Inversión en la industria del leasing
Este es el primer REIT de vivienda pública de alquiler aprobado oficialmente por la bolsa más de un año después de que la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo emitiera un documento el 29 de junio de 2021 para incluir viviendas de alquiler en los REIT públicos de infraestructura. ¿Qué impacto tendrá en la industria del alquiler? ¿Qué cuestiones necesitan aclaración?
El 11 de julio, la bolsa aprobó oficialmente los primeros REIT de viviendas de alquiler asequibles del mercado. Imagen/Imagen IC
El primer REIT de viviendas de alquiler garantizado fue aprobado por la Bolsa de Valores de Shenzhen.
La información de la Bolsa de Valores de Shenzhen muestra que el proyecto del Fondo de Innovación Hongtu fue aprobado por la Bolsa de Valores de Shenzhen el 11 de julio. Este es también el primer proyecto de REIT que obtiene reconocimiento en el mercado.
Según los datos, el principal propietario original del Fondo de Innovación Hongtu es Shenzhen Talent Housing Group Co., Ltd., y el nombre del plan especial es "Shenzhen Venture Capital-Shenzhen Talent Housing Security Rental Housing". Plan Especial de Apoyo al Patrimonio”. Se informa que los REIT de viviendas públicas de alquiler presentados por Shenzhen Talent Anzhu Group están ubicados en el distrito de Futian, el distrito de Luohu, el nuevo distrito de Dapeng y el distrito de Pingshan de la ciudad de Shenzhen, con un área total de construcción de 134.300 metros cuadrados y 1.830 viviendas de alquiler asequibles. unidades de vivienda * *.
En este sentido, Zhao Ran, director del Instituto de Investigación de la Industria del Arrendamiento de Vivienda ICCRA, analizó que la fuerte demanda del mercado es la base para la emisión exitosa de REIT de vivienda asequible de oferta pública. El primer lote de REIT aprobados seleccionó cuatro proyectos ubicados en las áreas o sectores centrales de Shenzhen, lo que no solo refleja el diseño, el tipo y la escala de los activos subyacentes, sino que también refleja la fuerte sostenibilidad a largo plazo de la demanda del mercado.
En términos de arrendamiento y renovación, los datos muestran que los cuatro proyectos anteriores han estado operando durante menos de tres años, pero tienen la capacidad de generar un flujo de caja sostenido y estable. A juzgar por la tasa de ocupación, estos cuatro proyectos han logrado tasas de ocupación muy altas. Al 31 de marzo de 2022, las tasas de ocupación de viviendas en alquiler garantizadas son del 99%, 99%, 100% y 98% respectivamente. A juzgar por los términos de arrendamiento de los arrendamientos existentes, los cuatro proyectos tienen plazos de arrendamiento más largos, con una proporción de arrendamientos de tres años de hasta el 98%.
"Los proyectos de viviendas de alquiler básicamente pueden lograr un funcionamiento estable en un corto período de tiempo". Zhao Ran señaló que la exitosa emisión de REIT de oferta pública de viviendas para personas individuales ha disipado efectivamente las preocupaciones sobre la estabilidad y el potencial de crecimiento. de vivienda asequible. De hecho, según las características de la industria del alquiler de viviendas, más del 70% de las casas se pueden alquilar dentro de los 3 a 6 meses posteriores al lanzamiento real del proyecto (es decir, la tasa de ocupación puede alcanzar más del 70%). Después de un año de funcionamiento, la tasa de ocupación básicamente puede alcanzar un estado estable.
Además de la estabilidad del arrendamiento de proyectos, Zhao Ran también dijo que la capacidad de garantizar la operación y gestión de las viviendas de alquiler también es la clave para garantizar la tasa de retorno de los REIT. En términos generales, los administradores de fondos contratarán agencias de gestión de operaciones internas o externas para proporcionar servicios de gestión de operaciones para proyectos subyacentes. Las capacidades de gestión de operaciones se refieren principalmente a la capacidad de crear y aumentar la rentabilidad, incluidas las capacidades de posicionamiento en el mercado, las capacidades de gestión de ingresos y las capacidades de control de costos operativos; y otros indicadores.
Con frecuencia soplan vientos políticos cálidos y el alquiler de REIT rompe el hielo.
Desarrollar viviendas de alquiler asequibles es la máxima prioridad en la construcción del sistema de vivienda de mi país. Los datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural muestran que, a mediados de junio de este año, casi 30 provincias, regiones autónomas y municipios de todo el país han emitido dictámenes de implementación para acelerar el desarrollo de viviendas asequibles durante el "XIV Cinco-; "Plan Anual", 40 ciudades clave planean agregar 650 Diez mil unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler garantizadas.
El desarrollo de viviendas asequibles no puede separarse del apoyo del sector financiero. Después de aclarar los objetivos de planificación del desarrollo de viviendas de alquiler, el nivel político ha mostrado su intención de apoyar el mercado de viviendas de alquiler, especialmente aumentando el apoyo financiero para promover la formación de un mecanismo a largo plazo para el mercado de viviendas de alquiler.
El 27 de mayo de este año, la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación del trabajo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en la emisión piloto de viviendas de alquiler asequibles". " (en adelante denominado el "Aviso"). El "Aviso" propone que la emisión de REIT de infraestructura de viviendas de alquiler ayudará a revitalizar los activos existentes, recuperará fondos para la construcción de nuevos proyectos de viviendas de alquiler asequibles, promoverá la formación de un círculo virtuoso de inversión y financiación y ayudará a atraer mejor la participación de capital social y ampliar el alcance de la vivienda en alquiler Fuente de fondos para la construcción, favorece la aceleración del establecimiento de un sistema de vivienda con oferta multisujeto, garantía multicanal, tanto de alquiler como de compra, y promueve la realización de viviendas para todos; .
El día en que se publicó el aviso, los dos primeros REIT fueron los primeros en informar. Admiralty Xiamen Anzhu Leasing Closed Infrastructure Securities Investment Fund y Hongtu Innovation Fund presentaron los materiales de solicitud a la Bolsa de Valores de Shanghai y a la Bolsa de Valores de Shenzhen, respectivamente. El 7 de julio, información de la Bolsa de Valores de Shanghai mostró que el Fondo de Inversión en Valores de Infraestructura Cerrada de Alquiler Admiralty Xia Anjubao se encontraba en un estado de "retroalimentación".
En este contexto, el proyecto Hongtu Innovation Fund recibió la aprobación de la Bolsa de Valores de Shenzhen el 11 de julio. Este es el primer REIT de viviendas de alquiler de oferta pública aprobado oficialmente por la bolsa más de un año después de que la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo emitiera un documento el 29 de junio del año pasado para incluir viviendas de alquiler en las ofertas públicas de infraestructura.
Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, comentó que si no ocurren accidentes importantes, el REIT público del Fondo de Innovación de Hongtu también se convertirá en el primer REIT público de alquiler exitoso en China, lo que tendrá un impacto profundo. en la industria; se espera que en el futuro ingresen más propiedades de alquiler al mercado público de REIT.
Al mismo tiempo, para promover el desarrollo de la industria del alquiler a largo plazo, también se espera que las viviendas de alquiler orientadas al mercado entren en los REIT de oferta pública.
Se espera que forme un modelo de circuito cerrado de gestión sostenible.
Vale la pena mencionar que, como una forma de ABS (titulización de activos), los REIT de China han estado fortaleciendo el campo de bienes raíces comerciales durante algún tiempo. Ahora los REIT entrarán en el mercado de alquiler de viviendas. ¿Brillará el modelo de alquiler de vivienda en el mercado de capitales? Al mismo tiempo, los operadores de apartamentos con pocos activos tienen ante sí un nuevo canal de financiación. ¿Cómo lo implementarán? ¿Qué otras cuestiones necesitan aclaración?
“Según la experiencia extranjera, muchas propiedades propias y operativas en el campo inmobiliario, incluidos hoteles, pensiones, turismo cultural, comercio, edificios de oficinas, etc., pueden ingresar al campo de los REIT públicos para realizar titulización de activos. Esta es también la vía de salida para muchas empresas de desarrollo e instituciones de inversión. Esperamos que los REIT públicos de China puedan abrirse a más áreas de bienes raíces en el futuro y realizar un ciclo cerrado completo de desarrollo, inversión y operación de la industria. salir”, dijo Hu Jinghui.
Zhao Ran señaló que para el desarrollo de la industria de alquiler de viviendas en China, los REIT públicos pueden permitir a las empresas de alquiler de viviendas "entrar en batalla a la ligera" y realmente realizar un modelo empresarial sostenible de circuito cerrado de "desarrollo, operación , y salida financiera"; al mismo tiempo, los REIT creados públicamente implementan estrategias de inversión a largo plazo y tienen niveles de gestión de activos profesionales y activos, que contribuyen al desarrollo profesional del mercado de alquiler de viviendas, mitigando así eficazmente las fluctuaciones de todo el real mercado inmobiliario. Además, el mecanismo de recaudación de fondos de los REIT públicos también formará un círculo virtuoso que favorecerá el desarrollo sostenible y el crecimiento de la industria.
“Con la implementación gradual de REIT de oferta pública, los titulares de activos y las fundaciones son cada vez más conscientes de la importancia de las capacidades operativas. El modelo central de las empresas de gestión de activos ligeros es exportar capacidades operativas. mayo Ampliará aún más la producción del modelo de activos ligeros", analizó Zhao Ran.
Sin embargo, en opinión de Li Quan, fundador de Landlord Apartment Academy, aunque muchas empresas de alquiler a largo plazo han solicitado algunas casas de alquiler como casas de alquiler garantizadas o se han convertido en casas de alquiler garantizadas, la garantía realmente se puede lograr. Hay muy pocas empresas que tengan el umbral para emitir REIT para propiedades de alquiler. Por lo tanto, Li Quan sugirió que, bajo la premisa de estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar las expectativas y proteger los medios de vida de las personas, el desarrollo, la construcción y la operación de viviendas asequibles es una medida muy crítica. Para las agencias operativas que se dedican al alquiler de viviendas, se recomienda proporcionar más apoyo financiero y político.