La base para cancelar la tarifa de ocupación en el contrato de arrendamiento
1. ¿Qué es una casa de alquiler?
El propietario u operador de una casa entrega la casa que posee u opera al consumidor de la casa, y el consumidor de la casa obtiene la propiedad y los derechos de uso de la casa pagando un determinado alquiler sobre de forma regular. El arrendamiento de viviendas es un método de circulación de mercancías que vende el valor de uso de las casas por partes.
El arrendamiento de vivienda se refiere al acto en el que el arrendador (normalmente el dueño de la casa) alquila la casa al arrendatario, y el arrendatario paga el alquiler al arrendador.
Si el periodo de alquiler supera los seis meses, ambas partes deberán firmar un contrato por escrito. El contrato de arrendamiento de la casa debe incluir los siguientes términos principales: el alcance y área de la casa arrendada; el plazo del arrendamiento y el propósito de la casa; el monto del alquiler y el tiempo de entrega por reparaciones de la casa, subarrendamiento e incumplimiento del contrato; etc. Sobre esta base, ambas partes deben llevar el contrato de alquiler de la casa al departamento de gestión inmobiliaria donde se encuentra la casa para su registro y obtener un certificado de alquiler de la casa.
2. ¿Cuál es la naturaleza de los derechos de propiedad de la vivienda?
La propiedad de la vivienda incluye lo siguiente: 1. Posesión: es el control de facto que tiene un propietario sobre su vivienda. La posesión es un elemento esencial de la propiedad de una vivienda. Sin posesión no hay propiedad. Pero la posesión no es omnipotente, porque la posesión se divide en posesión por otros y posesión por no propietarios, posesión legal y posesión ilegal, posesión de buena fe y posesión de mala fe. 2. Derecho de uso: se refiere al derecho que tiene el dueño del inmueble a utilizar la vivienda de acuerdo con su desempeño. El ejercicio del derecho de uso deberá cumplir las siguientes condiciones: (1) No dañe la esencia de la vivienda. (2) Utilizar la casa de acuerdo con su desempeño natural, desempeño económico y uso de suelo prescrito. (3) Respetar las leyes y la ética y no dañar los intereses públicos ni los derechos e intereses legítimos de otros. 3. Derecho a la renta: Derecho del propietario del inmueble a recibir las rentas que genere el inmueble. Por ejemplo, alquilar la casa para obtener alquiler, utilizar la casa como sociedad para obtener dividendos, etc. 4. Facultad de disposición: Es el derecho del dueño del inmueble a disponer del inmueble de hecho o de derecho. Como vender, alquilar, hipotecar, empeñar, regalar, demoler, etc. El derecho de disposición es el derecho central y más básico de los derechos de propiedad de la vivienda. El derecho de disposición generalmente sólo puede ser ejercido por el propietario de la casa (a menos que existan disposiciones especiales en la ley).
3. Contenido del proceso y juicio de las controversias sobre contratos de alquiler de vivienda
1. La validez del contrato de alquiler de vivienda.
(1) Si el contrato de arrendamiento de la casa se considera inválido porque el objeto del arrendamiento es un edificio ilegal, el arrendatario deberá pagar la tarifa de uso durante el período de ocupación de acuerdo con el estándar de alquiler acordado en el contrato; El arrendatario deberá alegar la razón de que la casa arrendada es una construcción ilegal. Las solicitudes de devolución del alquiler generalmente no serán admitidas.
(2) Si el tribunal popular o la institución de arbitraje ha determinado que el contrato de alquiler de la casa es inválido debido a una construcción ilegal, incluso si se eliminan las razones ilegales (como que la casa obtenga posteriormente un permiso de planificación o sea aprobado por la autoridad competente), el contrato no puede convertirse nuevamente en un contrato válido.
2. Determinación de las pérdidas reales después de que el contrato de alquiler de la vivienda se considere inválido.
La "Integración de puntos de vista judiciales del Tribunal Popular Supremo (tercera edición)" señala que las pérdidas reales después de que el contrato de arrendamiento sea inválido deben determinarse de manera realista en función de los diferentes tipos de casas arrendadas. Tomemos como ejemplo la pérdida de un local comercial arrendado: si el arrendatario se dedica a actividades de restauración, hotelería, entretenimiento, comercio y otras actividades comerciales en el local arrendado, el contrato de arrendamiento se considerará inválido durante el período de arrendamiento, y las inversiones operativas, el equipo las compras, los beneficios de explotación, etc. pueden considerarse razonablemente al calcular las pérdidas; el cálculo de las pérdidas por decoración se basará en las disposiciones de los artículos 9 a 13 de las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de". Ley en el Juicio de Controversias sobre Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana" (en adelante, la "Interpretación de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda").
3. Normas para el pago de los derechos de ocupación de la vivienda después de que el contrato de arrendamiento sea nulo.
Después de que el contrato es inválido, el pago por parte del arrendatario de los honorarios de ocupación de la casa es una forma de devolver la propiedad adquirida en virtud del contrato inválido y no constituye la obligación contractual de pagar el alquiler según lo estipulado en el contrato. Cuando el arrendatario devuelve el bien obtenido en virtud de un contrato inválido, es decir, el interés de posesión de la casa arrendada, que es un bien intangible, el arrendatario sólo puede devolverlo en forma de compensación descontada, es decir, el pago de los derechos de uso de la casa. generalmente con referencia al estándar de alquiler estipulado en el contrato.
Base jurídica relevante para este artículo.
Artículo 721 del “Código Civil de la República Popular China” El arrendatario deberá pagar el alquiler según el plazo acordado. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro sobre el plazo para el pago del alquiler, y éste no puede determinarse conforme a lo dispuesto en el artículo 510 de esta Ley, si el plazo del arrendamiento es inferior a un año, se procederá al pago. al vencimiento del período de arrendamiento, si el período de arrendamiento excede un año, el pago se realizará al final del período de arrendamiento, el pago se deberá realizar cada año, y si el período restante es inferior a un año, el pago se realizará. al final del plazo del arrendamiento.