Extinción del derecho de arrendamiento
1. ¿Cómo entender la relación entre derecho hipotecario y arrendamiento en el artículo 190 de la Ley de Propiedad?
Si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato hipotecario, la relación de arrendamiento original no se verá afectada por el derecho hipotecario. Si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita. ?
En segundo lugar, explique que este artículo trata sobre la relación entre los derechos de hipoteca y arrendamiento. ?
Si se hipoteca una casa u otro inmueble, en ocasiones existe una relación jurídica de arrendamiento sobre el inmueble antes de que se establezca la hipoteca. Por ejemplo, antes de que el Partido A hipotecara la casa al Partido B, ésta había sido alquilada al Partido C para su uso. ¿Seguirá siendo válida esta relación de arrendamiento existente? Teóricamente, los arrendamientos de propiedades entran dentro de la categoría de obligaciones de deuda. Según el principio de prioridad de los derechos de propiedad sobre los derechos de los acreedores, si el propietario transfiere el objeto arrendado a un tercero, el derecho de arrendamiento del arrendatario se extinguirá cuando el tercero obtenga la propiedad del inmueble. El arrendatario puede exigir al arrendador que asuma la responsabilidad por el incumplimiento de las deudas, pero no puede exigir al comprador del bien arrendado que continúe ejecutando el contrato de arrendamiento porque no existe una relación contractual de arrendamiento entre el arrendatario y el comprador.
Sin embargo, con el desarrollo de la economía social, para proteger los intereses de los arrendatarios, especialmente los arrendatarios de bienes raíces, y mantener la estabilidad social, el derecho civil moderno ha adoptado gradualmente el enfoque de mejorar la efectividad de los derechos de arrendamiento. , y se han adoptado paulatinamente las reglas de "venta e incumplimiento de contrato" a la regla de "venta sin incumplimiento de contrato", es decir, una vez establecida la relación de arrendamiento, incluso si el arrendador revende el inmueble arrendado a un tercero. parte, la relación de arrendamiento existente sigue siendo válida para el comprador y el arrendatario aún puede reclamar el arrendamiento al cesionario. El derecho puede ser adquirido por el cesionario. La ley de garantías y la ley de contratos de nuestro país también adoptan la regla de que "la venta no constituye arrendamiento". El artículo 48 de la "Ley de Garantías" estipula claramente: "Si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el contrato de arrendamiento original continúa vigente. El artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Durante". Durante el período de arrendamiento, los cambios en la titularidad del inmueble arrendado no afectarán la vigencia del contrato de arrendamiento, es decir, cuando el inmueble hipotecado se transfiera con motivo de la realización del derecho hipotecario, la relación de arrendamiento original entre el deudor hipotecario y el deudor. el arrendatario no extinguirá automáticamente. La persona podrá seguir disfrutando del derecho de arrendamiento.
Durante el proceso de legislación sobre derechos de propiedad, se ha sugerido que el deudor hipotecario puede hipotecar la propiedad arrendada. A menudo sucede que la propiedad hipotecada es la propiedad arrendada, pero la "Ley de Seguridad" de mi país no lo establece. para esta situación. Una opinión es que, dado que el derecho de hipoteca se establece primero, ciertamente tiene prioridad sobre el derecho de arrendamiento. El derecho de arrendamiento no puede competir con el derecho de hipoteca. El derecho de arrendamiento debe rescindirse cuando se realiza el derecho de hipoteca. Otra opinión es que sólo cuando la existencia del derecho de arrendamiento afecta los intereses del acreedor hipotecario, el derecho hipotecario puede oponerse al derecho de arrendamiento; de lo contrario, el derecho de arrendamiento no se extinguirá cuando se realice el derecho hipotecario.
Después de estudiar las opiniones anteriores en la legislación, la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula en este artículo que "si la propiedad hipotecada se alquila después de establecida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca registrada. " En otras palabras:
En primer lugar, si el inmueble hipotecado se alquila, una vez realizado el derecho hipotecario, el comprador del inmueble hipotecado puede rescindir el contrato de arrendamiento original, y el arrendatario no puede solicitar continuar alquilando el inmueble. propiedad hipotecada.
La razón principal de esta disposición es que si el inmueble hipotecado está registrado, el arrendatario puede comprobar la carga material del inmueble arrendado en el registro de la propiedad hipotecada, ya que sabe que el inmueble arrendado tiene cargas materiales. debe asumir los derechos hipotecarios. Riesgos asociados a la ejecución. De lo contrario, la regla de "compraventa no rompe el contrato de arrendamiento" seguirá aplicándose al bien hipotecado, y la eficacia de la hipoteca se verá comprometida, se volverá incierta y perderá el sentido de su constitución.
En segundo lugar, si se alquila un inmueble hipotecado no registrado, el arrendatario no sabe ni debe saber que el inmueble ha sido hipotecado. El derecho de hipoteca no puede competir con el derecho de arrendamiento, y el principio de "venta". y la compra no rompe el contrato de arrendamiento" aún debe aplicarse.
? En particular, del segundo punto se deduce que un derecho de arrendamiento tiene preferencia sobre un derecho de hipoteca no inscrito. Sin embargo, si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de que se establezca el derecho hipotecario sobre el inmueble, según el principio de "la compraventa no rompe el contrato de arrendamiento", la relación de arrendamiento es anterior, y por supuesto puede impugnar el derecho hipotecario establecido. posteriormente, independientemente de que el derecho hipotecario esté inscrito o no.