¿Describa brevemente las condiciones de aplicación del método de desarrollo de hipótesis?
1. 2. Exponga sus propios motivos para manifestarse. 3. Ser capaz de probar tu teoría, 4. Discutir. 5. Conclusión
B. Fórmula básica del método de desarrollo hipotético
Fórmula tradicional:
Valor del inmueble a desarrollar = valor del inmueble después del desarrollo - Costo de desarrollo - Honorarios de administración -Interés de inversión -Impuesto sobre las ventas -Utilidades del desarrollo -Impuesto a pagar por la compra de bienes inmuebles a desarrollar.
C. Ventajas y desventajas del método de desarrollo de hipótesis
Teóricamente, los resultados calculados mediante el método de flujo de efectivo descontado son más precisos, pero el cálculo del viaje de regreso es más complicado. Los resultados del cálculo de los métodos tradicionales son aproximados, pero el proceso de cálculo es relativamente simple. En términos de precisión y aspereza, es posible que no sean completamente ciertos en la realidad, porque el método de flujo de efectivo descontado requiere en cierto sentido "previsión", y es necesario lograr los tres puntos siguientes: ① Predecir con precisión la duración del desarrollo posterior y período de operación (2) Se requieren pronósticos precisos cuando ocurren diversos ingresos y gastos (3) Las cantidades de ingresos y gastos deben pronosticarse con precisión; Hacer predicciones precisas es muy difícil porque hay muchos factores desconocidos y contingencias que pueden hacer que las predicciones se desvíen de la realidad. No obstante, siempre que sea posible se deben utilizar métodos de flujo de efectivo descontado en las valoraciones reales. Cuando resulta difícil utilizar el método de flujo de efectivo descontado, se puede utilizar el método tradicional.
D. Ámbito de aplicación del método de desarrollo hipotético
El método de desarrollo hipotético se utiliza habitualmente en la valoración inmobiliaria. La valoración específica incluye el método de flujo de caja descontado y el método tradicional. Algunas personas piensan que el método de flujo de efectivo descontado es significativamente diferente del método tradicional y que el primero es teóricamente mejor que el segundo. De hecho, la diferencia entre los dos es sólo superficial y los puntos de partida específicos son diferentes. Teóricamente, no existe distinción entre mejor y peor, pero cuando se considera el valor temporal de los fondos, el primero es el principio del valor presente y el segundo es el principio del valor futuro. Deberían ser equivalentes. Una comprensión clara de los principios anteriores puede aclarar algunos malentendidos y ayudar a identificar correctamente los elementos relevantes en la práctica de valoración.
El método de desarrollo hipotético se aplica a la valoración de bienes inmuebles que tienen potencial para inversión en desarrollo o reurbanización. Con este método, es necesario comprender el estado del inmueble a desarrollar antes y después de la inversión y el desarrollo, así como el modelo de gestión del inmueble después de la inversión y el desarrollo.
El estado del inmueble a desarrollar antes de la inversión y el desarrollo, incluyendo terreno original, terreno total, terreno cultivado, casas antiguas y proyectos en construcción, etc. ; El estado después de la inversión y el desarrollo, incluidas las tierras de cultivo y las casas (incluido el terreno); los métodos de gestión de bienes raíces después de la inversión y el desarrollo incluyen la venta (incluida la preventa), el arrendamiento (incluido el prearrendamiento) y la autooperación.
La base teórica básica del método del desarrollo hipotético es la misma que la del método de la renta, que es el principio de expectativas.
E. Intentar utilizar el método de desarrollo de hipótesis para describir las condiciones requeridas para la valoración de bienes raíces y la relación entre la tasa de retorno y el riesgo de la inversión.
Significado:
El método de desarrollo hipotético, también conocido como método de desarrollo, método de desarrollo esperado y método residual, se basa en el valor futuro estimado del objeto de valoración menos el valor normal futuro. costos de desarrollo, impuestos y ganancias. Un método para calcular el precio o valor objetivo y razonable de un objeto de tasación.
Elegibilidad:
El método de desarrollo hipotético es aplicable a la valoración de bienes inmuebles con potencial de inversión o desarrollo de reurbanización, como terrenos a desarrollar (incluidos terrenos originales, terrenos en bruto, terrenos cultivados). terrenos), proyectos de construcción (incluidos proyectos de desarrollo inmobiliario), casas antiguas que pueden renovarse o cambiarse de uso (incluidas la renovación, reconstrucción y ampliación; si se reconstruyen, entran en la categoría de terrenos en bruto).
Es difícil utilizar el método de desarrollo hipotético para evaluar bienes inmuebles a desarrollar que ya cumplan con los requisitos de las condiciones de planificación y diseño urbano, pero las condiciones de planificación y diseño urbano aún no están claras. Debido a que la premisa para el desarrollo y utilización legal de bienes inmuebles es incierta, no se puede determinar su valor. Si aún se requiere una valoración en este caso, el tasador puede hacer una valoración basada en las condiciones de planificación y diseño urbano más probables, pero las condiciones de planificación y diseño urbano más probables deben enumerarse como supuestos y limitaciones de la valoración, y una especial recordatorio en el informe de valoración, Explique el impacto en su precio o el grado en que los resultados de la valoración dependen del mismo.
En la práctica, la confiabilidad de los resultados hipotéticos de la valoración del desarrollo depende de las dos predicciones siguientes: ① El mejor método de desarrollo y utilización de bienes raíces (incluido el uso, la escala, el grado, etc.) se basa en las leyes legales. Normativa para los principios de valoración de bienes inmuebles y los principios de mayor y mejor uso.
②Si el valor inmobiliario futuro después del desarrollo se predice correctamente en función del mercado inmobiliario local o de las condiciones de oferta y demanda.
La relación entre la tasa de rendimiento y el riesgo de inversión;
Creo que también debe comprender que, desde una perspectiva de inversión, por supuesto, hay un alto riesgo y un alto rendimiento, lo cual es razonable y justo. . ¡Incluso los proyectos inmobiliarios son iguales! Por lo tanto, existe por supuesto una relación proporcional entre los dos (pero ciertamente no es una relación estrictamente proporcional).
Por supuesto que hay algunos factores accidentales, ¡pero debería ser otro asunto!
F. ¿A qué se debe prestar atención al utilizar el método de expansión de hipótesis para calcular fórmulas?
El entorno externo de una empresa se compone de variables que existen fuera de la organización y que normalmente no se ven afectadas. por la alta dirección de la empresa en un corto período de tiempo. El entorno externo de la empresa incluye 1. El entorno político se refiere a las políticas, leyes y regulaciones del país, y al desarrollo de situaciones políticas internas y externas. 2. El entorno social se refiere a la población, los ingresos o el poder adquisitivo de los residentes y el nivel cultural y educativo de los residentes. 3. Entorno técnico se refiere al nivel tecnológico y las tendencias de desarrollo relacionadas con la industria. 4. El entorno económico incluye la situación macroeconómica, la situación económica mundial, la situación de las industrias en el desarrollo económico y el mercado directo de las empresas. Entre ellos, el mercado directo de la empresa es el factor ambiental más estrechamente relacionado e influyente. Incluyendo específicamente el mercado de ventas, el mercado de oferta, el mercado de capitales y el mercado laboral.
G. La definición de método de desarrollo hipotético
Se refiere a la evaluación objetiva del objeto de valoración después de deducir los costos normales de desarrollo estimados, impuestos, ganancias, etc. del objeto de valoración se desarrolla un método de estimación del precio o valor razonable. Cuando se utiliza el método de flujo de efectivo descontado, no se requiere deducción de ganancias.
H. ¿Qué tipo de entorno externo se necesita para aplicar el método de desarrollo de hipótesis?
El entorno externo de una empresa consta de variables que existen fuera de la organización y que normalmente están fuera del control de la alta dirección de la empresa en un corto período de tiempo.
El entorno externo de una empresa incluye
1. El entorno político se refiere a las políticas, leyes y regulaciones del país, y al desarrollo de situaciones políticas internas y externas.
2. El entorno social se refiere a la población, los ingresos o el poder adquisitivo de los residentes y el nivel cultural y educativo de los residentes.
3. El entorno técnico se refiere al nivel tecnológico y las tendencias de desarrollo relacionadas con la industria.
4. El entorno económico incluye la situación macroeconómica, la situación económica mundial, el estado de las industrias en el desarrollo económico y el mercado directo de las empresas. Entre ellos, el mercado directo de la empresa es el factor ambiental más estrechamente relacionado e influyente. Incluyendo específicamente el mercado de ventas, el mercado de oferta, el mercado de capitales y el mercado laboral.
1.1. ¿Cuáles son la naturaleza, la base teórica, los objetos y condiciones aplicables del método de desarrollo hipotético, el método de mercado y el método de ingresos, y cómo operarlos?
El método de desarrollo hipotético, también conocido como método residual, método de desarrollo esperado y método de desarrollo, es un método para predecir el valor del objeto de valoración después del desarrollo y los gastos y ganancias necesarios debido a desarrollo y construcción posteriores, y luego con base en el valor de desarrollo. Este método resta los gastos y ganancias necesarios debido al desarrollo y construcción posteriores del valor para obtener el valor del objeto de valoración.
La esencia del método de desarrollo hipotético: al igual que el método de ingresos, se basa en los ingresos futuros esperados del inmueble (específicamente, el valor previsto después de la finalización del desarrollo menos los gastos necesarios estimados y los debidos). ganancias para el posterior desarrollo y construcción) para calcular el valor de los bienes inmuebles.
La base teórica del método de desarrollo de hipótesis: Al igual que el método del ingreso, es el principio de expectativas.
Objetos de valoración a los que es aplicable el método de desarrollo hipotético: Todos los inmuebles que tengan potencial de desarrollo o reurbanización y cuyo valor post-desarrollo pueda obtenerse por el método de mercado y el método de renta se valorarán utilizando el método hipotético. método de desarrollo, incluidos aquellos que están disponibles para el desarrollo y la construcción Terrenos (incluidos terrenos no urbanizables y terrenos en bruto; Dihuang, normalmente terrenos para desarrollo inmobiliario), proyectos en construcción (o proyectos de desarrollo inmobiliario), bienes inmuebles antiguos que pueden renovarse o reutilizado (incluido renovado, renovado, ampliado, si es renovado), pertenece a la categoría de terreno total).
Las condiciones de valoración para la hipotética ley de desarrollo son: ① Debe existir una normativa inmobiliaria unificada, rigurosa y sólida; ② Una política inmobiliaria clara, estable y de largo plazo, que incluya una política inmobiliaria clara, estable y de largo plazo; plan de suministro de tierras públicas a largo plazo; ③ Debe haber una base de datos de información inmobiliaria pública, continua y completa, que incluya una lista o directorio de impuestos claro y completo relacionado con el desarrollo, la construcción y las transacciones de bienes raíces.
Si estas condiciones no son suficientes, será difícil evaluar utilizando el método de desarrollo de hipótesis.
En el aspecto objetivo de la previsión del mercado inmobiliario, se mezclan artificialmente factores más inciertos, lo que hace que el mercado inmobiliario futuro sea más impredecible. Por lo tanto, el valor una vez finalizado el desarrollo y los gastos necesarios posteriores serán. predicho. Más difícil.
La valoración del método de desarrollo hipotético generalmente se divide en los siguientes seis pasos:
① Investigar y analizar la situación del inmueble a desarrollar
②; Seleccionar el mejor método de desarrollo y utilización, determinar el estado de la propiedad inmobiliaria después del desarrollo
③ Pronosticar el período de desarrollo y operación posterior
④ Pronosticar el valor después del desarrollo; p>
⑤ Pronosticar los gastos y ganancias necesarios
⑥Calcular concretamente el valor del inmueble a desarrollar.
El método de mercado, también conocido como método de comparación, método de comparación de mercado y método de comparación de instancias de transacción, consiste en seleccionar un cierto número de bienes inmuebles similares que cumplan ciertas condiciones y hayan sido comercializados, y luego comparar compararlos con los objetos de valoración y comercializarlos. Los precios se procesan adecuadamente para llegar a un método de estimación del valor de un objeto. El precio calculado se denomina precio exacto y esencialmente determina el valor del inmueble en función del precio de transacción real del inmueble.
Base teórica de las reglas del mercado: el principio de sustitución, la misma mercancía tiene el mismo precio en el mismo mercado.
El método de mercado es adecuado para objetos de valoración: hay muchas propiedades similares y transacciones activas. Tales como: terrenos de desarrollo inmobiliario para edificios residenciales de oficinas, comercios y fábricas estándar.
Requisitos de valoración basados en el mercado: ha habido múltiples transacciones inmobiliarias similares recientemente en el momento de la valoración.
Pasos de la operación para la evaluación del mercado:
Recopilar ejemplos de transacciones;
Seleccionar ejemplos comparables;
Manejar adecuadamente transacciones de precios de instancias comparables ( es decir, correcto;
Calcular el precio de referencia
Tres tipos de correcciones:
Corrección de las condiciones comerciales: las condiciones comerciales reales difieren de las condiciones comerciales normales.
Ajuste de las condiciones del mercado: la fecha de la transacción es diferente del momento de la valoración (las condiciones del mercado inmobiliario en los dos momentos son diferentes)
Ajuste de las condiciones inmobiliarias: la condición inmobiliaria de la instancia comparable es diferente a la del objeto de valoración.
El método de la renta, también conocido como método de reducción de renta y método de reducción de renta, es un método de cálculo del valor de la tasación. objeto basado en los ingresos futuros esperados, que es similar al método basado en los ingresos futuros esperados del objeto de tasación. El interés se utiliza para deducir el principal, lo que se llama capitalización. El método de ingresos consiste en calcular el precio del inmueble en función de los ingresos futuros esperados del inmueble. El valor calculado se denomina precio de ingresos.
La base teórica del método de ingresos: el principio de expectativa: lo que determina el valor actual de. Un inmueble no es su precio histórico, el coste de desarrollo y construcción, ni las condiciones pasadas del mercado inmobiliario, sino los ingresos que el inmueble puede generar en función del mercado futuro.
El objeto de valoración aplicable del inmueble. El método de ingresos es un bien inmueble con beneficios económicos o beneficios económicos potenciales. No se limita a si el objeto de valoración en sí tiene ingresos, siempre que el inmueble al que pertenece el objeto de valoración tenga la capacidad potencial de obtener ingresos.
Condiciones requeridas para la valoración del método de la renta: los rendimientos y riesgos futuros de los bienes inmuebles se pueden cuantificar (predecir) con mayor precisión
Pasos de operación del método de la renta:
Recopilar y verificar Datos relevantes que se pueden utilizar para predecir los ingresos futuros del objeto de valoración.
Calcule la tasa de rendimiento o capitalización y el multiplicador de ingresos p>
Seleccione la fórmula del método de ingresos adecuada para calcular el precio de los ingresos.