Si hay un litigio por una casa de alquiler sin derechos de propiedad, ¿cómo se compensarán los costes de renovación?
Por ello, en este artículo se realiza un análisis sencillo basado en la interpretación judicial anterior.
A continuación lo analizaremos en dos categorías en función de si el arrendatario realiza reformas con el consentimiento del arrendador:
1. Con el consentimiento del arrendador, el contrato es nulo, rescisión y vencimiento del plazo de ejecución, ¿cómo proceder con la decoración?
2. En el segundo caso, el arrendatario decora sin el consentimiento del arrendador, el contrato es inválido, rescindido y el plazo de ejecución expira.
1. El arrendatario decora con el consentimiento del arrendador.
Si el arrendatario y el arrendador acuerdan la decoración, según la validez del contrato de arrendamiento, se puede dividir a grandes rasgos en las siguientes situaciones:
(1) El contrato no es válido F9
Ley: Cuando el contrato de arrendamiento es nulo,
(1) no existe decoración accesoria,
1) si el arrendador acepta utilizarlo, puede ser propiedad del arrendador con descuento;
2) Si el arrendador no acepta utilizarlo, el arrendatario puede retirarlo. Si la casa resulta dañada por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.
(2) Artículos decorativos que se hayan adherido,
1) Si el arrendador acepta utilizarlos, podrán ser propiedad del arrendador con descuento
<; p>2) El arrendador no Si acuerda utilizarlo, ambas partes compartirán la pérdida del valor presente con base en la culpa que causó la invalidez del contrato. F9Para las disposiciones anteriores, se deben tener en cuenta los siguientes puntos:
1. El arrendador acepta utilizar la decoración: puede ser propiedad del arrendador con un descuento.
Cuando el contrato es inválido, la razón por la que el arrendador acepta utilizar la decoración "puede ser propiedad del arrendador con descuento" se basa en el acuerdo y no en la compensación al arrendatario por enriquecimiento injusto.
El llamado enriquecimiento injusto, según el artículo 92 de los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China” y lo dispuesto en los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China” de China", si no existe base legal para obtener beneficios indebidos y causar pérdidas a otros, los beneficios indebidos obtenidos deben ser devueltos a la persona que sufrió la pérdida. Cuando el contrato de arrendamiento deja de ser válido, el arrendador se compromete a utilizar la decoración, lo que significa que ambas partes han acordado la disposición de la decoración. Por tanto, los beneficios de decoración obtenidos por el arrendador no carecen de fundamento jurídico, sino de un acuerdo entre las partes. En este caso, la compensación no se basa en un enriquecimiento injusto.
2. El arrendador no acepta utilizar la decoración - (1) para llevar a cabo la demolición; (2) para restaurar la condición original o (3) para compartir la pérdida del valor presente por culpa.
Debido a que el contrato es inválido, los acuerdos previos sobre decoración generalmente son inválidos y se consideran no acordados. En este caso:
(1) Si no se forma el archivo adjunto, se debe eliminar. La responsabilidad extracontractual por los daños causados a la vivienda por demolición será a cargo del arrendatario. Por tanto, la interpretación judicial estipula que si la vivienda sufre daños por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.
Nota: Cuando la casa queda inutilizable debido a demolición y renovación, el arrendador, además de asumir la responsabilidad extracontractual por la restauración a su estado original, también puede calcular una compensación por pérdida basada en el alquiler de casas locales similares por usos similares.
(2) Si está adherido, no se puede quitar. Según lo dispuesto en la Ley de Propiedad, la propiedad pertenece al arrendador, es decir, los bienes muebles están adscritos al inmueble, y la propiedad de los bienes muebles pertenece al dueño del inmueble. Ambas partes deben compartir la pérdida de valor presente basada en la culpa que causó la invalidez del contrato.
En el caso de embargo, si el arrendador no acepta el uso, aquí no se aplican las reglas del derecho de propiedad, es decir, el arrendador obtiene la propiedad, pero la devuelve al arrendatario según las reglas. de enriquecimiento injusto. En cambio, la pérdida de valor presente se asigna de acuerdo con la responsabilidad por culpa contractual. La razón principal es:
Debido a que muchas de las decoraciones en el contrato de arrendamiento son para el propósito específico del arrendatario, aunque estas decoraciones aún se pueden usar objetivamente y tienen un cierto valor, a menudo son de poca utilidad. para el arrendador. Incluso si es un arrendador, también hará que el arrendador soporte la carga de las sanciones después de recuperar la casa. Por lo tanto, no cumple con el estándar de “obtener beneficios indebidos” según las reglas del enriquecimiento injusto.
Nota: 1) El enriquecimiento injusto aquí no es el estándar de evaluación social general, sino el estándar de evaluación subjetiva del arrendador. El arrendador no acepta utilizar esta norma para exteriorizar y objetivar lo que el arrendador considera "no intereses indebidos". 2) El arrendatario no sufrirá pérdidas si el contrato ha expirado. Porque el arrendatario ya ha considerado la amortización del valor de renovación a la hora de determinar el plazo del arrendamiento. Es decir, al celebrar el contrato ya se consideraba subjetivamente que la decoración había sido amortizada como costo dentro del plazo.
(2) Enajenación de las decoraciones que no hayan sido terminadas cuando expire el plazo del arrendamiento o se resuelva el contrato.
Condiciones: Al vencimiento del contrato de arrendamiento o extinción del contrato,
Si no se constituye el embargo, éste podrá ser removido por el arrendatario. Si la casa resulta dañada por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.
F10
Si no se forma ningún vínculo, el arrendatario sigue teniendo la propiedad de la decoración y, por tanto, puede retirarla y recuperarla. La responsabilidad extracontractual por los daños causados a la vivienda por demolición será a cargo del arrendatario. Si la casa resulta dañada por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.
(3) Cuando se extingue el contrato, se ha formado la decoración accesoria. F11
Términos:
(1) Si el arrendatario solicita al arrendador que compense la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento debido al incumplimiento del contrato por parte del arrendador para rescindir el contrato, el arrendatario deberá respaldarlo;
(2) Si el arrendatario solicita al arrendador que compense la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento debido al incumplimiento por parte del arrendatario de contrato para rescindir el contrato, esto no será admitido. Sin embargo, si el arrendador acepta utilizarlo, deberá proporcionar una compensación adecuada dentro del alcance del valor de uso;
(3) Si el contrato se rescinde debido al incumplimiento del contrato por ambas partes, lo que resulta en una pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento, ambas partes soportarán la proporción que corresponda según sus respectivas responsabilidades;
(4) Si el contrato se rescinde por causas que no sean imputables a él. Ambas partes, la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento será compartida por ambas partes de acuerdo con el principio de equidad. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones.
La rescisión del contrato aquí se refiere principalmente a la rescisión legal, que debe distinguirse: 1. incumplimiento del contrato por parte del arrendador, 2. incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, 3. incumplimiento del contrato por parte de ambas partes, 4. resolución del contrato por causa de fuerza mayor.
1. El principio básico es que la decoración debe manejarse a favor de la parte que no incumple; si ambas partes incumplen el contrato, compartirán sus faltas. Si el contrato se rescinde por causas no imputables a ambas partes, la distribución se basará en el principio de equidad.
Nota: El inciso 4 “Si la ley dispone otra cosa, prevalecerán dichas disposiciones.” Se refiere a la terminación del contrato de arrendamiento por haber sido demolida la vivienda arrendada conforme a derecho o haber sido infringida. por otros. En este momento, según disposiciones legales como la Ley de Propiedad, la compensación o compensación por decoración debe asignarse al arrendatario en lugar de asignarse según el principio de equidad.
2. El llamado valor residual de los artículos de decoración durante el período de arrendamiento restante se refiere principalmente al valor de depreciación de los artículos de decoración. Es decir, compensación por pérdidas en la Ley de Contratos F97.
3. Si el arrendador acepta utilizar o ha utilizado la decoración del arrendatario, significa que la decoración es de valor para el arrendador. Por tanto, el arrendatario debe ser indemnizado basándose en la teoría del enriquecimiento injusto. Pero aquí hay dos restricciones de compensación:
(1) Dentro del alcance del valor de uso - dentro del alcance de uso.
(2) Compensación adecuada: el motivo de la compensación incompleta es el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
(4) Cuando expire el plazo del arrendamiento, se habrán formado decoraciones accesorias. F12
Ley: Si el arrendatario solicita al arrendador una compensación por gastos incidentales de decoración, no se admitirá. Salvo acuerdo en contrario de las partes. F12
1. En el contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador no se beneficiará de recuperar la casa arrendada y obtener la propiedad del adorno, ni el arrendatario sufrirá pérdidas por ello. Porque el arrendatario amortiza las renovaciones como coste ya al finalizar el plazo del arrendamiento.
2. Según F235 de la "Ley de Contratos", la casa devuelta por el arrendatario deberá cumplir con el estado acordado después de su uso. Dado que la decoración del arrendatario ha sido aprobada por el arrendador, significa que la decoración y el uso de la casa arrendada por parte del arrendatario son para el fin acordado. Por lo tanto, después del vencimiento, el arrendatario deberá devolver la casa utilizada de acuerdo con la Ley de Contrato F235 junto con la decoración al arrendador. Por lo tanto, el arrendador no puede reclamar la restauración a la condición original y el arrendatario no puede reclamar una compensación.
2. El arrendador no está de acuerdo con la decoración.
Ley: Los gastos en que incurra el arrendatario por decoración o ampliación sin el consentimiento del arrendador serán a cargo del arrendatario. Si el arrendador solicita al arrendatario que restablezca el inmueble a su estado original o compense las pérdidas, el tribunal popular lo apoyará. F13
Tres. Disputas sobre si la decoración ha sido aprobada por el arrendador.
La interpretación judicial no estipula claramente la forma concreta del consentimiento, lo que da lugar en la práctica a disputas entre las partes sobre si la decoración cuenta con el consentimiento del arrendador. Durante la ejecución de un contrato de arrendamiento de una vivienda, suele ocurrir que el arrendatario requiera el permiso del arrendador para renovar la vivienda debido a sus propias necesidades. Sin embargo, por diversos motivos, el arrendador no se ha pronunciado claramente al respecto, pero su comportamiento demuestra que está de acuerdo. Este es un consentimiento tácito. Por tanto, la práctica judicial debe determinar si se trata de consentimiento implícito:
1. Cómo entender el consentimiento implícito
Según el artículo 66 del "Opiniones Populares": "Una parte deberá someterse a la otra parte Al hacer un reclamo por derechos civiles, si la otra parte no expresa claramente su opinión en palabras o palabras, pero su comportamiento indica que la ha aceptado, el significado de la omisión puede considerarse implícito solo si. existe una ley o un acuerdo entre las partes, el significado puede considerarse como expresión." estipula que si el arrendador no expresa explícitamente su opinión sobre la decoración, pero su comportamiento indica que está de acuerdo con la decoración, puede hacerlo. Se considerará que el arrendador ha aceptado implícitamente la decoración. No importa si el consentimiento del arrendador se da por adelantado o se aprueba posteriormente. Al respecto, pongamos un ejemplo de dos situaciones típicas:
Primero, aunque el arrendador no expresó claramente su posición, hay evidencia de que acudió al sitio de decoración para comprender la situación y expresar opiniones sobre cómo decorarla, y no planteó ninguna objeción posteriormente;
En segundo lugar, aunque el arrendador no ha dejado claro, basándose en el uso acordado de la casa de alquiler y el estado actual de la casa de alquiler. Se puede inferir que el arrendatario debe realizar renovaciones para lograr el objetivo del arrendamiento. Por ejemplo, si alquila una casa en bruto para abrir un hotel o una casa de huéspedes, el arrendador debe saber que debe ser renovada. Si el contrato aún está firmado, se presumirá que el arrendador ha aceptado implícitamente la decoración.
Por otro lado, si el arrendador conoce el comportamiento de decoración del arrendatario, pero no expresa claramente su opinión, y no realiza ningún comportamiento que sea suficiente para demostrar que lo ha aceptado, deberá En general no se considerará que el arrendador haya acordado implícitamente.
Nota:
1. El comportamiento de consentimiento del arrendador debe limitarse a un comportamiento positivo en lugar de una inacción pasiva.
2. Cómo entender correctamente el alcance del “consentimiento”
Bajo la premisa de que el arrendador pretende acceder a la decoración del arrendatario, hay dos puntos que es necesario aclarar más. :
Primero, si el consentimiento general del arrendador a la decoración del arrendatario incluye la autorización para el comportamiento arbitrario de decoración del arrendatario.
En realidad, suele ocurrir que el arrendador y el arrendatario acuerdan decorar la casa de alquiler, pero no se ponen de acuerdo sobre el alcance y la extensión de la decoración. Una vez que surgen disputas sobre cuestiones de decoración, ambas partes suelen estar de acuerdo sobre el alcance y la extensión de la decoración.
En este sentido, creemos que el tipo de casa debe ser el criterio principal, combinado con el uso de la casa de alquiler acordado por ambas partes en el contrato de arrendamiento, la decoración y el avance de la decoración cuando el arrendador lo exprese. consentimiento y otros factores para juzgar de manera integral el alcance del consentimiento.
1. Si las dos partes no acuerdan claramente de antemano la tecnología y el área de la decoración, generalmente se debe considerar que el arrendador acepta que la decoración se limita al alcance que puede implicar lo normal. uso de la vivienda arrendada.
De manera general, las casas se pueden dividir en edificios residenciales, industriales y comerciales según sus usos.
2. Si el arrendador acepta posteriormente la decoración del arrendatario, también deberá comprender plenamente el progreso de la decoración del arrendatario cuando el arrendador manifieste su consentimiento.
Esto se debe a que en este momento, el alcance y grado de decoración esperado por el arrendatario pudo haber sido conocido por el arrendador a través de la exhibición in situ. Incluso si el arrendador conociera las posibles consecuencias de la decoración, podría haberlo hecho. todavía expresó su acuerdo con la decoración media. Por tanto, se puede considerar que ha determinado el alcance de la decoración del arrendatario.
La segunda es si el arrendatario debe obtener el consentimiento del arrendador cada vez que renueva la vivienda arrendada varias veces durante el periodo de arrendamiento.
En litigios reales de decoración, suele ocurrir que el arrendatario realiza la decoración con el consentimiento del arrendador, y luego vuelve a realizar la decoración sin el consentimiento del arrendador debido al cambio de uso de la casa. En este momento, ¿puede el arrendador reclamar que es necesario restaurarlo a su estado original o compensar las pérdidas sin su consentimiento?
A este respecto, creemos que, salvo acuerdo en contrario entre ambas partes, el consentimiento del arrendador a la decoración del arrendatario debe considerarse con carácter general como una autorización general continuada durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Los motivos son:
1. Está determinado por las características de la decoración de la casa. La decoración de una casa suele llevar mucho tiempo y, durante este período, es posible que haya que volver a trabajar, rehacer o incluso un cambio general en el estilo de decoración. Por lo tanto, en realidad, a veces es difícil distinguir entre dos renovaciones o la continuación de una renovación.
2 Desde la experiencia de la vida diaria, dado que el arrendador acepta renovar la casa de alquiler, significa que sí. permitido El arrendatario dispone de la vivienda arrendada en función de la necesidad de decoración. Las posibles consecuencias de esta sanción no difieren sustancialmente en función del número de renovaciones.
3. En muchos casos de contratos de arrendamiento de vivienda, aunque ambas partes no especifican las condiciones de uso, se puede inferir de la finalidad del arrendatario que firma el contrato, la contraprestación del alquiler pagada y el estado actual. de la casa arrendada es un término implícito del contrato renovar la casa arrendada varias veces dentro del alcance de uso de la casa;
4. El arrendador generalmente acepta darle al arrendatario un Se espera que tenga motivos para creer que las renovaciones múltiples dentro del rango acordado también están dentro del rango de radiación generalmente acordado por el arrendador. En caso contrario, el arrendador puede emitir una declaración especial y exigir al arrendatario que obtenga su consentimiento previo para cada decoración.
Nota: La interpretación de la palabra “convenir” en “con el consentimiento del arrendador” no puede ampliarse indefinidamente. Esto se debe a que la interpretación de la expresión de intención de las partes debe considerar los hábitos de transacción y explorar el verdadero significado de las partes, y no puede ceñirse al significado literal de las palabras. En otras palabras, el "consentimiento" aquí sólo puede entenderse a partir de la experiencia de la vida diaria, y se limita al ámbito que puede implicar el uso normal de la casa de alquiler. Si no hay disposición expresa, generalmente no puede entenderse como consentimiento del arrendatario para modificar la edificación principal y la estructura portante de la vivienda arrendada. En caso contrario, sólo podrá tramitarse conforme a la interpretación judicial del derecho del arrendador a resolver el contrato.
IV.Además de las cuestiones anteriores, durante el juicio también surgieron las siguientes disputas: En primer lugar, la disputa sobre si la condecoración constituía un accesorio. Según la interpretación judicial de los contratos de alquiler de viviendas, la decoración en los litigios por contratos de alquiler de viviendas se divide en dos situaciones: cumplimiento e incumplimiento, y se tratan de diferentes formas. En la práctica judicial, el arrendador suele creer que la decoración no está embargada y exige al arrendatario que la retire. El arrendatario suele creer que la decoración se ha formado y exige al arrendador que la compense con un descuento.
En segundo lugar, existe controversia sobre la determinación del valor de la decoración. Dado que la compensación sigue siendo una compensación, en la práctica ambas partes suelen tener disputas sobre la determinación del valor de la decoración. Por ejemplo, el arrendatario suele determinar el valor de la decoración en función del costo de los materiales y la mano de obra consumidos para la decoración, pero el arrendador no lo reconoce. Además, en algunos casos, el valor de la decoración es bajo y el costo de confiar la evaluación a una agencia profesional es demasiado alto, lo que dificulta que el tribunal determine el valor de la decoración.
En respuesta a los problemas anteriores, se toman las siguientes contramedidas:
1. Determinar con precisión la naturaleza de la decoración de acuerdo con la ley. El juez debe utilizar activamente la inspección in situ y otros medios para determinar con precisión si la decoración está adjunta en función de las pruebas presentadas por las partes.
El segundo es utilizar la mediación y la evaluación judicial de manera integral para determinar el valor de la condecoración.
Si las partes tienen poco desacuerdo sobre la determinación del valor, o el valor es bajo y el costo de la evaluación judicial es demasiado alto, se debe prestar atención al uso de métodos de mediación para promover que las partes lleguen a un acuerdo sobre la determinación del valor para las partes con grandes diferencias; en la determinación del valor, la tasación judicial debe realizarse de manera oportuna para determinar el valor de decoración.