¡Nuevas reglas para el alquiler! Shenzhen ha puesto bajo supervisión los depósitos de alquiler y los alquileres. ¿Qué protecciones se ofrecen a los inquilinos y propietarios?
El "Aviso" establece:
Para poder supervisar los depósitos de alquiler y los alquileres, las empresas de arrendamiento de viviendas deben abrir cuentas especiales para cobrar todos los depósitos y alquileres de los inquilinos. Para las empresas de arrendamiento de viviendas que realicen negocios de arrendamiento de viviendas mediante encomienda o subarrendamiento, el depósito de garantía del arrendatario y parte del alquiler periódico total que exceda de cuatro meses de alquiler serán supervisados por el banco o la empresa de arrendamiento deberá proporcionar una garantía del valor correspondiente. Después de que la institución financiera firme un contrato de préstamo con el arrendatario, emitirá el préstamo basándose en el contrato de arrendamiento de vivienda registrado y transferirá el préstamo a la cuenta personal del arrendatario. La frecuencia de desembolso del préstamo debe coincidir con la frecuencia del pago del alquiler del prestatario.
1. Solicitud de opiniones: Supervisión de las fianzas y alquileres de viviendas. De hecho, ¿existe mercado de alquiler? ¿Trueno? Con el tiempo, sobre todo los apartamentos de alquiler de larga duración. Según estadísticas incompletas en Internet, sólo en julio y agosto de 2020, ¿qué apartamentos de alquiler a largo plazo se divulgaron a través de canales públicos? ¿Trueno? Se produjeron más de 20 incidentes.
¿Trueno? Este fenómeno se debe principalmente a:
Recaudación ilegal de fondos por parte de empresas de leasing, bajas cotizaciones de AG, cobros largos y pagos cortos, retiradas de dinero y la explosión del modelo de negocio.
(Imagen: Número de pisos en alquiler de larga duración divulgados a través de canales públicos en julio y agosto de 2020)
¿Mercado de alquiler de viviendas? ¿Trueno? ¿Las consecuencias son tan graves como las del P2P hace unos años? ¿Trueno? . También son particularmente destacados los problemas sociales causados por las víctimas en el proceso de defensa de sus derechos. Para fortalecer la supervisión del mercado de arrendamiento, desde agosto de 2020, Guangzhou, Chongqing, Hangzhou, Xi, Chengdu, Shanghai y otros lugares han introducido medidas regulatorias. Sin embargo, la mayoría de estas medidas son tales como? ¿Fortalecer la supervisión? ¿Advertencia de riesgo? Estas medidas superficiales no tocan las cuestiones centrales.
Por supuesto, podemos entender que alquilar una casa es diferente a comprar una casa. La supervisión es difícil e involucra una amplia gama de áreas, lo que dificulta la formación de un mecanismo de supervisión operativo.
Esta vez Shenzhen se propuso aprender de la experiencia de la venta de viviendas de segunda mano y supervisar los fondos de alquiler. Aunque no puede resolver completamente las lagunas del mercado de alquiler tradicional, sí puede abordar los problemas existentes en los métodos de alquiler emergentes, como el alquiler de apartamentos a largo plazo.
Según el borrador de consulta emitido por Shenzhen, todas las empresas que operan negocios de arrendamiento en Shenzhen deben establecer una cuenta especial para fondos de alquiler de viviendas. A través de esta cuenta única, el organismo regulador cobra el depósito de garantía del arrendatario y parte del alquiler periódico superior a cuatro meses de alquiler de las empresas dedicadas al negocio de arrendamiento financiero, que está supervisado por un banco designado. Las empresas dedicadas al negocio de arrendamiento pueden quedar exentas de la regulación del capital si pueden proporcionar garantías bancarias de valor equivalente a las autoridades reguladoras.
¿Parece incómodo? De hecho, se puede resumir en una frase: las empresas que se dedican al negocio de arrendamiento de viviendas deben entregar a los inquilinos una parte del alquiler y un depósito para la supervisión bancaria. Si no desea estar regulado, puede proporcionar a los bancos activos de igual valor como garantía.
¿Qué pasa con aquellos que quieren tratar bien a sus inquilinos? ¿Secuestro? ¿Las malas empresas todavía tienen que intervenir? ¿Vale la pena? . Incluso si ocurre este problema, ¿se puede seguir utilizando? ¿Fondos regulatorios? Compensar a los inquilinos por las pérdidas.
Aunque esta medida en Shenzhen aún se encuentra en la etapa de solicitud de opiniones, se cree que se introducirá oficialmente pronto y que el mercado de alquiler de viviendas marcará el comienzo de cambios reales.
2. ¿Cuáles son las posibles crisis en el mercado del alquiler? ¿Por qué el mercado del alquiler de viviendas ha experimentado frecuentes cambios en los últimos años? ¿Trueno? ? En realidad, esta pregunta es fácil de responder, pero a través del fenómeno, es posible que debamos pensar en una pregunta más profunda: ¿por qué había tan pocos métodos de alquiler nuevos, como el alquiler de apartamentos a largo plazo, antes de que aparecieran? ¿Trueno? ¿Fenómeno?
Esto comienza con el modelo operativo de pisos de alquiler de larga duración. Las empresas operativas dedicadas al negocio de alquiler de viviendas desempeñan el papel de empresas intermediarias tradicionales: alquilan casas a los propietarios a precios elevados y luego las subarrendan a los inquilinos a precios bajos mediante subsidios de precios. Este modelo es muy similar al modelo de crecimiento de los gigantes de Internet de primera generación, como Didi y Meituan, que utilizaron subsidios de bajo precio para apoderarse del mercado.
Pero a diferencia de la primera generación de gigantes de Internet, hay muchos menos canales de ganancias para los apartamentos de alquiler a largo plazo y, de hecho, existe mucha competencia en el mercado. ¿Es difícil generar una guerra de precios? ¿monopolio? .
¿Entonces, para lograr rentabilidad lo más rápido posible, los pisos de alquiler a largo plazo han introducido el papel de un cuarto? compañía de préstamos.
Porque los inquilinos que se enfrentan a los apartamentos de alquiler a largo plazo son básicamente estudiantes universitarios que acaban de incorporarse a la sociedad. ¿La mayor ventaja de este grupo es la universalidad? ¿Es fácil hablar con él? , ¿cuál es la característica más importante? ¿El dinero es escaso? . La introducción de compañías de préstamos sólo satisface las necesidades de este tipo de inquilinos. El funcionamiento específico también es muy sencillo. Si alquila una casa a través de una compañía de préstamos designada, no solo podrá alquilar una casa a un precio muy inferior al precio de mercado, sino que también podrá resolver el problema de no poder pagar el alquiler anual de una sola vez cuando le falta dinero. . Como estudiante universitario sin experiencia, si lo piensas bien, si vale la pena, ¡préstalo!
Sin embargo, ese es el problema. Originalmente era un juego de tres partes y la relación era relativamente estable, pero después de que se introdujo la compañía de préstamos, ¿se convirtió en? ¿cuadrilátero? Mientras haya un problema con un punto, los otros tres puntos inevitablemente se verán afectados.
Por ejemplo, si un operador de apartamentos de alquiler a largo plazo pierde fondos, o una compañía de préstamos pierde fondos, todo el sistema modelo colapsará. Sin fondos, los apartamentos de alquiler a largo plazo no tienen dinero para pagar a los propietarios ni para mantener operaciones de bajo costo para los inquilinos. ¿Este también es un apartamento de alquiler a largo plazo en 2020? ¿Trueno? Rendimiento universal. Por un lado, el propietario no recibió el dinero y, por otro, el inquilino fue estafado.
También hay algunos operadores desvergonzados de alquiler de apartamentos a largo plazo que han planeado hacer el negocio del alquiler desde el principio, pero lo consideran un juego capital. ¿Cortar puerros? .
De hecho, desde una perspectiva financiera, el modelo de apartamentos de alquiler a largo plazo ya no es adecuado para la industria del alquiler. Para decirlo sin rodeos, un negocio sin tasa de rendimiento, incluso si puede sostenerse al principio, definitivamente fracasará más adelante.
En última instancia, el alquiler de viviendas no es un juego de capital y no puede depender exclusivamente de operaciones de capital. Aunque los servicios tradicionales de las agencias de vivienda son casi ineficientes, su existencia a largo plazo debe tener ventajas y valores irremplazables.