El mercado del alquiler está marcando el comienzo de importantes políticas regulatorias
Oficinas comerciales y fábricas se pueden convertir en viviendas para alquiler.
Los "Dictámenes" proponen que los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural formulen políticas para convertir edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros edificios no residenciales inactivos en viviendas de alquiler de acuerdo con las leyes y reglamentos. Si una casa se convierte en vivienda de alquiler, debe cumplir con los requisitos de construcción y protección contra incendios. Los materiales y equipos utilizados deberán cumplir con las normas nacionales y locales, y la calidad del aire después de la decoración deberá cumplir con las normas nacionales pertinentes y no pondrá en peligro la seguridad y la salud del arrendatario. En el futuro, el número de viviendas disponibles para alquiler aumentará significativamente.
Según los expertos, esta es otra política importante para implementar el suministro multicanal. Hace unos años se lanzaron una tras otra medidas importantes como la "conversión de propiedades comerciales en alquiler" y la "entrada de derechos de propiedad colectiva en el mercado de alquiler". Por primera vez se expresó "trabajo a cambio de alquiler", lo que tuvo gran importancia. Deng Haozhi, miembro experto de la Asociación de Vivienda de Guangzhou, cree que "cambiar de trabajo y subarrendar casas" es algo nuevo en China, pero apareció en Shenzhen hace unos 7 u 8 años, por lo que no es algo completamente nuevo. Para las megaciudades con grandes poblaciones y pocos terrenos residenciales, la política de “trabajo para alquilar” tiene un gran potencial. Por un lado, el precio del suelo industrial es significativamente más bajo que el de los proyectos residenciales y comerciales, por lo que su ventaja en costos operativos es muy prominente y es más fácil lograr rentabilidad, por lo que más fábricas antiguas pueden estar dispuestas a participar, por otro lado; Por un lado, también puede solucionar la escasez de oferta total de viviendas, el limitado desarrollo del mercado de alquiler y otras cuestiones esenciales.
Sin embargo, algunos expertos creen que los gobiernos locales pueden ser más cautelosos con la política de "trabajo para alquilar". Sólo unas pocas ciudades como Shenzhen han promovido proyectos similares antes, y otras grandes ciudades han sido más cautelosas al respecto por diversas razones. La razón más profunda es que temen destruir las instituciones originales establecidas debido a las diferentes propiedades de las distintas tierras. Por ejemplo, ¿caerán como resultado los precios de los terrenos residenciales? Si las empresas industriales abandonarán su "negocio principal" y se convertirán en "empresas franquiciadas", etc. La “entrada de terrenos colectivos en el mercado de alquiler” defendida en los últimos dos años es un ejemplo de referencia típico. Aunque se han activado grandes botones políticos, varios lugares todavía se muestran cautelosos y enfrentan consideraciones similares.
La proporción de ingresos por préstamos de alquiler no excederá el 30 %
Las "Opiniones" también estipulan que las empresas de alquiler de viviendas pueden solicitar préstamos bancarios utilizando cuentas por cobrar como garantía de acuerdo con las leyes pertinentes. y regulaciones. Las autoridades reguladoras financieras deberían fortalecer la supervisión de los servicios financieros de arrendamiento de viviendas. Para realizar negocios de préstamos de arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento de vivienda se basará en el contrato de arrendamiento de vivienda firmado en línea de acuerdo con el principio de hacer coincidir el período del contrato de arrendamiento de vivienda, el período de alquiler mayorista y el período del préstamo de arrendamiento de vivienda. , el período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda, y la frecuencia de desembolso del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda. Debe coincidir con la frecuencia con la que el prestatario paga el alquiler. Lleve a cabo investigaciones previas al préstamo, evalúe cuidadosamente la capacidad de pago del prestatario y determine el monto del financiamiento.
Fortalecer la gestión posterior a los préstamos, revisar estrictamente el uso de los préstamos y evitar que las empresas de alquiler de viviendas formen grupos de capital y aumenten el apalancamiento. Las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen préstamos de consumo para el alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc., ni inducirán a los inquilinos a utilizar préstamos para el consumo de alquiler de viviendas en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha reforzado las medidas para adoptar "alquiler bajo AG" (el alquiler pagado por el propietario de la casa es superior al alquiler pagado por el inquilino) y "alquiler largo y pago corto" (el alquiler pagado por el inquilino es más largo que el alquiler pagado por el propietario de la casa). La supervisión de las empresas de arrendamiento de viviendas con modelos de negocios guiará a las empresas de arrendamiento de viviendas a establecer cuentas de supervisión de fondos de arrendamiento en los bancos e incluir alquileres y depósitos de seguridad en las cuentas de supervisión. Entre los ingresos por alquiler de las empresas de alquiler de viviendas, la proporción de préstamos para alquiler de viviendas no excederá el 30%, y cualquier proporción excedente debe ajustarse antes de finales de 2022.
Deng Haozhi cree que en el pasado, algunas empresas de arrendamiento indujeron a los inquilinos a adoptar "préstamos de arrendamiento a largo plazo", y la empresa obtuvo alquileres a largo plazo al mismo tiempo que recolectaban viviendas de mercado a precios altos; se apoderó brutalmente del mercado. Los problemas causados por este modelo han quedado expuestos continuamente en los últimos dos años, tales como: la insostenibilidad de quemar dinero para apoderarse del mercado; las quejas y los riesgos financieros causados por los "riesgos de gestión de alquiler fraudulentos" y los riesgos morales causados por una gran cantidad; número de colecciones front-end, etc. Por tanto, esta vez queda claro que las conductas anteriores deben ser reguladas.
Controle estrictamente la divulgación de información sobre la vivienda y los contratos de arrendamiento deben firmarse en línea.
Los "Dictámenes" estipulan que las agencias de intermediación inmobiliaria registradas y las empresas de alquiler de viviendas y los empleados que hayan abierto informes comerciales deben ser responsables de la autenticidad y validez de la información sobre la vivienda. La información de la casa publicada debe ser el nombre real e indicar la institución y la información de la tienda. Debe incluir la ubicación, el propósito, el área, las fotografías, el precio y otros contenidos de la casa, y cumplir con los requisitos de comisión real, situación real y precio real. . La misma casa de la misma institución sólo puede publicarse una vez en la misma plataforma de información en línea, y la información de la casa publicada a través de diferentes canales debe ser coherente. La información de la casa que haya sido vendida o retirada deberá retirarse de varios canales en un plazo de 5 días hábiles.
Para las instituciones y profesionales que publican información sobre vivienda en violación de las regulaciones, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural, información de la red y otros departamentos deben exigir a las entidades editoriales y las plataformas de información de la red que eliminen la información relevante sobre la vivienda, y la La plataforma de información de la red debe restringir o cancelar sus derechos de publicación.
Si una plataforma de información en línea no cumple con sus responsabilidades de verificar y publicar información sobre temas y vivienda, el departamento de información de la red puede, con base en las opiniones del departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural, tomar medidas tales como suspender negocios relevantes, suspender operaciones para rectificación, etc. de conformidad con la ley.
Además, los contratos de alquiler de viviendas celebrados a través de agencias de intermediación inmobiliaria y empresas de alquiler de viviendas deberán presentarse online de forma inmediata. Para la firma y presentación en línea se deberá utilizar el texto del modelo de contrato de arrendamiento de vivienda elaborado por los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural y de supervisión del mercado. El departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural debe proporcionar una interfaz de datos para la plataforma de servicios de gestión de alquiler de viviendas, promover la creación de redes con los sistemas comerciales de las empresas relevantes y realizar la firma y presentación en línea en tiempo real de contratos de alquiler de viviendas.
Estipula claramente que los intermediarios no pueden aprovechar la diferencia de precio.
Los "Dictámenes" señalaron que las agencias de intermediación inmobiliaria y las empresas de alquiler de viviendas deberían marcar claramente los precios. Antes de cobrar, se debe emitir una lista de cargos, enumerando todos los artículos de servicio, estándares de cobro, montos de cobro, etc., y debe estar firmada y confirmada por las partes involucradas. Las agencias inmobiliarias no pueden ganar la diferencia en los precios de alquiler de viviendas. Cuando expire el contrato de alquiler de la casa y el arrendatario y el arrendador renueven el contrato, no se cobrará ninguna comisión. Cuando expire el contrato de arrendamiento de la vivienda, además de compensar los gastos estipulados en el contrato, se devolverá oportunamente al arrendatario el resto del alquiler y la fianza.
El periodista se enteró de que durante el proceso de transacción de viviendas de segunda mano, los agentes inmobiliarios generalmente no permiten que compradores y vendedores se reúnan y hablen directamente, lo que también conduce a asimetría de información, negocios poco claros y comunicación inadecuada. etc., lo que resulta en viviendas de segunda mano. Los intermediarios ilegales "se comen la diferencia de precio" durante el proceso de transacción. "Comerse la diferencia de precio" es un fenómeno común entre los promotores inmobiliarios.
Un agente de viviendas de segunda mano dijo que no hay reglas detalladas en la póliza sobre "cómo evitar la diferencia de precio". Se recomienda que si el comprador y el vendedor no pueden reunirse en persona, el comprador y el vendedor también soliciten a la agencia que emita un contrato de encomienda. Generalmente, el contrato de encomienda especificará el precio de la encomienda y el alcance de la autoridad de la agencia para garantizar los intereses de ambas partes en el negocio. Además, la información personal detallada de ambas partes comerciales debe indicarse claramente en el contrato. Para garantizar aún más la autenticidad del contrato de agencia, podemos llamar al propietario para verificar la situación relevante. Para los vendedores, el intermediario debe prestar atención a las tarifas detalladas pertinentes al realizar los trámites de transferencia correspondientes para evitar que la empresa intermediaria venda la casa antes de completar los trámites y ganar la diferencia.
Opiniones de expertos
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros seis departamentos emitieron la "Opiniones sobre la rectificación y normalización del orden del mercado de alquiler de viviendas", que refleja plenamente la Una guía importante para el desarrollo de viviendas de alquiler y la estabilización del orden del mercado. Especialmente en 2065438 + mayo de 2006, el Consejo de Estado emitió "Varias opiniones sobre la aceleración del cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas", que proponía claramente que un sistema de mercado de alquiler de viviendas con entidades de oferta diversificadas, servicios operativos estandarizados y relaciones de arrendamiento estables debería estar formado básicamente para el año 2020. Por tanto, se puede considerar que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió este documento para coordinarse mejor con el desarrollo del mercado de alquiler en 2020, y también refleja plenamente la orientación de estabilizar los alquileres y las expectativas en el mercado de alquiler.
De esta opinión se puede ver que el desarrollo actual del mercado de alquiler tiene problemas como la publicación de información falsa sobre viviendas, la retención maliciosa del depósito de alquiler, el uso ilegal de préstamos para alquiler de viviendas, el desalojamiento forzoso de inquilinos y la infracción de los derechos e intereses legítimos de los inquilinos. Desde la perspectiva de estos problemas, incluida la información irregular en plataformas de Internet y las operaciones irregulares de préstamos para alquiler de viviendas, se trata de algunos problemas nuevos. Por lo tanto, los seis ministerios y comisiones, incluida la Comisión Reguladora Bancaria de China y la Administración Estatal del Ciberespacio de China, en realidad tienen como objetivo fortalecer el control financiero y de la información.