¿La batalla por el "crédito" en el mercado del alquiler?
La compra y escala de viviendas
Las "fuentes de vivienda" siempre han sido el núcleo del mercado de alquiler de viviendas, por lo que ya sean empresas de Internet o empresas de agencias inmobiliarias que promueven el alquiler a crédito, A los ojos de los conocedores de la industria, la capacidad de control de la oferta de vivienda determina la sostenibilidad del modelo de alquiler a crédito. Un observador de la industria que no quiso ser identificado dijo a un periodista del Beijing (Real Estate) Business Daily que esto también es así. la diferencia entre las empresas de Internet y las del sector inmobiliario a la hora de lanzar alquileres a crédito.
"Las empresas de Internet que crean sistemas de pago no operan ni gestionan las casas de alquiler por sí mismas. La forma en que intervienen en el mercado de alquiler es principalmente proporcionando una plataforma de servicios intermediaria, o más bien una 'plataforma de consignación'; en En estas circunstancias, el ámbito de negocio de las agencias inmobiliarias tradicionales originalmente incluía el arrendamiento de viviendas, lo que significa que cuando promovían el arrendamiento crediticio, las casas que alquilaban eran casas operadas por sus propias agencias", dijo la persona mencionada.
Tomemos como ejemplos Alipay y Ziroom, que ya participan en el alquiler a crédito. Alipay ha tomado la iniciativa en el lanzamiento del modelo de alquiler a crédito en ocho ciudades, incluidas Beijing y Shanghai (bienes raíces). Se espera que más de 6.543.800 apartamentos institucionales de marca se liquiden oficialmente en Alipay. Vale la pena mencionar que todas las casas alquiladas por Alipay Credit pertenecen y están operadas por instituciones de marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo, incluidas welike y Langzhu Apartment. En el futuro, Alipay también accederá a apartamentos por valor de entre dos y tres millones de yuanes, pero también serán casas propiedad de instituciones.
Por otro lado está la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo de Lianjia. Actualmente, gestiona más de 400.000 casas en Beijing, Shanghai, Shenzhen (bienes raíces), Hangzhou (bienes raíces) y Nanjing (bienes raíces). Cuando promueve el alquiler a crédito, son las viviendas que posee y gestiona para los clientes de alquiler.
Además, también existen algunas diferencias en el número de viviendas que se pueden poner en marcha mediante el alquiler a crédito. Según personas familiarizadas con el asunto, el negocio de alquiler con crédito sin depósito lanzado por Alipay, aunque la plataforma lanzará más de 6,543,8 millones de casas, la proporción real de casas con crédito sin depósito no es alta; 400.000 casas gestionadas por él mismo. El espacio de elección es relativamente grande. Sin embargo, Alipay y las casas de alquiler de crédito gratuito son casas en manos de instituciones. En comparación con todo el mercado de alquiler, los inquilinos que desean alquilar sin depósito tienen opciones relativamente limitadas.
En opinión de Guo Yi, director de marketing de Yahao Agency, esta diferencia en la oferta de vivienda también se refleja en la lógica empresarial de dos tipos diferentes de empresas que promueven el alquiler a crédito. Alipay puede ganar tráfico injertando recursos y brindando servicios, y Freehand, una organización que posee y opera casas de alquiler, con el fin de cultivar usuarios leales, atraer a más clientes de alquiler para que elijan su propia marca y promover el alquiler a crédito, con el fin de expandirse aún más. su escala.
Umbral y garantía de crédito
De hecho, cuando Alipay y Zushou promueven el alquiler a crédito, se basan en la calificación crediticia del inquilino, es decir, no todos los inquilinos pueden disfrutar del alquiler. -Trato preferencial de depósito gratuito, sino que se establece un umbral de crédito. En este caso, la aplicabilidad y los estándares de umbral de las calificaciones crediticias de la plataforma se han convertido en un punto clave en el desarrollo del alquiler crediticio de viviendas.
Desde la perspectiva de la aplicabilidad, empresas similares como Alipay tienen una gran cantidad de usuarios finales C y mantienen una buena fidelidad al cliente, lo que garantiza que dichas empresas puedan establecer un sistema crediticio relativamente completo a través del análisis de big data. Este sistema de crédito sirve como estándar de calificación crediticia para los usuarios cuando alquilan una casa, como el Zhima Credit Score de Alipay.
Del mismo modo, empresas similares como Freehand también utilizan big data para calificar el crédito de los clientes en función de los registros de comportamiento del usuario en la plataforma.
Sin embargo, los usuarios de agencias de alquiler, como las casas de alquiler, son relativamente limitados. Sólo aquellos que han realizado transacciones de alquiler con Ziroom Rental pueden obtener puntajes de crédito gratuitos. Esto resulta en una aplicabilidad limitada de la calificación crediticia de Ziroom Rental.
“De hecho, el sistema de crédito en el que se basan los alquileres basados en créditos se parece más al análisis y la identificación de grandes datos sobre el comportamiento del cliente. Por ejemplo, Sesame Credit de Alipay se basa en los datos de transacciones de comercio electrónico de Alibaba. y los datos financieros de Internet de Ant Financial, procesamiento y evaluación integrales de datos de información masiva de Zhima Credit cubren datos completos como pagos de tarjetas de crédito, compras en línea, transferencias, gestión financiera, pagos de servicios públicos y gas, información de alquiler, historial de reubicación de direcciones y relaciones sociales. , etc. Los expertos de la industria mencionados anteriormente introdujeron además que los métodos de calificación crediticia utilizados por estos dos tipos de empresas al promover el arrendamiento crediticio no son universales y que todavía queda un largo camino por recorrer para las personas que no utilizan plataformas corporativas.
En cuanto al umbral de crédito, cada empresa establece unos estándares diferentes. El estándar para el crédito Alipay sin depósito es que el puntaje crediticio de Zhima sea superior a 650 puntos, que es un nivel medio; el estándar para el alquiler sin depósito y sin crédito es superior a 100 puntos. Según la introducción gratuita, unos 30 usuarios pueden cumplir este requisito. Según expertos del sector, el equilibrio de las normas de fijación de umbrales también determina la promoción del alquiler a crédito. "Si el umbral para el alquiler a crédito es demasiado alto, menos clientes podrán disfrutar de este beneficio. Por el contrario, si el umbral es demasiado bajo, será difícil proteger los derechos e intereses de todas las partes involucradas en el alquiler a crédito. Al mismo tiempo, las calificaciones crediticias se basan en un conjunto fijo de estándares de evaluación. Cómo mejorar continuamente los estándares de calificación crediticia es una cuestión importante para proteger los derechos e intereses de todas las partes en el arrendamiento crediticio”, dijeron los expertos de la industria antes mencionados.
Expansión y cambios de nuevos modelos
En opinión de Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, el actual sistema de alquiler de créditos está prácticamente libre de Los depósitos de alquiler, y la cuestión de los depósitos ha sido durante mucho tiempo uno de los principales problemas en el mercado de alquiler de viviendas. En el pasado, algunas "agencias negras" a menudo hacían escándalo por los depósitos. Después de que expiró el contrato de arrendamiento, el depósito del inquilino fue retenido por una razón u otra. Empresas como Alipay y Zushou promueven alquileres a crédito sin depósito para resolver los problemas en el mercado de alquiler de viviendas y favorecer el sano desarrollo de la industria.
Entonces, teniendo en cuenta que ha llegado el alquiler a crédito, ¿podrá cubrir todo el mercado del alquiler?
En opinión de Guo Yi, cuando los dos tipos de empresas anteriores promueven el alquiler a crédito, todas las casas que alquilan son gestionadas por instituciones. En otras palabras, en el mercado de alquiler actual, sólo las instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo. participar en el sistema de alquiler de créditos. A juzgar por la situación actual, es difícil para las empresas confiar en sus propias plataformas para promover el alquiler a crédito para cubrir todo el mercado de alquiler. Las empresas aún amplían su escala comercial a través del alquiler a crédito. Queda por ver si las autoridades competentes correspondientes podrán promover el desarrollo del alquiler de viviendas a crédito en un mercado más completo en el futuro.
De hecho, el alquiler a crédito está cambiando silenciosamente algunos puntos débiles del mercado de alquiler, pero ¿puede el alquiler a crédito cambiar el patrón de la industria del alquiler de viviendas? Guo Yi cree que los productos de alquiler de apartamentos a largo plazo han estado intentando utilizar financiación o crédito para resolver los problemas de alquiler y mejorar los servicios. El alquiler con crédito por sí solo no puede cambiar el patrón actual del mercado de alquiler. Sin embargo, los servicios en el mercado de alquiler serán cada vez mejores, serán cada vez más seguros y cambiarán de cantidad a calidad en el futuro.
En opinión de Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, una vez que se estabilice la estructura de oferta y demanda, inevitablemente surgirá un mercado de alquiler estable. El principal problema del mercado de alquiler actual es el desequilibrio entre oferta y demanda. Sin cambiar la estructura de la oferta y la demanda, es difícil que el alquiler a crédito influya y cambie el mercado de alquiler de viviendas.