Sobre la responsabilidad en los contratos de arrendamiento

Introducción:

Un contrato es un acuerdo entre las partes para establecer, cambiar y terminar la relación de derechos y deudas del acreedor. El artículo 121 de la Ley de Contratos determina el principio de responsabilidad del secreto del contrato. La relatividad del contrato, también conocida aquí como relatividad de la relación contractual, es una de las características importantes que distingue la relación contractual de otras relaciones jurídicas civiles. La teoría tradicional de la privacidad del contrato sostiene que un contrato sólo es efectivo entre las partes del contrato y no surtirá efecto sobre terceros fuera del contrato; las partes del contrato no deberán estipular cuestiones que involucren los intereses del tercero en el contrato; , y ninguna de las partes celebrará ningún acuerdo con el tercero. Surge una relación de derechos y obligaciones, de lo contrario el contrato será inválido. Sin embargo, con el rápido desarrollo de la economía de mercado moderna y la prosperidad sin precedentes del comercio, es cada vez más difícil respetar estrictamente el principio de privacidad del contrato para equilibrar los intereses sociales y reflejar la justicia judicial. La vida social y económica ha planteado nuevas exigencias para la función social de los contratos. [1] Para satisfacer las necesidades de la realidad y mejorar la eficiencia de las operaciones sociales y económicas, todos los países han ampliado el alcance de la validez del contrato hasta cierto punto, lo que se refleja en la legislación y el poder judicial. El alcance de los terceros afectados por la validez del contrato es cada vez más amplio y el principio de confidencialidad del contrato está gradualmente bajo ataque. Ha habido muchas excepciones a la privacidad del contrato, que algunos estudiosos llaman "avances en la privacidad del contrato". Este artículo discutirá la evolución histórica y el desempeño revolucionario de la privacidad por contrato.

Texto:

1. Evolución histórica de la privacidad del contrato

No existe una explicación teórica unificada para el principio de privacidad del contrato. La explicación autorizada actual es la definición dada por el Sr. Wang Liming: la privacidad del contrato significa que el contrato es principalmente jurídicamente vinculante entre las partes específicas del contrato. Sólo una de las partes del contrato puede presentar una solicitud o presentar una demanda contra la otra parte. con base en el contrato, pero no la otra parte. Es un tercero con el que no tiene relación contractual, y no puede establecer obligaciones contractuales para el tercero sin autorización. Los derechos contractuales también están protegidos principalmente por el derecho contractual. En el sistema de derecho civil, la relatividad de los contratos se origina en la teoría de la "relatividad de las obligaciones" del derecho romano. Se cree que una deuda es una relación jurídica en la que una parte solicita el pago a la otra y el derecho del acreedor es un reclamo. que sólo puede ser eficaz contra una persona específica. Esta característica de un obligante específico que requiere que un deudor específico realice o no un acto específico es la "relatividad de la deuda". Un contrato es una forma de deuda. Por lo tanto, en lo que respecta al alcance de la validez del contrato, el significado principal de este principio de relatividad es: el contrato sólo tiene efectos entre las partes del contrato y no tiene efecto sobre terceros fuera del contrato; En el contrato no se estipulará que ningún tercero participará en el contrato. En asuntos que involucren los intereses de tres personas, ninguna de las partes tendrá derechos u obligaciones con el tercero, de lo contrario el contrato será inválido. Esta regla tiene una gran influencia en el derecho de las obligaciones en los sistemas de derecho civil modernos y teóricamente se considera un principio natural determinado por la naturaleza de la obligación.

2. Rendimiento innovador de la privacidad del contrato:

Después de que se estableció la privacidad del contrato, debido al desarrollo de la economía social, con el fin de proteger mejor los derechos e intereses legítimos de acreedores y terceros, salvaguardia En el orden social y económico normal, la legislación contractual de los países de derecho civil moderno ha logrado avances en las reglas de privacidad del contrato, y la teoría de la privacidad del contrato también se ha desarrollado y mejorado.

(1) Infracción de los derechos del acreedor por parte de un tercero

La llamada infracción de los derechos del acreedor por parte de un tercero generalmente se refiere a un tercero ajeno al contrato que, a sabiendas e intencionalmente, comete un determinado delito con el fin de dañar los derechos del acreedor ajenos. Tal infracción imposibilita la realización de algunos o todos los derechos del acreedor y daña los derechos del acreedor. En la práctica, la infracción de los derechos de los acreedores ocurre de vez en cuando, pero la legislación actual de mi país no establece un sistema para la infracción de los derechos de los acreedores por parte de terceros. Sin embargo, en la vida real, debido a las actividades económicas cada vez más cercanas, la correlación entre los procesos civiles está aumentando y también aumenta la probabilidad de que varios derechos entren en conflicto e interactúen entre sí. Si los derechos del acreedor son infringidos por un tercero, es difícil proteger los intereses del acreedor simplemente porque los derechos del acreedor son derechos relativos. Esto obviamente viola el principio legal de que la infracción debe proporcionar reparación. Sin embargo, el alcance de la infracción de los derechos del acreedor por parte del tercero debe controlarse estrictamente, y la infracción de los derechos del acreedor también debe cumplir las siguientes condiciones: En primer lugar, la infracción del tercero debe ser un derecho legítimo del acreedor. Si se trata de un derecho de acreedor ilegal, incluso si se infringe, no seremos responsables porque los derechos de un acreedor ilegal no están protegidos por la ley. En segundo lugar, el agravio cometido por el tercero es ilícito, lo que da lugar a la imposibilidad de cumplir la deuda contractual. Si el comportamiento del tercero es legal, incluso si el contrato no puede ejecutarse, no constituye una infracción de los derechos del acreedor por parte del tercero, pero soportará otras responsabilidades penales. En consecuencia, el incumplimiento del contrato no es causado por la conducta ilegal del tercero, ni constituye una infracción de los derechos del acreedor del tercero. Por lo tanto, sólo cuando exista una relación de causalidad entre la conducta ilícita del tercero y el incumplimiento del contrato, el tercero infringirá los derechos del acreedor.

(2) Sistema de preservación de los derechos del acreedor.

En la vida económica real, para evadir la deuda, algunos deudores transfieren propiedades en secreto, transfieren o incluso donan propiedades a bajo precio, o retrasan el ejercicio de los derechos de los acreedores o incluso renuncian a los derechos de los acreedores, dañando gravemente los intereses de los acreedores. Sin embargo, según el principio tradicional de relatividad del contrato, el acreedor no puede penetrar su voluntad en la conducta contractual entre el deudor y el tercero, lo que afecta la "libertad de contratación" entre el deudor y el tercero, y no hay nada que se puede hacer al respecto. Este desequilibrio de intereses conducirá inevitablemente a la pérdida de seguridad de las transacciones en todo el ámbito contractual. Por tanto, para encontrar un equilibrio entre la autonomía del deudor y los intereses esperados del acreedor y mantener el principio de buena fe, surgió naturalmente el sistema de preservación de la deuda. El principio básico de este sistema es otorgar al acreedor ciertos derechos -el derecho de subrogación y el derecho de revocación- frente al deudor o a terceros vinculados.

Entre ellos, el derecho de subrogación significa que cuando el deudor tarda en ejercer sus derechos frente a un tercero y pone en peligro los derechos de su acreedor, el acreedor puede ejercer este derecho en nombre propio y exigir al tercero el cumplimiento de sus obligaciones. El derecho de revocación significa que cuando un deudor dona su propiedad gratuitamente o la transfiere a un tercero a un precio excesivamente bajo para evitar la deuda, el acreedor puede solicitar la revocación ante el tribunal y declarar inválido el acto.

(C) "Derechos reales del derecho de arrendamiento"

El artículo 229 de la "Ley de Contratos" de mi país estipula que "Durante el período de arrendamiento, si la propiedad del objeto arrendado cambia , la propiedad del objeto arrendado no cambiará." Afecta la validez del contrato de arrendamiento. Es decir, cuando el arrendador transfiere la propiedad del inmueble a un tercero, el contrato de arrendamiento sigue siendo válido para el nuevo propietario. Se trata de la regla de la teoría del derecho civil de que "las ventas no rompen el contrato de arrendamiento", lo que hace que los derechos de arrendamiento (derechos del acreedor) generados en virtud del contrato de arrendamiento sean oponibles a los derechos de propiedad de terceros. Según la naturaleza relativa de la deuda, el contrato de arrendamiento sólo debería ser válido para el arrendador y el arrendatario. Cuando un tercero compra la propiedad arrendada y se convierte en propietario del bien inmueble, el comprador no es parte en el contrato de arrendamiento y no debe estar obligado por el contrato y puede recuperar la propiedad arrendada en cualquier momento. Sin embargo, después de la Segunda Guerra Mundial, con la expansión de las ciudades y el surgimiento de la escasez de viviendas, para solucionar los conflictos sociales, varios países han establecido excepciones para la "venta sin incumplimiento del contrato de arrendamiento", es decir, cuando el arrendador transfiere la propiedad. objeto del arrendamiento a un tercero, el contrato de arrendamiento original sigue siendo válido frente al cesionario. Inicialmente, el artículo 571 del Código Civil alemán estipulaba que la regla de "venta sin incumplimiento de contrato" se aplicaba a los arrendamientos de terrenos y luego se extendió a todos los bienes inmuebles.

(4) Un contrato que tiene la función de proteger a terceros.

El "sistema con función de protección de terceros" significa que cuando un tercero con relación especial resulta perjudicado por el cumplimiento de la deuda del deudor, no sólo puede reclamar responsabilidad extracontractual contra el deudor, pero también romper la deuda. La relatividad exige que el deudor asuma responsabilidades contractuales para proteger mejor sus intereses. Este reclamo se fundamenta en obligaciones contractuales como protección y cuidado basadas en el principio de buena fe. En otras palabras, las obligaciones contractuales del deudor se dirigen no sólo al acreedor, sino también a terceros que tienen una relación especial con el acreedor. Se trata del sistema de "contrato con función de protección de terceros" establecido por la jurisprudencia y doctrina alemana para fortalecer la protección de los intereses de terceros que tienen una relación especial con los acreedores. Si bien este sistema fortalece la protección de terceros, también corre el riesgo de aumentar la responsabilidad del deudor, y el alcance de los terceros debería limitarse estrictamente. Generalmente se cree que son terceros los familiares, trabajadores, empleados, arrendadores y otras personas con características de personalidad que tienen la obligación de proteger y cuidar. "Por tanto, podemos ver que el "sistema con función de protección de terceros" sólo viola en cierta medida el principio de relatividad de los contratos.

(5) Establecimiento de la teoría de la inviolabilidad del derecho del acreedor derechos.

p>

La teoría tradicional sostiene que los derechos de propiedad son derechos absolutos que pueden controlar directamente la materia, pueden hacer valer derechos contra cualquier tercero y pueden excluir la interferencia de cualquier tercero con los derechos de propiedad; Los derechos del acreedor son derechos relativos y sólo pueden reclamar contra una parte específica, pero no contra un tercero, y no excluye el efecto de la interferencia de otros. Para proteger las reclamaciones contra actos ilícitos, es necesario establecer más una nueva teoría de los derechos. derechos, [3] por lo que los académicos abogan por el reconocimiento. Inviolabilidad de los derechos del acreedor El veredicto inglés de 1853 de Lumley v. Gye sentó un precedente para la infracción de los derechos del acreedor por parte de terceros. El actor actuó en el teatro del demandante durante varios meses, estipulando que el actor no podía actuar en otros teatros. El acusado Gye sabía que el contrato existía, pero aun así indujo al perpetrador a violarlo. El tribunal dictaminó que el acusado Gye violó el contrato. contrato y debe ser considerado responsable del demandante Lumley Desde entonces, la teoría de la infracción ilegal de los derechos del acreedor por parte de terceros ha sido aceptada por muchos países. La infracción de los derechos del acreedor se refiere al comportamiento de un tercero que daña intencionalmente los derechos del acreedor. otros y obstaculiza el cumplimiento de la deuda por parte del deudor [4] Según la teoría de la inviolabilidad de los derechos del acreedor, después de que los derechos del acreedor son infringidos ilegalmente, el acreedor puede presentar una demanda por daños y perjuicios sobre la base de los derechos del acreedor y retener al tercero. responsable, ampliando la eficacia de la deuda a todos los terceros que infrinjan los derechos del acreedor.

(6) Contratos que involucran intereses de terceros.

Un contrato en beneficio. de un tercero se refiere a un contrato en el que el contratista crea derechos no para sí mismo sino para otros. Las características legales de este tipo de contrato son: (1) El tercero no es parte en el contrato y no necesita firmar. el contrato a través de un agente o participar en su celebración (2) Un contrato sólo puede crear derechos para el tercero, pero no puede crear obligaciones para él (3) La celebración de este contrato no requiere la notificación previa del tercero. consentimiento. Es un contrato altruista. Si el deudor no cumple con sus obligaciones, tanto el tercero como el acreedor pueden reclamar la responsabilidad. Porque los contratos en beneficio del tercero serán eficaces para el tercero. contrato es una excepción a la privacidad del contrato

(7) Liquidación por cuenta del deudor

El reembolso por cuenta del deudor también se llama subrogación, lo que significa que un tercero. con interés en el cumplimiento de la deuda paga la deuda en nombre del deudor y obtiene los derechos del acreedor dentro del alcance del sistema. Un tercero puede pagar al deudor en su nombre sobre la base de disposiciones legales o de un acuerdo entre las partes. Sin embargo, sea cual sea el motivo, el pago por parte de un tercero rompe el principio de relatividad de las deudas, lo que se refleja principalmente en dos aspectos: (1) El tercero ejecutó una deuda que sólo puede ser ejecutada por un deudor específico. sobre la privacidad de la deuda, rompiendo la restricción de la privacidad del deudor (2) Después de que el tercero pagó en su nombre, dentro del alcance de su pago, el tercero obtuvo el estado y los derechos del acreedor, y disfruta del derecho a reclamación contra el deudor, rompiendo la limitación de la relatividad de los derechos del acreedor.

Por supuesto, no es arbitrario romper con la relatividad de la deuda pagándola en nombre de otra persona. Deben cumplirse ciertas condiciones: (1) Según la naturaleza de la deuda, ésta debe ser saldada por un tercero; (2) No existe un acuerdo especial entre el acreedor y el deudor de que no pueda ser saldada por un tercero; parte; (3) No viola el orden público y las buenas costumbres, y no perjudica los intereses del acreedor y del deudor.

(8) Sistema de confirmación de divulgación. El artículo 403 de la Ley de Contratos de mi país estipula que si el fiduciario celebra un contrato con un tercero en su propio nombre, y el tercero desconoce la relación de agencia entre el fiduciario y el cliente, y el fiduciario no cumple con sus obligaciones porque del tercero, el fideicomisario será La persona debe revelar el tercero al mandante, para que el mandante pueda ejercer los derechos del fiduciario ante el tercero. Si el agente no puede cumplir sus obligaciones con el tercero por motivos del principal, el agente deberá revelar el principal al tercero, para que el tercero pueda elegir al agente o al principal como contraparte para reclamar los derechos. El establecimiento del sistema de notificación supone también un gran avance en el principio de confidencialidad del contrato.

Además, la agencia, el seguro y el fideicomiso, como casos especiales de contratos de intereses de terceros, se desprenden gradualmente de las limitaciones de la privacidad contractual y se convierten al mismo tiempo en sistemas independientes de transferencia de deuda; También se considera una violación del principio de excepción contractual.

En tercer lugar, la naturaleza de romper la privacidad del contrato

En resumen, aunque hay varias circunstancias que rompen la privacidad del contrato, fundamentalmente hablando, es la naturaleza de el contrato. La cuestión de si la validez está relacionada con el tercero en circunstancias específicas cubre principalmente los siguientes tres aspectos:

Primero, el objeto del contrato involucra a un tercero. La naturaleza relativa de los sujetos del contrato significa que la relación contractual solo puede ocurrir entre partes específicas, y solo una de las partes del contrato puede presentar una solicitud o presentar una demanda contra la otra parte con base en el contrato. En el caso de derechos de propiedad ajenos, un tercero puede arrendar contra el comprador de la vivienda. Otro ejemplo es que en un "contrato con la función de proteger a terceros", el tercero puede exigir que el deudor asuma las obligaciones contractuales, y muchos países otorgan directamente a los consumidores el derecho a demandar directamente a los productores. En segundo lugar, los derechos y obligaciones contractuales involucran a terceros. El carácter relativo del contenido de un contrato significa que, salvo disposición en contrario de la ley o del contrato, sólo las partes del contrato pueden disfrutar de los derechos y asumir las obligaciones estipuladas en el contrato, y un tercero distinto de las partes del contrato. no puede reclamar los derechos del contrato. En un contrato en beneficio de un tercero, las partes podrán acordar pagar beneficios al tercero, o fijar obligaciones de pago para el tercero con el consentimiento del tercero en la conservación de reclamaciones, de los derechos y obligaciones contractuales; también se imponen al tercero. La transferencia de créditos implicará directamente a terceros en derechos u obligaciones contractuales.

En tercer lugar, la responsabilidad contractual involucra a terceros. La relatividad de las obligaciones contractuales determina inevitablemente la relatividad de la responsabilidad contractual, es decir, la responsabilidad por incumplimiento de contrato sólo puede ocurrir entre partes específicas. Las personas ajenas a la relación contractual no asumen responsabilidad por incumplimiento de contrato, y las partes del contrato no asumen. responsabilidad por incumplimiento de contrato. Desde esta perspectiva, sólo los "contratos que protegen a terceros" rompen la relatividad de la responsabilidad contractual y hacen que los productores sean directamente responsables por el incumplimiento del contrato ante los consumidores. Muchos países resuelven la dificultad de la privacidad del contrato distinguiendo estrictamente la responsabilidad por incumplimiento de contrato y la responsabilidad por agravio, como el sistema de responsabilidad por productos y el sistema de derechos del acreedor por infracción de terceros. Sin embargo, el principio de confidencialidad del contrato no excluye absolutamente la responsabilidad frente a terceros. Por ejemplo, en un contrato de garantía, si el deudor garantizado no cumple con sus obligaciones contractuales, el acreedor puede exigir directamente al garante que cumpla el contrato o asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. Por poner otro ejemplo, en un contrato de transferencia de deuda, un tercero reemplaza al deudor como sujeto de la relación contractual, y el nuevo deudor asumirá todas las deudas. Se puede considerar que sólo un tercero que asume voluntariamente obligaciones contractuales y se convierte en parte del contrato será responsable por incumplimiento del contrato.

El Sr. Shi Shangkuan dijo una vez: Desde la conciencia individual hasta la conciencia social, el significado y el valor de los contratos se reevalúan gradualmente desde un punto de vista social. [3] Por lo tanto, la ley debe establecer el principio de la relatividad del contrato como cuerpo principal, reconociendo al mismo tiempo la ruptura de la relatividad del contrato y proteger la transferencia de propiedad de manera más completa y perfecta. La importancia de establecer este modelo es: por un lado, fortalece la protección de los derechos de los acreedores, amplía la efectividad de la deuda, reconoce la diversidad de formas de ocurrencia y ejecución de la deuda, promueve la ejecución efectiva de los contratos, mejora la eficiencia de las transacciones civiles. , y es beneficioso para El crecimiento de la riqueza social y el progreso social, por otro lado, en el nivel de interacción entre la deuda y otras relaciones sociales, ha habido un cambio desde un énfasis extremo en la libertad de contrato y el respeto a la autonomía de la voluntad; sin interferencias a un equilibrio entre la justicia social y más énfasis en las partes del contrato y el tercero. Un equilibrio razonable entre los intereses de las tres personas y los intereses de la sociedad.

La “Ley de Contratos” de mi país no tiene disposiciones específicas sobre contratos en beneficio de terceros. El derecho contractual, como ley general que regula las relaciones contractuales, debe establecer disposiciones específicas sobre los contratos en beneficio de terceros. Por lo tanto, a partir del análisis del desarrollo de contratos en beneficio de terceros en varios países y regiones del mundo, así como de las necesidades reales de nuestro país, efectivamente es necesario mejorar aún más la legislación de nuestro país.