El Ministerio de Recursos Naturales insta a los gobiernos locales a implementar el suministro centralizado de tierras lo antes posible para estabilizar los precios de la vivienda.
Actualmente, Qingdao, Zhengzhou, Tianjin y otros lugares han emitido documentos que aclaran que este año implementarán un modelo de "suministro de suelo concentrado" para terrenos residenciales y publicarán anuncios de licitación y subasta de terrenos residenciales en tres lotes. durante todo el año.
El reportero conoció en exclusiva que en los últimos días, el Departamento de Desarrollo y Utilización de Recursos Naturales del Ministerio de Recursos Naturales celebró una videoconferencia y una conferencia telefónica sobre "Implementación de la regulación clasificada de la oferta de suelo residencial en 2021". A la reunión asistieron unas 37 personas, entre ellas Zhengzhou, personas relevantes a cargo de las oficinas de planificación y recursos naturales de Nanjing, Qingdao y otras ciudades. La reunión duró aproximadamente 1 hora y 40 minutos.
Según una fuente que asistió a la reunión, la reunión transmitió principalmente tres espíritus:
Primero, se dice que el reciente fuerte aumento de los precios de la vivienda en muchas ciudades está impulsado por los precios del suelo. Esto ha ejercido una presión considerable sobre las autoridades competentes. La transformación de la oferta de tierras de "goteo" a "oferta abundante" conduce a transmitir al mercado información positiva sobre una seguridad adecuada de la tierra, reduciendo la competencia en el mercado de tierras y estabilizando los precios de la tierra.
El segundo es el requisito de una reforma de los factores agrarios orientada al mercado. En la actualidad, las ciudades han entrado en una etapa de desarrollo en declive y los recursos de tierra son cada vez menores. Todos los indicadores de tierra deben ser valorados. En el pasado, los derechos de suministro de tierras estaban en manos de varios gobiernos distritales de la ciudad, y cada distrito tenía algunas cuotas de tierra. Ahora la ciudad ha entrado en una etapa de desarrollo cada vez menor. Si se otorga la misma cuota de tierra al Área A, se pueden generar más beneficios, pero no se puede dar al Distrito B. Ahora, a través de un control administrativo, se expropian los derechos de suministro de tierras para mejorar la eficiencia de la asignación de los indicadores de tierras.
El tercero es instar a todas las localidades a implementar esta política lo antes posible e implementar detalles de apoyo relevantes. "La oferta concentrada de tierras puede causar algunos problemas. Por ejemplo, las empresas de desarrollo inmobiliario realizarán 'licitaciones' de tierras, un fenómeno de vinculación y coordinación mutua. ¿Cómo prevenirlo y controlarlo? Se deben explorar futuras políticas de apoyo en todas partes".
"La organización centralizada de la transferencia de tierras conduce a fortalecer un mayor control del gobierno de nivel superior sobre el suministro de tierras y tiene un mayor impacto en el mercado. Sin embargo, solo enfatiza la liberación centralizada e ignora la liberación en tiempo real. Aunque "Es beneficioso para la supervisión de los gobiernos de nivel superior, reducirá la información de las transacciones. Guiará el mercado. Sobre la base de la publicación pública en tiempo real, se agregará un resumen trimestral y un resumen anual para establecer una plataforma de publicación unificada". dijo a los periodistas una persona cercana al Ministerio de Recursos Naturales.
El 25 de febrero, las acciones de bienes raíces marcaron el comienzo de un límite diario tan esperado. Vanke A, Xincheng Holdings, Shimao Holdings, China Fortune Land Development y otras acciones alcanzaron su límite diario. y Gemdale subieron más del 8%. Muchos analistas creen que esto puede estar relacionado con la política de "suministro centralizado de tierras" antes mencionada, que beneficia a las grandes empresas inmobiliarias.
El sistema de suministro de tierra ha sufrido enormes cambios.
Se está produciendo un gran cambio en las normas de transferencia de terrenos residenciales.
El reportero vio en un documento "Reglamento clasificado de suministro de tierras residenciales en 2021" obtenido por el Departamento de Desarrollo y Utilización de Recursos Naturales del Ministerio de Recursos Naturales que requiere que "todas las localidades tomen la iniciativa para tomar medidas efectivas medidas para guiar la racionalidad del mercado de terrenos residenciales." Competencia. Los planes de transferencia de terrenos residenciales deben incluir primas, rondas de licitación y planes de control de estabilización de precios máximos (nacionales). "Las ciudades clave deben organizar razonablemente el momento de las licitaciones y subastas de terrenos residenciales. , y listados, e implementar 'dos. Las llamadas "dos concentraciones": una es publicar anuncios de transferencias de manera centralizada. En principio, los anuncios de transferencias no deberían realizarse más de tres veces al año, y los intervalos reales y el número de parcelas deberían estar relativamente equilibrados. Al emitir un anuncio por primera vez, se anunciará el calendario de publicación del anuncio del año en curso. En segundo lugar, céntrese en organizar las actividades de transferencia. Si el terreno transferido en el mismo lote se comercializa mediante cotización, se determinarán las fechas de inicio y finalización de la cotización; si el terreno se comercializa mediante subasta, las actividades de subasta se realizarán de forma continua e intensiva;
¿Cuáles son las ciudades clave? El documento no se ha hecho público. Se informa que 22 ciudades clave en todo el país que han implementado mecanismos inmobiliarios a largo plazo pronto lanzarán la política de "dos concentraciones", incluidas las cuatro ciudades de primer nivel en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, así como Nanjing. Suzhou, Hangzhou, Xiamen, Fuzhou, Chongqing, Chengdu y Wuhan, Zhengzhou, Qingdao, Jinan, Hefei, Changsha, Shenyang, Ningbo, Changchun, Tianjin, Wuxi.
En el plan de oferta de suelo 2021, este documento propone garantizar una escala razonable de oferta de suelo. Las ciudades clave deberían determinar razonablemente la escala de la oferta de suelo en función de la situación real del mercado inmobiliario local y aumentar aún más la oferta de suelo residencial. El suministro anunciado en 2021 no será inferior al volumen medio de transacciones realizadas en los últimos cinco años (2016-2020).
Este documento también propone que la oferta de suelo en las grandes ciudades se incline hacia la construcción de viviendas en alquiler para cubrir la demanda de suelo para viviendas en alquiler propuesta por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, aumentar la oferta escala de terrenos para viviendas de alquiler y garantizar terrenos asequibles para viviendas de alquiler. "Este año, en el plan anual, los terrenos para viviendas de alquiler se enumerarán por separado y la proporción generalmente no será inferior al 10%. Entre ellas, las ciudades con un rápido crecimiento de la población residente y grandes brechas en los terrenos para viviendas de alquiler deberían aumentar aún más el proporción."
El cambio repentino en el ritmo de oferta de tierra tomó a la industria por sorpresa.
Según el Ministerio de Recursos Naturales, el objetivo general es insistir en que las casas sean para vivir, no para especular, promover tanto el alquiler como la compra, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. .
El método de transferencia de "dos concentraciones" puede mejorar la transparencia de la información del mercado, proporcionar más opciones y oportunidades a los participantes del mercado, crear un entorno más abierto y transparente y guiar al mercado para que vuelva a la racionalidad, al mismo tiempo, a la concentración; Los lugares de oferta pueden crear una sociedad más estable. El gran efecto refleja la protección total de la tierra.
Según lo entendido por el periodista, en unos pocos días, el Departamento de Desarrollo y Utilización de Recursos Naturales del Ministerio de Recursos Naturales ha celebrado múltiples videoconferencias sobre la clasificación y regulación de la oferta de suelo residencial en 2021 para organizar trabajo de despliegue e instamos a los departamentos locales pertinentes a implementarlo lo antes posible. Acción impactante.
Después de esto, del 23 al 24 de febrero, ciudades como Tianjin, Qingdao y Zhengzhou publicaron documentos de implementación.
Según el "Aviso sobre la realización de la transferencia centralizada de terrenos residenciales en 2021" emitido por la Oficina Municipal de Recursos Naturales y Planificación de Tianjin, con el fin de hacer un buen trabajo en la transferencia pública simultánea de terrenos residenciales terrenos en 2021, Tianjin decidió realizar una transferencia pública de terrenos residenciales en marzo, junio y mediados de septiembre, los anuncios de transferencia de terrenos residenciales se emitirán en tres lotes. Excepto por las tres fechas anteriores, los anuncios de transferencia de terrenos residenciales ya no se publicarán. emitido.
Se informa que Guangzhou y Jinan publicarán anuncios de transferencia de propiedades a principios de mayo, finales de agosto y finales de junio10.
Competencia racional en el mercado de tierras
En el gran plan de reforma del lado de la oferta de la industria, el gran paso de la reforma del mercado de tierras finalmente ha fracasado.
"Este es el contenido clave del mecanismo a largo plazo en el lado de la oferta de tierras. En la actualidad, el lado financiero ha establecido un sistema de "tres líneas rojas" y "cinco categorías de clasificación", el regulador El lado ha establecido un sistema de "una ciudad, una política", y el lado terrestre ha establecido un sistema de "una ciudad, una política". También se establecerá el establecimiento de tierras y finanzas en la fuente. , lo cual es de gran importancia para controlar los precios de la vivienda en el futuro", dijo a los periodistas Li, investigador jefe del Centro Provincial de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong.
Algunos analistas afirman que el impacto de esta política en el mercado supera incluso las "tres líneas rojas" de la financiación inmobiliaria. ¿Qué impacto tiene este juego en todos los actores del mercado?
Veamos primero las opiniones oficiales.
El Ministerio de Recursos Naturales cree que para las empresas inmobiliarias: En primer lugar, es más difícil para las empresas inmobiliarias de gran escala obtener financiación en el corto plazo. No pueden competir por múltiples terrenos al mismo tiempo. al mismo tiempo, y ya no pueden utilizar sus ventajas de capital e información para "tomarlo todo en el mercado, monopolizar los recursos". En segundo lugar, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias pueden tener más opciones para evitar la competencia directa con las grandes empresas inmobiliarias y obtener oportunidades de desarrollo inmobiliario.
Para los gobiernos locales, es difícil preparar planes anuales de suministro de tierras y organizar centralmente el suministro de tierras, lo que puede afectar los ingresos por tarifas de transferencia de tierras. "El orden original de suministro de tierras de 'primero en llegar, primero en ser atendido' en algunas áreas no puede continuar, y los precios de la tierra ya no pueden aumentar gradualmente a través del 'mercadeo del hambre', lo que reducirá los ingresos totales de las tarifas de transferencia."
Para el público, la cotización concentrada de suelo residencial tiene un gran efecto publicitario, facilitando al público la obtención de información, lo que favorece la estabilización de expectativas entre los terrenos ofertados de forma centralizada, parcelas individuales con; Los precios unitarios más altos son más notorios y es fácil formar "tramas de estrellas" , lo que puede tener un impacto negativo en la psicología pública. Las ciudades deberían planificar con antelación.
Li cree que esta política ayudará a controlar los precios de la tierra. En el pasado, varias personas competían por un terreno, lo que generaba altos precios de la tierra, o varias licitaciones, lo que resultaba en una disminución del valor de la tierra, pérdida del gobierno y pérdida de activos estatales, lo que no conducía al pleno utilización del valor de los recursos públicos. Ahora hay tres lotes cada año y cada lote proporciona una gran cantidad de tierra. No hay necesidad de apropiarse de tierras, al menos no. Los promotores eligen el momento y el lugar para adquirir terrenos de acuerdo con las necesidades del desarrollo intensivo. Habrá menos terrenos caros y menos licitaciones. Esto es una señal de un mercado de terrenos saludable.
“Después de transferir el mismo lote de terreno, existe una alta probabilidad de que los proyectos futuros se concentren en el mercado, lo que tendrá un cierto impacto en la relación de oferta y demanda para ciudades como Shenzhen. y Shanghai, donde la oferta de viviendas nuevas es insuficiente, el desequilibrio entre oferta y demanda se producirá en un corto período de tiempo. Al mismo tiempo, se concentrará un gran número de proyectos en el mercado, lo que también tendrá cierta inhibición. efecto sobre el aumento de los precios de la vivienda y lograr los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas", dijo Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda Zhuge.
Chen Xiao cree que para las empresas inmobiliarias, esta política de "dos concentraciones" acelerará la diferenciación de las empresas inmobiliarias grandes con fondos suficientes serán más poderosas para participar en muchas subastas de terrenos y tener. Más oportunidades para obtener subastas de terrenos. Al mismo tiempo, también ayudará a promover que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos de forma prudente y racional.
“Si se venden todos juntos, los enormes departamentos de inversión de las empresas inmobiliarias podrían considerar remodelarlos o subcontratarlos, lo que podría ahorrar dinero”, cree una persona de una gran empresa inmobiliaria.
Una persona de una pequeña y mediana empresa de bienes raíces dijo que espera que el gobierno emita reglas detalladas para prohibir que los "caballos" controlen el número de parcelas al mismo tiempo, para que las pequeñas y medianas Las empresas de tamaño similar pueden tener más oportunidades. Cuando las pequeñas y medianas empresas obtienen terrenos después de subastas locales, es a la vez una oportunidad y un riesgo. Sin embargo, la desventaja competitiva en la etapa inicial de las ventas no es buena y, al final, los costos de capital devoran las ganancias.