Guía de diseño de viviendas de alquiler
Guo Yi, analista jefe de Heshuo Institution, señaló al reportero del 21st Century Business Herald que la versión 2021 de las pautas está en línea con las necesidades de vida reales de los compradores de viviendas actuales, y los requisitos son más detallado, reflejando el principio de cambiar según las necesidades.
Según datos de Pegatron, desde junio de 2017 hasta la actualidad, Beijing * * * ha suministrado recientemente 67.831 unidades de viviendas con derechos de propiedad, con una superficie recientemente suministrada de casi 5,99 millones de metros cuadrados, que cubren áreas distintos del distrito de Dongcheng y el distrito de Xicheng. Todos los demás distritos. La nueva oferta de este año está muy por debajo de la media de los últimos años. El precio de venta promedio de las propiedades * * * nuevas en la ciudad es de casi 27.500 yuanes por metro cuadrado, lo que es más bajo que el precio promedio de las viviendas en Beijing.
Pekín es una de las ciudades que introdujo por primera vez la * * * política de vivienda con derechos de propiedad y promovió su construcción en toda la ciudad. * * * En los cuatro años y medio transcurridos desde el lanzamiento de la vivienda con derechos de propiedad, ha ayudado a resolver el problema de vivienda de las familias de Beijing que tienen cierta fortaleza financiera y no pueden permitirse comprar una casa. * * * Durante la construcción y operación de proyectos de vivienda inmobiliaria, se han producido problemas como retrasos en la entrega, fallas y peligros ocultos del sistema de agua recuperada. En algunos proyectos, las tarifas de estacionamiento y las tarifas de propiedad se acercan o incluso superan las de las viviendas comerciales. Es necesario perfeccionar y mejorar el mecanismo de salida.
Aumentar y cambiar el área para hacer frente a nuevas necesidades de vivienda
Según un aviso emitido por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, la versión 2021 de las directrices unificó el "Seis distritos de la ciudad" en "Área central de la ciudad", se revisaron 11 elementos, incluida la selección del sitio, las instalaciones de apoyo, el tipo de unidad, el área, etc. Entre ellos, la revisión en el área de Xingtao recibió la mayor atención del mercado.
Sobre la base de la estipulación original de que "el diseño de la casa debe cumplir con los requisitos de las especificaciones de diseño residencial", la versión 2021 de las "Directrices" añade "considerar plenamente las nuevas necesidades de las generaciones familiares, los hijos múltiples y el envejecimiento, y abogan vigorosamente por múltiples El diseño refinado de las habitaciones y la disposición adecuada de los apartamentos compactos de dos habitaciones responden a la realidad social de que la "política de los tres hijos" y el cuidado en el hogar han cambiado el tamaño y la estructura de algunas viviendas existentes. familias.
En términos de superficie, la versión 2021 de las "Directrices" rompe el requisito de que el área total de construcción de nuevos proyectos en los seis distritos de la ciudad no debe exceder los 90 metros cuadrados. la ciudad central implementará estándares de áreas diferenciadas. El área total de construcción de edificios residenciales de 18 pisos o menos no excederá los 95 metros cuadrados; el área total de construcción de edificios residenciales de más de 18 pisos no excederá los 100 metros cuadrados;
Qian Jiahong, presidente del Instituto de Diseño Arquitectónico Residencial de Beijing y experto del Grupo Asesor de Políticas de Vivienda Asequible de Beijing que participó en la revisión, explicó que debido a los requisitos de seguridad residencial como la prevención y evacuación de incendios, los edificios con 19 pisos y más El área de construcción compartida de la residencia es más grande.
Por lo tanto, en la revisión de los estándares de área de la versión 2021 de las "Directrices", los indicadores de área apropiados para apartamentos de tres dormitorios se dan primero en función de los requisitos de los estándares de área de espacio funcional en el "Código de Diseño Residencial de Beijing", y luego se analizó el área de piso compartida de residencias en diferentes pisos en diferentes combinaciones, y se tomaron en consideración varios factores para finalmente determinar la forma de establecer estándares de área basados en las diferencias de piso.
El director de investigación de mercado de una empresa inmobiliaria de marca en Beijing señaló al periodista del 21st Century Business Herald que, desde la perspectiva del nuevo mercado inmobiliario de Beijing, la reducción de las parcelas de tierra sujetas a la regulación "7090" es una tendencia generalizada. Entre los 12 terrenos del tercer lote de suministro centralizado en Beijing, sólo tres han establecido el requisito de "7090", es decir, el área dentro de la unidad.
La persona señaló que, como parte importante de la vivienda asequible, el precio de la vivienda con derechos de propiedad * * * es más bajo que el de la vivienda comercial circundante, rompiendo las regulaciones "7090" y aumentando moderadamente el precio de la vivienda. área. Si bien satisface las necesidades de vivienda de familias con dos y tres hijos, también puede mantener la presión de la compra de viviendas dentro de un rango relativamente asequible.
Además, en otras áreas fuera del centro de la ciudad, la versión 2021 de los lineamientos continúa implementando el área máxima de no exceder los 120 metros cuadrados, pero elimina el área total de construcción de Nuevos proyectos de menos de 90 metros cuadrados, que representan el área total de construcción Más del 70% de los requisitos.
El requisito de "limitar estrictamente la proporción de Xingtao del área total de construcción a menos de 60 metros cuadrados" para viviendas con derechos de propiedad en Beijing permanece sin cambios.
Para satisfacer las diferentes necesidades de espacio funcional de los diferentes miembros de la familia en diferentes períodos, la versión 2021 de las pautas aboga por una distribución del espacio grande en la estructura principal y divide de manera flexible las funciones en la suite a través de Sistemas de separación ligera del espacio, mobiliario, instalaciones, etc., que permiten variabilidad en el uso residencial.
Además, en términos de selección del sitio, la versión 2021 de las pautas requiere una selección del sitio basada en el plan maestro urbano original, la distribución funcional de la ciudad capital y el diseño industrial regional para satisfacer mejor las necesidades de vivienda laboral. balance. .
Guo Yi señaló que la versión 2021 de las directrices ha relajado el área de diseño y ha hecho la ubicación más flexible, lo que está en línea con las necesidades del sistema de vivienda asequible de Beijing durante muchos años de práctica y desarrollo. y también responde a las necesidades de las familias de ingresos bajos y medios que dan a luz a dos o tres hijos. La demanda de niños para aumentar su superficie de vivienda se basa en ajustes a la demanda actual del mercado.
Es necesario perfeccionar y mejorar el funcionamiento y la salida.
2065438+El 20 de septiembre de 2007, se publicaron oficialmente las "Medidas provisionales para la gestión de la vivienda con derechos de propiedad en Beijing" (en adelante, las "Medidas provisionales"), aclarando que la vivienda con derechos de propiedad se refiere a las políticas proporcionadas por el gobierno Apoyo, desarrollado y construido por la unidad de construcción, el precio de venta es más bajo que el nivel de precios de viviendas comerciales de la misma calidad en la misma ubicación, los derechos de uso y disposición son limitados, y el gobierno y Los compradores de viviendas están sujetos a * * *.
El 13 de junio de 2017, comenzó la suscripción en línea para 427 apartamentos en Jindu Jiayuan, distrito de Chaoyang. El 30 de septiembre, Jindu Jiayuan celebró una lotería pública y se convirtió en el primer ** proyecto de viviendas con derechos de propiedad de Beijing.
El 16 de octubre de 2017, en el sitio web oficial, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió una interpretación de la * * * política de vivienda con derechos de propiedad, aclarando que Beijing completará la oferta de tierras de 250.000 * * * derechos de propiedad de viviendas en los próximos cinco años.
* * *La implementación de la política de vivienda con derechos de propiedad ayudará a los residentes con cierta solidez financiera que no pueden permitirse una vivienda a mejorar sus condiciones de vida lo antes posible. Chen Hang (seudónimo) está profundamente involucrado en el mercado inmobiliario privado de Beijing. Señaló al reportero del 21st Century Business Herald que * * la vivienda con derechos de propiedad es una de las principales opciones para los hogares con un pago inicial de unos 10.000 yuanes para comprar una casa en Beijing.
Sin embargo, * * * durante la entrega y operación de las casas de propiedad, se produjeron problemas como retrasos en la entrega, fallas y peligros ocultos del sistema de agua recuperada. En algunos proyectos, las tarifas de estacionamiento y las tarifas de propiedad fueron elevadas. cercanas o incluso superiores a las de las comunidades de viviendas comerciales. Entre ellas, las fallas del sistema de agua recuperada provocan muchos problemas, como filtraciones de agua, fugas de agua y reflujos de agua.
Guo Yi señaló que los problemas que ocurrieron durante el proceso de entrega del proyecto dañaron la reputación general de las viviendas con derechos de propiedad. La intención original del sistema de agua recuperada es hacer que el proyecto funcione de manera más intensiva, consuma menos energía y reduzca los costos de vida de las familias que compran viviendas. Sin embargo, debido a la construcción imperfecta del sistema, se han producido fallas y peligros ocultos. La versión 2021 de las "Directrices" ha revisado la normativa sobre sistemas de aguas grises.
En respuesta a las dudas de algunos compradores de viviendas sobre las costosas tarifas de estacionamiento y propiedad de las casas con derechos de propiedad * * *, Guo Yi cree que es necesario discutir si las casas con derechos de propiedad * * * deben operarse en de manera orientada al mercado y cobrar tarifas estándar orientadas al mercado. Por un lado, los compradores tienen capacidades financieras limitadas y los cargos basados en el mercado aumentarán la presión sobre sus vidas. Por otro lado, las operaciones del proyecto deben cobrar tarifas basadas en el mercado para garantizar un entorno de vida relativamente ideal. Es posible que sea necesario cubrir la diferencia de precios y la brecha de servicios entre las dos partes con subsidios financieros del gobierno.
Además, también es necesario mejorar el mecanismo de salida de viviendas con derechos de propiedad. Las "Medidas provisionales" estipulan que * * * los compradores de viviendas que hayan obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria durante menos de cinco años no podrán transferir sus derechos de propiedad. Si realmente necesitan transferirse por motivos especiales, pueden presentar una solicitud y hacer que la institución holding la recompra. El precio de recompra se determina en función del precio de compra y tiene en cuenta factores como la depreciación y el nivel de precios. Aquellos que hayan obtenido el certificado de derechos de propiedad por cinco años, pueden solicitar la transferencia de la parte de derechos de propiedad de la casa comprada de acuerdo con el precio de mercado. En las mismas condiciones de precios, las entidades holding tendrán prioridad en las compras. Si la institución controladora renuncia al derecho de preferencia, el comprador de la vivienda puede publicar la información de transferencia de los derechos de propiedad adquiridos en la plataforma de servicios de red establecida por la institución controladora, y los objetos de la transferencia deben ser otras familias que cumplan con las condiciones para compra de casas con derechos de propiedad.
Datos recientes del sitio web oficial de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing muestran que desde septiembre de 2065 hasta el presente, se han completado y puesto en uso más de 30 proyectos en Beijing * * * Acerca de 46.000 unidades de vivienda con derechos de propiedad. La plataforma de servicios en línea aún no se ha lanzado y las preguntas de algunos compradores de viviendas sobre la transferencia y la herencia no han sido respondidas.
BBMG Dacheng Jincheng Yayuan es el primer proyecto de viviendas con derechos de propiedad en el distrito de Shunyi, y también se encuentra entre el primer lote de proyectos de viviendas con derechos de propiedad en Beijing. El registro para la compra de una vivienda comenzó el 27 de octubre de 2017. El precio unitario es de 19.000 yuanes por metro cuadrado y el comprador posee el 40% de los derechos de propiedad. Un propietario de Jincheng Yayuan le dijo al periodista de 265438+20th Century Business Herald que el proyecto se entregó oficialmente en octubre de 2019. Este año, algunos propietarios están mostrando sus certificados de derechos de propiedad uno tras otro, pero aún no los han recibido porque confiaron a una agencia que se encargara del asunto.
Los propietarios notaron que la calidad de las casas y la ecologización de la comunidad en Jincheng Yayuan generalmente no son tan buenas como las de las comunidades de viviendas comerciales circundantes. En la actualidad, el precio unitario de las casas de segunda mano en las comunidades de viviendas comerciales adyacentes supera los 50.000 yuanes. Según el propietario, no hay casas en venta en Jincheng Yayuan. Dado que la transacción de casas con derechos de propiedad está cerrada, los requisitos para los compradores de viviendas son estrictos y el precio y los detalles de la transacción no están claros. A los propietarios les preocupa que sea problemático vender sus casas en el futuro. Las casas con derechos de propiedad ocuparán las calificaciones de la primera vivienda y serán reemplazadas y mejoradas en el futuro. Con una alta tasa de pago inicial para la vivienda, los fondos pueden ser más ajustados.
Guo Yi cree que el modelo operativo de circuito cerrado de vivienda con derechos de propiedad de Beijing es una de las lógicas subyacentes al comienzo del diseño de políticas, que ayuda a lograr el propósito de la pura seguridad de la vivienda. Al mismo tiempo, la construcción de una * * * plataforma de transferencia de viviendas con derechos de propiedad y la determinación de agencias de servicios de transacciones también deben incluirse en la agenda lo antes posible para ayudar mejor a las familias compradoras de viviendas a resolver el seguimiento. Problemas en el uso de * * * derechos de propiedad de las casas.
Chenhang notó que * * * la nueva oferta de viviendas con derechos de propiedad está disminuyendo. Según datos de Pegatron, este año hubo 7 nuevos * * proyectos de viviendas inmobiliarias en Beijing, con 6.201 nuevas unidades suministradas y 5.551 metros cuadrados de superficie recién suministrada, lo que representa el 9,1% y el 9,3% de la oferta total en los últimos cinco años. respectivamente.
Chen Hang cree que, por un lado * * * la demanda de viviendas con derechos de propiedad puede ser menor que en el pasado, por otro lado, con el avance de la política tanto de alquiler como de compra y de construcción; de viviendas de alquiler asequibles, * * * Las viviendas con derechos de propiedad no serán la principal oferta de viviendas asequibles en el futuro.
La disminución de la oferta nueva ha promovido objetivamente la descentralización de algunos proyectos de vivienda en régimen de propiedad en venta.
Además, los reporteros de 265438+20th Century Business Herald notaron que entre el primer lote de suministro de tierra centralizado en Beijing este año, dos terrenos para la renovación del barrio de chabolas de Shucun en el distrito de Haidian han atraído Mucha atención. Su documento de cotización establece claramente que cuando el precio local alcance un precio límite superior razonable, la propiedad de la parcela de tierra se determinará mediante licitación por la parte de los derechos de propiedad comercial en poder del gobierno. Mucha gente lo llama "vivienda nueva * * * con derechos de propiedad", pero en realidad este tipo de vivienda no entra en la categoría de viviendas * * * con derechos de propiedad.
El documento de vivienda del terreno Shucun establece claramente que "este tipo de vivienda es una vivienda comercial cuyos derechos de propiedad pertenecen al gobierno y al comprador. Puede transferirse al precio de mercado, y luego el propietario". La transferencia no es diferente de la vivienda comercial ordinaria.
Un importante investigador de mercado de una empresa inmobiliaria señaló a un periodista del 21st Century Business Herald que parte de los terrenos residenciales recientemente suministrados y la política del gobierno de mantener derechos de propiedad tienen como objetivo reducir el umbral para la compra de una vivienda. por un lado, y aumentar el precio de compra, por otro, las condiciones de venta para evitar la especulación inmobiliaria.