¿Un inquilino necesita un regalo para su boda?
En segundo lugar, muchas personas pueden tener el malentendido de que arrendar una casa es mucho más simple que comprar y vender, y básicamente no hay muchas cuestiones que requieran atención. Mucha gente incluso piensa que un contrato de arrendamiento es opcional.
La situación actual es exactamente la contraria. Debido a que el arrendatario no es propietario de la propiedad en virtud del contrato de arrendamiento, solo obtiene derechos de uso limitados del propietario. Por lo tanto, durante el período de arrendamiento, se debe acordar claramente el alcance del uso de la casa por parte del arrendatario, el uso de las instalaciones relacionadas y las tarifas. Después de todo, para el propietario, durante el período de arrendamiento, la casa está fuera de su control real. Cómo garantizar sus ingresos por alquiler, al mismo tiempo proteger la casa de daños y evitar la situación pasiva de "vaciar el edificio" después de que el inquilino infringe el contrato de arrendamiento y lo abandona antes de tiempo. Estas cuestiones requieren que ambas partes lleguen a un acuerdo. avanzar y formular las medidas correspondientes. Basándose en ejemplos relevantes de la práctica, el autor resume las cuestiones jurídicas típicas que pueden estar implicadas en el arrendamiento de viviendas, con la esperanza de ser de utilidad para los lectores.
1. Para determinar la identidad de ambas partes del contrato de arrendamiento, primero se debe determinar si las partes son personas físicas o jurídicas. Si usted es arrendador o arrendatario de una empresa, el contrato de arrendamiento debe reflejar que el comportamiento de arrendamiento es el comportamiento de la empresa, de lo contrario, si ocurre un problema, será difícil perseguir personalmente la responsabilidad legal que debe asumir la empresa. compañía. En segundo lugar, el arrendatario debe determinar si la contraparte que firmó el contrato de arrendamiento tiene derecho a alquilar la casa según el obligante registrado en el certificado de propiedad o el arrendatario legal que firmó el contrato de arrendamiento con el obligante registrado en el certificado de propiedad. Si el arrendatario firma un contrato de arrendamiento con una persona que en realidad no tiene derecho a arrendar, el contrato debe ser aprobado por el arrendador del derecho antes de que se determine la validez del contrato de arrendamiento. Sin aprobación, el arrendatario puede enfrentarse a la desventaja de carecer de un contrato válido.
2. Determinar el tipo de casa. Los tipos de casa se dividen básicamente en casas residenciales y casas no residenciales. Los inquilinos deberán elegir el tipo de alquiler de casa correspondiente según sus necesidades. En particular, si la propiedad de alquiler se utilizará para oficinas, asegúrese de elegir una propiedad no residencial. Porque si se trata de una licencia comercial, el departamento de administración industrial y comercial emitirá una licencia comercial sólo si el tipo de casa no es residencial. El tipo de casa específico debe determinarse basándose en los registros del certificado de propiedad. Además, luego de determinar el tipo de casa y seleccionar un tipo de casa adecuado para arrendar, el arrendatario no podrá cambiar el uso de la casa sin autorización durante el período de arrendamiento, de lo contrario se considerará incumplimiento de contrato. Por ejemplo, una propiedad residencial no se puede cambiar a propiedad no residencial sin autorización. Además del consentimiento de ambas partes, también se debe obtener la aprobación de los departamentos pertinentes.
3. Cuándo y cómo pagar el alquiler Normalmente, la mayoría de la gente piensa que una vez que se pongan de acuerdo en el importe del alquiler, todo irá bien. De hecho, el momento y la forma en que se paga el alquiler también juegan un papel importante. Cuando un inquilino está atrasado en el pago del alquiler, es especialmente importante acordar un plazo para el pago por adelantado. De esta forma, el arrendador tiene derecho a cobrar recargos al arrendatario desde el momento del pago. (Si hay un acuerdo sobre el monto de los cargos por pagos atrasados, ambas partes lo acordarán; si no hay un acuerdo entre las dos partes, de acuerdo con el artículo 23 del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai", el alquiler será se cobra a cuatro diezmilésimas del monto del alquiler atrasado.) Además, el arrendatario no está justificado. Si el alquiler no se paga o el alquiler se retrasa durante un período de tiempo determinado por cualquier motivo, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento. La ley permite que ambas partes acuerden un límite de tiempo. Si no hay acuerdo, el artículo 23 del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai" estipula que si el tiempo acumulado excede los 6 meses. En cuanto a la forma de pago del alquiler, incluyendo efectivo, cheque o transferencia bancaria, el arrendatario deberá pagar el alquiler según la forma de pago acordada por ambas partes.
4. Depósito de arrendamiento Para garantizar que el arrendatario utilice la casa de manera razonable y de buena fe y pague a tiempo todos los gastos incurridos durante el arrendamiento, ambas partes pueden acordar cobrar un depósito de arrendamiento además del depósito de arrendamiento. alquiler, que comúnmente se conoce como Depósito. El depósito suele ser de uno a tres meses de alquiler. Cuando se termina la relación de arrendamiento, el depósito de garantía del arrendamiento puede utilizarse para compensar los gastos a cargo del arrendatario según lo estipulado en el contrato, debiendo devolverse el resto al arrendatario. Cuando el arrendatario cancela el contrato de arrendamiento anticipadamente y no cumple con los cargos correspondientes, es justo para el arrendador permitirle utilizar el depósito de garantía del arrendamiento para compensar los cargos correspondientes por adelantado.
5. La importancia del registro de arrendamiento El contrato de arrendamiento entra en vigor una vez firmado y sellado por ambas partes. Sin embargo, el arrendatario deberá solicitar posteriormente que el contrato de arrendamiento se registre en el centro de transacciones inmobiliarias del distrito (condado) donde se encuentra la casa, para que la relación de arrendamiento surta efectos frente a terceros. Una vez firmado el contrato de arrendamiento, el contrato entra en vigor entre las partes. Sin embargo, si realmente existía una relación de alquiler para la casa antes o el arrendador ha establecido posteriormente una relación de alquiler con otros, y la relación de alquiler ha sido registrada, el arrendatario no puede luchar contra el arrendatario registrado, es decir, el arrendatario registrado realmente obtiene la derecho de arrendamiento.
6. Cuestiones a las que el arrendatario debe prestar atención en la relación de subarrendamiento. El arrendatario legal de una casa tiene derecho a alquilar total o parcialmente la casa bajo ciertas condiciones. Este tipo de comportamiento de arrendamiento se denomina subarrendamiento. Sin embargo, el subarrendamiento está limitado por todos los contratos de arrendamiento anteriores en términos de duración, duración, etc. , es decir, las condiciones de arrendamiento del subarrendamiento no deberán ser mayores a las condiciones obtenidas por el arrendador en el contrato de arrendamiento, refiriéndose principalmente al alcance del arrendamiento, tiempo, etc. , la parte sobrante no es válida. Además, a la hora de subarrendar una casa, es necesario obtener todas las pruebas del consentimiento a la relación de subarrendamiento, que puede adoptar dos formas: el contrato de arrendamiento de primera mano ha estipulado que el arrendatario tiene derecho a subarrendar, o el contrato de arrendamiento de primera mano ha estipulado que el arrendatario tiene derecho a subarrendar. El propietario proporciona directamente prueba de consentimiento al subarrendamiento.
Si no se obtienen todos los certificados de consentimiento de subarrendamiento anteriores, el propietario del subarrendamiento que no ha aceptado subarrendar tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento con el arrendatario con quien tiene una relación de arrendamiento en cualquier momento, y todas las relaciones de subarrendamiento se terminarán en consecuencia. .
7. Ambas partes también deben acordar claramente el uso de instalaciones y equipos auxiliares relevantes durante el período de arrendamiento, la responsabilidad del mantenimiento de la casa y los gastos relacionados, si el arrendatario tiene derecho a decorar la casa y las instalaciones y equipos agregados cuando expira el período de arrendamiento. Se deben abordar cuestiones como la propiedad y la compensación para evitar disputas mutuas tras disputas.