¿Qué problemas existen en la industria de las oficinas de coworking?

El problema de la composición de costes siempre ha restringido a esta industria. Los costos de coworking se dividen en costos fijos y costos flexibles. Los costos fijos se definen como los costos mínimos para el funcionamiento normal del espacio, principalmente costos de propiedad y costos básicos de operación, representando casi el 100% del costo total. Los costos variables se refieren al aumento de costos por cada cliente adicional y son insignificantes. Debido a esta estructura de costos, si el espacio no puede atraer inversiones rápidamente y si los ingresos se utilizan para cubrir los costos diarios, es fácil llegar a fin de mes durante mucho tiempo. En la actualidad, muchos espacios en el mundo todavía dependen de la continua expansión de inversores para ocupar el mercado a pesar de las bajas tasas de ocupación.

Tomemos como ejemplo una conocida marca de oficinas de coworking. El proyecto de la marca está ubicado en la zona central del CBD de Beijing, con un volumen de 20.000 metros cuadrados y 3.300 estaciones de trabajo. Calculemos los costos, ingresos y gastos de este proyecto.

Cuota de propiedad = costo de alquiler + tarifa de administración de la propiedad = 4,2 millones/mes (según una investigación interna, el alquiler es de 6 yuanes/metro cuadrado/día, que es mucho más bajo que el precio de mercado anterior; tarifa de propiedad es 30 yuanes/㎡/mes)

Costos operativos básicos = mano de obra + red + promoción + agua y electricidad + impuestos + mantenimiento diario, etc. (No hay datos específicos sobre los costos operativos básicos, por lo que creemos que el límite es 0).

Si los ingresos se calculan en base a los ingresos de 2500 yuanes/mes por estación de trabajo (los ingresos de la estación de trabajo de oficina del proyecto), entonces El ingreso calculado será el ingreso máximo, por lo que para cubrir el costo de propiedad confirmado de 4,2 millones, se deben alquilar al menos 1.680 estaciones de trabajo, pero el número de espacios de trabajo alquilados en el primer semestre de apertura es menos de 800 . Si desea cubrir los costos operativos básicos, la cantidad de estaciones de trabajo alquiladas aumentará considerablemente.

Recientemente, la marca alquiló y vendió su estación de trabajo a un gran cliente mediante el sistema de alquiler uno y otro gratis. La reducción de precios es asombrosa, pero es un último recurso para cubrir los elevados costes fijos.

Personas de bajos ingresos

La industria del coworking no es una industria tan rentable como todo el mundo piensa. Hoy en día, los ingresos se concentran principalmente en el alquiler y la prima del alquiler no es tan alta como se cree. Según el ingreso general de una estación de trabajo de 1.500 yuanes (sin incluir las tarifas del canal), y la estación de trabajo per cápita ocupa un área de construcción de 6 m2, el ingreso diario es 1.500 yuanes/mes ÷ 6 m2 ÷ 30 días = 8,3 yuanes/día, y el costo operativo básico representa 1/4 de los ingresos. El ingreso final es de 6,2 yuanes por día. Sin embargo, 1,2 yuanes/día es una ganancia ideal en condiciones de alquiler completo, y es difícil obtener un ingreso de 1,2 yuanes/día.

Por otro lado, las empresas de coworking esperan obtener ingresos a través de servicios de valor añadido. Sin embargo, aunque we-work sigue trabajando duro en servicios de valor añadido, sus ingresos sólo han crecido en un dígito. , donde los ingresos por alquiler representan más del 90% de los ingresos. Todavía tenemos reservas sobre cómo ganar dinero con servicios de valor añadido en el futuro.

Es difícil atraer inversiones

Cuando se fundó la marca, solo había 1 o 2 espacios. El equipo fundador a menudo dependía de sus propias conexiones para lograr una alta tasa de alquiler de espacios. . Sin embargo, con la expansión, los recursos de red del equipo fundador se agotaron y el foco se convirtió en captar clientes del mercado. Volkswagen crea espacio para cooperar con canales intermediarios y proveedores de servicios, desarrollar sistemas de crowdsourcing, fomentar la recomendación de antiguos clientes y otros medios para acceder a los clientes del mercado. Sin embargo, en la promoción de inversiones real, descubrimos que ninguno de los muchos métodos puede atraer clientes de forma continua y estable.

Por otro lado, los clientes con necesidades de oficina todavía están acostumbrados a trabajar en edificios de oficinas tradicionales o en edificios comerciales y residenciales. Trabajar en un espacio de coworking requiere un largo proceso de educación. Mucha gente ni siquiera sabe qué es el coworking.

Al mismo tiempo, para algunos equipos, este modelo no supone realmente un ahorro de costes. Por último, el coste relativamente elevado también ha provocado que algunos equipos empresariales abandonen este modelo de oficina.

? Pregunte sobre la dificultad del funcionamiento de la comunidad

A casi todos en un espacio de coworking les gustaría crear una comunidad, con la esperanza de que los usuarios puedan comunicarse en el espacio, crear valor y formar un sentido de pertenencia al espacio. , pero el resultado es que a menudo los clientes internos no se comunican. Una de las razones de la falta de comunicación es que existe una relación competitiva entre los clientes. Por ejemplo, en un espacio de coworking en un parque cultural y creativo, los clientes son muy homogéneos y puede haber competencia empresarial. robado por las ideas. La segunda es que los atributos de los clientes son demasiado diferentes, como los equipos empresariales de Internet y los equipos tradicionales de marketing inmobiliario. Los dos equipos son muy diferentes en edad, pensamiento y estilo de vida. Les resulta difícil formar el mismo tema, e incluso se "desprecian" en gran medida.

Ofrecer autoservicio no ayuda a los emprendedores.

En la actualidad, todas las oficinas de coworking básicamente no tienen capacidades de servicio, y los servicios que pueden brindar se basan en recursos externos para atender a los equipos empresariales internos.

Acoplar la inversión y la financiación: la forma más típica es tomar el BP del empresario y lanzarlo a instituciones de inversión externas, o invitar a algunas instituciones de inversión a realizar presentaciones itinerantes. Sólo el propio empresario sabe si puede obtener capital.

Servicio de tutores: los tutores de cooperación espacial son básicamente imágenes en la pared. En ocasiones, participar en actividades aeroespaciales no proporcionará una orientación sistemática a los empresarios. Por supuesto, esto es de ayuda muy limitada para los empresarios. De hecho, muchos tutores están dispuestos a ser tutores espaciales o su objetivo principal es exponerse.

Servicios de formación: diversas actividades de injerto de recursos gratuitos siguen siendo una actividad de exposición para la promoción de la marca del organizador del evento, con baja calidad y sin sistema. Estas actividades de formación son de poca ayuda para los empresarios y consumen mucho tiempo.

Otros servicios: los servicios de registro, financieros, legales y otros también los completan proveedores de servicios externos. Cada espacio tiene el mismo proveedor de servicios, como una empresa legal. Puedo ver los logotipos en las paredes. llegan los espacios. El espacio y el proveedor de servicios han llegado a un entendimiento mutuo: uno es promover su propia marca y el otro es devolver tráfico a la otra parte. Pero aunque resulta útil para los empresarios, es limitado.

En general, los cinco problemas principales han aparecido más o menos en todos los espacios principales. Este es un problema común en toda la industria. En el futuro, también esperamos guiar a todos para que piensen más en estos cinco temas principales y traten de encontrar soluciones con todos. En el próximo número nos centraremos en el desequilibrio de costes del coworking y trataremos de encontrar soluciones.