¿Cómo demandar por incumplimiento de contrato de arrendamiento?

1. Cómo demandar por incumplimiento de contrato de arrendamiento

Según lo establecido en la Ley de Procedimiento Civil de mi país, al interponer una demanda por incumplimiento de contrato, el fiscal debe primero recopile pruebas y redacte una acusación escrita, luego presente una demanda ante un tribunal de jurisdicción competente. El tribunal que reúna las condiciones para el procesamiento archivará el caso.

El proceso de procesamiento específico es el siguiente:

1. Las partes recopilan de antemano pruebas relevantes del incumplimiento del contrato por parte de la otra parte si el contrato no cumple o se niega a cumplirlo. obligaciones después del vencimiento del contrato, preparar un contrato de alquiler de casa firmado por ambas partes. Originales y copias, así como materiales que acrediten las calificaciones del demandante y del demandado como litigantes, incluyendo cédulas de identidad, información de población residente, licencias comerciales y otros documentos. ;

2. Presentar una denuncia ante el Tribunal Popular. La parte que no incumpla podrá exigir a la otra parte que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato, como la continuación del cumplimiento, medidas reparadoras o compensación por pérdidas;

3. Presentará un caso contra Yuyi que cumpla con las condiciones para ser procesado. Una vez que el tribunal archive el caso, decidirá que la parte incumplidora asumirá las responsabilidades legales correspondientes a través de la mediación, el juicio y la investigación. Si el interesado no estuviera satisfecho con la sentencia de primera instancia, podrá apelar dentro de los quince días siguientes a la fecha de dictación de la sentencia. Los procedimientos de segunda instancia son básicamente los mismos que los de primera instancia.

Leyes y regulaciones relevantes:

Artículo 23 de la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China": Los litigios que surjan de disputas contractuales estarán bajo la jurisdicción del tribunal popular de el lugar donde esté domiciliado el demandado o donde se ejecute el contrato.

Artículo 64: Los interesados ​​tienen la responsabilidad de aportar prueba de sus pretensiones.

El Tribunal Popular investigará y recolectará pruebas que las partes y sus agentes litigantes no puedan reunir por sí solos por razones objetivas, o pruebas que el Tribunal Popular considere necesarias para conocer el caso.

El Tribunal Popular revisará y verificará las pruebas de manera integral y objetiva de acuerdo con los procedimientos legales.

2. Las disputas por arrendamiento de viviendas incluyen principalmente las siguientes situaciones:

1. Disputas por incumplimiento del alquiler

El inquilino no cumple el contrato, incumple el pago del alquiler por un tiempo. larga duración, incumplimientos dolosos del alquiler, litigios derivados del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, etc. Esta es la disputa más común en el alquiler de viviendas. Al alquilar una casa, no existe un contrato escrito sino sólo un acuerdo oral, o el contrato de alquiler y el plazo de arrendamiento no están claros en el contrato de arrendamiento, o el arrendador y el arrendatario tienen disputas debido a cambios en las condiciones del mercado. Si algunos arrendatarios no pagan o retrasan el pago del alquiler sin razones justificables, y el arrendador exige al arrendatario que pague dentro de un período de tiempo razonable, pero el arrendatario se niega a pagar, el arrendador exige rescindir el contrato y el arrendatario no está dispuesto para mudarse.

2. Disputas por indemnización de daños

Al igual que los daños en otras relaciones jurídicas, las disputas por indemnización por daños en las relaciones de alquiler de viviendas son causadas principalmente por agravios. Los más comunes son los siguientes:

(1) Disputas por compensación por daños a la vivienda

La mayoría de estos casos son causados ​​por culpa del propio arrendatario durante la decoración o el uso, y algunos son causados ​​por el arrendamiento. Surgen disputas entre el arrendador y el arrendatario sobre la responsabilidad por daños a la vivienda debido a problemas de calidad en la propia casa.

(2) Disputas de indemnización por daños personales o a la propiedad

Si el arrendador debe asumir la responsabilidad por los daños personales o a la propiedad causados ​​por la calidad de la casa alquilada o por medidas de protección inadecuadas por parte del Responsabilidad del arrendador, existen diferencias en el tamaño de la responsabilidad.

(3) Controversias que lesionen los derechos e intereses legítimos del propietario de la vivienda arrendada.

Algunas * * * personas en la casa tienen los mismos derechos sobre sus casas (incluyendo * * * copropiedad * * * y * * * compartida por acciones), y algunas * * * personas no tienen el consentimiento de otras * * * personas. El arrendamiento de bienes inmuebles infringe los derechos e intereses legítimos de otras * * * personas.

(4) Disputas sobre los costos de decoración

Después del establecimiento de una relación de arrendamiento de una casa, especialmente después del establecimiento de una relación de alquiler de una casa con fines comerciales, a menudo sucede que el arrendador incumple sobre el alquiler adeudado al arrendatario por la renovación de la vivienda. En caso de rescisión anticipada del contrato, se trata de un litigio sobre la disposición de los costes de renovación no amortizados.

3. Disputas sobre el derecho de prioridad para vender la vivienda durante el período de arrendamiento.

El “Reglamento de Arrendamiento de Vivienda” estipula que si el arrendatario vende la vivienda durante el período de arrendamiento, tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones. El Código Civil también contiene disposiciones similares.

En la vida real, muchos arrendadores a menudo ignoran las disposiciones legales sobre esta prioridad y algunos privan deliberadamente al arrendatario de esta prioridad, provocando así disputas. La conducta del arrendador de vender bienes inmuebles en violación de esta Ley podrá ser declarada inválida de conformidad con la ley.

4. Disputas por subarrendamiento de viviendas

Las leyes y regulaciones actuales de mi país permiten el subarrendamiento de bienes raíces, pero existen muchas disputas al respecto. Algunas son subarrendamientos sin el consentimiento del arrendador, y algunos se transfieren capa por capa, el tema del arrendamiento es confuso; algunos períodos de subarrendamiento exceden con creces el período de arrendamiento original, lo que lleva a disputas en serie, algunos incluso cobran la tarifa de subarrendamiento y huyen; En la práctica, algunos arrendadores hacen la vista gorda ante el subarrendamiento no autorizado, pensando que sólo pueden cobrar el alquiler, lo que al final sólo perjudicará sus propios intereses.

5. Controversias derivadas del cambio de uso de la vivienda

Generalmente, el inquilino remodela o cambia la casa original alquilada sin el consentimiento del propietario, provocando grandes daños a la vivienda. Los daños amenazaron incluso la seguridad personal del propietario de la casa, y el arrendatario creía que tenía derecho a controlar el alquiler, lo que dio lugar a muchas disputas.

6. Disputas por rescisión unilateral de contrato

En general, una de las partes de un contrato de arrendamiento de vivienda rescinde unilateralmente el contrato por impotencia, pero también hay partes que preferirían perder menos por En aras de intereses mayores, intencionalmente incumple unilateralmente el contrato para rescindirlo.

3. Prevenir disputas por arrendamiento de vivienda:

1. Completar los requisitos legales para el arrendamiento de vivienda.

El propietario (arrendador) debe firmar un contrato de arrendamiento de conformidad con la ley y alquilar la casa legalmente. El énfasis aquí está en la legalidad. Sólo si la relación de alquiler de la casa es legal puede ser efectiva. Ser legal y eficaz no sólo puede reducir en gran medida la aparición de disputas de alquiler, sino que también es la medida más práctica para que las partes se protejan. Para que la relación de arrendamiento sea legal y efectiva, se deben cumplir los siguientes requisitos:

(1) Se debe firmar un contrato de arrendamiento por escrito de conformidad con la ley y los derechos y obligaciones de ambas partes del contrato de arrendamiento. Debe estar claramente estipulado en el contrato, lo que comúnmente se conoce como "el villano primero" y "después el caballero".

(2) El contenido del contrato no puede ser ilícito. Por ejemplo, si la función de la casa es residencial o industrial, no se puede cambiar en el contrato sin la aprobación de los departamentos funcionales pertinentes y se puede alquilar con fines comerciales. Los casos en esta área muestran que contratar abogados profesionales para participar en las negociaciones de arrendamiento de viviendas y la firma de contratos puede lograr el doble de resultado con la mitad de esfuerzo para evitar pérdidas.

(3) La relación jurídica de arrendamiento de vivienda es una relación jurídica civil especial. Debe ser legal y válido. Además del verdadero acuerdo entre las partes y el contenido legal del contrato, también se requieren requisitos formales legales. Por ejemplo, el arrendador debe tener una licencia de alquiler de viviendas emitida por un departamento gubernamental y registrarse en el departamento de gestión de alquileres de viviendas dentro de los 10 días. días después de la firma del contrato.

2. Investigación previa al alquiler

El arrendador debe tener un conocimiento necesario de la capacidad financiera del arrendatario antes de firmar el contrato, y no debe alquilar la casa a ciegas a unidades e individuos sin recursos económicos. capacidad. . La aparición de algunas disputas por el alquiler suele estar relacionada con la ceguera del arrendador a la hora de alquilar una casa. En la vida real, algunos propietarios entran en pánico porque sus propiedades están vacías. Siempre que el inquilino se presente, independientemente de si puede pagar el alquiler, firmará un contrato o incluso entregará la casa a la otra parte sin firmar un contrato. Como resultado, cuando la otra parte no pudo pagar el alquiler, se dio cuenta de que ya no tenía capacidad para pagarlo. Cuando se produce una disputa de este tipo, el arrendador definitivamente sufrirá. Incluso si el tribunal ordena a la otra parte pagar el alquiler mediante un litigio, la ejecución puede abandonarse debido a dificultades. Los inquilinos no deben codiciar ventajas insignificantes ni buscar propietarios cuyos derechos de propiedad no estén claros, cuyas construcciones sean ilegales o a quienes no se les permita alquilar sin un certificado de arrendamiento. Antes de alquilar una casa, lo mejor es que los inquilinos consulten con la oficina de gestión de arrendamiento de viviendas para ver si la casa que quieren alquilar se puede alquilar o alquilar una casa que se pueda alquilar. Si puedes hacer esto, básicamente podrás evitar las pérdidas económicas causadas por el alquiler ciego.

3. Al alquilar una casa, el arrendador puede exigir al arrendatario la constitución de una garantía. Los inquilinos pueden constituir una garantía, que es una de las formas más efectivas de reducir las disputas de arrendamiento que surgen de la incapacidad de pagar el alquiler.

Para aquellas relaciones de arrendamiento con grandes superficies arrendadas, alquileres totales elevados, periodos de arrendamiento prolongados y partes en las que resulta difícil conocer la situación crediticia del arrendatario, resulta especialmente necesario constituir una garantía.

4. Antes de alquilar una casa, el arrendador debe evaluar de forma exhaustiva y objetiva la situación económica general y proponer un precio de alquiler razonable.

Si presenta una demanda por incumplimiento del contrato de arrendamiento, primero recopile pruebas y redacte una acusación, para luego presentar una demanda en un tribunal con jurisdicción. El tribunal que reúna las condiciones para el procesamiento archivará el caso.

Objetividad jurídica:

Artículo 584 de los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China”* * *Si una de las partes incumple sus obligaciones contractuales o el cumplimiento de sus obligaciones contractuales no cumplen con el acuerdo, la otra parte será responsable de Si se causa una pérdida, el monto de los daños será igual a la pérdida causada por el incumplimiento del contrato, incluidos los beneficios que puedan obtenerse después de la ejecución. del contrato, sin embargo, no excederá la pérdida que la parte infractora prevé o debería prever al celebrar el contrato; Artículo 585 de los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China* * *Las partes pueden acordar que una parte pagará una determinada cantidad de daños y perjuicios a la otra parte si incumple el contrato, o pueden acordar un método para calcular el importe de la indemnización por incumplimiento de contrato. Si la indemnización liquidada acordada es inferior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o la institución de arbitraje podrá aumentar la indemnización liquidada a petición de las partes si la indemnización liquidada acordada es excesivamente superior a las pérdidas causadas, el Tribunal Popular o el arbitraje; La institución podrá reducir adecuadamente la indemnización por daños y perjuicios a petición de las partes.