Respuesta corta: ¿Qué impacto tiene el deudor hipotecario en el contrato de arrendamiento?
-Cuestiones a las que se debe prestar atención al alquilar un inmueble hipotecado
El impacto significativo de la hipoteca sobre los derechos de arrendamiento--Cuestiones que deben abordarse a tener en cuenta al alquilar un inmueble hipotecado
1 Disposiciones pertinentes
El artículo 190 de la Ley de Propiedad estipula que si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato de hipoteca, la relación de arrendamiento original no se verá afectada por la hipoteca. Si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita.
El artículo 66 de la “Interpretación Judicial de la Ley de Garantías” estipula que si el deudor hipotecario arrienda el inmueble hipotecado, una vez realizado el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento no obligará al cesionario.
El artículo 20 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" de la Corte Suprema estipula que si la propiedad de la vivienda arrendada cambia durante el período de arrendamiento, el El arrendatario solicita al cesionario que continúe ejecutando el contrato de arrendamiento original. Si existe contrato, el tribunal popular lo respaldará. Sin embargo, se aplican las siguientes excepciones a la casa alquilada o las partes acuerdan lo contrario: (1) La casa ha sido hipotecada antes del alquiler y el propietario cambia debido a que el acreedor hipotecario realiza los derechos hipotecarios;
Arrendamiento de Casa Urbana emitido por el Ministerio de la Construcción El artículo 6 de las Medidas de Gestión estipula que no se alquilarán viviendas en cualquiera de las siguientes circunstancias: (7) Hipoteca sin el consentimiento del acreedor hipotecario
2.
Aunque las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas" del Ministerio de la Construcción estipulan que no se permite ningún alquiler sin el consentimiento del acreedor hipotecario, pero dado que las leyes y reglamentos no prohíben el alquiler de viviendas hipotecadas, las " Contrato de Arrendamiento" debe considerarse válido. Sin embargo, el derecho de arrendamiento no puede oponerse al acreedor hipotecario ni a sus cesionarios posteriores. Alguien señaló que al no haber enfrentamiento, ¿el arrendador puede reclamar el derecho de tanteo para seguir usando el inmueble arrendado?
Francamente, la legislación actual no lo prevé claramente. El artículo 230 de la Ley de Contratos únicamente estipula que si el arrendador vende la vivienda arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones. Se puede considerar que el derecho de tanteo se origina en el derecho de arrendamiento, y el conflicto es en realidad un conflicto entre el derecho de arrendamiento y el derecho de hipoteca. La "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los juicios de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" de la Corte Suprema no fue clara en este punto. Solo hizo una solicitud clara para confirmar que el contrato de compraventa de viviendas firmado por el arrendador y. un tercero era inválido y el Tribunal Popular no lo apoyó.
El autor considera que, por un lado, el derecho de arrendamiento no puede entrar en conflicto con lo dispuesto en el derecho de hipoteca, sino que sólo sirve para el ejercicio y realización del derecho de hipoteca y la eficacia del contrato. contrato de arrendamiento, y no deben ampliarse las restricciones al derecho de arrendamiento. Por otra parte, el ejercicio del derecho de tanteo no puede lesionar los derechos del acreedor hipotecario, y la protección del derecho hipotecario reside en la realización del bien hipotecado. Por tanto, el arrendatario debería poder ejercer su derecho de tanteo.
Pero el autor vuelve a recordar que hay que entender la situación hipotecaria a la hora de alquilar una casa, de lo contrario puede dejar peligros ocultos para el uso normal de la casa.
¿Qué impacto tiene la inscripción en el contrato de hipoteca? Algunas propiedades que no han registrado un contrato de hipoteca no pueden ser hipotecadas, tales como: propiedad colectiva de tierras estatales, instalaciones públicas de personas jurídicas de bienestar público, propiedades cuya propiedad y derechos de uso se desconocen o están en disputa, propiedades que han sido selladas o detenidas. de acuerdo con la ley, edificios que se confirma que son ilegales e ilegales, etc.
Si la hipoteca objeto de su contrato ya no es objeto de litigio, si se trata de bienes muebles, el contrato de hipoteca se hace efectivo y se constituye la hipoteca. La inscripción es voluntaria y es únicamente un requisito contradictorio. Si la garantía de su contrato es un bien inmueble, el registro es obligatorio. Si no está inscrita, no se constituirá la hipoteca, independientemente de que su contrato hipotecario esté vigente.
Los bienes inmuebles se refieren a terrenos que no pueden moverse debido a propiedades naturales o disposiciones legales, elementos del terreno, productos de la tierra que no han sido separados de la tierra y otras cosas que están unidas a la tierra por naturaleza o mano de obra y no se puede separar. Bienes raíces es un concepto en derecho civil, que incluye bienes inmuebles con domicilio fijo, como terrenos y casas en ellos.
Los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse sin comprometer su uso y valor económico. en lugar de bienes raíces.
Si el deudor hipotecario contrata una hipoteca durante el periodo de arrendamiento, ¿es válido el contrato de arrendamiento posterior? El contrato de arrendamiento está vigente. Este es el llamado principio de comprar y vender sin romper el contrato de arrendamiento. Si primero hay un contrato de arrendamiento y luego hay un cambio en los derechos de propiedad, el contrato de arrendamiento es válido para el comprador.
¿Tiene validez el contrato de arrendamiento una vez hipotecado el coche? Por ejemplo, primero alquilar y luego hipotecar.
Artículo 48 de la "Ley de Garantías": Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al heredero que el contrato de arrendamiento original continúa vigente.
Por ejemplo, primero hipoteca y luego arrendamiento.
Artículo 66 de la “Interpretación de la Ley de Garantías”: Si el deudor hipotecario arrienda el bien hipotecado, después de realizado el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento no obligará al cesionario. Cuando el deudor hipotecario arriende el inmueble hipotecado, si no informa por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que se causen al arrendatario por el arrendamiento del inmueble hipotecado si el deudor hipotecario lo ha notificado al arrendatario; por escrito que el inmueble ha sido hipotecado, el arrendatario deberá soportar las pérdidas que se produzcan por la realización del derecho hipotecario.
Cuando el banco enajena la hipoteca, ¿qué debe hacer si descubre que el deudor hipotecario ha firmado un contrato de arrendamiento a largo plazo con otros? Una es ver si el contrato de arrendamiento está registrado y la otra es ver si el alquiler es razonable y si se trata de un contrato malicioso de bajo precio para evitar deudas. Generalmente, esta situación debe resolverse mediante negociaciones tripartitas bajo la coordinación del tribunal.
Si está registrado y el nivel del alquiler es razonable, es necesario ejecutar el contrato (el alquiler lo cobrará el nuevo propietario) o negociar una determinada cantidad de compensación en efectivo.
Una vez confirmado el contrato de hipoteca, el contrato de hipoteca no surtirá efectos. El contrato de hipoteca de responsabilidad del deudor surtirá efectos a partir de la fecha de su celebración, salvo pacto en contrario de ambas partes o disposición legal en contrario. Sin embargo, si se requiere el registro de una hipoteca, deberá registrarse en el departamento correspondiente, de lo contrario no podrá crear resistencia contra un tercero.
El local ha sido hipotecado y el contrato de hipoteca estipula que el arrendamiento del local debe ser aprobado por el banco por escrito. ¿Es jurídicamente vinculante el contrato firmado entre el deudor hipotecario y el inquilino sin el consentimiento del banco? Si el inquilino no lo sabe, entonces de acuerdo con el principio legal de no confrontación con terceros de buena fe, el contrato se establece, pero el banco tiene derecho a demandar al deudor hipotecario si el inquilino lo sabe, viola los principios básicos de; el contrato, y el contrato es inválido desde el momento de su celebración.
¿Qué impacto tiene el plazo en la vigencia del contrato de arrendamiento del derecho colectivo de uso de suelo rural? El artículo 12 de la "Ley de Contratos de Tierras Rurales de la República Popular China" estipula que "si la tierra de propiedad colectiva de los agricultores pertenece a los agricultores de la aldea de conformidad con la ley, será contratada por la organización económica colectiva de la aldea o el comité de la aldea. "Por tanto, las organizaciones colectivas rurales tienen propiedad de la tierra.
El artículo 5 estipula que “los miembros de las organizaciones económicas colectivas rurales tienen derecho a contratar las tierras rurales contratadas por la organización económica colectiva de conformidad con la ley”. Los “miembros de las organizaciones económicas colectivas rurales” aquí en general. se refieren a los aldeanos de la aldea y tienen derecho a contratar. Si el contratista subcontrata su terreno contratado a otros con base en el principio de "legalidad, voluntariedad y compensación", la otra persona tendrá derecho a operar el terreno, pudiendo unificarse o separarse los derechos de operación y los derechos de contratación.
¿Puede el deudor hipotecario resolver el contrato de arrendamiento? Lector: Sr. Li: Lo que usted reflexiona es principalmente sobre la relación entre los derechos hipotecarios y los derechos de usufructo (en este caso, derechos de arrendamiento) en el derecho de propiedad, es decir, qué cuestión jurídica tiene prioridad sobre los derechos hipotecarios y los derechos de arrendamiento. Depende principalmente de la secuencia del tiempo de fraguado. Si el derecho de hipoteca se constituye primero, es decir, antes de alquilar la casa, el arrendador ha hipotecado la casa al banco, entonces el derecho de hipoteca es mejor que el derecho de arrendamiento. Según la interpretación del Tribunal Popular Supremo de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China, el párrafo 1 del artículo 66 establece: “El deudor hipotecario arrienda la propiedad hipotecada y, una vez realizado el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento no obliga al cesionario "por lo que el banco tiene derecho a rescindir unilateralmente la relación de arrendamiento, y usted no tiene derecho de tanteo". Si esto le ocasiona pérdidas patrimoniales, según el segundo párrafo del artículo 2 anterior: "Cuando el deudor hipotecario alquile el inmueble hipotecado, si el deudor hipotecario no notifica por escrito al arrendatario que el inmueble ha sido hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas causadas por el alquiler del inmueble hipotecado. Asumir la responsabilidad "Puedes pedir al arrendador que te compense tus pérdidas. Si primero establece un derecho de arrendamiento, es decir, después de alquilar la casa, el arrendador hipotecará la casa al banco. Según la regla de "las ventas no rompen el contrato de arrendamiento", la propiedad del comprador de la propiedad no puede competir con los derechos de arrendamiento y los derechos hipotecarios no tienen prioridad sobre los derechos de propiedad. Por supuesto, el derecho de arrendamiento también puede seguir existiendo efectivamente frente al derecho de hipoteca. Según el artículo 65 de las "Interpretaciones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" del Tribunal Popular Supremo, "si la propiedad arrendada está hipotecada en forma de hipoteca, dentro del período de validez posterior a la hipoteca "Se realiza el derecho, el contrato de arrendamiento no se aplicará al inmueble hipotecado." El cesionario del inmueble continúa siendo válido. "Por lo tanto su relación de arrendamiento sigue vigente. Cabe señalar que el derecho hipotecario del acreedor hipotecario es un derecho de valor, no un derecho de control. Lo que la ley otorga al acreedor hipotecario es el derecho a recibir pago prioritario del valor de cambio de la hipoteca, en lugar del derecho a disponer de la hipoteca a voluntad. Por tanto, según el artículo 230 de la Ley de Contratos: "Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá comunicarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, teniendo el arrendatario el derecho de tanteo en las mismas condiciones". Por tanto, la subasta bancaria de inmuebles tiene derecho de tanteo, es decir, tiene derecho de tanteo si el precio es el mismo. Abogado Su Heqin del bufete de abogados Zhejiang Zhenan
El orden en que surgen los derechos. Si se establece primero el derecho de arrendamiento y luego el derecho de hipoteca, conforme a lo establecido en los Principios Generales del Derecho Civil de que "la compraventa no viola el contrato de arrendamiento", se puede concluir que aun cuando el acreedor hipotecario obtenga el inmueble hipotecado debido a la realización del derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento originalmente construido sobre la casa sigue siendo válido. El nuevo propietario de la casa no puede modificar el contrato de arrendamiento a voluntad y mucho menos rescindir el contrato. el derecho a negarse a rescindir el contrato de arrendamiento. Entonces, si tu contrato de arrendamiento se estableció antes que el contrato de hipoteca, tienes base legal para rechazar la solicitud del banco. Sin embargo, si se fija primero el derecho hipotecario de la vivienda y después el derecho de arrendamiento, se dan dos situaciones. En primer lugar, si el arrendatario sabe que la casa ha sido hipotecada y está dispuesto a alquilarla, el acreedor hipotecario tiene derecho a exigirle que resuelva el contrato de arrendamiento al ejecutar la hipoteca; en segundo lugar, por algún motivo, el arrendatario no lo sabe; que la casa está hipotecada, lo que no es el caso en mi país. No existe una disposición clara en la ley actual. Sin embargo, en la práctica judicial se considera generalmente que si el acreedor hipotecario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento con el arrendatario debe basarse en si ello perjudica el valor de la casa hipotecada y afecta la realización de los derechos hipotecarios de la misma. Es decir, si efectivamente es debido al arrendamiento del arrendatario que la vivienda hipotecada se deprecia o resulta difícil realizar la hipoteca, se debe dar al acreedor hipotecario el derecho de resolver el contrato de arrendamiento del inmueble bajo determinadas condiciones. Por lo tanto, si el precio de la casa subastada por el banco se ve afectado por la existencia de su relación de alquiler, entonces el banco tendrá derecho a rescindir el contrato de alquiler entre usted y la inmobiliaria. A menos que tenga pruebas suficientes que demuestren que la existencia de esta relación de alquiler no afecta la subasta de la casa cuando el banco ejecute la hipoteca, si la negociación fracasa y usted presenta una demanda, el tribunal podrá respaldar su reclamo, pero usted deberá asumir todos los gastos. la carga de la prueba.
Esta situación es rara en la práctica.