¿A qué debemos prestar atención al realizar una evaluación de bienes raíces durante la renovación de un barrio pobre en la Zona Económica de Hongdao?
Érase una vez, Hongdao era solo un pequeño pueblo de pescadores en la costa norte de la bahía de Jiaozhou. Estaba lleno de playas desiertas y tierras saladas y alcalinas, y parecía desolado a primera vista. Hay caminos llenos de baches, casas ruinosas con techos de tejas, infraestructura deficiente y pocas industrias decentes. La única que es muy conocida es la almeja de Isla Roja. En este pueblo de pescadores que ha dependido del mar durante generaciones, casi no hay forasteros. Las pocas personas que ocasionalmente se visten formalmente son simplemente habitantes de la ciudad que regresan a casa para visitar a sus familiares durante las vacaciones.
Ya en 1867, los geógrafos alemanes fijaron su mirada en la Isla Roja por primera vez, pero finalmente desistieron debido a la necesidad de construir un puerto.
Cuando Huangdao, Jimo y Chengyang se desarrollan como hongos después de una lluvia, con industrias y poblaciones concentradas y los precios de la tierra en alza, las personas que han vivido en Hongdao durante generaciones todavía protegen esta tierra desolada. Hongdao, el jardín trasero de la principal zona urbana de Qingdao, parece haber quedado olvidado.
¿Realmente se ha olvidado a Hongdao? Muchas personas que viven en Hongdao creen que este día no tardará en llegar.
La Zona de Alta Tecnología de Qingdao se estableció en Hongdao en 2008, y la Zona Económica de Hongdao se estableció en 2012. Tome el autobús número 761 o 765 desde la ciudad, cruce la avenida Huanwan y conduzca durante unos 40 minutos hasta llegar a la avenida Torch en la zona de alta tecnología. Las carreteras que atraviesan la zona son amplias y limpias, y están bordeadas de árboles verdes. Los ríos Baisha y Moshui desembocan aquí en el mar, y el río Xiangmao también pasa por aquí, formando muchos parques de humedales en toda la zona. Aquí, los ríos gorgotean, los sauces verdes revolotean y el aire es fresco y hermoso.
No hay ni un solo poste telefónico en el área local. Se ha construido una red de tuberías subterráneas de acuerdo con los más altos estándares internacionales para garantizar que la superficie de la carretera no sea excavada durante 50 años, ni siquiera las aguas residuales. La planta de tratamiento se construye bajo tierra.
Por supuesto, eso no es todo. Más de 10 proyectos clave, incluidos el Centro Médico del Norte, la Escuela Secundaria de Qingdao y el Centro Deportivo Olímpico, se han instalado sucesivamente en la zona de alta tecnología, y un gran número de empresas de alta tecnología se han establecido en la zona. El crecimiento de la industria ha unido a la gente. Al caminar hoy por Hongdao, verá algo más que los "aborígenes" de Hongdao.
Recientemente, el trabajo de evaluación de la reforma de la aldea de la Zona Económica de Hongdao se ha llevado a cabo sin problemas en varias calles. Durante el proceso de evaluación de hogares del grupo de trabajo, los residentes de la comunidad mostraron gran preocupación y entusiasmo por la reforma de la aldea y cooperaron activamente con el trabajo de evaluación.
Por supuesto, no solo en Hongdao, sino también en la evaluación de bienes raíces, ¿a qué cosas se debe prestar atención?
La tasación de la vivienda es una parte importante de un préstamo hipotecario inmobiliario, y el valor de tasación afectará directamente al importe del préstamo. Hoy les presentaré los principales elementos de la valoración de una casa y veré qué factores afectarán la valoración de su casa.
¿Cómo se valoran las instituciones?
1. Depreciación (antigüedad de la vivienda)
Se refiere a la pérdida de una vivienda a lo largo del tiempo. Una vez construida una casa, comienza a depreciarse. En términos generales, la vida de depreciación de una casa de primera categoría con estructura de ladrillo y concreto es de 50 años, por lo que la tasa de depreciación anual es del 2%
2 La madurez del terreno
Tres conexiones y una nivelación significa que el agua, la electricidad y las carreteras están todos conectados y el terreno está nivelado.
Cinco acometidas y una nivelación se refieren a agua, electricidad, accesos, ventilación, comunicaciones y nivelación de terrenos.
Siete acometidas y una nivelación se refieren a abastecimiento de agua, drenaje, electricidad, comunicaciones, gas, calefacción, vías y nivelación de terrenos.
3. Tasa de capitalización
La tasa de rendimiento generada por la inversión de capital en bienes raíces incluye: proporción del capital propio; interés extranjero (como préstamos (depreciación, disminución funcional); , etc.) depreciación y reducción de ingresos (valor relativo). ); la apreciación de los bienes raíces y el aumento de los ingresos (cantidad absoluta) causados por la inflación aumentaron después del pago del préstamo.
4. Precio de referencia del suelo
El precio de referencia del suelo es el precio inicial del suelo, también conocido como precio de referencia del suelo urbano. Se refiere al precio promedio de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal bajo las condiciones actuales de utilización de la tierra en diferentes niveles o en diferentes áreas homogéneas según los usos comerciales, residenciales, industriales y otros anunciados por el gobierno popular en la ciudad, el condado y el condado superior. niveles.
5. Precio del suelo calibrado
Se refiere al precio de parcelas de tierra emblemáticas que pueden representar los niveles de precio del suelo en diferentes ubicaciones y para diferentes usos en un período determinado y bajo ciertas condiciones. .
Puede comprender brevemente el precio promedio de la comunidad, así como el precio de cotización y el precio de transacción de casas similares en la comunidad (tipo de unidad, piso, decoración).
6. Precio de transferencia de la tierra, precio de transferencia y otros precios de la tierra
Precio de transferencia de la tierra: los derechos e intereses sobre la tierra recaudados por el estado cuando el derecho de uso de la tierra se transfiere del propietario de la tierra. al usuario de la tierra dentro de un cierto período de tiempo;
Precio de transferencia bajo: el precio al que los usuarios de la tierra transfieren nuevamente los derechos de uso de la tierra.
7. Precio de reposición de la casa
Supongamos que cuando la casa se reconstruye en el punto de valoración, el coste de construcción necesario más el beneficio medio.
8. Precio mínimo
Se refiere al precio más bajo determinado por el gobierno, empresas o particulares al vender (especialmente en subasta) bienes inmuebles, también llamado precio inicial (en adelante denominado precio inicial). como precio inicial).
9. Prima de tierra
se refiere a cambiar el uso especificado por el gobierno, o aumentar la proporción de superficie construida, o transferir, arrendar, hipotecar o renovar los derechos de uso de la tierra al transferirse. los derechos de uso de la tierra. Un precio de la tierra que debe pagarse al gobierno cuando se transfieren los derechos de uso de la tierra.
¿Cómo te calificarías?
Lo que he mencionado anteriormente son los elementos que las agencias de tasación profesionales examinan principalmente al evaluar los valores inmobiliarios. Son demasiado profesionales para los usuarios comunes. ¿Qué aspectos se deben tener en cuenta si es necesario tasar una casa hipotecada? La señora Fang resumió varios factores que son fáciles de entender e implementar. En base a estos factores, la valoración no será muy diferente del precio de valoración final de una agencia profesional para su referencia.
1. Precios de las viviendas circundantes: el precio medio de la comunidad, el precio de cotización y el precio de transacción de casas similares en la comunidad (tipo de unidad, piso, decoración); Antigüedad de la casa: una vez construida la casa, entra en período de depreciación. En términos generales, la vida de depreciación de una casa de primer grado con estructura de ladrillo y concreto es de 50 años, por lo que la tasa de depreciación anual es del 2%;
3. debido a tipos de casas irrazonables y funciones atrasadas. Si el salón, baño y cocina no son grandes se aplicará una deducción del 10%
4. El precio es diferente según el piso donde se ubique la vivienda. Por ejemplo, el primer y segundo piso son el precio base, el quinto y sexto piso deducen el 3%, el séptimo piso deduce el 5%, el tercer y cuarto piso suman el 3% y el último piso deduce el 5%.
5. Además, la orientación de la casa, si hay edificaciones ilegales (lo que puede dar lugar a la imposibilidad de hipotecar), las actividades comunitarias y los factores habituales también afectarán a la valoración. Por ejemplo, si la casa no tiene puertas y ventanas orientadas al sur, la deducción será del 5%; si la comunidad no está cerrada por separado, la deducción será del 5% si la casa está en un área clave de escuela secundaria; la deducción será del 15%, y si las instalaciones de apoyo están completas, la deducción será del 10%.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 15 de noviembre de 2016. Consulte la situación real para conocer las políticas actuales de compra de viviendas pertinentes).
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