¿Qué debo hacer si el arrendador vende la casa durante el proceso de alquiler?
La venta no viola lo establecido en el principio de arrendamiento
La venta no rompe el contrato de arrendamiento, es decir, durante la relación de arrendamiento, incluso si el propietario dona el inmueble arrendado a otros, no tendrá ningún impacto en la relación de arrendamiento. El comprador no puede negar la existencia de la relación de arrendamiento original y exigir al arrendatario la devolución del inmueble arrendado con el argumento de que se ha convertido en propietario del inmueble arrendado. Por ejemplo, el artículo 229 de la Ley de Contratos estipula: "Durante el período de arrendamiento, si cambia la propiedad del objeto arrendado, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada".
El artículo 119 de las "Opiniones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la implementación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China (juicio)" estipula que durante el período de arrendamiento, el Los derechos de propiedad de las casas particulares pueden perderse debido a ventas, donaciones, herencias, etc. Si se transfiere, el contrato original sigue siendo válido entre el arrendatario y el nuevo propietario.
La venta no viola el alcance de las restricciones de uso del arrendamiento.
1. Se aplican las restricciones al arrendamiento de bienes muebles.
Con base en condiciones históricas y disposiciones legislativas de diversos países, este principio no debe aplicarse al arrendamiento de bienes muebles. ¿Deben aplicarse a los bienes muebles las disposiciones del artículo 229 de la Ley de Contratos de mi país? El autor cree que este principio no debe aplicarse al arrendamiento de bienes muebles por las siguientes razones: en primer lugar, existen muchos tipos de bienes muebles, sus valores generalmente son bajos y son fáciles de obtener mediante transacciones de mercado. Por lo tanto, no es necesario conceder una protección especial a los derechos de arrendamiento de bienes muebles. En segundo lugar, el arrendamiento de bienes muebles está sujeto al principio de "venta sin romper el contrato de arrendamiento", que no favorece la transferencia de propiedad, el pleno uso de la propiedad y el principio de hacer el mejor uso de la propiedad. En tercer lugar, los derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento deben tener ciertos límites; de lo contrario, no solo violará la intención original de los derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento, sino que también generará confusión en el sistema legal. Este límite debe reflejarse en sus objetos aplicables, es decir, los derechos de propiedad del derecho de arrendamiento deben referirse a los derechos de propiedad del derecho de arrendamiento. En cuarto lugar, a juzgar por la legislación de varios países, los casos legislativos se refieren todos a los derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento.
2. Serán de aplicación las restricciones a la relación de alquiler fijadas en la hipoteca inmobiliaria.
El artículo 66 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China" del Tribunal Supremo Popular estipula: "Si el deudor hipotecario arrienda la propiedad hipotecada, una vez realizada la hipoteca, El contrato de arrendamiento no será aplicable al cesionario. No es vinculante. Si el deudor hipotecario no notifica por escrito al arrendatario que el inmueble ha sido hipotecado al arrendar el inmueble hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que cause al arrendatario. arrendar el inmueble hipotecado, si el deudor hipotecario ha informado por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado, la pérdida causada por la realización del derecho hipotecario será soportada por el arrendatario, es decir, este principio se aplica a la relación de arrendamiento establecida; sobre la hipoteca. La razón por la que la interpretación judicial establece tal disposición es porque, aunque la actitud de los legisladores en los tiempos antiguos y modernos ha cambiado de "la compra y venta puede romper el contrato" a "la compra y venta no puede romper el contrato", ha ido reflejando gradualmente una tendencia de la realización de los derechos de arrendamiento. Las disposiciones especiales de la ley sobre la validez del derecho de arrendamiento sólo fortalecen la efectividad de los derechos del acreedor, logrando así el propósito de proteger los derechos del arrendatario, pero la naturaleza del derecho de arrendamiento no ha cambiado. En el caso de una casa hipotecada y luego alquilada, se sigue aplicando "los derechos reales primero sobre los derechos del acreedor después".
3. Se aplicarán las restricciones a la relación de arrendamiento fijadas sobre los bienes inmuebles embargados por el tribunal popular. La incautación significa que los agentes del tribunal popular toman medidas para incautar los bienes objeto de ejecución y prohibir la transferencia o disposición de los bienes por parte de la persona sujeta a ejecución. Esto refleja la intervención y alivio del poder público del Estado en derechos privados. . Es esencialmente un acto de derecho público. La incautación incluye la incautación en el proceso de preservación de la propiedad y la incautación en el proceso de ejecución. Debido a que el propósito del embargo es hacer realidad los derechos del acreedor, una vez que se embarga el inmueble, su propietario o usuario pierde el derecho a disponer del inmueble. Por lo tanto, si los bienes embargados se enajenan sin autorización del deudor u otros, la enajenación es inválida. El Tribunal Popular Supremo declaró claramente en su respuesta número 8 que la disposición no autorizada de los bienes confiscados por parte del deudor ejecutante es inválida. Por otra parte, el embargo tiene como finalidad la realización de créditos. El arrendatario sabe que el bien arrendado puede venderse pero aun así celebra un contrato de arrendamiento con el arrendador. Los riesgos resultantes sólo pueden ser asumidos por el arrendatario.
4. Restricción de la solicitud en el proceso de enajenación de bienes concursales.
Como propiedad en quiebra, las casas y edificios de las empresas en quiebra deben subastarse o venderse, y la propiedad cambiará definitivamente. Los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante cesión o transferencia también son propiedades en quiebra, y su propiedad también lo será; cambiar. En un caso de quiebra, si los contratos de arrendamiento firmados por la empresa en quiebra y todas sus casas, edificios o terrenos aún no se han cumplido cuando se declaró la quiebra, el principio de "compra y venta sin incumplimiento del alquiler" debería restringirse generalmente en el proceso de manejo de la propiedad en quiebra. Las razones son:
(1) Si se aplica este principio, el contrato de arrendamiento seguirá siendo válido, lo que dará lugar a que la realización o liquidación de los créditos del arrendamiento no sólo prevalezca sobre los salarios y la mano de obra. primas de seguros adeudadas por la empresa en quiebra de primer orden Además de los impuestos adeudados por la empresa en quiebra de segundo orden, tiene prioridad sobre otras reclamaciones de quiebra de tercer orden, e incluso dichas reclamaciones de arrendamiento deben realizarse o liquidarse en su totalidad, lo que viola el sistema básico y los principios de distribución de la ley de quiebras y viola los principios básicos de equidad y justicia;
(2) En muchos casos de quiebra, especialmente aquellos de empresas estatales o colectivas, los derechos de uso de la tierra de casas, edificios y empresas en quiebra se combinan en su conjunto y se realizan. Hay muchas situaciones. Si se aplica este principio y el contrato de arrendamiento sigue siendo válido, el comprador puede pensar que el terreno que compró no es propicio para su desarrollo y utilización debido a la relación de arrendamiento, afectando así la realización de la masa concursal.