La importancia de la financiación para la industria inmobiliaria
Por ejemplo, en mayo, los reguladores emitieron una señal importante para apoyar la financiación de empresas privadas. Algunas empresas privadas de alta calidad emiten bonos y lanzan herramientas de protección crediticia, incluidos CDS o CRMW. En agosto de 2016, el banco suizo Credit Suisse apoyó la mejora y las autoridades reguladoras ordenaron a China Credit Promotion Corporation que proporcionara una "garantía total, incondicional e irrevocable de responsabilidad conjunta" para los pagarés a mediano plazo emitidos por empresas inmobiliarias.
Las empresas correspondientes a las políticas recientes son solo otras empresas inmobiliarias de alta calidad y la escala de emisión es limitada, por lo que la importancia de la señal de la política es aún mayor que el efecto de atracción real.
Además, el mercado de ventas sigue débil debido al impacto de la epidemia y las interrupciones del suministro en 2023. Bajo el doble impacto de los deficientes canales de financiación externa y los débiles reembolsos de las ventas internas, en los primeros ocho meses de 2023, los fondos de las empresas de desarrollo inmobiliario ascendieron a 10.081,7 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 25,0%. En los tres primeros trimestres, el importe de la financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas cayó un 50% interanual.
Para la mayoría de las empresas inmobiliarias, habrá múltiples rondas de picos de vencimiento de la deuda en 2023, y la presión de pago de la deuda seguirá siendo alta.
Desde marzo de 2023, bajo el impacto de la nueva ronda de epidemia y la continua fermentación de los riesgos crediticios de las empresas inmobiliarias, varios ministerios y comisiones se han pronunciado con frecuencia para centrarse en apoyar las necesidades razonables de financiación de las empresas inmobiliarias. las empresas inmobiliarias deben hacer hincapié en que las instituciones financieras deben distinguir entre los riesgos del proyecto y los riesgos corporativos no deben tomarse prestados, cortarse o suprimirse préstamos a ciegas, y no debe adoptarse un apoyo financiero para fusiones y reorganizaciones; incrementarse; bonos, etc.
El 16 de mayo de 2023, los reguladores lanzaron una importante señal para apoyar el financiamiento de empresas privadas. Los reguladores seleccionaron tres empresas privadas, Country Garden, Longfor y Midea Real Estate, como empresas inmobiliarias modelo y emitieron sucesivamente bonos en RMB. Al mismo tiempo, las instituciones fundadoras también emitirán herramientas de protección crediticia, incluidos CDS o CRMW.
Más tarde se informó que Xincheng y Xuhui también se habían sumado a la lista de empresas privadas de alta calidad. Entre ellos, Xincheng ha emitido 654.380 millones de billetes de lotería en un mes, lo que supone el primer certificado de mitigación del riesgo crediticio del banco para una sola empresa de bienes raíces.
El 16 de agosto, se actualizó nuevamente el soporte de mejora crediticia. Las autoridades reguladoras han ordenado a China CreditEase que proporcione una "garantía de responsabilidad conjunta total, incondicional e irrevocable" para los pagarés a mediano plazo emitidos por empresas inmobiliarias como Longfor Group, Country Garden, CIFI Holdings Group, Ocean Shipping Group, Xincheng Holdings Group y Gemdale. .
Sin embargo, vale la pena señalar que las empresas objetivo de estas políticas son solo otras empresas inmobiliarias de alta calidad, y la escala de emisión es relativamente limitada. La importancia de las señales políticas es aún mayor que el efecto de atracción real.
En los tres primeros trimestres de 2023, las empresas inmobiliarias seguirán enfrentándose a una gran presión financiera. Los datos de la industria inmobiliaria de junio a agosto de 2023 publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en los primeros ocho meses de 2023, los fondos disponibles para las empresas de desarrollo inmobiliario fueron de 10.081,7 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 25,0%. , que fue ligeramente inferior al 25,4% de los siete meses anteriores, pero la escala general todavía se encuentra en un nivel históricamente bajo.
Entre ellos, los préstamos internos (incluidos préstamos para desarrollo y préstamos para fusiones y adquisiciones; préstamos, préstamos encomendados y préstamos fiduciarios) fueron de 65.438+22.8 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 27,4%; lugar, incluida la emisión de bonos de mercado abierto y otros métodos de financiación, una disminución interanual del 9,4% en los primeros ocho meses a 374.500 millones de yuanes, una disminución de 4,1 puntos porcentuales con respecto a los primeros siete meses.
Se puede observar que el lado de la financiación externa de las empresas inmobiliarias todavía está congelado y el lado de las ventas sigue débil, lo que genera una mayor presión financiera sobre las empresas inmobiliarias.
En la actualidad, el problema de financiación de las empresas inmobiliarias sigue siendo destacado. En los primeros tres trimestres de 2023, el monto de financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas fue de 564.800 millones de yuanes, una disminución interanual del 50%. Entre ellos, el monto de financiación en el tercer trimestre fue de 654,38+039,5 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 55% y una disminución intermensual de 3654,38+0%. El monto de financiación es el más bajo desde 2019.
A juzgar por el monto de financiamiento mensual, el monto de financiamiento de cada mes mostró diversos grados de caída interanual, con una caída de más del 50% en 5 meses (65,438 + octubre, febrero, junio, julio y agosto).
En los dos primeros meses de 2023, el entorno financiero general sigue siendo prudente y estable.
En términos mensuales, la escala de financiación en junio de 2023 + octubre y marzo está en su punto más alto en un mes calendario. Entre ellos, el monto de financiación en junio + octubre alcanzó los 96.600 millones de yuanes, el más alto. en un mes calendario, principalmente porque el comienzo de cada año es el pico de vencimiento para las empresas, y las cuotas institucionales al comienzo de cada año son relativamente flexibles, lo que resulta en un monto de financiamiento mayor. Además, en marzo, cuando seis ministerios y comisiones hicieron declaraciones intensivas sobre los riesgos inmobiliarios, el entorno financiero mejoró adecuadamente ese mes más empresas estatales y empresas centrales emitieron bonos a nivel nacional, lo que elevó el financiamiento total en marzo.
Desde la perspectiva de los costos de financiación de bonos corporativos, el costo de la financiación de nuevos bonos en los primeros tres trimestres de 2022 fue del 4,09%, una disminución de 1,26 puntos porcentuales desde 20261. Entre ellos, el costo de los bonos extranjeros El financiamiento llegó al 7,85%, lo que representó una disminución del 1,26% con respecto a 2026. 1 aumentó en 0,73 puntos porcentuales, y el costo de financiamiento de los bonos nacionales fue del 3,38%, un aumento de 3,38 puntos porcentuales con respecto a 2026.
La reducción de los costos de financiamiento se debe a que la proporción de emisión de bonos nacionales en los primeros tres trimestres de 2022 aumentó de 2021 a 2021. 58% aumentó al 84% El costo de la emisión de bonos nacionales por parte de las empresas es generalmente. menor que el de la emisión de bonos en el extranjero, por lo tanto, los cambios estructurales han llevado a menores costos de financiamiento. Además, debido al entorno financiero cada vez más estricto, la emisión de bonos corporativos continúa siendo diferenciada y la emisión de bonos se concentra en empresas inmobiliarias destacadas. el coste de la emisión de bonos corporativos.
Los costos de financiación parecen reducirse, pero en realidad las ventajas financieras se concentran en empresas de alta calidad y el problema de la financiación difícil y costosa para la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas no se ha resuelto.
Desde la perspectiva de la emisión de bonos corporativos, el monto de la emisión de bonos corporativos en los primeros tres trimestres de 2023 fue de 307,2 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 44% y menos del 50% de el año completo de 2021. Entre ellas, la emisión de bonos nacionales fue de 258.400 millones de yuanes, una disminución interanual del 14%; sin embargo, la emisión de bonos en el extranjero cayó un 80% interanual a 48.800 millones de yuanes, y su proporción cayó 29 puntos porcentuales interanualmente; -año a 65.438+06%.
La escala de emisión de bonos extranjeros en un solo mes ha mostrado una fuerte caída interanual, mientras que la emisión de bonos nacionales ha experimentado un inusual aumento interanual del 45% en mayo de 2023.
En mayo de 2023, los reguladores seleccionaron una serie de empresas inmobiliarias privadas de alta calidad como empresas inmobiliarias modelo y emitieron sucesivamente bonos en RMB, poniendo fin a la caída interanual de la emisión de bonos nacionales. Además, en septiembre, debido a la mejora del apoyo a la mejora crediticia, muchas empresas privadas como Midea, Xincheng y Country Garden emitieron notas a medio plazo garantizadas por ChinaBond Credit Enhancement, un aumento interanual del 30%.
En la actualidad, dado que
la mejora crediticia solo respalda a unas pocas empresas inmobiliarias de referencia, la escala es relativamente limitada. Queda por ver si la escala de la emisión de bonos internos podrá seguir aumentando en el futuro.
En conjunto, la cantidad de bonos emitidos por empresas estatales y empresas centrales en los primeros tres trimestres de 2022 fue de 209.800 millones de yuanes, una disminución interanual del 7,85%. Las escalas de emisión de bonos de las empresas estatales China Resources, Poly y China Shipping superaron los 654.380 millones, de los cuales China Resources superó los 20.000 millones.
La emisión de bonos de empresas privadas ascendió a 97.400 millones de yuanes, una disminución interanual del 69,1%. Las empresas inmobiliarias emisoras de deuda se concentran principalmente en empresas inmobiliarias de alta calidad incluidas en la lista blanca, como Vanke, Country Garden, Zhengrong, Midea, Longfor, etc., con escalas de emisión de bonos que superan los 5 mil millones cada una.
En este contexto, la proporción de la emisión total de bonos por parte de empresas estatales y empresas centrales aumentó un 22 por ciento en comparación con 2021, alcanzando el 68%. La gran brecha en la escala de la emisión de bonos se debe principalmente a que las grandes empresas estatales y las empresas centrales siempre han sido financieramente sólidas, tienen ventajas crediticias naturales y se ven menos afectadas por las políticas financieras.
Desde una perspectiva de costos, los costos de financiamiento de las empresas estatales y las empresas centrales en los primeros tres trimestres de 2022 fueron del 3,23%, mientras que los de las empresas privadas alcanzaron el 5,95%, y la brecha entre las dos alcanzó 2,72 puntos porcentuales. En el futuro, dada la concentración de la industria, se espera que el volumen de financiación y los costos de financiación de las empresas inmobiliarias sigan divergiendo, y seguirá fluyendo más deuda a bajo interés hacia las empresas inmobiliarias de alta calidad.
Desde 2023, muchas empresas inmobiliarias han expuesto impagos de deuda, pero algunas empresas inmobiliarias todavía tienen problemas de liquidez. Además, las empresas externas de viviendas compartidas también han ampliado con éxito sus deudas, aliviando sus necesidades inmediatas. Sin embargo, las extensiones de deuda sólo sirven para ganar tiempo y no pueden resolver fundamentalmente el problema. La presión es bastante alta en 1-2 años.
Si el mercado de compraventa no logra recuperarse en el futuro, los riesgos para este tipo de inmobiliarias volverán a dispararse.
En los primeros tres trimestres de 2022, la escala de vencimiento de los bonos de empresas inmobiliarias fue de 5.146 millones de yuanes, mientras que la escala de emisión fue de solo 307.200 millones de yuanes, un 68% más que la escala de emisión. Las empresas inmobiliarias no pueden aprobar la emisión. Se emite nueva deuda para cubrir la deuda antigua que vence.
Vale la pena señalar que todavía habrá múltiples picos de vencimiento en octubre de 2023, marzo y 1 de junio de 2023, y la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias seguirá siendo alta el próximo año. Si los mercados de ventas permanecen deprimidos durante un período prolongado, se espera que los impagos de deuda sigan aumentando.
De cara al cuarto trimestre de 2023 y más allá, creemos que las futuras políticas de financiación tendrán como objetivo garantizar la entrega de edificios, seguir apoyando las necesidades de financiación razonables de las empresas y mantener una financiación inmobiliaria estable y ordenada. y restablecer la función "generadora de sangre" de las empresas inmobiliarias lo antes posible.
Por un lado, la política continuará mejorando moderadamente el entorno financiero para las empresas inmobiliarias y aumentando el apoyo financiero para las empresas privadas, al mismo tiempo, para las empresas que enfrentan dificultades operativas temporales, no lo hagan ciegamente; conceder préstamos, cortar préstamos o suprimir préstamos.
Por otro lado, las instituciones financieras brindarán apoyo financiero para las fusiones y reorganizaciones de empresas o proyectos de alta calidad; al mismo tiempo, también distinguirán entre riesgos de proyectos y riesgos de grupos empresariales; -financiación de proyectos de calidad y fusiones, adquisiciones y reorganizaciones, y ayudar a la industria a acelerar su desarrollo claro.
Desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias, aunque en 2023 han surgido algunas políticas de financiación favorables, la cobertura de las políticas es limitada y la importancia de la señal sigue siendo mayor que el efecto de atracción real. En la actualidad, los riesgos de la industria aún no están claros y las ventas son débiles debido al impacto de la epidemia. Es difícil que la confianza del mercado se recupere rápidamente en un corto período de tiempo. El problema de las dificultades financieras y la financiación costosa para la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas aún no se ha resuelto, y la presión para el pago de la deuda sigue siendo alta.
La mayoría de las empresas inmobiliarias deben rescatarse activamente mientras esperan el rescate. En el futuro, podemos seguir fortaleciendo la recaudación de ventas y relajar las restricciones sobre los ratios de efectivo; encontrar socios y disponer de canjes de bonos y ajustar las estructuras organizativas, mejorar la eficiencia operativa y reducir los gastos;
Preguntas y respuestas relacionadas: Ventajas y desventajas del arrendamiento financiero 1. Ventajas del arrendamiento financiero El arrendamiento financiero tiene las siguientes ventajas: 1. El umbral para el arrendamiento financiero es bajo. 2. El arrendamiento financiero puede ampliar el período de financiación y aumentar el flujo de caja de las pequeñas y medianas empresas. 3. El arrendamiento financiero puede mejorar la situación financiera y la capacidad de financiación de las pequeñas y medianas empresas. 4. El arrendamiento financiero favorece que las pequeñas y medianas empresas utilicen capital extranjero e introduzcan tecnologías extranjeras avanzadas. 5. En comparación con los préstamos bancarios, el arrendamiento financiero es un método de financiación que puede modificarse según las necesidades reales del cliente, por lo que el método de financiación es más flexible. En segundo lugar, desde la perspectiva del arrendador, 1. Es muy importante promover el arrendamiento, ampliar las ventas de productos y la participación de mercado a las pequeñas y medianas empresas; Las ganancias sólo se pueden lograr mediante ventas exitosas. Cada vez más empresas buscan ampliar sus contratos de arrendamiento en lugar de vender directamente para lograr ventas.
La ventaja de esto es que reduce considerablemente el umbral de compra y amplía el poder adquisitivo de los clientes. 2. Para garantizar la recuperación oportuna de los fondos, se preparará junto con el presupuesto de capital para simplificar los procedimientos de contabilidad financiera; aclarar el flujo de caja durante el período de arrendamiento es propicio para los acuerdos de capital. 3. Simplificar las ventas de productos y acelerar la rotación de capital de las empresas de producción. 4. Prestar más atención a los beneficios futuros del proyecto. Las características de los "bienes financieros" determinan que el propósito de los fondos del arrendamiento sea claro y el arrendatario no pueda apropiarse indebidamente del dinero para otros fines. Los arrendadores prestan más atención a la inspección del flujo de caja futuro del proyecto, lo que permite a algunas empresas de arrendamiento con altos índices de endeudamiento pero buenos proyectos obtener financiación para equipos. 5. Reducir los riesgos de la inversión directa.