Método de cálculo del impuesto para los servicios de alquiler de inmuebles basado en la sustitución del impuesto empresarial por el IVA

Como todos sabemos, el impuesto al valor agregado inmobiliario se recauda principalmente en el momento de las transacciones inmobiliarias.

1. ¿Cuál es la tasa del impuesto al valor agregado para los servicios de arrendamiento de bienes raíces después de la reforma del impuesto empresarial al IVA?

Después de la reforma del impuesto al IVA, la tasa del impuesto al valor agregado para los bienes inmuebles arrendados es del 11%. (Cambió de 1 a 10% en mayo de 2018) y una tasa de recaudación del 5%.

El "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre la promoción integral del programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor añadido" (Caishui [2065 438+06] No. 36) estipula :

A partir del 1 de enero de 2016 5 El 1 de enero, la tasa del impuesto al servicio de alquiler de inmuebles es del 11%.

2. Los contribuyentes generales podrán optar por aplicar el método de cálculo simplificado del impuesto para arrendar sus inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2065438+2006, y el impuesto a pagar se calculará a una tasa impositiva del 5%. Los contribuyentes que arriendan 2065438+ bienes inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2006 que no se encuentren en el mismo condado (ciudad) donde está ubicada la institución, después del pago anticipado de impuestos en la ubicación del inmueble, presentarán una declaración de impuestos ante la autoridad fiscal competente donde se ubica la institución.

3. Si un contribuyente general alquila un inmueble adquirido después del 1 de mayo de 2065, que no se encuentra en el mismo condado (ciudad) que la ubicación de la institución, el impuesto se pagará por adelantado a una tasa de retención. del 3% en el lugar de ubicación del inmueble, y luego presentar una declaración de impuestos ante la autoridad fiscal competente donde esté ubicada la institución.

Tasa del Impuesto al Valor Agregado:

1. Si un contribuyente tiene conducta imponible, salvo lo dispuesto en los incisos (2), (3) y (4) de este artículo, el tipo impositivo es del 6%.

2. Prestación de servicios de transporte, servicios postales, telecomunicaciones básicas, servicios de construcción y arrendamiento de inmuebles, venta de inmuebles y transferencia de derechos de uso de suelo, la tasa impositiva es del 11%.

3. La prestación de servicios de arrendamiento de bienes muebles tangibles, el tipo impositivo es del 17%.

4. La tasa impositiva para las actividades imponibles transfronterizas de entidades y personas físicas nacionales es cero. Las regulaciones específicas serán formuladas por separado por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China.

2. Reducción y exención de la tasa de registro inmobiliario

Primero, la tasa de registro se reduce a la mitad. Incluyendo el registro de corrección de bienes raíces y el registro de objeciones; solicitud de cambio de registro del nombre, título y tipo de documento de identidad del titular del derecho inmobiliario; solicitud de cambio de registro por parte del mismo titular del derecho debido a división o fusión de bienes inmuebles;

La segunda es la condonación del pago de la matrícula. Incluidas las pequeñas y microempresas (incluidos hogares industriales y comerciales individuales) que solicitan el registro de bienes raíces; solicitan el registro de garajes, espacios de estacionamiento y trasteros que respaldan casas sin emitir certificados de propiedad de bienes raíces separados debido a ajustes de división administrativa, la calle, el número de la casa o el nombre de la casa donde se encuentra el inmueble ha cambiado, los miembros de las organizaciones económicas colectivas rurales solicitan el registro de derechos de gestión de contratos de tierras agrícolas a través de contratos familiares u otros métodos; para el registro de bosques, propiedad forestal y derechos de gestión de tierras forestales ocupadas mediante contratación familiar u otros métodos. Agricultores que utilizan colectivamente tierras agrícolas de propiedad estatal de conformidad con la ley para dedicarse a la producción agrícola, como la plantación, la silvicultura, la cría de animales, la pesca, etc., solicitar el registro de derechos de gestión de contratos de tierras o el registro de derechos de uso de tierras agrícolas de propiedad estatal debido a la reforma del sistema de derechos de propiedad colectiva rural, derechos de tierra y vivienda. Hay 8 situaciones, como solicitar el registro de cambio si existe; es un cambio en la propiedad exento por las leyes y reglamentos nacionales.

3. Solo se cobra la tarifa de producción del certificado, que es de 10 yuanes cada uno. Incluyendo la solicitud del derecho de uso de la propiedad y el registro de la propiedad de la casa sobre el suelo; la solicitud separada de registro del derecho de uso de la propiedad y la solicitud de registro del titular de los derechos inmobiliarios entre marido y mujer; para reposición o reposición del certificado de propiedad inmobiliaria por situación de pérdida o daño.

3. ¿Quién paga la tasa de registro de la propiedad inmobiliaria?

La tasa de registro inmobiliario será abonada por el solicitante del registro inmobiliario. Si todas las partes involucradas necesitan solicitar el registro de bienes raíces de acuerdo con las regulaciones, la tarifa de registro de bienes raíces será pagada por la parte registrada como titular del derecho de bienes raíces si el bien inmueble es propiedad (utilizado) por múltiples propietarios; la tasa de registro de la propiedad será pagada conjuntamente por los dos propietarios, y la parte específica será pagada por el propietario negocia por su cuenta; la tasa de registro de la hipoteca inmobiliaria será pagada por la parte registrada como acreedor hipotecario. Espero que lo anterior ayude.

Objetividad legal:

Es muy importante que los compradores de viviendas "paguen el impuesto a la propiedad". El impuesto que se debe pagar también es un gran tema que los compradores de viviendas no pueden ignorar. Hoy, combinado con la política de aumentar el impuesto a las empresas, presentaré brevemente la tributación y el arrendamiento de bienes inmuebles. Contribuyentes (1) Las empresas que venden sus propios proyectos inmobiliarios dentro del territorio de la República Popular China son contribuyentes del impuesto al valor agregado. (2) Los contribuyentes del impuesto al valor agregado se dividen en contribuyentes generales y contribuyentes de pequeña escala. Los contribuyentes cuyas ventas anuales del impuesto al valor agregado superan los 5 millones de yuanes (inclusive) son contribuyentes generales, y los contribuyentes cuyas ventas anuales del impuesto al valor agregado no exceden los estándares prescritos son contribuyentes de pequeña escala. En segundo lugar, el rango impositivo es 1. Según las "Notas explicativas sobre ventas de servicios, activos intangibles o bienes inmuebles", la industria inmobiliaria involucra principalmente las siguientes partidas tributarias: (1) Las empresas inmobiliarias venden sus propios proyectos inmobiliarios y las partidas del impuesto sobre las ventas de bienes raíces son aplicable (2) Las empresas inmobiliarias alquilan proyectos inmobiliarios (incluidas tiendas) para sus propios honorarios de desarrollo, edificios de oficinas, apartamentos), las categorías impositivas aplicables son servicios de arrendamiento operativo de bienes raíces y servicios de arrendamiento financiero de bienes raíces (excluida la venta de bienes raíces); y arrendamiento financiero retroactivo). 2. Los artículos que no están sujetos al impuesto al valor agregado no son ventas de servicios laborales o activos intangibles dentro del país bajo las siguientes circunstancias: (1) La venta de servicios laborales enteramente en el extranjero por una unidad o individuo en el extranjero a una unidad nacional o individual. (2) Unidades o individuos en el extranjero venden activos intangibles que se utilizan en su totalidad en el extranjero a unidades o individuos nacionales.

(3) Entidades o individuos extranjeros arriendan bienes muebles tangibles que se utilizan íntegramente en el extranjero a entidades o individuos nacionales. (4) Otras circunstancias especificadas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China. 3. Tasa impositiva y tasa de recaudación (1) La tasa impositiva aplicable a las empresas inmobiliarias que venden y alquilan bienes inmuebles es del 11%. (2) Para las ventas o el arrendamiento de bienes raíces de los contribuyentes de pequeña escala, y para las ventas o el arrendamiento de bienes raíces de los contribuyentes en general que pueden elegir el método de cálculo del impuesto simplificado, la tasa impositiva es del 5%. (3) Si el comprador nacional es una entidad o individuo extranjero, el impuesto al valor agregado se retendrá y pagará a la tasa impositiva aplicable. En lo que respecta al sistema fiscal, el tipo del IVA es aplicable a los contribuyentes generales y su impuesto soportado puede deducirse. El tipo del IVA es aplicable a los pequeños contribuyentes y su impuesto soportado no puede deducirse. 4. Método de cálculo del impuesto (1). Estipula los métodos básicos de cálculo del impuesto al valor agregado, incluidos los métodos de cálculo de impuestos generales y los métodos de cálculo de impuestos simplificados. Los métodos de cálculo de impuestos generales se aplican a las actividades imponibles de los contribuyentes generales. Cuando los contribuyentes generales participan en determinadas actividades imponibles especificadas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China, pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado, pero una vez elegido, no se puede cambiar en un plazo de 36 meses. Cuando los pequeños contribuyentes realicen actividades gravadas, deberán aplicar el método simplificado de cálculo del impuesto. (2) El impuesto a pagar según el método de cálculo del impuesto general El impuesto a pagar según el método de cálculo del impuesto general se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula: impuesto a pagar = impuesto repercutido para el período actual - impuesto soportado para el período actual Cuando el impuesto repercutido. para el período actual es menor que el impuesto soportado para el período actual, la deficiencia se puede arrastrar para realizar más deducciones al período siguiente. (3) El impuesto pagadero según el método de cálculo del impuesto simplificado (1) El impuesto pagadero según el método de cálculo del impuesto simple se refiere al impuesto al valor agregado calculado en función del volumen de ventas y la tasa de recaudación del impuesto al valor agregado, y el impuesto soportado no puede ser deducido. La fórmula para calcular el impuesto a pagar es: impuesto a pagar = volumen de ventas × tasa de recaudación (2) El volumen de ventas según el método de cálculo de impuestos simple no incluye el impuesto a pagar. Si un contribuyente adopta un método de fijación de precios que combina el volumen de ventas con el impuesto a pagar, el volumen de ventas se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula: volumen de ventas = volumen de ventas incluyendo impuestos ÷ (1 + tasa de recaudación) 5. La determinación de las ventas (1) estipula básicamente la renta total que obtiene el contribuyente de las actividades gravadas. A menos que el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China especifiquen lo contrario. Los cargos sobre precio se refieren a cargos de diversa naturaleza recaudados además del precio, pero no incluyen los siguientes conceptos: (1) Cargos financiados por el gobierno o administrativos recaudados en nombre del gobierno que cumplan con las disposiciones del Artículo 10 de estas Medidas; (2) ) Emitir facturas a nombre de la parte encargante para cobrar los pagos en nombre de la parte encargante. (2) Métodos específicos (1) Cuando un contribuyente general de una empresa de desarrollo inmobiliario vende su proyecto inmobiliario (excepto para proyectos inmobiliarios antiguos que eligen el método de cálculo de impuestos simplificado), el saldo después de deducir el precio del terreno pagado al gobierno departamento cuando se transfiere el terreno es el monto de venta. Proyectos inmobiliarios antiguos se refieren a proyectos inmobiliarios cuyas licencias de construcción indican la fecha de inicio del contrato entre 2065438 y el 30 de abril de 2006. El precio de la tierra pagado por los contribuyentes al gobierno después de deducir el precio total y los gastos adicionales de acuerdo con las disposiciones anteriores se basará en las facturas fiscales emitidas por los departamentos fiscales a nivel provincial o superior (incluidos los niveles provinciales). (2) Los contribuyentes generales de empresas de desarrollo inmobiliario que venden proyectos inmobiliarios antiguos de desarrollo propio pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado y pagar impuestos a una tasa impositiva del 5%. (3) El tipo impositivo para los pequeños contribuyentes de empresas de desarrollo inmobiliario que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio es del 5%. (4) Las empresas de desarrollo inmobiliario que prevendan proyectos inmobiliarios desarrollados pagarán por adelantado el impuesto al valor agregado a una tasa del 3% al recibir pagos anticipados. (5) Si un contribuyente general de una empresa de desarrollo inmobiliario vende un antiguo proyecto inmobiliario y se aplica el método de cálculo del impuesto general, el impuesto se pagará por adelantado a la tasa impositiva del 3% del precio total obtenido y los gastos adicionales al ubicación del inmueble, y luego informar a la autoridad fiscal competente en el lugar de la institución. Presentar las declaraciones de impuestos. (3) Negocios que ocurrieron antes del piloto (1) Si el contribuyente piloto tiene un comportamiento imponible y recauda el impuesto comercial de acuerdo con las políticas tributarias comerciales nacionales pertinentes, y el monto total de los gastos de precios adicionales obtenidos no es suficiente para compensar el impuesto permitido monto de la deducción, el impuesto comercial se incluirá en el impuesto comercial al IVA piloto antes de la fecha de inclusión en el programa piloto. La parte no deducida no se deducirá al calcular las ventas imponibles de los contribuyentes piloto, y se realizará una solicitud al autoridad fiscal local competente original para un reembolso del impuesto comercial. (2) Los contribuyentes con actividades imponibles que hayan pagado impuestos comerciales antes de ser incluidos en el programa piloto de impuesto comercial a IVA, y que tengan una deducción por volumen de negocios después de que el programa de impuesto comercial a IVA se incluya en el programa piloto, aplicarán a la autoridad tributaria local competente original para obtener el reembolso del impuesto comercial pagado. (3) Si los contribuyentes piloto tienen actividades sujetas a impuestos que ocurrieron antes de ser incluidos en el programa piloto de impuesto comercial a IVA y necesitan pagar impuestos atrasados ​​debido a inspecciones fiscales y otras razones, deben devolver el impuesto comercial de acuerdo con el impuesto comercial. políticas. (4) Ventas de activos fijos de segunda mano Cuando los contribuyentes generales vendan activos fijos que hayan utilizado y adquirido antes de la fecha del programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el IVA, se implementarán las políticas actuales del impuesto al valor agregado relacionadas con bienes usados. . Los activos fijos usados ​​se refieren a los activos fijos que los contribuyentes cumplen con lo dispuesto en el artículo 28 de las "Medidas Piloto de Implementación" y han sido depreciados de acuerdo con el sistema de contabilidad financiera. (5) Tratadas como ventas: el precio imponible del contribuyente es obviamente bajo o alto y no tiene un propósito comercial razonable, o una unidad o un hogar industrial y comercial individual transfiere el inmueble a otras unidades o individuos sin venderlo (empresas de bienestar público). o (Excepto para el público), las autoridades tributarias competentes tienen derecho a determinar las ventas en el siguiente orden: (1) Según el precio promedio de servicios similares, activos intangibles o inmuebles recientemente vendidos por el contribuyente, (2) Según a los servicios similares vendidos recientemente por otros contribuyentes, los activos intangibles o el precio medio de los inmuebles. (3) Determinado con base en la composición del valor imponible. La fórmula de cálculo del valor imponible es: valor imponible = costo × (1 + tasa de beneficio del costo). Si un contribuyente participa en proyectos tanto libres como con impuestos reducidos, las ventas de proyectos libres y con impuestos reducidos se calcularán por separado; si no se calculan por separado, no se permitirán reducciones y exenciones fiscales;

6. Deducción del impuesto soportado del Impuesto sobre el Valor Añadido (1). Si el comprobante de deducción del IVA obtenido por un contribuyente no cumple con las leyes, reglamentos administrativos o las disposiciones pertinentes de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China, el impuesto soportado no se deducirá del impuesto repercutido. Los comprobantes de deducción del IVA se refieren a facturas especiales de IVA, documentos de pago de IVA de importación de aduanas especiales, facturas de compra de productos agrícolas, facturas de ventas de productos agrícolas y certificados de pago de impuestos. Para deducir el impuesto soportado con base en el comprobante de pago de impuestos, los contribuyentes deben contar con un contrato escrito, un comprobante de pago y un estado de cuenta o factura de una unidad en el extranjero. Si la información es incompleta, el impuesto soportado no se deducirá del impuesto repercutido. (2) El monto del impuesto soportado que se puede deducir del impuesto repercutido (1) El impuesto al valor agregado indicado en la factura especial del impuesto al valor agregado (incluida la factura unificada para las ventas de vehículos de motor sujetas a impuestos, la misma a continuación) obtenido del vendedor. (2) El impuesto al valor agregado indicado en la nota de pago del impuesto al valor agregado de importación de la aduana especial obtenida de la aduana. (3) Al comprar productos agrícolas, además de obtener una factura especial con IVA o una nota aduanera especial de pago del IVA de importación, el insumo se calcula con base en el precio de compra del producto agrícola indicado en la factura de compra o factura de venta del producto agrícola y la tasa de deducción. de 65.438+03% de impuesto. La fórmula de cálculo es: impuesto soportado = precio soportado × tasa de deducción El precio soportado se refiere al precio indicado en la factura de compra o factura de venta de los productos agrícolas adquiridos por el contribuyente y el impuesto al tabaco pagado de acuerdo con la normativa. Al comprar productos agrícolas, el impuesto soportado se deducirá de conformidad con las "Medidas de aplicación del programa piloto de deducción del impuesto soportado sobre el impuesto al valor añadido de los productos agrícolas". (4) El impuesto al valor agregado consignado en el certificado de pago del impuesto obtenido de la autoridad fiscal o agente de retención en la compra de servicios, activos intangibles o bienes inmuebles de entidades o personas naturales del exterior. (3) Impuesto soportado que no se puede deducir del impuesto repercutido (1) Bienes adquiridos, mano de obra de procesamiento y reparación, servicios, activos intangibles y bienes inmuebles utilizados para elementos simples de cálculo de impuestos, elementos exentos del impuesto al valor agregado, bienestar colectivo o consumo personal. Los activos fijos, activos intangibles e inmuebles involucrados se refieren únicamente a los activos fijos, activos intangibles (excluyendo otros activos intangibles de participación) y bienes inmuebles dedicados a los proyectos anteriores. El consumo social y de entretenimiento de los contribuyentes se considera consumo personal. (2) Desgaste anormal de los bienes adquiridos, así como los servicios relacionados de procesamiento, reparación y reemplazo y servicios de transporte. (3) Bienes adquiridos (excluyendo activos fijos), servicios de procesamiento, reparación y transporte utilizados para productos en proceso y bienes terminados que se pierden anormalmente. (4) Pérdidas anormales de bienes inmuebles, así como la compra de bienes, servicios de diseño y mano de obra de construcción consumidos por los bienes inmuebles. (5) Bienes comprados, mano de obra de diseño y mano de obra de construcción consumidos por bienes inmuebles en construcción debido a pérdidas anormales. Los bienes inmuebles de nueva construcción, reformados, ampliados, reparados y renovados por los contribuyentes son todos proyectos inmobiliarios en construcción. (6) Servicios adquiridos de transporte de pasajeros, servicios de préstamo, servicios de catering, servicios de residencia diaria y servicios de entretenimiento. (7) Otras circunstancias especificadas por el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China. Los bienes mencionados en los incisos (4) y (5) de este artículo se refieren a materiales y equipos que constituyen entidades inmobiliarias, incluidos los materiales de decoración de edificios y el suministro y drenaje de agua, calefacción, saneamiento, ventilación, iluminación, comunicaciones, gas, protección contra incendios. y aire acondicionado central, ascensores, equipos eléctricos e inteligentes para edificios e instalaciones de apoyo. La deducción del IVA soportado sólo afecta a las empresas inmobiliarias registradas como contribuyentes generales del IVA. 7. La regla básica sobre el lugar de pago del impuesto es que los contribuyentes con negocios fijos deberán declarar y pagar los impuestos ante la autoridad tributaria competente en el lugar de su establecimiento o residencia. Si la casa matriz y las sucursales no se encuentran en el mismo condado (ciudad), deberán declarar y pagar impuestos a las autoridades fiscales encargadas de sus respectivas ubicaciones con la aprobación del Ministerio de Finanzas de la República Popular China, el Estado; Administración de Impuestos o sus autoridades financieras y tributarias autorizadas, la casa matriz podrá presentar declaraciones de impuestos ante las autoridades tributarias del lugar donde se encuentre la oficina matriz. Para los contribuyentes piloto que sean hogares comerciales fijos y sus oficinas centrales no estén en el mismo condado (ciudad) sino en la misma provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central, ciudad bajo planificación estatal separada), deberán solicitar impuestos a través de el Departamento de Finanzas de la provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central, ciudad bajo planificación estatal separada (Oficina) y la Oficina Estatal de Impuestos, la oficina central puede declarar y pagar el impuesto sobre el valor añadido a la autoridad fiscal competente). donde se encuentra la oficina central. El agente retenedor deberá declarar y pagar el impuesto retenido a la autoridad fiscal encargada del lugar donde esté ubicada su institución o donde tenga su domicilio. 8. Momento en que se produce la obligación tributaria (1). Cuando un contribuyente venda o arriende bienes inmuebles, será el día en que ocurra el hecho imponible y se reciba el monto de la venta o se obtenga evidencia del monto de la venta, si primero se emite una factura, será el día en que se expida la factura; emitido. El dinero de ventas recibido se refiere al dinero recibido por un contribuyente durante o después de la venta o arrendamiento de bienes raíces. La fecha de obtención del comprobante de pago de venta se refiere a la fecha de pago determinada en el contrato escrito, si no se firma un contrato escrito o la fecha de pago no está determinada en el contrato escrito, es la fecha de cambio de propiedad del inmueble. (2) Si un contribuyente proporciona servicios de arrendamiento en forma de pago anticipado, la obligación tributaria surge el día en que se recibe el pago anticipado. Si hay algún cambio, consulte la información publicada en el sitio web oficial.