¿Cuál es la relación alquiler-venta? ¿Es rentable comprar y alquilar una casa en una gran ciudad?
La guía de compra de viviendas le dijo que comprar una casa y alquilarla, pagar el alquiler y pagar la hipoteca puede provocar que ni siquiera pueda pagar la hipoteca. Esta es definitivamente la peor forma de invertir. . ¿Por qué dices eso? Podemos comenzar con la relación alquiler-venta.
¿Cuál es la relación alquiler-venta?
La relación alquiler-venta, en términos generales, es la relación entre el alquiler de la casa y el precio de venta que resumen los consumidores comunes. Por lo general, lo que llamamos relación alquiler-venta se refiere a la relación entre el alquiler mensual por metro cuadrado de área de construcción y el precio de la vivienda por metro cuadrado. Otra forma de decirlo es la relación entre el alquiler mensual y el precio total de la vivienda.
¿Para qué sirve la relación alquiler-venta?
La relación alquiler-venta resuelve muy bien la interferencia entre oferta y demanda y se convierte en una piedra de toque para juzgar el grado de especulación, porque ningún promotor especulará con los niveles de alquiler. De acuerdo con las reglas generales del mercado inmobiliario en los países desarrollados o regiones con economía de mercado, en un mercado inmobiliario normal existe una relación proporcional relativamente fija entre el precio de venta y el alquiler. En los mercados inmobiliarios maduros de los países desarrollados, la relación normal entre alquiler y venta suele estar entre 1 a 300 y 1 a 200. Si es inferior a este rango, significa que hay una burbuja inmobiliaria; si es superior a este rango, significa que las propiedades en esta zona tienen valor de inversión.
¿Cuál es la relación alquiler-venta en el mercado inmobiliario de China?
Comencemos con el año de los Juegos Olímpicos de Beijing, cuando los precios de la vivienda comenzaron a dispararse. En 2008, una encuesta por muestreo de 70 ciudades de todo el país realizada por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma mostró que la relación promedio entre alquiler y venta de casas en todo el país era de 1:400. Incluso en Beijing, donde los alquileres eran altos en ese momento, era así. fue de 1:325, superando el límite de vigilancia internacional.
Desde 2008 hasta ahora, el alquiler y la venta de viviendas en China se han desviado de los estándares de advertencia internacionales cada vez más gravemente que en los últimos años. Según las estadísticas, la relación alquiler-venta anual se desvió del valor más alto en Shenzhen, con una relación alquiler-venta de 1:732, Beijing 1:625 y Shanghai 1:607. A lo largo de los años, los alquileres no han aumentado tan rápido como los precios de la vivienda.
Tomemos como ejemplo un apartamento de una habitación en Huangzhuang, Haidian, Beijing. El alquiler ha aumentado de 2.500 yuanes ese año a 7.500 yuanes ahora. Parece haberse duplicado, pero el precio unitario por metro cuadrado. El metro cuadrado de la misma casa ha aumentado de 2.500 yuanes a principios de año a 7.500 yuanes ahora. Ha aumentado de 20.000 a unos 80.000 ahora, lo que supone un aumento de unas tres veces. En otras palabras, durante el mismo período, los precios de la vivienda básicamente se han duplicado en comparación con los alquileres.
¿A qué se debe esto?
En pocas palabras, quienes compran casas siempre tienen ingresos altos, y quienes alquilan casas siempre tienen ingresos bajos.
¿No me crees?
Podemos analizarlo desde dos aspectos: comprar una casa y alquilar una casa:
Hablemos primero de comprar una casa.
La mentalidad de los compradores de viviendas es siempre perseguir el aumento. Las personas que tienen la capacidad de comprar casas en ciudades de primer nivel generalmente no carecen de dinero, por lo que no hay resistencia al aumento de los precios de la vivienda. Cuanto más cerca del área central, más rápido será el ascenso. Si no hubiera políticas de restricción de compras para limitar el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda, la relación alquiler-venta en el mercado inmobiliario de China podría no ser de 1 a 700, sino de 1 a 10.000 o más.
Hablemos de alquiler.
Cuando los alquileres suben, las personas de bajos ingresos son más sensibles a ello, por lo que optan por mudarse y alquilar casas más baratas en zonas más remotas.
Tomemos a Beijing como ejemplo. El mercado de alquiler de más rápido crecimiento en Beijing se encuentra en áreas remotas como Huilongguan, Shangdi y Beiyuan, mientras que el número de transacciones de alquiler en las áreas urbanas centrales ha seguido disminuyendo para muchos. años. Cuanto más se muda la gente, menos personas alquilan en el mismo lugar y la oferta del mercado se vuelve relativamente mayor, por lo que los alquileres no pueden aumentar demasiado rápido.
Por lo tanto, la relación alquiler-venta sólo puede ser el denominador del aumento de la molécula débil. En este caso, es posible que deba preparar un gran pago inicial para comprar una casa, el pago mensual puede ser alto y alquilar una casa puede no costar mucho.
Por ejemplo:
Por ejemplo, si compra un apartamento normal para personas mayores cerca de Haidian Huangzhuang, el precio unitario es de unos 80.000 metros cuadrados, el precio total alcanza los 4,8 millones y el precio comercial El préstamo hipotecario es de 70 a 20 años. Esto significa que el pago mensual se acerca a los 22.000, que es el pago mensual.
Según el precio de mercado actual, esta casa sólo se puede alquilar por 5.000-7.000 yuanes al mes.
Después de deducir los ingresos por alquiler, la pérdida mensual es de al menos unos 15.000. Esto no incluye el pago inicial de más de 1,4 millones. En general, se trata de una inversión con una enorme inversión inicial y un ciclo de retorno extremadamente lento.