleo, el empleo atrae a la población y la población crea un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Ésta es la principal lógica detrás del aumento de los precios de la vivienda en una región. Huilongguan comienza en Xiqi en el oeste, llega a Wangjing en el este y llega a Zhongguancun en el sur. El poder adquisitivo de los tres parques industriales es lo suficientemente fuerte, por lo que Huilongguan siempre ha estado entre las tres principales áreas de Beijing.
La industria de Internet enfrenta riesgos a la baja, por lo que el valor también se transferirá. Desde una perspectiva sectorial, creo que el valor de Yizhuang es más estable. A juzgar por las propiedades inmobiliarias, el precio medio actual en Qisheng es de 52.000 y en Nanhai es de 43.000. Yizhuang ya cuenta con apoyo industrial y el valor de las instalaciones de apoyo aumentará gradualmente. El futuro también será una combinación de producción y vivienda. Por lo tanto, desde una perspectiva de inversión, la posible tasa de retorno de Nanhai es más sustancial que la de Qisheng.
Se recomienda que todos lean atentamente los artículos "La lógica básica y los principios de la inversión inmobiliaria en Beijing" y "Daxing vence al mercado". Te deseo todo lo mejor y pregúntame cualquier duda.
P: Pregunta: ¡Hola! Trabajo en Yizhuang Hexi, tengo un permiso de residencia por trabajo y tengo un apartamento de dos habitaciones en Haizi Mansion. No tengo un préstamo y mi certificado de propiedad inmobiliaria acaba de expirar hace 6 meses. La casa parece un poco pequeña ahora. Creo que deberíamos mudarnos a una casa más grande donde podamos obtener alrededor de 500W. Considerando tanto la inversión como la asignación de activos residenciales, ¿debería vender y reemplazar uno o comprar otro? Si cambia, ¿podemos pensar que habrá tres o cuatro tiendas en Yizhuang Jinmao o Hedong? Si compras otro, ¿elegirías Yizhuang Hexi u otra zona? Gracias
Respuesta: Respuesta: Hola, gracias por tu confianza 1. Haizifu está en la sección Yizhuang Hexi. Creo que todavía hay mucho margen de apreciación y el techo es relativamente alto. Las unidades de dos dormitorios son las unidades más populares en Yizhuang. Si no le preocupa el envío, no es necesario que lo venda. También hay billetes de habitación. No hay hipoteca sobre la casa existente, por lo que puedes sacar el dinero y usar el capital para comprar una. Esta propiedad se puede mantener durante varias rondas.
2. La prima actual de Yizhuang Jinmao es relativamente alta y la calidad de la comunidad es buena. Tiene ventajas para la autoocupación, pero el potencial de crecimiento puede no ser tan bueno como el de Haizifu. Si planea vivir en Haizi House durante mucho tiempo, puede considerarlo. Con una buena casa como base, la calidad de vida mejorará. Si se trata puramente de una inversión, su zona residencial actual puede ser más adecuada.
3. Cada ronda de aumentos de precios de la vivienda en Beijing es impulsada por grupos de reemplazo. La regulación a largo plazo dará lugar a una acumulación de poder adquisitivo concentrado en grupos orientados a la mejora. Hay tres casas nuevas en el área central con un poder adquisitivo relativamente concentrado, que está más en línea con la corriente principal del mercado futuro. La movilidad futura de un apartamento de tres habitaciones puede ser mejor que la de un apartamento de cuatro habitaciones. Si la movilidad es deficiente, se descontará el valor de una casa grande.
Si el área de un apartamento de cuatro habitaciones no es demasiado grande, como una pequeña sala de estudio 3+1, y el área no es significativamente diferente de un apartamento de tres habitaciones, entonces dicho apartamento de cuatro habitaciones tiene ventajas sobre un apartamento de tres habitaciones.
4. En cuanto a la selección de áreas, Yizhuang es el área más valiosa entre todos los distritos nuevos de Beijing. Ya existe apoyo industrial y las instalaciones de apoyo aumentarán gradualmente. En el futuro, también habrá una combinación de producción y vivienda; si tienes un trabajo estable en Yizhuang, podrás comprarlo localmente en Yizhuang. La lógica de comprar una casa en Yizhuang es completamente diferente a la de otros distritos. Para otros distritos, generalmente buscamos a lo largo de las estaciones de metro. Para Yizhuang, buscamos áreas con poder adquisitivo relativamente concentrado basado en el apoyo a escuelas de alta calidad, y buscamos comunidades con altos índices de superficie. Este es el principio de la inversión inmobiliaria.
Yizhuang se caracteriza por una fuerte industria, por lo que no le falta poder adquisitivo. Hedong es un grupo de industrias y tránsito ferroviario. Sin embargo, desde una perspectiva residencial, Hedong no es necesariamente el área central. Por ejemplo, Guomao, el área central es el Puente Guomao. Sin embargo, la densidad de Guomao es demasiado alta. Si las antiguas comunidades y edificios de oficinas en toda el área central se mezclan, la experiencia de vida será mala. Por lo tanto, los precios de la vivienda en Guomao no son tan altos como los de Dawang Road y Jiulongshan.
Hexi será un terreno escaso en Yizhuang en el futuro, y sus ventajas son más obvias que las del Parque Nanhaizi y las instalaciones educativas, es un área de baja densidad, y Hexi tendrá. ¡Más ventajas a largo plazo!
Se recomienda que todos lean atentamente los artículos esenciales "Daxing supera al mercado" y "La lógica central y los principios de la inversión inmobiliaria en Beijing". ¡Te deseo todo lo mejor y pregúntame si tienes alguna pregunta!
P: Hola Sr. Jing, ¿cómo están los bienes raíces en el MOMA de la ciudad de Tongzhou Wanguo? ¿Conviene comprar esta propiedad por 9 millones?
Respuesta: Respuesta: Hola, creo que hay un ferrocarril detrás del plato de puerros del CEO de Wanguocheng, que no se puede demoler en 20 años. Hay muchos daños, los alrededores siempre están en mal estado y los pequeños pueblos de la ciudad son puros barrios marginales; elegir generales entre enanos es un tabú para la inversión. De hecho, no es conveniente vivir en esta comunidad. Para ir a Beiguan Beiyun, hay que pasar por un pueblo urbano. La escuela primaria Nanguan correspondiente también se encuentra en el pueblo urbano, rodeada de trabajadores inmigrantes. La situación general es caótica, más evidente en los pueblos urbanos detrás del ferrocarril. Además, la experiencia de vida de la casa en sí se posiciona como una casa de lujo. De hecho, el calor del verano es tan insoportable que ni siquiera me permito instalar un aire acondicionado. La calidad de la vivienda no es tan buena como la del MOMA Dongzhimen hace diez años. El entorno habitable es demasiado pequeño y denso, y la proporción de superficie construida es demasiado alta. El promotor anunció una proporción de superficie construida de 4,2. De hecho, siento que es al menos 5 o más. Solo hay 5 casas en toda la comunidad, más un edificio comercial N°7, el proyecto tiene como subpartida negocio propio comprar esta propiedad por 9 millones es un desperdicio;
Se recomienda leer atentamente artículos como "Tongzhou conquista el gran mercado" y "La lógica central y los principios de la inversión inmobiliaria en Beijing". Te deseo todo lo mejor y pregúntame cualquier duda.
P: Pregunta: ¡Hola, profesora Jing! Después de leer su artículo, admiro su análisis de la selección de viviendas. La esencia siempre es acertada. Voy a invertir en un pequeño departamento con un precio total de 3 millones en la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico. (Debido a que se compró a nombre de la empresa, no se permitió ningún préstamo). Con fondos limitados, es necesario elegir una casa de inversión con valor agregado. Siempre es difícil elegir una casa adecuada.
¡Por favor, déme un consejo, Sr. Jing, y lo espero con ansias! Además, también seleccioné algunas propiedades yo mismo, pero sentí que no eran adecuadas. El nuevo sitio, Hesheng M Yue 52, está bellamente decorado y tiene solo un dormitorio. La ventaja es el metro, pero la desventaja aún está por determinar. El precio es elevado, con un precio unitario de 6,10.000 a 6,50.000 yuanes. La casa de subastas entregará la casa a finales de 2024.
La ventaja de Tongtai International Mansion es que está cerca de zonas industriales como JD.COM, tiene metro y la escuela Jianhua. La desventaja es que tiene una gran sala de 53 metros cuadrados, 16. Viviendas y dos ascensores. Es como un apartamento. No es necesario entrar a la comunidad para entrar a la casa, tome el ascensor directamente desde la calle. Hay una comunidad enfrente, lo cual está bien. Con un presupuesto de 3 millones sólo puedo comprar un pequeño estudio de 44 metros cuadrados. Me pregunto si será fácil alquilarlo o venderlo en el futuro. (¿Cómo está la liquidez?)
Fui a ver Nanhai Homes. El distrito escolar no ha sido determinado, es aleatorio y existe una alta probabilidad de que sea la escuela secundaria número 2. No hay metro y la calidad de las viviendas reubicadas es aún peor. Y tu parcela de jardín, casa de 2000. He mirado otras casas en la zona de desarrollo económico. Apenas puedo permitirme una casa pequeña dentro de mi presupuesto. Beijing siempre señala el camino. ¿Son estos atributos opcionales? ¿Cómo ordenar? ¿Existe una mejor opción?
R: R: ¡Hola! 1. Todavía te recomiendo que elijas Nanhai Garden primero.
Estás puramente invirtiendo, este plato es una inversión económica más adecuada en Hexi con un precio total bajo.
2. Hesheng M Yue incluye Xiyue Shangyun, Xiyue Linyu, Hejin City Garden, China Railway Heyuan y Huayu Building. Rara vez uso la palabra afirmativo al responder preguntas. Estos sectores tienen precios elevados. La propiedad con el mayor volumen de transacciones en Yinghai es Xinghai Garden, seguida por Yujing Garden y finalmente Demao Community. Jardín Xinghai 36.000, Yujingyuan 42.000, Comunidad Demao 38.000, Jardín Chenzi 47.000, cayendo durante cinco años consecutivos. A juzgar por las transacciones en el mercado de segunda mano en esta zona, el poder adquisitivo de este sector no es tan fuerte.
El principio de rotación de los precios de la vivienda en Beijing en los últimos años es diferente al de antes, especialmente después de 2017. La regla actual es que la primera ola de aumento de los precios de la vivienda se debe a la calidad de la vivienda en los distritos escolares y las áreas populares (áreas centrales), y la segunda ola sigue siendo las áreas maduras de desbordamiento de la vivienda en los distritos escolares (también nueva demanda de calidad). La lógica detrás de esta demanda que conduce al aumento de los precios de la vivienda es que el mercado inmobiliario está en alza. Algunos compradores de viviendas comprarán en áreas centrales cuando estén bajo demasiada presión o tengan un presupuesto financiero limitado. Elegirán subir al autobús en una zona de desbordamiento conveniente lo antes posible. La tercera ola seguirá siendo de viviendas en distritos escolares, áreas centrales populares, áreas desbordadas de baja calidad y proyectos justo en demanda se trasladará a sectores impopulares, que también son proyectos nuevos de baja calidad; Existe un fenómeno generalizado de primas en estos sectores impopulares, y el requisito previo para un aumento es que las primas deben liquidarse. Ésta es la ley de rotación de los precios de la vivienda cuando se producen grandes condiciones de mercado. Yinghai es una depresión de valores. Debido a la radiación de Yizhuang, es necesario lavar la prima de las casas nuevas.
3. Si compra una casa a nombre de una empresa, la casa se convierte en propiedad de la empresa en lugar de propiedad personal, lo que será muy problemático para su uso, transferencia y herencia futuros. En general, somos muy reacios a comprar una casa a nombre de una empresa. Los impuestos sobre la transacción son muy altos.
Se recomienda leer atentamente los artículos "Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing" y "Da Xing Bei". Te deseo todo lo mejor y si tienes alguna duda pregúntame.
P: Hola Sr. Jing, hoy fui a ver a Shimao Olin y el precio de un apartamento de tres habitaciones con orientación norte-sur estaba cerca de 1.700. La nueva casa de Shimao Tianyu en Minute Temple también cuesta alrededor de 1.700 por un apartamento de tres habitaciones. ¿Podrías decirme tu análisis de los tres nuevos lanzamientos de Minute Temple? Desde la perspectiva de la preservación y apreciación del valor, ¿vale la pena comprarlo? ¿En comparación con los Juegos Olímpicos de Shimao?
Respuesta: Hola, la ubicación de Minute Temple es relativamente normal. Parece que Chaoyang es en realidad Fengtai. Está en el cruce de los dos distritos y puede convertirse fácilmente en una zona desatendida. Minute Temple era originalmente un barrio rojo en el este de Chaoyang. Los taxistas y los repartidores no estaban dispuestos a irse, y la situación general era bastante caótica.
Una característica del desarrollo regional es que el valor de una casa está positivamente relacionado con el nivel de los servicios públicos: cuanto mejores son los servicios públicos, más completa es la infraestructura, mayores son los precios de la vivienda. Diferentes instalaciones en el mismo lugar correspondientes a diferentes clases tendrán efectos completamente opuestos. Puede observar el área de Panjiayuan en el lado norte. Siempre ha tenido un rendimiento inferior al del mercado, pero el aumento no es tan alto como fuera del Quinto Anillo. Es decir, todos los residentes de esta área son hogares demolidos en el distrito de Dongcheng. .
Aunque tiene ventajas geográficas naturales, es difícil aceptar a los grupos que sólo necesitan subirse al autobús dependiendo únicamente del comercio internacional porque la calidad del distrito comercial es pobre. Minutes Temple está posicionado como una comunidad residencial de lujo en el East Third Ring Road, pero hay 5.000 casas reubicadas en esta área y millones de vecinos han comprado casas. La calidad de los futuros distritos comerciales es realmente preocupante. Creo que comprarlo por 170.000 en este lugar es una mala asignación de recursos.
Se recomienda leer atentamente el artículo de Planet Top “Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing”, ¡y les deseo todo lo mejor!
P: Pregunta: ¡Hola, profesora Jing! Estoy emocionado de unirme a Planet. Nuestra situación es la siguiente: toda la familia ahora tiene dos facturas de la casa, una es el primer préstamo (a nombre de nuestros padres) y la otra es el segundo préstamo (a nombre de nosotros mismos). Actualmente planeo comprarlo a nombre de mis padres y, si es necesario, lo compraré a mi propio nombre en el futuro. Ni siquiera consideraríamos mudarnos si tuviéramos una casa cerca de nuestro trabajo. Otro en el condado de Fangshan, California, se puede vender por unos 3 millones y tenemos 8 millones de fondos para el pago inicial. Actualmente no hay niños.
Ahora surgen algunas preguntas:
1. Con los fondos existentes, el presupuesto total es de 1100, y para fines de inversión, ¿es necesario vender California Water County y aumentar el presupuesto? a 1500? En otras palabras, ¿son suficientes 1.100 para invertir o vale la pena 1.500?
2. He visto Zhenjiayuan y Shangqing Garden hasta ahora, pero no me han gustado, Shanglinxi, Runze Mansion y China Railway International City han subido mucho, así que no. No sé si valen la pena. Siempre se recomienda Wangjing cuando se visita Beijing, y Wangjing también ha aumentado mucho. ¿Hay alguna recomendación de la comunidad que funcione para nosotros?
3. Si tienes que comprar Haidian, ¿qué más puedes elegir? Será fácil alquilarlo o venderlo en el futuro. ¿Se pueden considerar Tamun, Sijiqing y Yongding Road?
4. ¿Se puede iniciar la construcción de viviendas nuevas? El maestro Jing dijo que Yongfeng tardará entre 5 y 8 años en desarrollarse. ¿Quiere decir que comenzará a aumentar después de 5 a 8 años, o es más apropiado decir que aumentará lentamente en 5 a 8 años? ¿Será más apropiado reducir la velocidad en 5-8 años?
5. He prestado atención a la Mansión Xuefu en Beitan. No se espera que abra hasta abril o mayo. Me temo que si no me mudo para entonces, perderé la oportunidad. comprar una casa de segunda mano. ¿Es necesario esperar? Siento que, en general, no se puede leer sin un objetivo, es necesario leerlo de forma específica. Espero que el profesor Jing pueda darme algún consejo. ¡Muchas gracias!
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. 1100 y 1500 son rangos de presupuesto de productos que están más en línea con la corriente principal del mercado. En el pasado, el aumento de los precios de la vivienda en Beijing fue impulsado por una fuerte demanda, pero después del límite de préstamo, se cambió para mejorar el grupo en cada ronda, 1.100 pueden obtener un apartamento de 2 dormitorios en una zona popular y 1.500 pueden; consigue un apartamento de 3 dormitorios. A juzgar por su situación inmobiliaria actual, creo que es correcto asignar fondos del condado de California Water y utilizar la idea de optimización de activos para comprar un Monopoly de alta calidad. El eje de desarrollo del diseño industrial de Beijing se encuentra principalmente en el sureste, con Haidian en el noroeste, Financial Street en el centro y Lize en el suroeste. Parece un poco difícil desarrollar una nueva industria. Obviamente, Fangshan carece de apoyo industrial y es difícil para el distrito comercial formar un desbordamiento de Changyang, que pertenece a Fengtai. En el futuro, parte de toda la población de Li Ze necesitará pasajeros para subir al autobús en el área central, y la presión tenderá a elegir Changyang. El aumento es relativamente limitado.
2. Mi sugerencia para usted es hacer un pago inicial de 800 yuanes para comprar el automóvil y aumentar el apalancamiento en otros aspectos. El precio total sigue controlado en torno a los 65.438 0,500. Súbete a bordo esta vez y vende tu casa en el condado de Daffodil, California, cuando el mercado sea bueno.
3. Laizhenjiayuan, Shanglinxi, Runze Mansion y China Railway International City están disponibles. Estos mercados no aumentaron significativamente en esta ronda sino debido al poder adquisitivo de la zona. El mercado normal ronda los 20 durante medio año. Si el mercado es favorable, podría estar por encima de 40. Luego puede volver a caer a alrededor de 10 durante el período de reflexión y el mercado seguirá subiendo. Todo el mundo piensa que estos mercados son exagerados, pero en realidad son más o menos iguales.
4. La tasa de circulación de viviendas de alta calidad en las zonas populares de Haidian es aceptable. Su presupuesto debe centrarse en los distritos comerciales que lideran el crecimiento. Las tasas de crecimiento de Tamura, Sijiqing y Yongding Road están bien, pero no pueden liderar las ganancias. Las industrias de Haidian se concentran en Zhongguancun, en el norte. No hay suficiente energía en el sur, por lo que la tasa de crecimiento en el pasado ha sido promedio.
4. En la actualidad, las instalaciones de apoyo en el nuevo distrito norte de Haidian son realmente deficientes. Existe una prima por comprar 80.000 yuanes ahora y se puede vender por 90.654,38 millones de yuanes al vencimiento. Este número podría ser de un año, podrían ser dos años, pero el anterior es incierto.
5. La Residencia Universitaria de Beitan está construida al oeste del G6, al este del Campus Este de la Universidad Agrícola y al sur hay una antigua zona residencial. No hay un distrito comercial de apoyo a lo largo de la Autopista Norte y básicamente no hay terrenos urbanizables en toda la sección. Si desde el punto de vista inversor se recomienda evitarlo, la lógica de sustitución es: hipotecar o vender activos inferiores existentes y comprar activos de alta calidad. Si reemplaza el mismo producto, generalmente no se recomienda porque Beijing se ve afectado por las políticas y el costo de reemplazo es relativamente alto. También incluye el costo de tiempo y el costo de oportunidad. No creo que tengas idea de comprar una casa, se puede ver toda el área, por lo que no se puede agrupar. Tienes un punto, como dónde trabajo, dónde espero vivir, cuántas habitaciones hay disponibles, si es para mantener y aumentar el valor, o si es principalmente para mantener y aumentar el valor y vivir en él, de lo contrario tienes sin objetivos específicos.
Se recomienda leer atentamente el artículo "Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing". Te deseo todo lo mejor y pregúntame cualquier duda.
Artículos internos de la cuenta oficial de WeChat Knowledge Planet
Se actualiza un artículo cada semana.
Categoría macro (algunos artículos)
01#Previsión general a diez años del mercado inmobiliario de Beijing (2022-2032)
02#Ajuste de la moneda SZ al tipo de cambio futuro mercado inmobiliario, oportunidades y riesgos
03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing se está convirtiendo en un desierto.
04# En los próximos cinco años, haremos un movimiento desesperado para cambiar de posición y vender platos a corto plazo, dejando solo al líder.
05# El aumento de viviendas comerciales B se debe a que hay suficientes viviendas asequibles.
07#Si no comprende el apalancamiento, no podrá avanzar.
41# Sobre la burbuja inmobiliaria
Micro lecciones (parte de los artículos)
11#
12# Colección de evasiones: la gran ciudad de Beijing Mapa del distrito de depreciación 17
13# Colección del distrito escolar: Pautas de planificación de selección de vivienda del distrito escolar de Dongxihai
14# Colección de reemplazo: coma una vez cada 10 años para evitar el TDAH.
15# Wangjing tiene 139 discos, solo 39 tienen un crecimiento estable.
Práctico (algunos artículos)
81#Lógica y principios básicos de la inversión inmobiliaria en Beijing
82#Pago inicial de Beijing 300-400 estable 78 análisis de disco de demanda rígido
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83# Tongzhou superó al mercado.
84# Daxing superó al mercado y se seleccionó el gráfico guía.
84#Las habilidades de inversión de Beijing para mantener monedas por debajo de los 2 millones
86# Fengtai superaron al mercado.
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