¿Hay algún beneficio al invertir en bienes raíces en los Estados Unidos?
La tasa de desempleo ha alcanzado un mínimo de nueve años de 4,3, el mercado laboral se está recuperando y el dólar estadounidense también se ha estado depreciando recientemente. Muchos inversores creen que ahora es un buen momento para comprar activos estadounidenses en medio de tipos de cambio bajos.
Como el mercado inmobiliario más atractivo para los inversores extranjeros, ¿seguirá mejorando el mercado inmobiliario estadounidense? ¿En qué lugares vale más la pena invertir?
1 Estado actual del mercado inmobiliario estadounidense
(1) El mercado continúa recuperándose y los precios de la vivienda siguen subiendo.
Según los hábitos de los chinos, la primera pregunta a la hora de comprar una casa es si los precios de la vivienda subirán. La respuesta es “sí”.
El siguiente gráfico es una encuesta de más de 100 economistas y expertos en bienes raíces realizada por Zillow en el tercer trimestre de este año para predecir los precios de la vivienda en Estados Unidos de 2017 a 2021.
Entre ellos, la línea de puntos roja es una predicción pesimista de que los precios de la vivienda en Estados Unidos aumentarán un 6,7% en los próximos cinco años; la línea de puntos verde es una predicción optimista de que los precios de la vivienda aumentarán un 28,8% en los próximos cinco años; la línea de puntos negros entre los dos apunta al promedio previsto. Se cree que los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentarán un 18,4% en los próximos cinco años.
Previsión del precio de la vivienda en EE. UU. para 2017-2021 (fuente de datos: Zillow, gráficos: Pulsenomics)
Otra organización empresarial estadounidense, Keeping Current Matters, también realizó una encuesta entre cientos de economistas. Todos coincidieron en que el sector inmobiliario estadounidense seguirá con una tendencia ascendente en los próximos cinco años, con un aumento acumulado de más del 15%.
Los precios de la vivienda en Estados Unidos han alcanzado el punto más alto antes de la crisis financiera de 2007, y algunos medios informaron que se está gestando una burbuja. ¿Los precios de las viviendas en Estados Unidos todavía tienen margen para subir?
El siguiente gráfico muestra la tendencia del índice de precios de la vivienda en Estados Unidos. La línea azul es el precio nominal a lo largo de los años y la línea roja es el precio de la vivienda ajustado a la inflación después de excluir el factor de aumento de precios. Se puede ver que los precios de la vivienda en 2007 fueron significativamente más altos que los niveles de 2017, por lo que los precios de la vivienda en los Estados Unidos todavía están lejos del alto nivel antes de la crisis y todavía hay espacio para el crecimiento en el futuro.
Precio medio de las viviendas existentes en Estados Unidos (Fuente: NAR, Departamento de Trabajo de EE. UU., gráfico: WSJ)
Así que no se deje engañar por cifras superficiales. Por ejemplo, si se incluye la inflación, una casa que valía 200.000 dólares hace 65.438 00 años ahora vale 276.000 dólares.
(2) Es más fácil conseguir un préstamo para comprar una casa.
Muchos inversores quieren conocer la situación crediticia en el mercado inmobiliario local a la hora de comprar una casa.
El índice de crédito disponible de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) es el indicador autorizado de la dificultad de obtener una hipoteca. Cuanto mayor sea el índice, más fácil será conseguir un préstamo y viceversa.
En agosto de 2017, el índice alcanzó un máximo de ocho años de 179. Era el período más fácil para obtener préstamos hipotecarios y muchas instituciones financieras grandes estaban más dispuestas a otorgar préstamos hipotecarios a los prestatarios.
Índice de préstamos disponibles mensuales de EE. UU. (Fuente: Asociación de Banqueros Hipotecarios MBA)
Por supuesto, esto también es una gran ventaja para los compradores extranjeros. Algunos países actualmente restringen a los extranjeros la obtención de préstamos para comprar casas, mientras que Estados Unidos ha abierto la puerta a los préstamos hipotecarios, lo que sin duda es más propicio para la financiación de los inversores.
(3) Tasas de interés hipotecarias
Además del aumento de los precios de la vivienda y el fácil acceso a préstamos, otra cuestión importante es el pago mensual. Las tasas de interés hipotecarias actuales en los Estados Unidos se muestran en la siguiente tabla. Incluso el tipo fijo a 30 años más largo es de sólo 3,75. Ya sabes, la tasa de interés interna actual es 4,9, que es la tasa de interés más baja de los últimos diez años. Se puede observar que las tasas de interés hipotecarias actuales en los Estados Unidos son muy bajas.
Debido a que la inflación y el empleo no agrícola son más bajos de lo esperado, la probabilidad de que la Reserva Federal suba las tasas de interés en septiembre de este año se ha reducido a cero, y la probabilidad de subir las tasas de interés a finales de año también ha disminuido significativamente. Por lo tanto, es más rentable comprar una casa con un préstamo en Estados Unidos.
(4) Las transacciones de vivienda están activas y se mejora la liquidez.
Si la propiedad es fácil de vender y su liquidez es también una de las cuestiones que preocupan a los inversores.
En la actualidad, las casas en Estados Unidos sólo se venden durante 37 días, el mejor nivel de los últimos cinco años. En ciudades populares como Seattle, Boston y Denver, incluso puedes vender una casa en 10 días.
EL MERCADO DE VIVIENDA REDFIN EN MOMENTO DE VENTA
Para un activo ilíquido como los bienes raíces, este nivel de liquidez es bastante raro. Si el valor de su propiedad aumenta, cuanto mejor sea la liquidez, mejor podrá asegurarse de que la casa pueda revenderse en el menor tiempo.
(5) El inventario de viviendas es escaso.
Los precios de la vivienda en Estados Unidos están aumentando rápidamente y el inventario ha alcanzado su nivel más bajo en 30 años. En el segundo trimestre de este año, el inventario sin vender representó sólo 65.438 0,9 del parque total de viviendas. Si bien la demanda en el mercado inmobiliario es fuerte, el número anual de nuevas viviendas iniciadas en Estados Unidos es de sólo 849.000 unidades, muy por debajo del nivel de 6.543.800 unidades antes del estallido de la crisis financiera en 2007.
La disminución de la construcción de viviendas recién iniciadas también está relacionada con la escasez de trabajadores de la construcción y la reducción de empleados de la construcción. Actualmente, hay sólo 767.000 empleados en la industria de la construcción residencial de Estados Unidos, una caída total del 20% respecto a hace diez años.
Los datos publicados por la NAR muestran que los datos de ventas de bienes raíces en junio fueron de 5,52 millones, una disminución del 1,8% con respecto a mayo. Lawrence Yun, economista jefe de NAR, dijo que la escasez de oferta de viviendas está "añadiendo más leña al fuego" al aumento de los precios de las viviendas.
Los inventarios ajustados en Estados Unidos seguirán siendo la norma y seguirán haciendo subir los precios de la vivienda. Sam Khater, economista jefe adjunto de CoreLogic, cree que la razón principal del continuo aumento de los precios de la vivienda es la oferta limitada y la fuerte demanda.
(6) Los costos de construcción continúan aumentando, lo que hace subir aún más los precios de la vivienda.
En 2016, Estados Unidos experimentó una escasez de trabajadores de la construcción. Según la Asociación Nacional de Edificación y Construcción (NAHB), actualmente hay aproximadamente 200.000 puestos de trabajo en la industria de la construcción y la escasez de trabajadores de la construcción continuará.
En este caso, el constructor tiene que pagar salarios más altos al constructor, lo que aumenta los costes laborales. Es posible que el aumento de costes resultante se traslade a los compradores o inversores.
Quizás pienses en las estrictas políticas de inmigración de Trump. Aunque sus logros políticos son mediocres, su actitud antiinmigración es firme. Hace dos días quiso derogar la Ley Dama. Este es sólo un aspecto. A corto plazo, provocará una escasez masiva de trabajadores de la construcción, aumentará los costos de construcción de viviendas e indirectamente elevará los precios de las viviendas.
(7) Los Millennials se convertirán en propietarios de viviendas y la tasa de propiedad de viviendas aumentará.
Los jóvenes estadounidenses, los "Millennials" (nacidos entre 1982 y 2000), se convertirán en una fuerza que no se puede ignorar en el mercado inmobiliario en 2017. Un mayor número de compradores de vivienda por primera vez también impulsará un auge en el mercado inmobiliario, elevando los precios de las viviendas.
Por un lado, la proporción de esta generación que vive con sus padres ha alcanzado un máximo de 40 años en 75 años; por otro lado, los miembros mayores de su generación están alcanzando gradualmente la edad de 32 años; el mayor número de compradores de vivienda por primera vez en los Estados Unidos. Edad promedio.
Aunque la proporción de ellos que viven con sus padres es relativamente alta, lo que suprime la demanda de compra de vivienda en un corto período de tiempo, también puede generar una gran cantidad de demanda de compra de vivienda por primera vez en un corto período de tiempo. corto período de tiempo. Debido a que la "generación milenial" aboga por la independencia y la libertad, vivir con sus padres durante un corto período de tiempo es solo una transición y eventualmente comprarán una casa y vivirán de forma independiente.
Según las estadísticas de la NAR, 654,3805 millones de jóvenes en Estados Unidos viven con sus padres, frente a 654,3800 millones hace diez años. En 2016, el 61% de los compradores de vivienda por primera vez eran jóvenes menores de 35 años, y los potenciales compradores de vivienda de la "generación millennial" aumentarán gradualmente después de 2017.
Dos indicadores a los que puede prestar atención al invertir en bienes raíces en EE. UU.
(1) Crecimiento de la población y entrada neta
En primer lugar, la gente compra casas , por lo que las "personas" son el factor más crítico. Merece atención cómo crece la población de un lugar, si hay una afluencia neta de personas y si hay inmigrantes sostenidos y de alta calidad de otros lugares y países extranjeros.
Si la población de un lugar continúa migrando y ninguna población exterior está dispuesta a entrar, el valor de la inversión inmobiliaria local se reducirá considerablemente.
Tomemos como ejemplo la ciudad automovilística estadounidense de Detroit. Desde 1975, la población local ha ido disminuyendo durante muchos años. El Observatorio Mundial de la Población predice que la disminución de la población local continuará hasta 2020.
Población en el área metropolitana de Detroit (Fuente: World Population Review)
Por el contrario, en ciudades con una afluencia neta de inmigrantes transnacionales como Toronto, Sydney y Los Ángeles, La vivienda se ha convertido en una necesidad urgente para los nuevos inmigrantes. Para los forasteros que no tienen nada en la zona, lo primero que hacen después de llegar es buscar un lugar para vivir, por lo que es inevitable que los precios de la vivienda suban.
Esta norma también se aplica a China. En la actualidad, muchos jóvenes de ciudades de tercer y cuarto nivel están emigrando en masa a las capitales de provincia y a ciudades de primer y segundo nivel, lo que ejerce presión sobre los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Si planeas invertir en bienes raíces en estas ciudades, ten cuidado.
(2) Tasa de desempleo
Si hay suficientes personas, debe haber oportunidades laborales correspondientes; de lo contrario, no podrá mantenerse a sí mismo, y mucho menos no tendrá dinero para comprar una casa. El bajo desempleo también es un factor positivo para la inversión inmobiliaria.
La siguiente imagen es un estudio de MarketOracle, una agencia de previsión de mercado, sobre la correlación entre los precios de la vivienda y la tasa de desempleo en Estados Unidos. La línea negra representa los precios de la vivienda y la línea roja es la tasa de desempleo. Como se mencionó al principio, la tasa de desempleo actual en Estados Unidos es de 4,3, que es el punto más bajo de los últimos años, llegando casi al pleno empleo.
Los precios de la vivienda en Estados Unidos son inversamente proporcionales a la tasa de desempleo (Fuente: MarketOracle)
Se puede observar que existe una correlación negativa significativa entre los precios de la vivienda y la tasa de desempleo. en los Estados Unidos. Una caída de la tasa de desempleo mantendrá los precios de la vivienda estables y aumentarán gradualmente.
Además de la tasa de desempleo nacional, también puede encontrar la tasa de desempleo de cada estado, ciudad, distrito y comunidad de Estados Unidos. Como se muestra en la siguiente tabla, la tasa de desempleo es relativamente baja en Queens, Nueva York. Puede encontrar mejores vecindarios locales y elegir propiedades para comprar.
Al examinar la tendencia futura de la tasa de desempleo, podemos predecir por adelantado la tendencia de los precios de la vivienda hasta cierto punto.
(3) Cambios en el tipo de cambio
Como se mencionó anteriormente, el dólar estadounidense ha salido de una tendencia débil este año, que está relacionada con el ligero aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal y las expectativas de Trump. de un "dólar estadounidense débil". Espera impulsar el comercio de exportación de Estados Unidos.
Desde principios de este año, el dólar estadounidense ha caído 6,5 frente al yuan y ahora ha caído a alrededor de 6,48. Comprar activos cuando el dólar está bajo también es un descuento para nosotros. Lo mismo ocurre con la libra, que actualmente se encuentra en mínimos históricos.
(4) Rendimiento anual del alquiler
El rendimiento anual del alquiler se calcula dividiendo los ingresos netos anuales por el alquiler por el precio total de la vivienda (o el coste total de compra de la vivienda). La tasa bruta de alquiler de casas extranjeras debería ser de aproximadamente 6-7, porque el costo de mantenimiento puede reducirse en aproximadamente 2.
Al invertir en bienes raíces en el extranjero, sólo unos pocos inversores lo utilizan para sus propias carreras. Incluso si viven en su propia casa, algunas personas no se mudarán hasta que sus hijos sean mayores y estén en la escuela secundaria o la universidad. Por tanto, el alquiler es una elección inevitable.
Muchos occidentales prefieren alquilar a comprar una casa, lo que permite alquilar muchas propiedades extranjeras a precios más altos.
En términos generales, la tasa de rentabilidad del alquiler puede llegar a 5. Incluso si los ingresos son razonables, es mejor no ser inferior a 4. Por supuesto, cuantos más, mejor. Hay una gran cantidad de datos y análisis relevantes en los Nuggets extranjeros (gold1849) y zgtrend de la cuenta oficial de WeChat. Vuelva a leer el artículo anterior.
(5) Seguridad pública y tasa de criminalidad
Al comprar una casa en Estados Unidos, debes prestar atención a la tasa de criminalidad en tu comunidad. No importa en qué ciudad te encuentres, puede haber zonas con poca seguridad y debes intentar evitar esos lugares.
Existen muchas webs similares en Estados Unidos, como Familywatchdog, Trulia, CrimeReports, etc. , puede consultar la seguridad pública y el índice de criminalidad de la comunidad donde se encuentra la dirección de la casa.
Tomemos como ejemplo una villa en la comunidad jamaicana de Queens, Nueva York. La dirección es 81-15 Warham Pljamaica Estates, Nueva York 11432. La siguiente imagen muestra la seguridad de esta dirección en el sitio web de Trulia. El verde representa seguridad y el rojo representa seguridad preocupante.
Seleccionar una casa en una zona con buena seguridad también puede brindar protección para la apreciación de la propiedad que compra.
(6) Distrito escolar
Lo que más preocupa a los chinos es la calidad del distrito escolar donde está ubicada la casa y la situación general de la comunidad. La información del distrito escolar sobre bienes raíces en los Estados Unidos es muy clara. Hay sitios web especiales (como GreatSchools) para realizar consultas, donde puede ver la composición étnica de los estudiantes, los puntajes de los exámenes de los estudiantes y mucha otra información.
Tomemos como ejemplo la villa de Nueva York. El distrito escolar en el que se encuentra es de gran calidad. Las escuelas primarias y secundarias asignadas tienen 10 puntos (puntuación total) y los estudiantes son principalmente asiáticos e hispanos.
La escuela primaria del distrito escolar, Ps 131 Abigail Adams, recibió una puntuación perfecta de 10, muy por delante del promedio nacional en la evaluación de puntuación nacional.
Los alumnos de primaria son en su mayoría asiáticos y latinos. Las escuelas con estudiantes asiáticos definitivamente obtendrán altos puntajes en los exámenes y buenas calificaciones.
(7) Comunidad
La comunidad estadounidense es una existencia importante y la cultura comunitaria prevalece. Por lo tanto, la población, la clase, el medio ambiente y otras condiciones de una comunidad afectan directamente su calidad de vida, el potencial de apreciación futura del precio de la vivienda, etc.
La villa en Queens, Nueva York, en la foto de arriba, es una comunidad típica de clase media alta con residentes multiétnicos y una alta proporción de estudiantes universitarios. El ingreso familiar anual promedio en la comunidad es significativamente más alto que el de Queens, Nueva York y los Estados Unidos, con una alta proporción de propietarios y un entorno de vida superior.
En resumen, con la afluencia continua de población, una tasa de desempleo local razonable, viviendas asequibles, reventa fácil, buena seguridad pública y tipos de cambio relativamente bajos, las compras irracionales de viviendas en el extranjero básicamente pueden evitarse.
3 oportunidades inmobiliarias en Estados Unidos y ciudades infernales
La inversión inmobiliaria eventualmente se implementará en ciudades específicas. Hablemos de las oportunidades inmobiliarias urbanas que en general son optimistas para su referencia.
(1) Ciudades de Estados Unidos con oportunidades inmobiliarias: la mayoría de las tres aglomeraciones urbanas emergentes.
Las ciudades de Estados Unidos actualmente adecuadas para la inversión inmobiliaria incluyen Seattle, Portland, Dallas, Austin, Denver, Raleigh, Tampa, Charlotte, Orlando, Jacksonville, etc.
Seattle y Portland han sido los gemelos indiscutibles del mercado inmobiliario estadounidense durante el último año. Al mismo tiempo, la oferta y la demanda en estas dos ciudades populares todavía están desequilibradas y su desempeño en el próximo año aún superará con creces el promedio nacional.
Índice de precios de viviendas de 20 ciudades de Case-Shiller
Tres áreas metropolitanas emergentes de Estados Unidos seguirán teniendo un buen desempeño, incluidas Texas, Florida y Carolina del Norte.
Las tres principales áreas metropolitanas emergentes de los Estados Unidos (Fuente: Overseas Nuggets 65438, artículo del 12 de octubre "¿Dónde están las mayores oportunidades de inversión en los Estados Unidos en el futuro?")
Dallas es la ciudad más grande de Texas, es una bien merecida "nueva ciudad de primer nivel" en los Estados Unidos y la ciudad de más rápido crecimiento entre las grandes ciudades, ocupando el tercer lugar en el índice de precios de vivienda de 20 ciudades. Además, Austin, la capital de Texas, también es considerada una de las ciudades con más potencial debido a la gran afluencia neta de jóvenes y la entrada de nuevas industrias.
En conjunto, Texas tiene la segunda sede de empresas Fortune 500 más grande de Estados Unidos (54), es también el estado con mayor afluencia poblacional neta y tiene un fuerte desarrollo económico.
Raleigh y Charlotte, Carolina del Norte, son conocidas como el "Silicon Valley del este de Estados Unidos". Muchas industrias de alta tecnología han surgido en aglomeraciones urbanas, que también son áreas prometedoras para el desarrollo futuro.
Tampa, Orlando y Jacksonville en Florida también han sido catalogadas por muchas instituciones como las mejores ciudades para la inversión inmobiliaria en los próximos años, lo que es consistente con la sentencia del artículo de gold1849 del 12 de junio de 2016. . Las futuras oportunidades de inversión en estas áreas metropolitanas emergentes merecen la atención de todos.
Además, Denver, la capital de Colorado, también tuvo un buen desempeño, ocupando el cuarto lugar en la lista de aumentos de precios de este año. Gracias a sus convenientes rutas aéreas, su ambiente empresarial y su rápido desarrollo de industrias culturales y turísticas, también merecerá la pena prestarle atención en el futuro.
(2) La ciudad infierno del mercado inmobiliario americano.
En términos de ciudades que deben evitarse para la inversión inmobiliaria en los Estados Unidos, también se seleccionan tres ciudades mencionadas con frecuencia para que todos las juzguen: Chicago, Pittsburgh y Detroit.
Según una encuesta del sitio web estadounidense GOBankingRates.com, Chicago no es optimista porque su tasa de crecimiento del empleo es sólo del 1,3 y su tasa de crecimiento de la población también ha caído un 0,11. Según las estadísticas de Keith Schiller en la tabla anterior, el crecimiento del precio de la vivienda en Chicago en junio no fue grande, sólo 3,2, muy por debajo del promedio nacional de 5,8.
Pittsburgh y Detroit están asociados con el declive de las industrias tradicionales y el dolor de la transformación urbana. Entre ellos, aunque Detroit tiene una alta tasa de rentabilidad de los alquileres, sigue siendo un paraíso para los aventureros porque los precios de la vivienda no están bien respaldados por los fundamentos económicos. En el índice de 20 ciudades antes mencionado, aunque los precios de la vivienda en Detroit aumentaron un 7,6, esto también está relacionado con sus propios bajos precios de la vivienda.
Si desea invertir en bienes raíces en estas ciudades, primero debe hacer su debida diligencia.
Fuentes: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Zillow, Redfin, Pulsenomics, Core Logic, Asociación Nacional de Banqueros Hipotecarios, Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida, Vigilancia Económica de Bienes Raíces, Cables de vivienda, informes hipotecarios, agentes inmobiliarios, Oficina del censo de EE. UU., Reserva Federal de St. Louis, firma de contabilidad de Nueva York, MLS, Zillow, Douglas Elliman, Trulia, Investing.
Sesión de preguntas y respuestas
(1) ¿Cuál es más adecuado para invertir, Nueva York o Texas?
(2) ¿Qué ciudad de Estados Unidos ofrece los mayores rendimientos de la inversión inmobiliaria?
Suscríbete a esta columna para escuchar el audio o leer el manuscrito.
En esta columna, no sólo puedes ver las respuestas, sino también la lógica analítica y los métodos de investigación detrás de las respuestas.
Estados Unidos, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Japón, Reino Unido, Tailandia, Vietnam, India. Nueve países, 11 audios, más de 400 minutos, habilidades de inversión inmobiliaria global y análisis regional, incluida una descripción general del mercado de valores de Vietnam y la profunda experiencia de reporteros financieros de alto nivel en la India para compartir información útil.
¿Qué país tiene la relación alquiler-venta más alta? ¿Qué país tiene mayor margen de apreciación?
¿Qué país tiene la tasa de interés de préstamo más baja? ¿Qué país tiene el impuesto al comprador más aterrador?
¿Qué país tiene el sistema jurídico más completo? ¿Qué país tiene mayor inestabilidad política?
¿Cómo solucionar estos problemas y cómo encontrar esta información? Es el comienzo del viaje de asignación de activos global y un paso muy crítico.