¿Qué debemos hacer si hay elecciones generales en una zona residencial de Xi'an, como por ejemplo un enfrentamiento entre los dos ejércitos?
Los dos paneles tienen caracteres negros sobre un fondo blanco, más de tres metros. de alto y de seis a siete metros de ancho. Se pararon en la plaza a la entrada de la comunidad Qiaorong Xinyuan en la ciudad de Xi.
Hay un gran título rojo impreso en la parte superior izquierda del tablero de exhibición y se puede ver claramente lo que está escrito desde la distancia. Uno es el "Anuncio de la Resolución de la Asamblea de Propietarios", y el otro es la "Declaración Pública" de la empresa de bienes gananciales sobre la resolución de la Asamblea de Propietarios.
Los dos paneles de exposición cuentan la historia de una misma comunidad, pero cuentan dos versiones completamente diferentes.
En la versión del comité de propietarios, esta fue una votación masiva que duró 12 años, del 29 de octubre de 2017 al 29 de octubre de 2018, y fue la “victoria” de un tira y afloja prolongado— - "Ya no emplearé Huijin Property".
En la versión de la empresa administradora de propiedades, se trata de una farsa que implica “graves violaciones de las leyes y reglamentos, y ninguna supervisión en el proceso”. En cuanto a los resultados de la votación de esta junta de propietarios, la decisión de la empresa administradora de la propiedad es: "¡No aprobar, no aceptar y no implementar!"
Los dos carteles están separados por sólo más de diez metros. , y el contenido es tenso, como un enfrentamiento entre dos ejércitos. En el espacio abierto en medio del tablero de anuncios, los residentes de la comunidad se sientan o se paran, juegan a las cartas y charlan.
De vez en cuando, alguien levantaba la cabeza, miraba los dos carteles y hacía algunos comentarios en tono tranquilo, como si estuviera hablando de algo irrelevante para los demás.
En 2016, los propietarios de comunidades respondieron a la selección de propiedades y sacaron muchas pancartas para promocionar a Liu Xiaoyun. Fuente de la imagen: Xi'an News Network eliminada por infracción
"En Estados Unidos, cambiar una propiedad es más difícil que cambiar un presidente".
La comunidad Qiaorong Xinyuan es una comunidad enorme En Xi'an, 6.881 hogares y 51 edificios viven en 432 acres de tierra. La posibilidad de cambiar la empresa de administración de propiedades depende de los resultados de la votación de más de 6.000 hogares.
Zhao Qing, un exprofesor chino, dijo: "¡En Estados Unidos, es más difícil cambiar una inmobiliaria que un presidente!"
Tan pronto como Zhao Qing mencionó Al oír la palabra "propiedad", su voz se hizo más fuerte: ocho grados más arriba: "¡Todos deberían expulsar a los propietarios de sus casas!"
Según Zhang Miao, miembro del comité de propietarios, las primeras propiedades. de Qiaorong Xinyuan fueron desarrollados por el desarrollador Qiaorong Group. Alrededor de 2010, la actual Huijin Real Estate comenzó a tomar el control. Desde entonces, ha habido cada vez más conflictos entre propietarios y propietarios.
En 2014, algunos propietarios sostuvieron pancartas para boicotear la construcción de un estacionamiento tridimensional junto a la puerta sur de la comunidad. En julio del mismo año, cinco hogares del Edificio 26 fueron asaltados, lo que provocó una pérdida de casi 10.000 yuanes. Incluso hubo una situación en la que "un ladrón arrebató la sandía del frigorífico". La administración de la propiedad se disculpó y prometió "instalar cámaras en el vestíbulo y ascensores en el primer piso". Cada invierno, los propietarios se quejan de problemas de calefacción, además de acumulación de agua en los sótanos, problemas de presión de agua en los hidrantes, etc.
Una vez alguien publicó en un foro en línea en Xi'an para expresar su descontento con el baile en plaza en la calle peatonal central de la comunidad. El Comité de Propietarios considera que lo que se esconde detrás del problema del baile en cuadrilla es en realidad el problema de que el propietario alquila el espacio público como tienda.
En respuesta a estos numerosos problemas, Zhang Miao una vez se negó a pagar los derechos de propiedad. La empresa administradora de la propiedad lo llevó a los tribunales y le pagó a través de mediación. Ahora que se ha vuelto a plantear el viejo incidente, Zhang Miao también admitió que fue "irrazonable" en ese momento. Después de estudiar la "Ley de Propiedad", el "Reglamento de Gestión de la Propiedad" y otras leyes y reglamentos pertinentes, tiene una visión "más racional" sobre cómo proteger los derechos e intereses de los propietarios.
“El punto de este asunto es que el propietario elige una propiedad, que es una relación comercial y una relación laboral. No significa que la propiedad se deteriorará. El propietario del automóvil puede cambiar a un costo más alto. "Eficaz, compare precios y elija uno mejor", dijo Zhang Miao.
“Quería jubilarme aquí”, dijo un propietario de unos 70 años al reportero del China Youth Daily·China Youth Online. "Pero ahora, si Huijin Real Estate no se va, yo me iré".
Este es uno de los primeros propietarios. En 2007, eligió esta propiedad, que fue promocionada como una "comunidad tipo parque".
En los últimos diez años, el precio de la vivienda en Qiaorong Xinyuan casi se ha duplicado y ahora ronda los 15.000 yuanes por metro cuadrado. Sus tarifas de propiedad también son más altas que las de otras comunidades. La mayoría de las tarifas de propiedad en las comunidades circundantes son de 1,2 yuanes por metro cuadrado, mientras que la tarifa de propiedad en Qiaorong Xinyuan es de 1,5 yuanes.
El propietario todavía recuerda que el precio de la propiedad era de 1,2 yuanes cuando se mudó aquí por primera vez y subió al precio actual hace unos tres años. Muchos propietarios, incluido él, han expresado su descontento con el aumento de precio.
Algunos propietarios que el periodista conoció cuando visitó Qiao Rong Xinyuan sintieron que los servicios de la propiedad estaban "bien", mientras que otros propietarios expresaron su insatisfacción con la seguridad, la ocupación del vehículo o la calefacción. Según varios agentes inmobiliarios cercanos, la propiedad inmobiliaria de Huijin es "la mejor del barrio" y "no tan mala como lo que se dice afuera".
Un propietario dijo directamente al comité de administración de la propiedad que “no puede confiar en nadie” y “lo hace con fines de lucro”.
2065438+En junio de 2006, el contrato de propiedad de Huijin expiró y la renovación del mismo se convirtió en un asunto que debía decidir la junta de propietarios.
Así comenzó un enfrentamiento que se prolongó durante un año y medio.
Votar es como una guerra de espías: las urnas se disfrazan de bolsas negras de camino al lugar de escrutinio.
En el enfrentamiento, Limerick jugó un papel singular.
Con el tema de la selección de propiedades, Qiao Rongxinyuan Yi ha celebrado dos reuniones de propietarios desde 2016.
La primera junta de propietarios duró de agosto a septiembre de 2016, pero la votación no logró alcanzar una "doble mayoría" del número de propietarios y el área exclusiva, y el resultado final fue inválido. Durante ese período de votación, los ascensores de la comunidad, las puertas de entrada, las calles peatonales y otras áreas públicas estuvieron cubiertas de cal.
"La comunidad ha estado en un desastre recientemente. Algunas personas quieren cambiar la propiedad. Toda la comunidad ha quedado paralizada y los precios de las casas han bajado a más de la mitad. Hay montañas de basura y en al final es el dueño quien paga la cuenta." Ésta es la actitud de una de las partes.
"¿Por qué quieres cambiar la propiedad? Porque la propiedad realmente no es buena. Solo recojo dinero y no hago nada. El auto está en caos, los ladrones abundan y la calefacción tiene fugas por todas partes. Si "Si no cambias la propiedad, la comunidad lo hará. Está realmente muerto". Ésta era la actitud de la otra parte.
Un propietario del Edificio 15 votó por Huijin Real Estate por primera vez. Pero descubrió que después del enfrentamiento entre la empresa administradora de propiedades y el comité de propietarios, “el nivel de los servicios de administración de propiedades se desplomó”. De pie junto al paisaje que alguna vez fue "pequeño puente y agua corriente" en la comunidad, contó a los periodistas sobre los robos que han ocurrido en la comunidad en los últimos años. La piscina de al lado ahora es solo barro. En la votación más reciente, las empresas de gestión inmobiliaria perdieron.
La segunda junta de propietarios se llevará a cabo del 29 de octubre de 2017 al 29 de octubre de 2018. El proceso de votación dejó a los miembros del comité de propietarios “abrumados”. A partir de 2065438 + principios de 2007, el Edificio 51 de la comunidad estableció su propio grupo WeChat para propietarios, y casi todos los edificios eligieron propietarios o representantes de propietarios.
A propuesta de la oficina local del distrito, el comité de propietarios decidió realizar una licitación abierta para la empresa de administración de propiedades. Finalmente, además de Huijin Property, existen otras dos empresas inmobiliarias.
El personal encargado de las urnas trabajó en parejas para empezar a “barrer los edificios” y repartir las papeletas puerta a puerta. Hay una gran cantidad de residentes en la comunidad, algunos propietarios han alquilado sus casas y algunos propietarios suelen estar fuera de casa. Para los propietarios que no viven en la comunidad, el comité de propietarios no tiene más remedio que contactarlos por teléfono o mensaje de texto y pedirles que regresen a votar o confiar a otros para que voten en su nombre.
Los miembros del comité de propietarios consideran que es mucho más difícil convocar una reunión de propietarios en una comunidad grande como Qiaorong Xinyuan que en comunidades comunes.
En los últimos seis meses, todas las cajas de luz y tableros de anuncios en las áreas públicas de la comunidad se han convertido en un campo de batalla para la opinión pública de ambos lados. La empresa de administración de propiedades publicó "Diez preguntas para el comité de propietarios" y el comité de propietarios también publicó una "Respuesta pública". El comité de propietarios acusó a un "propietario de instigar incidentes masivos", y el propietario respondió diciendo que "hay trampas en el contrato y los propietarios deben tener cuidado". La “campaña” también se extiende al espacio virtual. En sus respectivas cuentas oficiales de WeChat, casi todo el contenido de los últimos seis meses ha sido cuestionar a la otra parte.
"Cuenta oficial de WeChat, empresa de administración de propiedades, no hay mucho contenido de servicio, todos cuestionan al comité de propietarios. ¿Es esto una broma en la industria?", dijeron los miembros del comité de administración de propiedades durante la discusión.
Con respecto a esta votación, el personal de Huijin Property pidió a los reporteros que vinieron a la entrevista que se fueran inmediatamente y se negaron a responder preguntas.
Las dudas de la administración de la propiedad sobre las cuentas del comité de propietarios también se publicaron en el tablón de anuncios. En Qiaorong Xinyuan, según el contrato original, el comité de propietarios es responsable de gestionar el 70% de los ingresos públicos de la comunidad, como el espacio publicitario en los ascensores, y el 30% restante se entrega a la administración de la propiedad. Debido a que el comité de propietarios tiene disputas sobre la administración de la propiedad, el 30% aún no se ha pagado en su totalidad a la propiedad.
Poco después, se publicó un informe de auditoría: "Puede consultar al propietario, a la oficina de administración de la propiedad o a la oficina de la calle en cualquier momento". La auditoría de los ingresos de *** requiere la aprobación de la junta de propietarios y el proceso es muy lento. Los miembros del comité pagan su propio dinero, comparten los gastos y confían a una empresa de contabilidad la auditoría de los ingresos y gastos financieros del comité por su propia cuenta.
Esta guerra entre tú y yo ha continuado hasta la fecha de apertura del 1.02 de 2018, y todavía no hay intención de alto el fuego.
Un miembro del comité comparó todo el proceso con una "guerra de espías". Para garantizar la seguridad, alquilaron una sala de conferencias en un hotel local para emitir facturas. En el camino al lugar de escrutinio, las urnas fueron camufladas con bolsas negras para evitar saqueos. De hecho, cuatro o cinco personas de origen desconocido sí se personaron en el lugar, cuestionando y negando el proceso de emisión del billete.
65438+El 13 de octubre, el Comité de Propietarios de Qiaorong Xinyuan anunció los resultados de la votación y anunció que no renovaría el nombramiento de Huijin Property y contrató a Vanke Service para proporcionar servicios inmobiliarios de forma gratuita. El número total de propietarios es de 6.881 y la superficie total de votación es de 776.400 metros cuadrados. Esta vez participaron en la votación un total de 4.537 propietarios y la superficie de votación correspondiente fue de 508.500 metros cuadrados. "El número de propietarios que participaron en la votación y el área de votación correspondiente superó el 50% de los derechos de voto correspondientes. Esta reunión fue legal y válida".
Pero dos días después, Huijin Real Estate anunció otro conjunto de figuras. Esa fue la "Solicitud de opiniones sobre la renovación del contrato de servicios inmobiliarios de Qiaorong Xinyuan" emitida por la empresa de gestión de propiedades. Huijin Property declaró que hubo 4.894 votos para retirar opiniones, 3.989 votos para "acordar la renovación del empleo de Huijin Property", 606 votos en desacuerdo con la renovación y 299 votos para abstenerse. De acuerdo representó el 81,51% de los votos válidos, representando el 57,97% del total de hogares de la comunidad, cubriendo una superficie de 462.300 metros cuadrados, representando el 82,88% de los votos válidos.
La declaración de Huijin Property también señaló que los procedimientos de la junta de propietarios fueron "gravemente ilegales" y excedieron el límite de tiempo prescrito. Durante el proceso de recolección de votos, algunos propietarios votaron por teléfono y mensajes de texto, lo que generó dudas sobre su credibilidad.
La respuesta del comité de propietarios a esto es que todo, desde el período de tiempo hasta el método de votación, estaba estrictamente de acuerdo con la "Ley de Propiedad", el "Reglamento de Administración de la Propiedad" y otras leyes y regulaciones relevantes. El artículo 22 del "Reglamento de administración de propiedades de Xi" estipula que "bajo la premisa de garantizar que la expresión de intención del propietario sea verdadera y válida, la votación con el nombre real también se puede realizar a través de mensajes de teléfonos móviles, correos electrónicos, etc.".
Con respecto a estos dos resultados, la persona relevante a cargo de la Oficina del Subdistrito de la Ciudad Electrónica del distrito de Yanta, ciudad de Xi, dijo a los periodistas que efectivamente hubo irregularidades en el proceso de votación de la reunión de propietarios organizada por Qiaorong Xinyuan. Comité de Propietarios, incluida la falta de proporcionar información detallada El personal temporal contratado en las últimas etapas de la votación pública no reveló los detalles del almacenamiento de las urnas durante el proceso de votación pública. También hubo irregularidades y fallas de procedimiento en el proceso de. selección de empresas inmobiliarias candidatas.
La oficina del subdistrito declaró que no juzgará los resultados de la votación de esta reunión de propietarios. Según las regulaciones actuales, los resultados de la votación después del anuncio tienen efecto legal y Huijin Real Estate debe evacuar Qiaorong Xinyuan dentro de tres meses.
“La declaración de la empresa de administración de propiedades es sólo el comportamiento de la empresa”. La persona a cargo antes mencionada explicó al reportero del China Youth Daily·China Youth Online: “Si desea vetar la La resolución de la junta de propietarios, según el reglamento, debe ser propuesta por el propietario. La empresa administradora de la propiedad no tiene Esta calificación "
Según el "Reglamento de Administración de la Propiedad Xi", si el propietario lo cree. que la decisión tomada por la junta de propietarios o el comité de propietarios viola las disposiciones de las leyes y reglamentos, podrá presentar una solicitud por escrito de revocación a la oficina del subdistrito.
Después de que se anunciaron los resultados de la votación, algunos propietarios recibieron llamadas de Huijin Property. Un propietario anunció un retiro total.
“Algunos propietarios dijeron a la empresa de administración de propiedades que no hay intervención del gobierno, pero no están de acuerdo con ello. La empresa de administración de propiedades ahora está organizando a todos para que acudan a los departamentos gubernamentales para presentar una petición. la oficina del subdistrito y el comité vecinal para exigir la reelección”. Por teléfono, dijo el personal de administración de la propiedad.
"¿Es necesario votar para que el gobierno intervenga?", preguntó el dueño de la tienda.
"La intervención del gobierno es razonable y legal de acuerdo con las regulaciones."
"¿Existen regulaciones específicas y una base legal? ¿Las leyes y regulaciones, como las regulaciones de administración de propiedades, requieren que el gobierno ¿Intervención?", volvió a preguntar el comerciante.
"No existen disposiciones legales. Depende de si usted acepta solicitar la intervención del gobierno. Si no está de acuerdo, no me registraré".
La declaración final del propietario La respuesta fue: "La comunidad tiene un comité de propietarios. ¿Por qué hacer una petición? La empresa de administración de propiedades es un proveedor de servicios, simplemente hágalo bien".
El problema entre la empresa de administración de propiedades y el propietario es en realidad una pregunta. de "quién tocó el queso de quién"
En la licitación por la empresa de administración de propiedades, el Comité de Propietarios de Qiao Rongxinyuan escribió dos puntos en el contrato: "sistema de remuneración del contrato" y "gestión de cuentas". Esta inspiración proviene de otra comunidad de Xi'an, Xinqing Yayuan.
Zhou Hongbin, director del Comité de Propietarios de Xinqing Yayuan, a menudo recibe a comités de propietarios o representantes de propietarios de otras comunidades para aprender de su experiencia.
Un caso que hizo famosa a esta comunidad fue que en 2017, el desarrollador pidió al Comité de Propietarios de Xinqing Yayuan que pagara 1,92 millones de yuanes en compensación por la ocupación a largo plazo del edificio de servicios de propiedad. Sin embargo, al final, el comité de propietarios ganó el caso. en la corte.
“Esta es la primera vez en China que una unidad de desarrollo y construcción solicita a todos los propietarios honorarios de construcción de viviendas por servicios inmobiliarios. Pero, de hecho, cuando los propietarios compraron la casa, ya habían pagado una tarifa de uno. Pago puntual de la tarifa del área compartida y las instalaciones de apoyo de la comunidad. Este es el costo que el desarrollador incluyó originalmente en el costo, y los derechos de propiedad de la construcción pública de apoyo de la comunidad pertenecen a todos los propietarios", dijo Zhou Hongbin. reporteros.
En su opinión, el verdadero conflicto entre propietarios y promotores radica en la disputa por la propiedad de los intereses públicos de la comunidad. "Cuando el promotor vende todas las casas a los propietarios, los verdaderos 'inversores' de la comunidad ya son todos los propietarios. Las tarifas de aparcamiento y publicidad en las zonas públicas también pertenecen a todos los propietarios, no al promotor, y ciertamente no los propietarios. "La empresa administradora de propiedades solo se contrata para brindar servicios".
Esta es una pregunta de "¿quién toca el queso de quién?" "La empresa administradora de propiedades cree que el queso les pertenece, pero en De hecho, el queso debería pertenecer a todos los propietarios", explica Zhang Miao.
2065438+65438 2007+65438 Octubre +0, se implementó el nuevo "Reglamento de Administración de Propiedades Xi". 165438+El 1 de octubre, se implementaron las nuevas "Reglas rectoras del comité de propietarios de la Conferencia de propietarios de Xi'an", específicamente para resolver el problema del establecimiento de comités de propietarios. También se están formulando políticas de apoyo.
En palabras de Zhou Hongbin, las políticas mejoran constantemente y algún día se promoverá en todo el país la relación entre las nuevas propiedades y los propietarios. A menudo menciona el ejemplo del Jardín Wuxi Chunjiang a otros colegas.
También es una gran comunidad. A partir de junio de 2008, la conferencia de propietarios aprobó la moción de "transición suave y autonomía" y comenzó a implementar la autonomía de los propietarios. En ese momento, las tarifas anuales de propiedad pagadas por los propietarios eran de aproximadamente 3 millones de yuanes, y los ingresos públicos anuales de la comunidad eran de aproximadamente 2,4 millones de yuanes. Estos ingresos, que deberían pertenecer a todos los propietarios, los debe el propietario en concepto de gastos de gestión.
Finalmente, el Comité de Propietarios de Jardines de Chunjiang estableció su propia oficina de administración de propiedades, contrató administradores de propiedades y comenzó una gestión comunitaria autónoma para los propietarios. Originalmente retenidos por la empresa administradora de la propiedad, todos los ingresos públicos se utilizaron para la construcción y embellecimiento de la comunidad.
Xinqing Yayuan es también la primera comunidad en Xi'an en introducir un sistema de tarifas de propiedad, lo que permite que el comité de propietarios y la empresa de administración de propiedades administren las cuentas. A partir de 2017, Xinqing Yayuan proporcionará las tarifas de gestión acumuladas a la empresa de administración de propiedades a una tasa de interés anual del 6% al 12% del monto real de la tarifa de propiedad.
Después de que se anunciaran los resultados de la votación de los propietarios de Qiaorong Xinyuan, Huijin Property mencionó específicamente el sistema de tarifas de vencimiento del contrato en su declaración de respuesta: "¿Cuántos propietarios realmente entienden el sistema de tarifas de vencimiento del contrato, y mucho menos cuentas con pocos precedentes?" ? El sistema mencionado anteriormente casi no tiene experiencia exitosa en Xi. La comunidad Qiaorong Xinyuan es enorme y las consecuencias de utilizar la comunidad como campo de prueba no son algo que la mayoría de los propietarios puedan soportar ". > La actitud de Zhang Miao fue sólo una frase: "No tiene ningún efecto legal".