Relajación después de instalarse: ¿agarrar gente o alojamiento?

Hace más de medio año, Ge Jing, un oficinista de Beijing, se instaló con éxito en Tianjin gracias al programa "Haihe Talents" con un umbral bajo para atraer talentos. Su vida no ha cambiado mucho: él y su esposa todavía alquilan una casa en el área de Huilongguan y todavía toman el metro temprano en la mañana para ir a trabajar a Zhongguancun. Sin embargo, pronto compró una casa en Tianjin.

Al igual que él, las personas que hacían cola toda la noche para establecerse se convirtieron en compradores de viviendas en importantes proyectos inmobiliarios en Tianjin, que alguna vez incendiaron el mercado inmobiliario local.

Con la "Historia de Tianjin" por delante, cada vez más personas están preocupadas por las recientes políticas para relajar o cancelar las restricciones de asentamiento en las grandes ciudades: con las restricciones de asentamiento levantadas y la llegada de talentos, ¿será la propiedad hambrienta? ¿El mercado se verá afectado nuevamente? ¿Se trata de talentos de la ciudad o de especuladores inmobiliarios?

El asentamiento de talentos impulsará la demanda de compra de viviendas a corto plazo

La propiedad que Ge Jing compró en Tianjin fue rápidamente alquilada para subsidiar el alquiler de la pareja en Beijing. "¿Me consideran un talento de Tianjin?" Él también estaba aturdido.

Es realmente inútil tomar esa decisión. Trabaja en una buena empresa de alta tecnología en Beijing, con buenos ingresos y buenas perspectivas. Sin embargo, las estrictas restricciones a los asentamientos y el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel lo obligaron a centrar su atención en las ciudades circundantes de segundo y tercer nivel. "Tianjin tiene buenos recursos educativos. Incluso si no puedo establecerme en Beijing, es mejor que regresar a mi ciudad natal en Hebei". Dijo la verdad. No lo hizo por sí mismo, sino por sus futuros hijos.

Según las "Tareas clave para la construcción de nuevas urbanizaciones en 2019" publicadas recientemente por la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo, las grandes ciudades de tipo II con una población urbana permanente de 1 a 3 millones de habitantes deben cancelar por completo las restricciones de asentamiento. Miles de grandes ciudades de Tipo I deben liberalizar y relajar completamente las condiciones de asentamiento y cancelar por completo las restricciones de asentamiento para grupos clave. Esto también significa que más ciudades en todo el país podrían seguir el ejemplo de Tianjin.

“La relajación del sistema de registro de hogares ha superado en cierta medida el umbral de restricción de compra, lo que significa que más personas pueden ingresar al mercado inmobiliario, lo que tendrá un impacto en algunas ciudades con una oferta de vivienda insuficiente”. Dijo el profesor Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell. En el contexto de esta ronda de políticas de asentamiento flexibles, algunas ciudades de segundo nivel han introducido políticas de introducción de talentos en los últimos años, atrayendo una cierta demanda de compra de viviendas a corto plazo. Además de Tianjin, después de la implementación de la política de asentamiento de talentos en Xi'an, la población asentada aumentó significativamente, el mercado inmobiliario mejoró significativamente y los precios de la vivienda también aumentaron rápidamente.

El efecto de estímulo de la nueva política de introducción de talentos está dividido

La relajación del asentamiento significa que la gente puede entrar, y cuando la gente entre, inevitablemente generará demanda para la compra de viviendas. - El mercado inmobiliario está actualmente hambriento y tan pronto como se publiquen las políticas más importantes, los promotores que siempre han sido ágiles huelen una nueva vitalidad.

“También sabemos que la política es para el desarrollo urbano, pero en este momento solo vemos la posibilidad de que la política promueva el mercado inmobiliario”, dijo a los periodistas un conocido vendedor de bienes raíces en Shijiazhuang. Hace un mes, Shijiazhuang introdujo una política de asentamiento de “umbral cero”. La medida de Shijiazhuang también se interpretó como una flexibilización de los controles. Los datos publicados por el Banco Mundial muestran que a principios de 2019, el área vendible total de Shijiazhuang era de aproximadamente 6,2 millones de metros cuadrados y había una “enorme presión” para reducir existencias.

Desde la perspectiva de la industria, este tipo de política también tendrá un papel rector más evidente en el desarrollo de las aglomeraciones urbanas, "afectando especialmente a Chengdu, Chongqing, Harbin y Changjiang, el tramo medio del Yangtsé Río, el golfo de Beibu, las llanuras centrales, la llanura de Guanzhong y Lanzhou. Esfuerzos de planificación para aglomeraciones urbanas como Xining y Hubao, Hubao y Yu ", dijo Yan Yuejin, desde la perspectiva del crecimiento posterior, el tramo medio del río Yangtze. y la llanura de Guanzhong pueden ser áreas en las que se pueda centrar la atención en el futuro. En otras palabras, se espera que estas se conviertan en áreas clave para la entrada de las empresas inmobiliarias en el futuro.

Cómo equilibrar la relación entre el desarrollo inmobiliario y el nivel de urbanización, la demanda de talento y el mercado inmobiliario estable es una prueba para los gestores de diferentes ciudades.

“Brindará beneficios a las ciudades de segundo nivel con mejores fundamentos”. Xu Xiaole cree que para algunas ciudades que todavía tienen período de pago de seguridad social para la compra de viviendas, su demanda de compra de viviendas puede aumentar en el corto plazo. plazo, mientras que los fundamentos económicos Las ciudades con áreas urbanas ligeramente pobres y un atractivo poblacional insuficiente tendrán un impacto relativamente débil; En las grandes ciudades con una población permanente de 3 a 5 millones de habitantes, la nueva política de relajar ampliamente las condiciones de asentamiento y cancelar por completo las restricciones de asentamiento para grupos clave beneficiará a ciudades como Jinan, Qingdao y Hangzhou. de ciudades como Xi'an y Zhengzhou ya son muy bajos, parte del dividendo de introducción de la población se ha consumido en 2018.

Además, aunque se requiere que las megaciudades y las megaciudades aumenten la escala de asentamiento, aún será difícil para Beijing y Shanghai establecerse, y será difícil liberar la demanda en el corto plazo.

"Ciudades como Shenzhen, Nanjing y Wuhan todavía tienen margen para la afluencia de población, lo que será beneficioso para sus mercados inmobiliarios a largo plazo", afirmó Xu Xiaole.

Cuidado con aprovechar las oportunidades para especular cuando se relajen las restricciones de registro de hogares.

Las estadísticas de Centaline Real Estate muestran que, hasta el momento, más de 50 ciudades han emitido diversas políticas para la introducción de talentos. y liquidación en 2019.

“En términos de intensidad y cantidad, ambos han establecido un nuevo récord histórico, especialmente en las ciudades de segundo y tercer nivel, ha habido un estallido en la liberación de políticas como la liquidación de talentos y los subsidios para el talento. compras de viviendas ". Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que estas ciudades han atraído a muchos compradores de viviendas e incluso especuladores inmobiliarios que pueden aprovechar la política de talentos para comprar viviendas y establecerse.

Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario provocadas por "personas" pronto quedaron bajo un control más estricto. Siguiendo tomando a Tianjin como ejemplo, menos de un mes después de que se hiciera público el plan de acción "Haihe Talents", Tianjin emitió el "Aviso sobre nuevas mejoras en la regulación del mercado inmobiliario en nuestra ciudad" para fortalecer la regulación del mercado inmobiliario. .

Con las lecciones aprendidas del pasado, las ciudades que disfrutarán de los dividendos de la política de asentamiento en el futuro deberían estar preparadas para hacer frente al posible impacto en el mercado inmobiliario. Xu Xiaole dijo que cuando se relajen las restricciones al registro de hogares, la oferta de terrenos para la construcción de viviendas también debería aumentar adecuadamente y se debería implementar el "vínculo entre personas y tierras" para evitar la expansión de la contradicción entre la oferta y la demanda de bienes raíces; El mercado debería seguir estando bien controlado para evitar la especulación oportunista y las fluctuaciones del mercado a corto plazo.

Al mismo tiempo, este comunicado de política también aclaró el concepto de que los residentes permanentes que alquilan viviendas estén registrados en hogares públicos urbanos, e incluso mencionó el concepto de "consolidar las principales responsabilidades de los gobiernos locales". Yan Yuejin dijo que en el futuro, puede haber más incentivos políticos en varios lugares en términos de viviendas de alquiler y asentamientos, lo que beneficiará los derechos e intereses de los usuarios de alquileres.

El papel de los talentos en las ciudades debería ser estimular el desarrollo industrial en lugar de calentar la industria inmobiliaria. "Las políticas de talento no pueden ser una ventana para la regulación inmobiliaria. Las restricciones a las compras cierran la puerta a la inversión en especulación inmobiliaria, y las políticas de introducción de talentos demasiado laxas amplían la ventana para la compra de viviendas", dijo Zhang Dawei.