Precauciones y procedimientos para alquiler y venta de casas
Para firmar un contrato sin problemas y evitar riesgos de transacción, la firma de cada contrato o documento legal se divide básicamente en tres enlaces operativos, a saber, antes de la firma, durante la firma y después de la firma. Los métodos de operación específicos y las precauciones para cada enlace se explican a continuación.
(1) Antes de firmar el contrato, 1. Evalúe sus propias necesidades: Los compradores, vendedores e intermediarios deben aclarar sus posiciones en el contrato y el propósito de sus respectivos contratos, y facilitar las transacciones salvaguardando sus propios intereses.
(1) Los compradores de vivienda deben distinguir si el propósito de comprar una casa es para ocupación propia o para inversión, qué tipo de casa quieren comprar, a qué precio y cómo pagarla.
(2)
El vendedor debe distinguir si el propósito de vender la casa es la especulación inmobiliaria o la decoración del hogar, y qué tipo de precio y forma de pago son aceptables.
(3)
El intermediario debe distinguir si el objeto del contrato es representar a una de las partes en la compraventa de una casa, o prestar servicios de intermediación y servicios ampliados.
2. Divulgación de información: cada parte de la transacción debe revelar la información de su transacción a la otra parte y preguntar activamente sobre la información de la transacción de la otra parte para formular los términos del contrato después de considerar completamente los elementos del contrato.
La información anterior incluye principalmente información de calificación del tema, información de identidad, información de contacto, información de oferta y demanda, contenido del servicio, precio y objeto del contrato, etc. Por ejemplo, un intermediario publica información sobre la vivienda en sus locales comerciales, incluida la situación básica de la casa (incluyendo ubicación, área, estado de construcción, precio, etc.), derechos de propiedad, defectos o restricciones a los derechos de la casa (como ya sea hipotecado, sellado o alquilado), etc.
3. Investigar el objeto de la transacción: Aquí entendemos principalmente el nombre de la unidad, el nombre de la persona a cargo, la dirección postal, la información de contacto, el ámbito comercial, las calificaciones, la autoridad de firma, etc. Evite a la otra parte y al intermediario involucrado en el fraude de transacciones, si es necesario, solicite la ayuda de un abogado profesional en la investigación.
4. Investigar el objeto del contrato: El objetivo principal aquí es conocer la ubicación, naturaleza, área, estructura, distribución, decoración, instalaciones y equipamiento de la casa de transacción; la propiedad de la casa es compartida por marido y mujer o por otros; averiguar si la casa es elegible para la venta, si hay una hipoteca, embargo u otros defectos de derechos; averiguar si la casa es una construcción ilegal sin permiso; la tarifa de administración de la propiedad y otros estados de pago de la casa; comprender si la información de propiedad de la casa está completa; averiguar si el equipo y los acabados vienen con ella;
5. Preparar los materiales para la firma:
(1)
Los materiales que el comprador debe preparar son: las personas físicas deben preparar documentos de identidad o pasaportes, y los menores deben preparar un libro de registro del hogar o un certificado de nacimiento, las empresas deben proporcionar licencias comerciales y las agencias gubernamentales deben proporcionar documentos de aprobación del gobierno.
(2)
Los materiales que el vendedor debe preparar incluyen: las personas físicas deben preparar documentos de identidad o pasaportes, los menores deben preparar registros del hogar o certificados de nacimiento, las empresas deben preparar proporcionar licencias comerciales y gobierno La agencia debe proporcionar aprobación gubernamental. Contrato de compraventa de vivienda o cédula de vivienda legalmente obtenida, cédula de propiedad inmobiliaria, factura de compra de vivienda, recibo, recibo de agua, luz, recibo de honorarios, contrato de administración de finca, etc.
(3)
El intermediario debe preparar información: licencia comercial, certificado de registro de corretaje, certificado de calificación de corretaje, cédula de identidad, normas de cobro, etc.
Se proporcionarán los originales de los materiales anteriores. Si los originales no están disponibles, se proporcionarán copias. Si las partes antes mencionadas han designado un agente, deberán presentar un poder notarial y prueba de identidad del agente. Si el comprador es extranjero, los documentos notariados proporcionados están en idiomas extranjeros y deben ser traducidos por una empresa de traducción. Algunos materiales proporcionados por extranjeros, como poderes, contratos, etc., deben ser notariados y autenticados por instituciones nacionales y extranjeras antes de que puedan entrar en vigor.
(2) Durante el período de firma del contrato, 1. Verificar la identidad del sujeto y poder contratante de las partes contratantes, y verificar las calificaciones de las partes contratantes.
2. Revise los términos del contrato, comprenda y pregunte sobre los términos del contrato en detalle, discuta con razón y preste atención al ambiente de negociación, si es necesario, invite a abogados profesionales para que ayuden en la negociación del contrato y la modificación de la cláusula. , firma, etc.
3. Revisar el precio del contrato: El objetivo principal aquí es aclarar la composición del precio del contrato, y hacer una lista detallada si es necesario, como el importe del pago de la vivienda, las comisiones, los impuestos y el pago. métodos y términos, etc.; comprender si necesita solicitar un préstamo hipotecario bancario, así como los métodos de supervisión de los préstamos y fondos bancarios, averiguar el monto del depósito, depósito y depósito y sus métodos de pago, condiciones de pago; , métodos de reembolso y condiciones de reembolso; conocer el período de ejecución del pago final del contrato, conocer la forma, los límites superior e inferior de los precios y tarifas no incluidos en el contrato; conocer las medidas preventivas para el precio de la transacción; fluctuaciones causadas por los cambios del mercado. Lo que hay que señalar en particular es que si existen instalaciones de apoyo para comercializar juntas, el precio también debe indicarse claramente. En cuanto a la comisión del intermediario, el precio y el monto de la comisión deben indicarse claramente y se debe llegar a un acuerdo sobre la devolución de la comisión después de que la transacción fracase.
4. Verifique el método de aceptación y entrega de la casa: El objetivo principal aquí es comprender el tiempo de entrega y las condiciones de entrega de la casa para saber si los procedimientos de propiedad están completos para poder manejar la propiedad; procedimientos de transferencia. En términos generales, al entregar una casa, se debe prestar atención a la inspección y aceptación de la casa y sus instalaciones auxiliares, equipos, decoración, electrodomésticos y muebles, y prestar atención a si las alcantarillas están bloqueadas, si las paredes están fugas y otros problemas de calidad de la casa. Se recomienda especificar la cantidad y marca de los equipos e instalaciones auxiliares en el contrato, o incluir datos de imágenes como anexo al contrato. La cláusula de "entrega" deberá indicar la fecha de entrega de los gastos de agua, luz, gas, propiedad, calefacción y otros, así como el tiempo y forma de transferencia de la cuenta del vendedor y la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Dado que el registro del hogar no se puede retirar por la fuerza, el comprador debe tener cuidado con el retraso en el traslado del registro del hogar. Si es necesario, el comprador puede solicitar a un abogado que se encargue de la responsabilidad por incumplimiento del contrato. .
5. Remedios por incumplimiento de contrato: El objetivo principal aquí es aclarar qué incumplimiento se producirá en el contrato, cómo remediarlo, cómo asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Incluyendo normas de cálculo y métodos de pago de daños y perjuicios, depósitos e indemnizaciones, motivos de exención, etc. Si hay una disputa, cómo resolverla, etc. Suspensión, rescisión, transferencia o cancelación del contrato, etc. Las medidas correctivas por incumplimiento de contrato son muy importantes, ya que pueden reducir y prevenir disputas de manera efectiva y resolverlas lo antes posible. Sin embargo, en la práctica, a menudo son ignoradas por todas las partes de la transacción. Cuando la vivienda de segunda mano es una casa elevada, una casa de reforma de vivienda, una finca militar o una finca con derechos de propiedad restringidos, no se ha obtenido una hipoteca o un título inmobiliario, es especialmente importante diseñar de forma integral el pasivo. por incumplimiento de cláusula de contrato, debiendo acudir a un abogado para que la revise y redacte.
6. Compruebe si los números del contrato son consistentes y si hay ambigüedades o errores administrativos en el texto, en su caso, corríjalos inmediatamente.
7. Comprueba si las firmas y fechas de ambas partes en el contrato son auténticas para evitar ser arrogantes.
1. Una vez firmado el contrato, el comprador debe pagar un anticipo o depósito por la casa. Recuerde que el importe deberá entregarse personalmente al vendedor, quien le emitirá un recibo. Si un intermediario u otra persona cobra el dinero en su nombre, debe revisar el poder de la otra parte para confirmar si la otra parte tiene la autoridad para cobrar el dinero y solicitar un recibo.
2. Solicite la información de contacto de la otra parte para poder realizar un seguimiento en el futuro.
3. Prepararse para la ejecución del contrato y ayudar a la otra parte a ejecutar el contrato. Si tiene alguna pregunta, infórmela de inmediato y trate de dejar evidencia escrita.
(1) Los métodos de pago generalmente se dividen en dos tipos: autotransacción por ambas partes, cobro y pago por un intermediario y supervisión de fondos por bancos, centros comerciales y bufetes de abogados. Confiar la supervisión a un tercero es más seguro y puede reducir adecuadamente los riesgos legales de todas las partes de la transacción.
(2)
Si la operación se realiza mediante compra hipotecaria o compra hipotecaria, deberá acordarse expresamente con antelación la solución de no solicitar el límite previsto del préstamo. De lo contrario, las partes de la transacción pueden llegar a un punto muerto, dando lugar a disputas contractuales.
(3)
Para evitar disputas posteriores, se recomienda averiguar primero si la casa tiene atrasos en las facturas de agua y luz, gastos de administración de la propiedad, préstamos bancarios, etc. Al firmar un contrato, si hay algún incumplimiento, se deben celebrar los acuerdos pertinentes y tenerlos en cuenta en el precio del contrato.
(4)
Intente evitar conflictos con los intermediarios y asegúrese de aclarar los estándares de cálculo y las condiciones de pago de las comisiones de los intermediarios en el contrato.
4. Plazo, lugar y forma de ejecución: Aquí se registra principalmente la casa, el tiempo de entrega, el plazo y plazo de entrega, el tiempo y orden en que las partes de la transacción ejecutan el contrato; y los métodos y métodos de cooperación y asistencia mutua esperan.