Excelente defensa en disputas de contratos de arrendamiento
Respuesta a la Disputa 1 sobre Contrato de Arrendamiento
Demandado: Restaurante XX
Demandado:
Acerca del Demandado contra el Demandado (Caso No. : XXX) caso, el demandado presenta ahora las siguientes opiniones de defensa.
1. Si el demandado incumple sus obligaciones e incumple primero el contrato, no tiene derecho a rescindir el contrato.
1. Las instalaciones auxiliares inherentes a la propiedad en alquiler proporcionadas por el demandado no cumplieron con el contrato, y el demandado se negó a cumplir con sus obligaciones de mantenimiento.
En marzo de 20xx, durante el proceso de renovación después de hacerse cargo de la propiedad en alquiler, el demandado descubrió que las instalaciones auxiliares inherentes a la propiedad en alquiler (incluido el aire acondicionado central, los sistemas de protección contra incendios, etc.) tenían calidad y problemas de seguridad y no pudo cumplir con los requisitos de funcionamiento y uso normal del restaurante. Por lo tanto, el demandado notificó al demandado muchas veces y le pidió que hiciera reparaciones, pero el demandado lo ignoró.
Para garantizar la apertura normal del restaurante y lograr el propósito del contrato, el demandado solo podría contratar una unidad de construcción para reparar las instalaciones auxiliares relevantes (incluido el aire acondicionado central, los sistemas de protección contra incendios, etc.). ). ) y pagar una tarifa de mantenimiento de 609.456 yuanes.
2. El demandado se negó a cumplir con su obligación de ayudar al demandado en el manejo de los procedimientos gubernamentales pertinentes.
El artículo 60 de la "Ley de Contratos" estipula que las partes observarán el principio de buena fe y cumplirán la asistencia y otras obligaciones de acuerdo con la naturaleza, objeto y hábitos de transacción del contrato.
Sin embargo, durante el período de arrendamiento, el demandado no cumplió con su obligación de ayudar al demandado en el manejo de los procedimientos gubernamentales relevantes, que incluyen principalmente:
(1) El demandado no ayudó en el manejo de los procedimientos gubernamentales pertinentes el caso entre el solicitante y el arrendador original de XX Co., Ltd.? ) y los procedimientos de registro del nuevo contrato de arrendamiento (ver contrato de arrendamiento presentado por ambas partes).
Como todos sabemos, los trámites gubernamentales como los de industria y comercio, protección contra incendios, saneamiento y protección ambiental requieren un contrato de arrendamiento registrado/presentado. Si el demandado no asiste en los trámites de registro/presentación, el. Se requerirá que el demandado pase por los procedimientos gubernamentales pertinentes para que la apertura oportuna del negocio haya causado efectos adversos.
(2) El demandado se negó a ayudar a completar los procedimientos de aceptación y presentación del proyecto de decoración, lo que provocó repetidos retrasos en la apertura del restaurante.
Debido a la falta de cooperación del demandado, el procedimiento aún no ha finalizado.
(3) El demandado no ayudó a manejar los procedimientos de publicidad en la pared externa del demandado, lo que tuvo un impacto negativo en el marketing y el negocio del restaurante.
El demandado firmó un contrato de arrendamiento a finales de 20xx y comenzó a pagar el alquiler el 12 de febrero de 20xx, pero no inició la operación de prueba hasta el 20xx de febrero. La razón principal de sus repetidos retrasos en el horario comercial es que el demandado no cumplió con sus obligaciones (incluida la obligación de mantener las instalaciones auxiliares inherentes a la casa arrendada y la obligación de ayudar en el manejo de los procedimientos gubernamentales), lo que provocó que el demandado sufriera duramente. pérdidas.
Por lo tanto, la demandada incumplió primero el contrato y no tenía derecho a rescindir el contrato de arrendamiento.
2. Considerando las circunstancias reales del presente caso, el contrato de arrendamiento no debe rescindirse.
1. Los preparativos del acusado para la apertura del restaurante duraron un año, con una inversión de casi 20 millones de yuanes. La operación de prueba comenzó en febrero de 20xx y se estableció oficialmente el 30 de abril. Actualmente funcionando con normalidad. Si se rescinde el contrato, el demandado sufrirá pérdidas importantes.
2. La resolución del contrato puede resultar perjudicial para el demandado.
La demandada es una empresa unipersonal. Debido a la excesiva inversión en el restaurante en la fase inicial, el inversor actualmente no tiene otras propiedades valiosas a su nombre y sus ingresos principales dependen enteramente del funcionamiento normal del restaurante. Una vez rescindido el contrato, la reclamación del alquiler por parte del demandado se vuelve aún más incierta.
La rescisión o no del contrato de arrendamiento no afectará a la resolución de disputas sobre alquileres y cuotas de mantenimiento entre ambas partes.
3. Si se rescinde el contrato, el restaurante se enfrentará a muchos problemas, como la liquidación y disolución, el desmantelamiento de parte de la decoración y su restauración a su estado original, cómo liquidar el alquiler y los gastos relacionados durante el proceso. el período de desocupación de la propiedad y un gran número de empleados del restaurante que pierden sus trabajos (el restaurante emplea actualmente a más de 170 personas), estas son cuestiones muy difíciles para ambas partes del caso y la "implementación" del tribunal.
En la situación económica actual, la Corte Suprema ha emitido recientemente una serie de opiniones de orientación judicial. La tendencia general es hacer todo lo posible para mantener la validez del contrato y promover la ejecución continua del contrato. Considerando las circunstancias específicas de este caso, el contrato de arrendamiento no debe rescindirse.
3. El demandado tiene derecho a deducir el alquiler pagadero del importe pagadero al demandado.
1. Como se mencionó anteriormente, debido a que el demandado no cumplió con sus obligaciones de mantenimiento, asumió el costo de mantenimiento de 609.456 yuanes para las instalaciones auxiliares de la casa arrendada.
El artículo 11 del "Contrato de arrendamiento" estipula que el demandado deberá garantizar que los bienes inmuebles arrendados entregados y sus instalaciones auxiliares puedan lograr el propósito del arrendamiento y garantizar que su seguridad cumpla con las leyes y reglamentos pertinentes. o reglas.
El artículo 13 del "Contrato de Arrendamiento" también estipula que el demandado correrá con los costos de mantenimiento del inmueble arrendado y sus instalaciones auxiliares (excepto los daños causados por culpa del demandado).
Artículos 216, 220 y 221 de la "Ley de Contratos", Artículo 30 del "Reglamento de Arrendamiento de Viviendas de la Zona Económica Especial de Shenzhen", Artículo 18 de "Varias Disposiciones sobre la Gestión de Viviendas de Alquiler en Shenzhen", "Propiedad de la Zona Económica Especial de Shenzhen El artículo 80 del Reglamento de Gestión también estipula las obligaciones pertinentes del arrendador.
Por lo tanto, como propietario de las instalaciones auxiliares inherentes al inmueble arrendado y beneficiario a largo plazo del mantenimiento, el demandado es responsable del mantenimiento, el cual está dentro de sus obligaciones pactadas y legales. Los costos de mantenimiento anteriores deben correr a cargo del demandado, y el demandado tiene derecho a deducirlos del alquiler pagadero al demandado.
2. Además, debido a que el demandado no cumplió con las obligaciones de mantenimiento de manera oportuna, el período de renovación del demandado se retrasó dos meses (el mantenimiento de las instalaciones auxiliares mencionadas anteriormente demora aproximadamente dos meses). , y el demandado incurrió en gastos adicionales de 274.425,69 yuanes (incluido el alquiler, los honorarios de administración de la propiedad, los gastos de agua y electricidad, etc.).
Los gastos adicionales anteriores incurridos debido al incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones de manutención será compensado por el demandado, y el demandado también tiene derecho a deducirlo del alquiler pagadero al demandado.
3. De hecho, el demandado le entregó la casa de alquiler en marzo de 2008. Antes de esto, la propiedad arrendada había sido explotada por el arrendatario original y asumido las obligaciones pertinentes.
Según el período de exención de alquiler en las condiciones complementarias del contrato de arrendamiento, el período de arrendamiento real acordado por ambas partes también comienza en marzo de 20xx.
Sin embargo, bajo la presión del demandado, el demandado pagó el alquiler de 20xx 65438 + febrero y 20xx 65438 + octubre y febrero, que no debería haber corrido por su cuenta.
Entre ellos, el alquiler de 65,438+2 meses en 20xx se pagó al arrendador original y el demandado negoció por separado con el arrendador original.
El demandado pagó un alquiler de 193.282,8 yuanes en enero y febrero de 20xx, lo que constituye un enriquecimiento injusto para el demandado y debe ser devuelto o deducido del alquiler pagadero por el demandado.
Sobre este tema, el demandado tomó la iniciativa de contactar y negociar con el demandado muchas veces, solicitando la deducción del alquiler y buscando una solución, sin embargo, el demandado tuvo una actitud negativa y no se ha resuelto adecuadamente.
Por lo tanto, el demandado tuvo la culpa de no pagar el alquiler a tiempo.
El reclamo del demandado por la deducción del alquiler es legal y razonable. Antes de que se resuelva esta cuestión, es ciertamente inapropiado que el demandado simplemente rescinda el contrato para resolver la disputa entre las dos partes, y sus reclamos no deberían recibir respaldo legal.
4. El demandado no tiene derecho a reclamar honorarios de administración de propiedad, honorarios de agua y electricidad, honorarios de alcantarillado, honorarios de eliminación de basura y fondos de mantenimiento del cuerpo.
1. Los honorarios de administración de la propiedad se pagan a la empresa administradora de la propiedad.
Los gastos de servicios públicos, alcantarillado y eliminación de basura se pagan a los departamentos correspondientes y actualmente los cobra temporalmente la empresa de administración de la propiedad.
¿El fondo de mantenimiento principal (de acuerdo con el "Reglamento de administración de propiedades de la zona económica especial de Shenzhen" que entró en vigor el 1 de octubre de 20xx 65438, se ha cambiado a? ¿Se recaudan fondos de mantenimiento especiales diariamente? Según Según la ley, debería ser asumido por el propietario, pero así ha sido. Al firmar el contrato de arrendamiento con el demandado, el solicitante cambió arbitrariamente el contrato original firmado con el arrendador original y pidió al demandado que se hiciera cargo de los gastos, que también fueron gestionados. por la empresa de administración de la propiedad.
2. La lista de honorarios de administración de la propiedad, tarifas de agua y electricidad y otros gastos proporcionada por el demandado es bastante diferente de las cifras contables financieras del demandado. los gastos adeudados por el inquilino original. Actualmente, el demandado está verificando con la empresa administradora de la propiedad y ya lo ha hecho para llegar a un plan preliminar para el tratamiento de los honorarios anteriores.
3. no paga los honorarios de administración de la propiedad, los honorarios de agua y electricidad, etc., el acreedor de dichos honorarios es la empresa de administración de la propiedad. Si los derechos del acreedor se transfieren al demandado y el demandado no ha pagado los honorarios por adelantado, el demandado actualmente tiene. no hay derecho a reclamar los honorarios.
Por lo tanto, el demandado no tiene derecho a exigirle el pago de honorarios de administración de la propiedad, gastos de agua y electricidad, etc.
En resumen, el. el demandado espera que el tribunal lo considere propietario y beneficiario a largo plazo de las instalaciones auxiliares de la propiedad arrendada y asuma la carga de los honorarios de mantenimiento. Es justo considerando que el demandado en este caso también cometió un incumplimiento de; El contrato y el restaurante funcionan con normalidad, la cuestión de la rescisión del contrato se manejó cuidadosamente en función de la situación económica actual y los principios rectores de la Corte Suprema, y la demanda del demandado fue desestimada
El demandado: Restaurante XX
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Respuesta 2 sobre la disputa del contrato de arrendamiento
Demandado: Zhang XX, hombre, nacionalidad Han, nacido el X, mes, X, 19XX. : xxxxxxxxxx.
La respuesta del demandado sobre la disputa por el alquiler de la vivienda con los acusados Huang XX y Wang XX es la siguiente:
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1 Antes de que el demandado y el demandado firmaran el primer contrato de arrendamiento el 28 de abril de 20xx, la Ciudad Textil Internacional de Guangzhou había levantado el terreno fuera del edificio involucrado, convirtiendo el primer piso del edificio en este caso en realidad. , ¿se convierte en el primer piso?
Según el plano inmobiliario proporcionado por el demandado y el segundo conjunto de pruebas proporcionadas por el demandado, no hay ningún muro en el lado de la calle de la casa involucrada. No hay ningún argumento de que el demandado reconstruirá la casa a lo largo de la calle y sellará la casa en cuestión, porque el lado de la calle de la casa en sí es un muro debajo del suelo.
2. Según lo que dije antes, debido a que la Ciudad Textil Internacional de Guangzhou levantó el terreno fuera del edificio en cuestión, ¿se utiliza el primer piso? ¿En el primer piso? ¿El segundo piso está terminado? ¿Primer piso? Por lo tanto, el demandado construyó una tienda basándose en la pared exterior del edificio en cuestión. En realidad, estaba pegada a la pared del segundo piso y no tenía nada que ver con el demandado.
3. La denominada tienda se refiere al escaparate donde el personal industrial y comercial opera negocios minoristas. No existe ningún requisito legal de que las tiendas deban dar a la calle.
De hecho, después de que el demandado construyó una tienda, conectó la tienda sobre el suelo con la casa subterránea involucrada en el caso, ¿además de lo que dijo el demandado? ¿Rejas de hierro, ventanas, escaleras? De entrada y salida, según el segundo conjunto de pruebas aportadas por el demandado, hay otra puerta de entrada y salida.
En las operaciones diarias del encuestado, la casa arrendada no es adecuada para su uso como almacén, sino como sala de exhibición de productos para el encuestado, integrada con el almacén terrestre del encuestado.
En segundo lugar, el demandado no tiene fundamento legal para exigirle que derribe la casa que él mismo construyó.
1. Según el primer conjunto de pruebas presentadas por el demandado, las casas construidas por el demandado se han incluido en el ámbito de gestión oficial de la Ciudad Textil Internacional de Guangzhou y se construyeron en el terreno de la Ciudad Textil. El demandado no tiene nada que ver con eso. La demolición de las casas construidas por el demandado está más allá del alcance de este caso.
2. Los organismos encargados de hacer cumplir la ley estipulados en el artículo 22 del "Reglamento Integral de Aplicación de la Ley de Guangzhou" son organismos integrales de aplicación de la ley de gestión urbana. Si el demandado cree que la casa del demandado es ilegal, puede presentar una queja ante las autoridades, pero no debe abordarse en este caso.
En resumen, las afirmaciones de la demandada son inconsistentes con los hechos y no tienen base legal. El tribunal definitivamente determinará los hechos, llevará a cabo un juicio justo y salvaguardará los derechos e intereses legítimos del demandado y el orden económico normal.
Por la presente transmito
Tribunal Popular del Distrito XX de la ciudad de Guangzhou
Respuesta a la disputa sobre el contrato de arrendamiento 3
Demandado: Qiu XX, hombre Nacido el 1X de 19XX, pertenece al grupo 8 de la aldea XX, la ciudad XX, el condado XX, la provincia de Hunan.
Dirección: Junto a la escuela XX, ciudad XX, ciudad de Wenshan.
Encuestado: Long XX, mujer, nacida en 1962 XX, nacionalidad Han, residente en XX, XX Town, ciudad de Wenshan.
En el caso del demandante Long XX que demandó al demandado por una disputa sobre un contrato de arrendamiento, el demandado creyó que las afirmaciones del demandado eran inconsistentes con los hechos y fueron completamente inventadas por el demandado para rescindir el contrato. El demandado solicitó al Tribunal Popular que esclarezca los hechos y tome una decisión de conformidad con la sentencia notarial.
Las razones son las siguientes:
1. Después de que el demandado firmó el acuerdo con el demandado, el demandado ha estado cumpliendo plena y fielmente el acuerdo según lo acordado por ambas partes, y allí no hay incumplimiento de contrato.
La afirmación del demandado de que ha incumplido repetidamente los pagos de alquileres atrasados no tiene base fáctica.
2. El demandado arrendó el equipo mecánico y las licencias relacionadas (consulte el contrato para obtener más detalles) por un alquiler de 30.000 yuanes al año.
El demandado alquila la fábrica a un costo anual de 12.000 yuanes, y los gastos los paga el demandado.
En marzo, la Oficina de Supervisión Técnica ordenó a 20xx que suspendiera las ventas debido a la calidad del producto y las licencias incompletas.
En octubre de 20xx 165438, el demandado alquiló el edificio de la fábrica que anteriormente había alquilado el demandado a otros.
El demandado sólo utiliza el equipo de alquiler acordado en el contrato, por lo que el demandado sólo tiene el problema de pagar el alquiler del equipo.
En marzo de 20xx, el demandado no cooperó con la certificación QS y el departamento industrial y comercial le impuso una multa de 20.000 yuanes. Según el contrato, el demandado debería pagar 10.000 yuanes, pero no pagó ni un centavo.
Después de la negociación entre el demandado y el demandado, a partir del 20 de junio de 165438+10 meses, el alquiler del equipo del demandado fue de 30.000 yuanes al año y 2.500 yuanes al mes, y el demandado pagó en marzo después de que se pagó el alquiler. , el demandado se negó a cobrarlo. Como resultado, el demandado no cumplió con su obligación de pagar el alquiler.
3. El equipo alquilado por el demandado estaba intacto. Actualmente, solo se utilizan compresores de aire, máquinas sopladoras de botellas, hornos, básculas pequeñas, básculas de cama (dos) de hierro y secadores de pelo, y el resto se lo lleva el demandado (alquilado a Qiu et al. en una casa de alquiler o vendido por el demandado).
La solicitud del demandado de restablecer el status quo y compensar las pérdidas no tiene base fáctica ni jurídica.
En resumen, el demandado cree que no incumplió el contrato y no dañó el equipo de alquiler del demandado.
Por la presente transmito
Tribunal Popular de Wenshan