Plazo de arrendamiento Determinación del plazo de arrendamiento

(1) ¿El plazo del arrendamiento incluye un período sin alquiler? Para atraer al arrendatario a firmar el contrato lo antes posible, el arrendador suele prometer ofrecer al arrendatario ciertos incentivos, como periodos de exención de alquiler, reducción del alquiler, etc., en la fase inicial del arrendamiento o durante la mejora. y período de construcción del inmueble arrendado. Sin embargo, contrariamente a la prevalencia del uso real, ni las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales - Arrendamiento" promulgadas en 2001 (en adelante, las antiguas normas contables) ni las nuevas Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales promulgadas en 2006 implican incentivos para los arrendamientos operativos. tratamiento contable. Las normas contables pertinentes sólo pueden encontrarse en el "Aviso sobre la aplicación de sistemas de contabilidad empresarial y normas contables conexas" publicado por el Ministerio de Finanzas en 2003. La pregunta 17 (2) de las respuestas estipula: “Si el arrendador proporciona un período sin alquiler, el arrendatario asignará el alquiler total de forma lineal u otro método razonable durante todo el período de arrendamiento, en lugar de dentro del período posterior deduciendo el período de exención de renta, los gastos de alquiler se reconocen durante el período de exención de renta “si el período de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento es del 1 de octubre de 2007 al 2012 + 31 de febrero, y el 1 de octubre de 2007 es exento de renta. , entonces el arrendamiento de la transacción de arrendamiento será El período es

La respuesta 2 solo requiere que la empresa no deduzca el período libre de alquiler del período de arrendamiento estipulado en el contrato, pero no lo indica claramente que si el período de exención de renta es anterior al período de arrendamiento estipulado en el contrato, el arrendamiento en el sentido contable ¿Puede el período incluir un período de exención de renta? Por ejemplo, el período de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento es del 1 de julio de 2007 al 30 de junio de 2013. El arrendatario inicia la decoración de interiores el 1 de junio de 2007 por un período de seis meses. No es necesario pagar alquiler por estos seis. meses. Entonces el plazo de arrendamiento es el "acuerdo contractual" requerido por la nueva norma. Debido a la falta de normas contables claras, en la práctica diferentes empresas manejan los asuntos de manera diferente, lo que afecta seriamente la comparabilidad de la información de los estados contables.

El Boletín de Interpretación N°15 del Comité Permanente de Interpretaciones (SIC) del Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (SIC) “Arrendamientos Operativos – Incentivos” (SIC15) considera que “la esencia básica de un contrato de arrendamiento operativo es que el arrendatario y el arrendador intercambian "derecho a utilizar el activo", todos los "incentivos" serán parte integrante de la contraprestación neta por aceptar utilizar el activo arrendado, independientemente de la naturaleza, forma o momento del pago del incentivo. El "período específico" en la SIC15 se refiere al período durante el cual el arrendatario puede acceder, controlar o utilizar el activo arrendado, que es el período de arrendamiento en el sentido contable. De esto se desprende que, dado que el arrendatario ha "contactado, controlado o utilizado" los activos arrendados al comienzo del período gratuito, ya sea que el período gratuito se encuentre dentro del período estipulado en el contrato de arrendamiento o fuera del período Estipulado en el contrato de arrendamiento, su naturaleza es la misma. Es el incentivo que brinda el arrendador para el buen arrendamiento del inmueble arrendado. Según el principio de sustancia sobre forma, el tratamiento contable de ambos debe ser consistente, es decir, el período de arrendamiento debe incluir el período libre de alquiler.

(2) ¿El plazo del arrendamiento incluye la renovación? Cuando el arrendador y el arrendatario firman un contrato de arrendamiento, no sólo pueden acordar un plazo de arrendamiento fijo, sino también la posibilidad y duración de arrendamientos posteriores al vencimiento del plazo de arrendamiento. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento estipula que una vez transcurrido el contrato de arrendamiento de cinco años, el arrendatario tiene prioridad para renovar el contrato por otros cinco años. En comparación con el período sin alquiler, el período de renovación del arrendamiento es generalmente más largo. El hecho de que el período de renovación del arrendamiento se incluya en la determinación del período de arrendamiento tiene un gran impacto en los resultados contables de toda la contabilidad del arrendamiento. Por ejemplo, incluyendo el período de renovación del arrendamiento, el período de arrendamiento es de 10 años, en caso contrario es de 5 años. Existen diferencias significativas en los montos de los honorarios de mejoras, honorarios de financiamiento no reconocidos y otras partidas que se amortizan anualmente bajo diferentes métodos de tratamiento. En cuanto a si el período de renovación del arrendamiento puede incluirse en el cálculo del plazo del arrendamiento, el artículo 7 de las nuevas normas de mi país estipula que el arrendatario tiene derecho a optar por renovar el arrendamiento del activo, y puede tener una certeza razonable de que el arrendatario ejercerá la opción en la fecha de inicio del arrendamiento, independientemente de que se vuelva a pagar el alquiler, el período de renovación también está incluido en el plazo del arrendamiento. En otras palabras, la condición para que las empresas chinas incluyan el período de renovación del arrendamiento en el plazo del arrendamiento es que el arrendatario debe tener la opción de renovar el arrendamiento y estar razonablemente seguro de que ejercerá la opción de renovar el arrendamiento.

Sin embargo, las nuevas "Directrices" y su guía de aplicación no explican detalladamente cómo las empresas pueden determinar razonablemente si el arrendatario ha ejercido su derecho a renovar el contrato de arrendamiento. En la práctica, la mayoría de las empresas juzgan la posibilidad de renovación basándose en los requisitos de las "Normas de contabilidad para empresas comerciales - Guía de arrendamiento" (en adelante, la "Guía antigua"). La tercera parte de la antigua "Definición" de las "Directrices" estipula: "Si el contrato de arrendamiento estipula que el arrendatario tiene una opción de renovación prioritaria, es decir, se espera que el alquiler por la renovación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario sea mucho menor que el el alquiler normal el día en que se ejerce la opción, se puede suponer razonablemente que el arrendatario ejercerá la opción en la fecha de inicio del arrendamiento. En este caso, el plazo del arrendamiento incluirá el período cubierto por la opción preferida. de renovación (es decir, el período de renovación). 'Muy por debajo' aquí generalmente significa por debajo del 70% (inclusive) "

Anuncio No. 98 de la Junta de Normas de Contabilidad Financiera "Contabilidad de arrendamientos" (SFAS98) revisado. las disposiciones relacionadas con el período de arrendamiento en el Anuncio No. 17 (SFAS17), estipula claramente que el período de arrendamiento incluirá un período de arrendamiento fijo irrevocable y un período de renovación de arrendamiento calificado, en el cual el período de renovación de arrendamiento calificado incluye: Primero, el arrendatario. Tiene prioridad para renovar el contrato de arrendamiento. En segundo lugar, el arrendatario soportará grandes pérdidas si no renueva el contrato de arrendamiento, y la renovación del contrato de arrendamiento puede determinarse razonablemente. En tercer lugar, el arrendatario proporcionará garantías para las deudas del arrendador directa o indirectamente relacionadas con la propiedad arrendada durante la renovación del contrato; período o proporcionar al arrendador la propiedad arrendada préstamos relacionados directa o indirectamente; en cuarto lugar, el arrendador tiene derecho a renovar o extender el contrato de arrendamiento si el arrendatario tiene la prioridad para renovar el contrato de arrendamiento; el derecho a renovar el contrato de arrendamiento.

Dado que la pérdida causada por el arrendamiento por parte del arrendatario requiere juicio de la administración, SAFS98 estipula claramente en el Artículo 60 (b) que cuando el arrendamiento no se renueva, se debe considerar que el arrendatario exige al arrendatario que pague efectivo y transfiera activos dentro o fuera del país. el contrato de arrendamiento o derechos, asumiendo deudas, prestando servicios o renunciando a beneficios económicos o soportando pérdidas económicas entre ellos, al juzgar las pérdidas económicas del arrendatario, la unicidad del uso del bien arrendado, la ubicación y viabilidad de la reposición del mismo; la propiedad arrendada, el arrendamiento La importancia de la propiedad para el funcionamiento continuo de la empresa, la mejora de la propiedad arrendada y otras pérdidas de activos causadas por la rescisión del contrato de arrendamiento, etc.

Se puede ver que ya sea el nuevo "Estándar" o SFAS98, si el período de renovación del arrendamiento puede "determinarse razonablemente" es el principio básico para contar el período de renovación del arrendamiento en el plazo del arrendamiento. En comparación, las disposiciones sobre el plazo del arrendamiento en las nuevas normas de mi país son relativamente simples. La administración solo necesita considerar si se incluye el período de extensión del arrendamiento en el plazo del arrendamiento en función de la posibilidad de que el arrendatario tenga la opción de renovar el contrato. Sin embargo, las nuevas normas dejan demasiado margen de maniobra a la dirección debido a la falta de una orientación clara sobre la posibilidad de renovación. Aunque las antiguas directrices establecían un estándar del "70%" para la posibilidad de renovar el contrato de arrendamiento, obviamente es demasiado arbitrario utilizar un único indicador absoluto para juzgar que "el inquilino casi con certeza renovará el contrato de arrendamiento en el futuro". Además, el nuevo código sólo considera los arrendamientos en los que el arrendatario tiene una opción, pero no considera los arrendamientos en los que el arrendador tiene una opción. Es decir, no considera la probabilidad de que el arrendamiento sea renovado cuando el arrendador es el arrendador. Beneficiario del contrato de arrendamiento Esto obviamente no es posible. Es bueno seguir el principio básico de que la renovación del arrendamiento puede ser razonablemente segura. SAFS98 considera la posibilidad de renovar el arrendamiento desde la perspectiva de medir la pérdida sufrida por el arrendatario si no renueva el arrendamiento y formula estándares de juicio claros en consecuencia, lo cual es beneficioso para el funcionamiento real de las empresas y es digno de la absorción y referencia.