¿Cuál es la tasa de retorno del alquiler? ¿Cómo calcular?
1. Concepto de tasa de rentabilidad del alquiler
La tasa de rentabilidad del alquiler se refiere a la relación entre el alquiler mensual y el precio de la vivienda. La tasa de rendimiento del alquiler mide el rendimiento de la inversión en bienes raíces. Por ejemplo, en términos de inversión inmobiliaria, la tasa de rendimiento del alquiler es un indicador muy importante para medir si la propiedad vale la pena y si merece la pena invertir. Porque el precio de venta de las casas puede ser húmedo y espumoso, pero los alquileres no serán espumosos. Es la demanda real del mercado.
2. Método de cálculo de la tasa de retorno del alquiler
Este artículo presenta principalmente tres métodos de análisis de inversión inmobiliaria, que pueden calcular la tasa de retorno de la inversión en la compra de una casa de manera más científica.
(1) Método de análisis de la tasa de rentabilidad del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad) × 12/precio total de compra de la casa
Cuanto mayor sea el ratio calculado con este método, más digna de inversión será.
Ventajas: Teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre los dos factores, es un método sencillo para seleccionar "bienes inmuebles de alta calidad".
Desventajas: no considera todas las entradas y salidas, y no considera el costo temporal de los fondos, por lo que no puede usarse como una base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico sobre los pagos de la hipoteca.
Ventajas: tiene en cuenta el alquiler, el precio y la inversión inicial principal, tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de devolución del alquiler y puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Desventajas: No se consideran otras inversiones tempranas ni el efecto temporal de los fondos. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.
(3) Método TIR (método de tasa interna de retorno)
La fórmula de inversión inmobiliaria es: TIR = ingreso total acumulado / inversión total acumulada = alquiler mensual × meses de alquiler acumulado durante el período de inversión Número/hipoteca Pago inicial Prima de seguro Impuesto sobre escrituras Fondo de revisión Mobiliario y otras inversiones Pagos hipotecarios acumulados Honorarios de administración de propiedades acumulados (Nota: la fórmula anterior utiliza la hipoteca como ejemplo; los pagos de intereses y los honorarios de intermediario no se consideran; los ingresos y las inversiones acumulados ambos se consideran dentro del período de inversión).
Ventajas: El método TIR tiene en cuenta todas las inversiones, ingresos, flujo de caja y otros factores durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa de rendimiento TIR puede entenderse como depósito en un banco, excepto que las tasas de interés bancarias de mi país se calculan sobre la base del interés simple, mientras que la TIR se calcula sobre la base del interés compuesto.
Sin embargo, juzgar el valor de inversión de una propiedad mediante el cálculo de la TIR se basa en los datos actuales y se extrapola al futuro. Se desconoce la futura subida y bajada de los alquileres. Sólo una cosa es segura: el futuro del mercado es incierto. Existe la posibilidad de apreciación y depreciación. Sólo depende de si es más probable la apreciación o la depreciación.
Como comportamiento de inversión, los inversores se centran en la rentabilidad y los riesgos. A través del análisis de la TIR, se descubre que los factores más relevantes son el precio de la vivienda, el alquiler y si se puede alquilar rápidamente. Dado que los precios de la vivienda son fáciles de conocer, la capacidad de predecir con precisión los niveles de alquiler y seleccionar proyectos de inversión se ha convertido en la clave del éxito de la inversión.
Por supuesto, si cree que los métodos de los expertos anteriores son demasiado profesionales y complicados, le gustaría conocer una fórmula de inversión sencilla para evaluar el valor de inversión de una propiedad. Aquí también podemos proporcionar un método sencillo para que una empresa de gestión financiera profesional internacional evalúe el valor de inversión de una propiedad. Se entiende que según sus principios de cálculo, la fórmula básica para medir si el precio de una propiedad es razonable es:
Si los ingresos anuales de la propiedad × 15 años = el precio de compra de la propiedad, se considera que la propiedad vale su valor;
Si el ingreso anual de la propiedad × 15 años; el precio de compra de la propiedad, indica que el proyecto de inversión aún tiene margen de apreciación.
Según la lógica habitual, los ingresos incluyen dos partes: el alquiler y la valorización del inmueble en sí. Sin embargo, la valorización del inmueble debe reflejarse a través de las condiciones de funcionamiento, por lo que se trata principalmente de una estimación del alquiler. En términos generales, se utilizan diez años como período para calcular la TIR.