Cosas extrañas en Estados Unidos: la epidemia ha dejado a muchas personas sin empleo, pero el mercado inmobiliario está extremadamente activo.
El mercado inmobiliario estadounidense también se estancó brevemente en la primavera. En marzo de 2020, parecía que el mercado inmobiliario iba a desplomarse en medio de órdenes generalizadas de quedarse en casa y un fuerte aumento del desempleo.
Sin embargo, el mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos ha sido sorprendentemente flexible. Hasta ahora, la industria inmobiliaria ha desempeñado un gran papel de apoyo en la recuperación económica de Estados Unidos y se ha convertido en la columna vertebral de la economía.
No solo eso, en medio de la devastadora epidemia, el mercado inmobiliario estadounidense en 2020 resultó ser un año récord. Según datos de Zillow, en 2020 se vendieron 5,64 millones de viviendas, un aumento del 5,6% con respecto a 2019.
Y en junio del año pasado, el precio residencial promedio en Estados Unidos fue de 266.104 dólares, un aumento interanual del 8,4% (aproximadamente 20.587 dólares). Los precios de la vivienda siguen aumentando en todos los mercados importantes.
El valor de las viviendas está creciendo al ritmo más rápido en una generación y no muestra signos de desaceleración en 2021, según economistas y observadores del mercado.
Aunque millones de personas han sido despedidas o suspendidas, eso no ha detenido una ola de compras a nivel nacional. Los compradores tienen que vender más rápido de lo habitual para conseguir la casa de sus sueños.
Como resultado, el mercado inmobiliario estadounidense está experimentando actualmente su tasa de crecimiento de ventas más alta desde el pico del auge inmobiliario sin precedentes en 2005.
Sin embargo, esta expansión fue impulsada por préstamos de baja calidad en el mercado de hipotecas de alto riesgo, mientras que el actual auge inmobiliario está impulsado por una fuerte demanda y tasas hipotecarias en mínimos históricos. Ambos factores son causados por la pandemia de coronavirus.
Antes de la llegada de la epidemia, los precios de la vivienda ya habían comenzado a subir, pero la epidemia provocó que los precios de la vivienda subieran rápidamente a un ritmo de dos dígitos. Durante el estallido de la epidemia en la primavera de 2020, el mercado inmobiliario estadounidense se estancó temporalmente, pero a partir de junio, experimentó un crecimiento récord.
El aumento de los precios de las viviendas mes tras mes muestra la resistencia del mercado inmobiliario estadounidense frente a la actual recesión económica. A pesar de unas perspectivas económicas inciertas, unas elecciones polémicas y una pandemia que empeora, los compradores siguen adquiriendo las relativamente pocas casas en venta a un ritmo rápido.
La pandemia realmente ha reducido la capacidad de los constructores para cubrir la oferta de viviendas a medida que se quedan sin terreno. La oferta de viviendas de segunda mano en el mercado inmobiliario supera a la demanda.
El número de viviendas en venta ha disminuido significativamente, alrededor de un 30% por debajo de los niveles normales en los últimos años. La demanda del mercado sigue siendo alta y la oferta sólo puede cubrir dos tercios.
El inventario de viviendas y las tasas hipotecarias se encuentran actualmente en niveles históricamente bajos. La oferta de viviendas usadas en venta cayó a 1,9 meses este mes, el nivel más bajo desde que comenzaron a estar disponibles los datos en 1999.
Con un inventario tan ajustado, es poco probable que las ventas de viviendas usadas sigan creciendo al ritmo del año pasado, lo que significa que las ventas de viviendas usadas podrían desacelerarse ligeramente en 2021. Se espera que las ventas de viviendas crezcan un 3,8% en 2021.
El auge del teletrabajo también ha provocado un nuevo auge en los suburbios. La escasez de terreno disponible para el desarrollo significa que es posible que los constructores no puedan satisfacer la creciente demanda y los precios de la vivienda seguirán aumentando en 2021.
Algo de lo que se habla mucho es que el mercado inmobiliario suburbano está en auge porque la gente se está mudando de las ciudades. La pandemia ha llevado a algunos compradores a buscar viviendas en zonas diferentes a sus planes originales.
Sin embargo, existe un informe de investigación detallado que examina todos los datos imaginables del mercado inmobiliario relacionados con ciudades y suburbios para determinar si existe una tendencia importante de migración urbana a suburbana.
Según datos de investigación de Zillow, los mercados inmobiliarios suburbanos no se están fortaleciendo a un ritmo desproporcionado en comparación con los mercados urbanos. En este momento, el mercado para ambos tipos de bienes raíces parece estar en auge.
Sin embargo, la pandemia ha aumentado el deseo de la gente de tener casas con más espacio y jardines. Sumado a las tasas de interés en mínimos históricos, los precios de las viviendas están aumentando marcadamente en mercados desde los urbanos hasta los suburbanos.
Crisis de asequibilidad de la vivienda 2021
La fuerte demanda, junto con las bajas tasas hipotecarias, ha llevado los precios de las viviendas a niveles que dificultan ahorrar para el pago inicial, especialmente para quienes compran por primera vez. de.
Aunque Estados Unidos todavía enfrentará desafíos económicos y de salud en el futuro, no hay duda de que el país continuará recuperándose de esta epidemia y el mercado inmobiliario se mantendrá fuerte y batirá más récords en 2021. .
Esta vez, el mercado inmobiliario está impulsado principalmente por dos factores: una escasez de inventario de viviendas disponibles y tasas de interés extremadamente bajas. Los aumentos de dos dígitos en los precios de cotización y de venta ilustran una falta extrema de inventario y una demanda increíble, características distintivas del mercado inmobiliario de un vendedor.
Si bien el mercado inmobiliario sigue activo, es posible que comencemos a ver que el aumento de los precios de las viviendas perjudica la asequibilidad a menos que las tasas hipotecarias sigan cayendo en 2021.
Actualmente, las tasas de interés hipotecarias son ligeramente más altas que los mínimos de principios de 2019, pero aún se encuentran en niveles históricamente bajos y deberían seguir respaldando la demanda de hipotecas.
A partir de 2021, los datos de la encuesta del 1,22 mostraron que las solicitudes de hipotecas cayeron un 4,1% respecto a la semana anterior. El índice de refinanciación cayó un 5% respecto a la semana anterior y aumentó un 83% respecto al mismo período del año pasado.
Las tasas de interés hipotecarias fueron mixtas la semana pasada. La tasa de interés de los depósitos a plazo a 30 años subió al 2,95%, el nivel más alto desde junio de 2020 165438 + octubre. Todas las demás tasas de encuestas cayeron.
A pesar de que las tasas hipotecarias están por debajo del 3%, la asequibilidad de la vivienda ha disminuido ya que el impacto de las tasas hipotecarias más bajas (para los compradores de viviendas) se ha visto compensado por aumentos de dos dígitos en los precios de las viviendas.
En 2021 se espera que los tipos de interés hipotecarios dejen de caer. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios predice que la tasa hipotecaria promedio en 2021 será del 3,1%, y la Asociación de Banqueros Hipotecarios predice que la tasa hipotecaria promedio en 2021 será del 3,3%.
Estas previsiones de tipos son superiores a la tasa hipotecaria promedio de 2020 del 3,0%, pero inferiores a la tasa promedio de 2019.
El aumento de las tasas hipotecarias y el aumento de los precios de las viviendas acelerarán la caída del poder adquisitivo, presionando aún más a los posibles compradores durante la temporada de venta de viviendas de primavera.
Las tasas hipotecarias volvieron a caer esta semana, siguiendo el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. Según la última encuesta de Bankrate, el mayor prestamista hipotecario del país: 2021 1,29, la tasa hipotecaria fija de referencia a 30 años es del 2,860%.
Se espera que las tasas de interés hipotecarias sigan rondando mínimos históricos. La Reserva Federal se comprometió a mantener en suspenso las tasas de interés y su programa de compra de bonos, restando importancia a la urgencia de elevar los costos de endeudamiento desde un piso cercano a cero.
Con la tasa de interés fija actual a 30 años, por cada $6,5438 millones que pida prestado, deberá pagar $465,438+04 en capital e intereses por mes, en comparación con $4265,438+0,60 la semana pasada. Hace un año, la tasa fija a 30 años era del 3,70%, por lo que tendrías que pagar $460 al mes para obtener la misma cantidad.
Los datos de Realtor.com muestran que el precio medio de la vivienda en Estados Unidos aumentó un 14,4% en comparación con el mismo período del año pasado, con un crecimiento de dos dígitos durante 24 semanas consecutivas.
Dado que la demanda sigue siendo alta y la oferta sigue siendo limitada, parece poco probable que esta tendencia cambie en los próximos meses. En 2021, se prevé que el mercado inmobiliario se mantendrá activo, lo que afectará la asequibilidad de los compradores de viviendas.
Ahora, el precio medio de una vivienda es de 340.000 dólares y la tasa hipotecaria fija a 30 años es del 2,860%. Suponiendo que el comprador paga el 20% del anticipo, el capital y los intereses mensuales de la hipoteca son de 65.438+0,65.438+026 dólares estadounidenses.
En comparación, según datos de Freddie Mac, el precio medio de la vivienda en Estados Unidos en febrero de 2065 rondaba los 300.000 dólares, 438+09, y el tipo de interés hipotecario medio a 30 años rondaba el 3,58%.
En este momento, el pago mensual que enfrenta un comprador es $65,438 + $0.088, que es $38 menos que su pago mensual actual, suponiendo que el constructor y el vendedor cumplan con los requisitos del comprador, manteniendo los precios de la vivienda estables. durante todo el año.
La tasa hipotecaria más baja resultará en un pago mensual de $993, o un ahorro mensual de $95 en comparación con hace un año. Si los precios de las viviendas continúan aumentando rápidamente, las bajas tasas hipotecarias ayudarán, pero no eliminarán, el riesgo de una restricción de la asequibilidad que aún puede enfrentar el mercado inmobiliario.
En un mercado de vendedores, comprar una casa puede parecer como si estuviera perdiendo dinero. Tal vez sólo tengas que esperar unos meses o incluso un año para que los precios se estabilicen (o bajen). El problema es que los precios pueden seguir subiendo hasta que usted quede fuera del mercado.
Nadie puede garantizar cuál de los dos métodos aparecerá.
Por lo tanto, es inteligente encontrar el momento adecuado para comprar la propiedad de sus sueños, o puede optar por refinanciar a las tasas actuales y al menos reducir el pago mensual de su hipoteca.
Pronóstico del valor de la vivienda para 2021: el crecimiento aún no ha terminado.
Por ahora, no hay señales de que el crecimiento de los precios vaya a desacelerarse. La investigación económica de Zillow predice que el valor de las viviendas aumentará hasta un 13,5% anualmente hasta mediados de 2021 y, para finales de 2021, el valor de las viviendas aumentará un 10,5% con respecto a los niveles actuales.
Las previsiones actuales también muestran que las ventas seguirán creciendo durante el próximo año, alcanzando las 6,9 millones de unidades en 2021, el nivel más alto desde 2005.
La demanda extrema actual se refleja en aumentos significativos en los precios de las viviendas, que pueden atribuirse a la demanda reprimida de viviendas entre marzo y julio de 2020, cuando gran parte de Estados Unidos estaba bajo bloqueo total.
Las ventas y los precios de las viviendas se mantienen fuertes en el otoño y el invierno debido a la disminución del inventario y la mayor demanda. Las ventas de viviendas usadas también mostraron el mercado inmobiliario más ajustado de la historia.
Desde mayo/junio del año pasado, la demanda no ha disminuido significativamente y compradores y vendedores continúan contactándose entre sí a una velocidad récord. Las ventas de viviendas usadas en junio de 2020 fueron más de 5.438 en febrero, un aumento del 0,7% desde las 165.438 de octubre.
Esta tendencia demuestra que el mercado inmobiliario es tan poderoso como la burbuja inmobiliaria. Esto está lejos del nivel de equilibrio del mercado inmobiliario que puedas imaginar.
Las ventas de viviendas continúan creciendo a nivel nacional, y el precio de venta medio continúa experimentando un crecimiento de dos dígitos. Los volúmenes de transacciones para compradores y vendedores han sido elevados desde el otoño de 2020.
No sólo la demanda de vivienda, sino también la oferta de viviendas nuevas ha alcanzado su punto más alto desde el brote. Aunque los vendedores venden cada vez más viviendas, Estados Unidos necesita más viviendas nuevas para aumentar el inventario y frenar estos fuertes aumentos de precios.
Como era de esperar, la actividad inmobiliaria fue mucho mejor durante la pasada temporada navideña en comparación con el año pasado.
En comparación con 2019, los precios de cotización en 2020 continuaron aumentando a un ritmo de dos dígitos, impulsados por la demanda de los compradores de viviendas, que también compraron viviendas casi dos semanas más rápido que el año pasado. Las tasas hipotecarias extremadamente bajas aumentan la demanda y el poder adquisitivo relativo.
El año pasado, el inventario nacional cayó un 39,6%, cayendo por primera vez por debajo de los 700.000.
Durante el año pasado, el inventario de bienes raíces recién cotizados en China cayó un 0,8% y el inventario en las grandes ciudades aumentó un 7,6%.
El precio de cotización medio nacional en junio de 5438 + febrero de 2020 fue de 340 000 dólares, un aumento del 13,4 % con respecto a 2019. Respecto a 2019, el precio medio en las grandes ciudades aumentó un 8,8%.
A nivel nacional, el tiempo de venta de una casa en el mercado de junio de 2020 a febrero de 2020 es generalmente de 66 días, 13 días menos que el mismo período de 2019.
Con tasas de revisión por debajo de lo normal, el mercado está preparado para un buen comienzo de 2021, especialmente si la nueva oferta continúa mejorando.
La demanda de los compradores sigue siendo mucho mayor que la oferta y sigue creciendo. Con una oferta limitada y una demanda en aumento, los precios de las viviendas parecen estar sobre una base sólida para este año. Es probable que se mantengan sin cambios incluso si la actividad comercial disminuye en los próximos meses.
Esta estabilidad demuestra que aunque la tendencia está mejorando, no da un suspiro de alivio a los compradores de viviendas porque no frenará la subida de los precios. La disminución del inventario existente, especialmente a medida que mejoran las tendencias de crecimiento de las ventas de viviendas nuevas, sugiere que los compradores están haciendo subir rápidamente los precios de las viviendas.
Debido al fuerte interés de los compradores de viviendas y al número limitado de nuevos listados, el número total de listados activos se ha quedado atrás respecto al año anterior. Las viviendas se están vendiendo a un ritmo creciente en comparación con el año anterior. Del 54 de junio a febrero de 2020, el tiempo de venta de inmuebles residenciales ordinarios en el mercado fue de 66 días, 13 días menos que el año pasado.
Aunque siguen entrando nuevas acciones en el mercado, muchos compradores las asimilan rápidamente. Por lo tanto, la oferta de viviendas sigue siendo insuficiente y el inventario no vendido sólo puede abastecerse durante 1,9 meses al ritmo de ventas actual.
En 2021, el mercado inmobiliario y los impagos hipotecarios.
Además de las tasas hipotecarias en mínimos históricos y la escasez de inventario, hay otro factor importante que contribuye a la fuerte demanda de los compradores en el mercado inmobiliario estadounidense.
Durante la epidemia, el gobierno suspendió las actividades de ejecución hipotecaria en casi todas las propiedades (excepto las propiedades desocupadas y abandonadas). El número de préstamos gravemente morosos estaba cerca de un máximo histórico a finales de 2020, pero la actividad de ejecuciones hipotecarias estaba en su mínimo histórico.
Como resultado de esta extensión, la acumulación de ejecuciones hipotecarias está creciendo. Nadie sabrá cuán grande es el retraso hasta que expire esta política gubernamental.
La acumulación de préstamos ejecutados aquí incluye tres tipos: préstamos que fueron ejecutados antes de que el gobierno pospusiera los pagos; préstamos que habrían incumplido en circunstancias normales y préstamos que incumplieron debido a la pérdida de empleos causada por la epidemia;
Para ayudar a los prestatarios en riesgo de perder sus viviendas debido a la emergencia nacional del coronavirus, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) anunció que Fannie Mae y Freddie Mac (las “Empresas”) El período de póliza para viviendas ejecuciones hipotecarias y embargos se ha extendido hasta el 28 de febrero de 2021.
Esto brindará alivio a los más de 28 millones de propietarios de viviendas con hipotecas "comerciales". Por supuesto, esta moratoria de ejecución hipotecaria sólo se aplica a las hipotecas unifamiliares respaldadas por estas dos “empresas” financieras.
La política de ejecución hipotecaria suspendida se aplica a propiedades adquiridas por estas dos "empresas" financieras mediante ejecución hipotecaria o transacciones en lugar de ejecución hipotecaria. Está previsto que la prohibición actual expire el 31 de enero de 2021.
Con respecto a los últimos tres aplazamientos, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda dijo que continuará monitoreando el impacto del coronavirus en la industria hipotecaria y actualizará las políticas según sea necesario.
Actualmente, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda estima que Freddie Mac y Fannie Mae serán responsables de entre $654,38 mil millones y $2 mil millones adicionales debido a la prohibición de ejecuciones hipotecarias resultante del coronavirus 2065.438+09 y su costo de expansión.
Los últimos datos publicados por Black Knight muestran que en junio de 5438 + febrero de 2020, la situación de impago de las hipotecas mejoró, pero a finales de 2020, el número de propietarios con impagos graves aumentó en 17.000 en comparación con el comienzo del año.
Hubo 265.438+04.323 casas solicitadas para ejecución hipotecaria en 2020, lo que representa el 0,16% de todas las unidades de vivienda en los Estados Unidos, cifra inferior al 0,36% en 2065.438+09 y también inferior a 2065. 438 +2,23% máximo en 2000.
El informe también incluye nuevos datos de febrero de 2020, que muestran que 65,438+00,876 viviendas presentaron solicitudes de ejecución hipotecaria en los Estados Unidos, un aumento del 8 % mes a mes pero una disminución del 80 % año tras año. .
Las ejecuciones bancarias están un 95% por debajo del pico de 2010. En 2020, los prestamistas recuperaron 50,238 viviendas mediante ejecuciones hipotecarias, una disminución del 65% con respecto a 2019, una disminución del 95% desde el máximo de 150,500 viviendas en 2010 y el nivel más bajo desde que hay datos disponibles (2006).
Los estados con mayores tasas de ejecuciones hipotecarias en 2020 son Delaware (0,33% de unidades de vivienda presentadas en ejecución hipotecaria); Nueva Jersey (0,31%); (0,24%).
Las áreas metropolitanas con una población de más de 654,38 millones tienen las tasas de ejecuciones hipotecarias más altas, incluidas Cleveland, Ohio (0,34%); Chicago, Illinois (0,30%); , Pensilvania (0,29%);
Tendencias emergentes en la construcción de viviendas unifamiliares
Basándose en el comportamiento de los compradores y las ventas, la NAHB aprende de los constructores sobre su confianza en el mercado inmobiliario y la incorpora en sus pronósticos. Los permisos de construcción se han recuperado de los mínimos de la era de la pandemia y los constructores se apresuran a llenar el vacío entre la oferta y la demanda.
El último índice del mercado inmobiliario (HMI) de NAHB/Wells Fargo muestra que la confianza de los constructores en nuevas viviendas unifamiliares cayó 3 puntos en junio, impulsada por un fuerte aumento en los precios de la madera y un resurgimiento del coronavirus en gran parte de Estados Unidos a 83.438+10 meses, pero todavía en un nivel fuerte.
Los tres índices HMI cayeron en junio 5438 + octubre. El índice HMI que mide las ventas actuales cayó 2 puntos a 90, el subíndice que mide las expectativas de ventas para los próximos seis meses cayó 2 puntos a 83 y el índice que mide el número de compradores potenciales cayó 5 puntos a 68.
Echemos un vistazo a la puntuación media móvil de tres meses de HMI. El Noreste cayó 6 puntos a 76, el Medio Oeste subió 2 puntos a 83, el Sur cayó 1 punto a 86 y el Oeste cayó 1 punto a 95.
El índice de confianza de los constructores cayó en junio 5438+065438+octubre, y las ventas de viviendas nuevas cayeron bruscamente en junio 5438+065438+octubre, lo que indica que la tasa de inicio de viviendas unifamiliares aumentará en función del impresionante ritmo actual. Es posible que se produzca cierta desaceleración en el futuro próximo. En junio de 5438 y mediados de octubre, la demanda para la compra de viviendas seguía siendo fuerte y las solicitudes de préstamos hipotecarios para la compra de viviendas alcanzaron un nuevo máximo desde junio de 2002.
A pesar de la fuerte demanda de vivienda y las bajas tasas hipotecarias, los compradores de viviendas todavía enfrentan una falta de viviendas nuevas en el mercado, lo que exacerba los problemas de asequibilidad.
Si bien el mercado inmobiliario continúa ayudando a impulsar la economía, el inventario limitado limita un crecimiento más fuerte. Hay escasez de suelo edificable para satisfacer la fuerte demanda y el precio de los materiales ha aumentado mucho más rápido que el precio de la vivienda, perjudicando así la asequibilidad de la vivienda. "
Ventas de viviendas nuevas: 65,438 + febrero de 2020
Las ventas de viviendas usadas están en un máximo histórico y las ventas de viviendas nuevas también han aumentado durante la pandemia. Estas ventas han llevado a los constructores a aumentar los precios. El tráfico de compra de viviendas se está convirtiendo en ventas a tasas récord.
Se espera que las condiciones y los valores del mercado inmobiliario de EE. UU. se recuperen en 2021 y tengan una tendencia alcista en 2022, según el Urban Land Institute. otras industrias como comercial, minorista, hotelera y de alquiler.
Las nuevas viviendas unifamiliares iniciadas caerán ligeramente a 871,250 unidades en 2020, aumentando a 940,000 unidades en 2026 y 2022. 975,000 unidades, el nivel más alto desde 2006
Al mismo tiempo, el informe muestra que los precios de la vivienda aumentarán una media del 4,1% en los próximos tres años, cifra superior al aumento medio a largo plazo del 3,9%. de 37 importantes instituciones inmobiliarias predice que se venderán 811.000 viviendas nuevas en 2020, lo que supone 65.438+ más que las 683.000 unidades en 2065, 438+09.
La cifra anual desestacionalizada. La tasa de ventas de viviendas unifamiliares nuevas en febrero de 2020 fue de 842.000, según estimaciones publicadas conjuntamente por la Oficina del Censo de EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Esto es un 65.438+0,6% más que la cifra revisada de junio. 829.000 unidades (65.438+05,8%) y 2.065.438+05,8% más que la estimación de febrero de 2009 de 736.5438+00.000 unidades fue 65.438+05,2% más
Desde junio de 5438 hasta febrero de 2020, el El precio medio de venta de viviendas nuevas fue de $ 355 900 y el precio de venta promedio fue de $ 394 900. Después del ajuste estacional, se espera que más de 65 438 viviendas nuevas en venta a fines de febrero sean 302 000 unidades. Al ritmo de ventas actual, esto significa 4,3 meses de oferta.
La tendencia de desarrollo de viviendas multifamiliares en China.
Las viviendas multifamiliares continúan enfrentando serios desafíos debido a la pandemia, y el gobierno federal aprobó recientemente un paquete de ayuda para el COVID-19 que incluye $25 mil millones en alquileres. asistencia
Según la Encuesta de Seguimiento del Pago de Alquiler realizada por el Consejo de Vivienda Multifamiliar (NMHC), que encuestó 116.000 unidades de apartamentos administradas profesionalmente en los Estados Unidos, encontró que el 88,6% de los inquilinos de apartamentos pagaron la totalidad o parte de su alquiler antes del 20 de octubre.
A partir de 65438+20 de octubre de 2020, la proporción de hogares estadounidenses que pagan alquiler se ha reducido en 2,5 puntos porcentuales, es decir, 294224 hogares. En 2020, la proporción de hogares que pagan alquiler es del 89,8 %.
Los datos cubren propiedades de alquiler en todo Estados Unidos que varían en tamaño, tipo y alquiler promedio.
En general, esta vez. La epidemia empujó repentinamente a la economía estadounidense a un oscuro túnel de depresión (el crecimiento del PIB en 2020 será del -3,5%), pero todavía hay dos puntos brillantes, uno de los cuales es el mercado inmobiliario estadounidense.
Este punto brillante "anormal" de la economía estadounidense se beneficia de la energía dada por los tres "puntos bajos" del mercado: bajo inventario de viviendas, bajas tasas de interés hipotecarias y bajas tasas de ejecuciones hipotecarias.