Al alquilar una tienda, normalmente hay que pagar varias veces.
¿A qué cuestiones se debe prestar atención a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de tienda?
1. Investigar los derechos de propiedad de la tienda.
Antes de alquilar una tienda, debe acudir al centro comercial de bienes raíces donde se encuentra la tienda para realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar la siguiente información principal:
(1), El propósito de la casa y el propósito del terreno deben ser. Asegúrese de que el tipo de casa sea comercial y el uso del terreno no sea residencial antes de poder alquilarlo como tienda. De lo contrario, correrá el riesgo de no poder hacerlo. para obtener una licencia comercial y la casa se usa ilegalmente.
(2) El dueño de la casa garantiza firmar un contrato de arrendamiento con el dueño de la casa u otros propietarios.
(3) Si la información de registro de alquiler se ha almacenado en la casa. Si se ha almacenado la información de registro de arrendamiento, no se puede registrar un nuevo contrato de arrendamiento, lo que da como resultado que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a un tercero y también afecta la solicitud exitosa del nuevo arrendatario de una licencia comercial.
Si el arrendatario no puede averiguarlo, puede confiar a un abogado que acuda a los departamentos correspondientes para investigar.
2. Período de decoración gratuito.
En el arrendamiento de tiendas, el período de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita renovar la casa después de entregarla y realmente no puede trabajar ni hacer negocios. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el concepto de "período de renovación gratuito" no está claramente definido en la ley. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, es importante acordar claramente el inicio y el final del período de renovación sin alquiler y eximir del pago de tarifas específicas. En circunstancias normales, sólo el alquiler está exento y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.
3. Depósito de arrendamiento.
Comúnmente conocido como “depósito”, se utiliza principalmente para compensar los gastos que el arrendatario debería soportar pero no ha pagado. Debido a que las tarifas de electricidad, teléfono y administración de propiedades aplicables a las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente alto y no cubra los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que durante el proceso de arrendamiento, el arrendatario sigue retrasando el pago de las tarifas correspondientes y ¿qué debo hacer si la deducción del depósito no es suficiente? El plan para completar el "depósito" puede estipularse en el contrato, es decir, después de que el arrendador deduzca los gastos relevantes del "depósito" cada vez, el arrendatario debe completar el "depósito" dentro de un período razonable. Si la cantidad se completa dentro de un plazo determinado después de haber sido notificado por el arrendador, éste podrá resolver unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento "perezoso" del inquilino.
4. Compromiso fiscal.
De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador deberá soportar los siguientes impuestos y tasas:
(1), alquiler:
Impuesto comercial y alquiler adicional*5,55%.
Impuesto inmobiliario alquiler*12%.
Impuesto sobre la renta personal *20% (los ingresos son el alquiler menos los costos de mantenimiento, y los costos de mantenimiento no deben exceder los 800 yuanes cada vez).
El alquiler del impuesto de timbre (monto total) es del 0,1% (se paga en una sola suma al pagar el impuesto por primera vez, calculado en base al monto total de todos los alquileres durante el período de arrendamiento).
El impuesto sobre el uso del suelo se aplica a cada metro cuadrado de terreno residencial, sujeto a la recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.
(2) Subarrendamiento:
Impuesto empresarial e ingresos adicionales por subarrendamiento*5,55%.
Impuesto de timbre Impuesto de timbre Alquiler de subarrendamiento (total) 0,1%.
En la práctica, existen muchos tipos de impuestos y tasas a pagar al alquilar una tienda. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales y diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda.
Si bien los contribuyentes antes mencionados son arrendadores o subarrendatarios, en el contrato de arrendamiento se pueden estipular los contribuyentes específicos. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben ser conscientes de que el impuesto sobre el arrendamiento de locales es relativamente alto y deben considerar cuidadosamente los ajustes fiscales a largo plazo y el aumento de costos antes de acordar sobre un contribuyente específico, para no dejarse engañar. por los tipos impositivos más bajos a corto plazo en algunos puntos de recaudación de impuestos.
Cosas importantes a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato.
5. Licencia comercial.
El objetivo del alquiler de una tienda es realizar actividades comerciales, y la primera condición para realizar actividades comerciales es obtener legalmente una licencia comercial.
Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de la licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:
(1) La información original del registro de arrendamiento no ha sido cancelada, lo que resulta en un nuevo contrato de arrendamiento. La falta de registro resultó en no solicitar una licencia comercial a tiempo.
(2) La licencia comercial ha sido registrada en la tienda, pero la información del registro industrial y comercial no ha sido cancelada ni movida, imposibilitando volver a registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda.
(3) El tipo de habitación no es comercial y no puede realizar actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial.
(4) Afectan a industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.). ), también debe pasar inspecciones de los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, salud, medio ambiente y otros, y obtener una licencia de seguridad pública, una licencia sanitaria y otros documentos antes de poder obtener una licencia comercial.
(5) La licencia comercial no se puede registrar por falta de información del arrendador.
Si se dan las circunstancias antes mencionadas del artículo 65438 + 0, 2, 3 y 5, se puede fijar como obligación del arrendador en el contrato, y se le puede dar al arrendador un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un determinado período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, pudiendo establecerse la situación del artículo 4 anterior como una situación de no responsabilidad para resolver el contrato para garantizar que el arrendatario pueda resolverlo; el contrato sin responsabilidad sin obtener una licencia comercial.
6. Decoración y eliminación.
En el arrendamiento de tiendas, muchas veces es necesario gastar mucho dinero en la decoración de las tiendas. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:
(1) Estipular claramente si el arrendador está de acuerdo con el arrendatario en decorar la tienda, los dibujos o planos de decoración, si es necesario obtener el consentimiento del arrendador, etc. Si existen modificaciones y estructuras especiales, esto debe especificarse claramente, así como también puede especificarse claramente la ubicación de los anuncios y la publicidad de la tienda.
(2) Al rescindir el contrato, la responsabilidad por incumplimiento del contrato no puede considerarse solo daños y perjuicios, porque a menudo se acuerda que los daños y perjuicios sean iguales al depósito, y el monto no es alto, y es a menudo menores que las pérdidas por decoración del arrendatario. Por lo tanto, conviene estipular que en este caso, el arrendador soportará no sólo la indemnización por daños y perjuicios sino también las pérdidas de decoración en que incurra el arrendatario.
(3) Aclarar cómo se dispondrá de la decoración y accesorios al finalizar el contrato de arrendamiento.
7. Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.
Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o el incremento y cuánto costará la extensión o el incremento. Si el contenido correspondiente está claramente pactado y no puede satisfacer las necesidades normales, el arrendatario quedará dispensado del derecho a resolver el contrato.
Dudas tras la firma del contrato.
8. Registro de arrendamiento.
La inscripción de un contrato de arrendamiento tiene el carácter de inscripción del contrato. La eficacia de esta inscripción incluye principalmente lo siguiente:
(1). Afecta la eficacia del contrato en sí, aunque no se registre, el contrato seguirá siendo eficaz cuando se cumplan las condiciones para su eficacia.
(2) El expediente registrado tiene efectos jurídicos frente a terceros. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento.
9. Problema de subarrendamiento.
A menudo hay muchos "segundos propietarios" y "terceros propietarios" en el mercado de los centros comerciales, entre los que se encuentra el problema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como “subarrendamiento”, en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, "subarrendamiento" significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y el propietario ha establecido una relación de arrendamiento aquí, mientras que "transferencia de derechos de arrendamiento" significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:
(1). Del mismo modo, en la transmisión de derechos de arrendamiento también se requiere el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
(2) El arrendatario original a menudo reclamará una tarifa de compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar las pérdidas de decoración, etc. Este gasto no es un gasto que deba soportar el inquilino legal, pero no está expresamente prohibido por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley.
Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago a plazos con el subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y utilizar la aplicación exitosa de la licencia comercial como situación para el reembolso o cancelación de este. tarifa.
En vista de los numerosos problemas involucrados en el contrato de arrendamiento de tienda y el gran monto del contrato, se recomienda firmar dichos contratos con precaución y contratar profesionales para realizar la verificación cuando sea necesario para evitar disputas durante la ejecución del contrato. contrato, provocando demandas y las pérdidas superan las ganancias.
10. Venta y alquiler.
Muchos inquilinos suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:
(1). Cuando el arrendador vende, el arrendatario disfruta del derecho de tanteo. en las mismas condiciones, es decir, si el arrendatario propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario.
(2) Incluso si el arrendatario no quiere comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario aún debe cumplir el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato en el contrato de arrendamiento.
11. Otros asuntos que requieren atención.
Antes de alquilar una tienda, es necesario comprender el plan de negocios de la tienda y las políticas relacionadas. Si el formato de negocio que el arrendatario quiere operar no cumple con el plan de negocios y las políticas pertinentes, como alquilar una casa que no es adecuada para la industria de la restauración y abrir un hotel, definitivamente provocará pérdidas humanas y financieras. recursos. En caso de incertidumbre, el arrendatario puede estipular específicamente cuestiones relevantes en el contrato de arrendamiento como condiciones de rescisión para evitar responsabilidad innecesaria por incumplimiento del contrato.
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