Cómo calcular la tasa de desocupación
El objetivo del cálculo de la tasa de desocupación de vivienda es conocer la tendencia de la demanda de vivienda en el mercado. Demasiadas casas vacías indican demanda o poder adquisitivo insuficientes, y el país o el mercado pueden hacer los ajustes correspondientes. Si quieres calcularlo, divide el número de casas desocupadas por el número total y luego multiplica por 100.
Pregunta 2: Algoritmo de tasa de desocupación: existen tres métodos de cálculo populares para la tasa de desocupación: tasa de desocupación = área de vivienda desocupada en toda la sociedad/área de todas las viviendas Tasa de desocupación = área desocupada de vivienda comercial en los últimos tres años/área terminada desocupada Tasa = área de vivienda comercial desocupada/área terminada en el año en curso. Como todos sabemos, la superficie terminada en tres años fue dos o tres veces mayor que la del año anterior, y el parque total de viviendas fue decenas de veces mayor que en tres años. Con denominadores diferentes, los resultados del cálculo son, naturalmente, muy diferentes. El algoritmo de tasa de desocupación comúnmente utilizado en Occidente: tasa de desocupación = área de vivienda en venta y alquiler/vivienda disponible y otras viviendas comerciales. Todas las viviendas disponibles y otras ventas y alquileres de viviendas comerciales son el denominador, y las ventas y alquileres de viviendas son el numerador para calcular la tasa de desocupación. Los expertos creen que esto no es aplicable a China: la razón es que el proceso de urbanización a gran escala en los países occidentales terminó hace mucho tiempo, mientras que China apenas ha comenzado. La superficie de construcción terminada en China en un año equivale a la de todos los países desarrollados juntos.
Pregunta 3: La fórmula estándar para la tasa de desocupación de viviendas utiliza la tasa de súper desocupación como indicador para describir la asignación de recursos en el campo inmobiliario, pero su fórmula utiliza el stock total de viviendas disponibles y otras viviendas comerciales. como denominador, y toma las propiedades de primer nivel en el mercado en venta y alquiler que son el numerador. Las desviaciones en los cálculos de las tasas de control son inevitables, pero si los datos se desvían demasiado de la realidad y afectan la toma de decisiones macroeconómicas de todo el país, es un problema que requiere vigilancia. Una vez más se utilizaron el método de análisis de la tasa de vacantes y el estándar de juicio de "difundir información falsa", y se llegó a una conclusión autorizada que conmocionó al público y parecía incuestionable. Esto hace que el autor sienta la necesidad de volver a discutir este tema a la luz de la situación actual. El problema radica en la fórmula para calcular la tasa de desocupación y la regulación de los estándares de desocupación. La mayoría de los países europeos y americanos con economía de mercado abogan por la regulación del mercado. Aunque todos están comprometidos en la construcción de un sistema de seguridad de vivienda, ninguna * * * organización presta atención al seguimiento de la tasa de desocupación de viviendas comerciales. Y "Una tasa de desocupación entre 5 y 10 es un área razonable, y una tasa de desocupación entre 10 y 20 es un área peligrosa. Aunque algunos académicos extranjeros utilizan la tasa de desocupación como indicador para describir la asignación de recursos en el campo inmobiliario, la fórmula se basa en las casas disponibles y el stock total de otras viviendas comerciales se utiliza como denominador, y las propiedades en venta y alquiler en el mercado primario se utilizan como numerador (esto fue confirmado por el viceministro Liu Zhifeng del departamento de bienes raíces). Simposio sobre la situación del mercado organizado por el Ministro de Construcción Wang Guangtao el 1 de marzo de 2006) En nuestro país, algunas instituciones o académicos calculan la tasa de desocupación dividiendo el área desocupada por el área terminada de viviendas comerciales en el año en curso, mientras que. otros dividen el área vacante por la suma de las áreas completadas en los tres años anteriores. Obviamente, esto es diferente de la fórmula utilizada por los académicos extranjeros. Los denominadores de las dos fórmulas se han reducido entre 20 y 60 veces. "Boletín estadístico sobre la situación general de la vivienda urbana" elaborado por el Departamento de Finanzas Integrales y el Departamento de Vivienda y Bienes Raíces del Ministerio de la Construcción, 65438 a finales de febrero de 2004, la superficie de construcción de viviendas urbanas en todo el país era de 149,06 millones de cuadrados metros cuadrados, de los cuales 96,16 millones de metros cuadrados están en construcción; 65.438 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales están desocupados en todo el país, de los cuales 74 millones de metros cuadrados están desocupados. Según cálculos de académicos extranjeros, la tasa de desocupación de viviendas comerciales es de sólo 0,83. , y la tasa de desocupación de viviendas comerciales es sólo de 0,77. Muestra que a finales de febrero de 2005, la superficie desocupada de viviendas comerciales en todo el país era de 65438 43 millones de metros cuadrados, de los cuales la superficie desocupada de viviendas comerciales era de 83 millones. Metros cuadrados (el aumento en el área desocupada está directamente relacionado con el mercado de espera formado durante el macrocontrol. La tasa de desocupación de ambos es aún menor a 1.
Pregunta 4: ¿Cómo está el hotel?). ¿Tasa de ocupación de habitaciones calculada? La tasa de ocupación del hotel se refiere al porcentaje del número total de habitaciones realmente alquiladas. Además, podrá obtener más información sobre la tasa de retorno. Le ayudará a comprender mejor sus conceptos, relaciones y gestión práctica. funciones Un breve análisis de la aplicación de la gestión de ingresos hoteleros en el front office
Resumen: Aunque la gestión de ingresos es un concepto muy complejo, su aplicación es relativamente simple.
Cuando los hoteles implementan la teoría de la gestión de ingresos, se basan en la combinación de "inteligencia artificial" y "tecnología informática general" sin complicar la teoría.
Aunque la gestión de ingresos es un método científico moderno de gestión de operaciones desarrollado en la década de 1980, hay muy pocos hoteles en China que utilizan la gestión de ingresos. Esto se debe principalmente a algunos malentendidos que afectan la aplicación efectiva de la gestión de ingresos. La discusión sobre la implementación de la gestión de ingresos se centra demasiado en los sistemas informáticos automatizados y se centra demasiado en la investigación de teorías de gestión de ingresos como la programación lineal, la programación dinámica y el control de ingresos marginales, ignorando por completo la connotación potencial de la teoría de la gestión de ingresos.
Aunque la gestión de ingresos es un concepto muy complejo, su aplicación es relativamente sencilla. Cuando los hoteles implementan la teoría de la gestión de ingresos, se basan en una combinación de "inteligencia artificial" y "tecnología informática general". No hay necesidad de complicar su teoría. Este artículo presenta algunas prácticas a la hora de aplicarlo en hoteles.
Principios básicos de la gestión de ingresos
Los principios básicos de la gestión de ingresos son los "cinco principios", es decir, los productos de la empresa se pueden entregar a través de los mejores productos en el mejor momento y; al mejor precio Canales para vender a los clientes más adecuados, maximizando así los ingresos del hotel.
La práctica operativa de la gestión de ingresos hoteleros consiste en: segmentar el mercado y los huéspedes, predecir cuantitativamente las necesidades de los clientes con diferentes propósitos en diferentes momentos y determinar el control dinámico a través de métodos de optimización, para maximizar el beneficio del hotel. ingresos totales y garantizar que el hotel siga creciendo en sus beneficios.
El Revenue Management es un proyecto sistemático de la gestión hotelera.
Al implementar un sistema de gestión de ingresos, es importante dejar claro que este sistema no es sólo para que el front office funcione bien, es un proyecto sistemático para aumentar los ingresos operativos y fortalecer la gestión hotelera. Requiere operaciones a nivel de hotel. J.W. Marriot II, presidente del American Marriott Hotel Group, dijo: "El nivel superior del hotel debe implementar la gestión de ingresos para el hotel, y el director ejecutivo necesita 100 personas para apoyar este trabajo". sistema de gestión y garantizar su funcionamiento eficaz como base.
Por lo tanto, para operar bien el sistema de gestión de ingresos, el hotel debe hacer arreglos generales, el departamento de marketing integral (el jefe de gestión de ingresos) y el departamento de recepción deben coordinar las operaciones, y el director general del hotel debe tomar la iniciativa en el sistema de gestión de ingresos.
Contenido básico de la gestión de ingresos de la recepción
Dado que la recepción es el centro de recopilación de información del hotel, varias secretarias de gestión de habitaciones, archivos de historial de precios, varios archivos dramáticos de precios de habitaciones, varias habitaciones en diferentes períodos La tasa de ocupación y varios datos del historial de huéspedes se concentran en la base de datos de la recepción, lo que a veces lleva al error de utilizar la oficina de recepción como la posición principal del sistema de gestión de ingresos. Cuando se trata de la gestión de los ingresos por precios de habitaciones de hotel, es necesario comprender las diversas estructuras de los ingresos por servicios de habitaciones de hotel:
Primero, los ingresos por alquiler de los huéspedes acordados, incluidos los huéspedes individuales y los huéspedes de grupos de la empresa acordada y el equipo de viaje de la agencia de viajes acordada Ingresos, ingresos de invitados del grupo en reuniones acordadas e ingresos por alojamiento a largo plazo;
El segundo son los ingresos por alquiler acordados entre la empresa de Internet y la centro de reservas;
El tercero son los ingresos por alquiler del individuo en la recepción.
El primer y segundo tipo de rentas por alquiler las firma básicamente el departamento de marketing del hotel a través de acuerdos con empresas relevantes. Los ingresos por alquiler de estos dos tipos de acuerdos representan aproximadamente entre el 75% y el 80% de los ingresos totales del hotel para el período actual, mientras que el tercer tipo de ingresos por alquiler de huéspedes individuales de la recepción representa aproximadamente entre el 20% y el 25% del total de habitaciones del hotel. ingresos por servicios para el período actual.
La operación de gestión de ingresos de la recepción se centra principalmente en el marketing de los empleados de la recepción, cómo aumentar eficazmente los precios de las habitaciones de las personas que se encuentran frente a la puerta, cómo aprovechar al máximo los diversos recursos del hotel y sociedad, y aumentar el consumo de los individuos frente a la puerta.
Funcionamiento práctico de la gestión de ingresos front-end
1. Segmentar el mercado y los clientes y predecir la demanda.
Philip Ketler y John Bowen señalan en su libro "Hospitality and Tourism Marketing": "La idea detrás de la gestión de ingresos es gestionar eficazmente los ingresos y el inventario a través de la diferenciación de precios, en función de las necesidades de la elasticidad de los segmentos de mercado seleccionados". ".
Cada hotel tiene su propio posicionamiento en el mercado, pero aún existen muchas diferencias en cuanto a clasificación de clientes, canales de procedencia de clientes, características de consumo, etc....>; tarifas ¿Cuáles son los métodos? En las estadísticas del mercado inmobiliario de los países occidentales, las viviendas desocupadas se dividen en viviendas desocupadas para viviendas ocupadas por sus propietarios y viviendas de alquiler desocupadas, que se refieren a casas que se pueden vender (alquilar) pero que aún no se han vendido (alquilado). La Oficina de Estadísticas de EE. UU. explica: La tasa de desocupación se refiere al número de unidades residenciales que no están ocupadas en el momento de la encuesta. Si los residentes de la casa encuestada tienen viviendas más frecuentes en otros lugares, la casa también estará vacía. La tasa de desocupación se refiere a la proporción de área residencial desocupada con respecto al área residencial total en un momento determinado, es decir, la proporción de la parte no utilizada con respecto al área residencial utilizable total. La definición de tasa de desocupación en los Estados Unidos, Hong Kong y la provincia de Taiwán es: la relación entre viviendas desocupadas del tipo (o propósito) correspondiente y su stock total. La fórmula de cálculo es: tasa total de desocupación de viviendas = tasa total de desocupación de viviendas /. parque total de viviendas ÷ 100. En los Estados Unidos, normalmente se encuestan las vacantes tanto en propiedades propias como en alquiler. Debido a que la tasa de desocupación total incluye algunas tasas de desocupación que no son de mercado, no se usa comúnmente, pero la tasa de desocupación de viviendas de alquiler se usa más comúnmente. La fórmula de cálculo para la tasa de desocupación de viviendas de alquiler es: tasa de desocupación de viviendas de alquiler = viviendas de alquiler desocupadas/(viviendas de alquiler viviendas de alquiler desocupadas)÷100.
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Pregunta 6: Método de cálculo de la tasa de vacantes de almacén Universidad Politécnica del Noroeste
(Facultad orientada a la ingeniería)
La universidad clasificada en el puesto 29 del país en los 2,5 años más rápidos Puede graduado.
Goldman Sachs College
Gestión de empresas, gestión de información informática, gestión de asuntos públicos, informatización de la contabilidad, economía y comercio internacional, asuntos jurídicos, tecnología de aplicaciones informáticas, fabricación y automatización de maquinaria, fabricación de maquinaria. y gestión de producción, tecnología de ingeniería de construcción, tecnología de química aplicada y tecnología de automatización de sistemas de energía. El costo total es de 9.600 yuanes.
De estudiante universitario a estudiante universitario
Diseño mecánico, fabricación y automatización, ingeniería y tecnología química, ingeniería eléctrica y automatización, ingeniería civil, ingeniería industrial, informática y tecnología, industria y Comercio, Gestión de Empresas Públicas, Contabilidad, Economía y Comercio Internacional, Gestión de la Información y Sistemas de Información, Derecho.
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Pregunta 7: ¿Cuál es la diferencia entre la tasa de desocupación y la tasa de desocupación de bienes raíces? Terreno inactivo se refiere a terrenos de construcción donde los usuarios de la tierra han obtenido derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley y no han comenzado el desarrollo y la construcción dentro del período prescrito sin el consentimiento de la persona que aprobó originalmente el uso de la tierra. El período prescrito se refiere a un año a partir de la fecha en que el contrato de uso pago de tierras de propiedad estatal entre en vigor o el departamento de administración de tierras emita una carta de aprobación de tierras para construcción. Otra situación es que el desarrollo y la construcción han comenzado, pero el área de desarrollo y construcción representa menos de un tercio del área total que debería iniciarse, o la inversión representa menos del 25% de la inversión total, y el desarrollo y La construcción ha sido suspendida por un año sin aprobación.
Vivienda vacante es un término especial en el mercado inmobiliario. En rigor, se refiere a una casa que no se ha vendido al año de estar terminada. En términos sencillos, se refiere a una casa que no se puede vender en el mercado. Se puede dividir en tres situaciones: propiedades comerciales en venta que han estado desocupadas por menos de un año; propiedades comerciales que han estado desocupadas por un año y menos de tres años son propiedades comerciales invendibles que han estado desocupadas por más de; Tres años son propiedades comerciales atrasadas. En la vida diaria, la gente corriente ha ampliado el concepto de casa desocupada y cree que las casas comerciales que han sido entregadas pero que no han sido ocupadas durante muchos años también son casas desocupadas.
Pregunta 8: ¿Cuál es la tasa de desocupación de viviendas estipulada por la ley china? Índice y tasa de desocupación de viviendas en China;
Con la profundización de la reforma inmobiliaria y el desarrollo de la comercialización de viviendas, el número de viviendas comerciales ha aumentado gradualmente. En la década de 1990, China introdujo un índice de viviendas comerciales desocupadas. Este indicador estipula que los edificios comerciales que se construyeron pero no se vendieron desde el año estadístico hasta el 31 de febrero de 65438 son todos edificios comerciales desocupados. Al calcular la tasa de desocupación de viviendas, inicialmente se utilizó como denominador el número total de viviendas comerciales construidas en el año, y luego se cambió al número total de viviendas construidas en el año (este método de cálculo todavía se usa ampliamente). Más tarde se descubrió que las viviendas desocupadas eran la acumulación de años de retraso en la construcción de viviendas y no se compararon correctamente con el número total de viviendas construidas ese año. Por ello, algunos expertos sugieren utilizar como denominador para el cálculo el número total de viviendas construidas en tres años consecutivos, pero no existe una regulación unificada.
Cuando se utiliza este índice de viviendas desocupadas "originales" en China, se descubre que una proporción significativa de las casas no vendidas construidas a finales de año están a la venta y se venderán el año siguiente. Se puede observar que este índice de viviendas comerciales desocupadas sólo puede explicar las ventas de viviendas terminadas en ese año. Debido a que incluye muchas casas en venta en la categoría desocupadas, no representa con precisión el verdadero retraso, lo cual es un indicador defectuoso cuando se usa el sombrero de "desocupadas", pero incluye muchas casas en venta "no desocupadas". Por lo tanto, la tasa de desocupación de viviendas calculada sobre esta base también tiene fallas obvias.
Para que los indicadores estadísticos reflejen con precisión las ventas y la cartera de viviendas comerciales, las autoridades competentes pertinentes adoptaron regulaciones complementarias en 2003 en respuesta a la escasez de indicadores de viviendas desocupadas y decidieron complementar los indicadores relevantes de la siguiente manera : vivienda que no se ha vendido dentro de un año después de su finalización Entre las casas comerciales vendidas, las que no se han vendido dentro de 1 a 3 años no se pueden vender y las que no se han vendido durante más de 3 años están atrasadas. Muchas personas en la industria creen que este indicador complementario puede reflejar con mayor precisión la cartera de viviendas que el indicador de desocupación, pero como solo desempeña un papel "complementario", no reemplaza el indicador de vivienda desocupada por el indicador de vivienda en venta. Actualmente, todavía es común utilizar medidas brutas de desocupación de viviendas que son menos precisas. El artículo 4 del "Documento No. 15" publicado por los nueve departamentos estipula que "los bancos comerciales no aceptarán viviendas comerciales que hayan estado desocupadas durante más de tres años como garantía de préstamo", lo que difiere de los indicadores estadísticos utilizados actualmente en los documentos oficiales. . Por esta razón, muchas personas en la industria continúan pidiendo modificaciones y complementos a los indicadores estadísticos de viviendas desocupadas existentes para reflejar fielmente la situación de las viviendas desocupadas.
Pregunta 9: ¿Cuál es la tasa de desocupación de los ingresos por evaluación de bienes raíces de oficinas y cuál es la tasa de crecimiento anual de los ingresos? Puedes tener la tasa de desocupación que quieras, siempre que no sea 100.
Depende de usted decidir cuánto desea estimar utilizando el método de ingresos.
¿Los ingresos aumentan cada año?
Te enviaré nuestros pasos. Échale un vistazo.
Por ejemplo:
Teniendo en cuenta que la oferta actual de edificios de servicios comerciales en este distrito comercial no es grande, la tasa general de desocupación de tiendas de un piso en el área es baja, y la tasa de pérdida por desocupación y cobro de alquileres es 5, a partir de la cual se calcula el ingreso bruto efectivo.
No existen restricciones de arrendamiento sobre los objetos de valoración.
2. Calcular el ingreso bruto efectivo anual
El ingreso bruto efectivo anual = [alquiler mensual × (1-tasa de pérdida de cobro de alquiler y desocupación)] × 12.
=[61×(1-5)]×12
=695,40 yuanes/metro cuadrado
3. Gastos operativos estimados
En el arrendamiento de inmuebles, los principales gastos de explotación son impuestos, gastos de mantenimiento, gastos de gestión, primas de seguros, etc.
A. Tarifa de mantenimiento: según el nivel de gestión de propiedades similares en la ciudad de Jilin, suele ser el 3,5% del ingreso bruto efectivo anual.
B. Prima de seguro: se refiere a la prima del seguro de propiedad por pérdida accidental de bienes inmuebles en función de la situación real del objeto de valoración, es el 0,15 de la renta bruta efectiva anual.
C. Impuesto: De acuerdo con la política tributaria nacional vigente, el alquiler del objeto tasado paga principalmente impuesto a la propiedad, impuesto comercial, impuesto a la construcción urbana, impuesto de timbre, recargo de educación y recargo de educación local. el impuesto es 65, que tiene una vigencia de 438 años, el 02% del impuesto comercial es el 5% del impuesto comercial efectivo anual es el 7% del impuesto comercial; el recargo por educación local es del 2% del impuesto comercial; el impuesto de timbre es del 0,1% del ingreso bruto efectivo.
D. Tarifa de gestión del arrendamiento: según el nivel de gestión de propiedades similares en Jilin, suele ser el 2 % del ingreso bruto efectivo anual.
El total de gastos operativos anuales = tarifa de mantenimiento, prima de seguro, impuesto sobre bienes raíces, impuesto comercial, impuesto de construcción y mantenimiento urbano, recargo por tarifa de educación, recargo por tarifa de educación local, impuesto de timbre y tarifa de gestión de arrendamiento.
=Ingreso bruto efectivo anual×[3,5 0,15 12 5×(1 7 3 2) 0,1 2]
=695,40×0,2335
=162,38 yuanes/ Metros cuadrados
4. Calcular el ingreso neto anual total.
Ingreso neto total anual = ingreso total efectivo anual - gastos operativos totales anuales
=695,40-162,38
=533,02 yuanes/metro cuadrado
5. Determinación del período de ingreso
El año de finalización del objeto de valoración es 2010, y la estructura del edificio es de hormigón armado. Según la estructura de hormigón armado, la vida útil de los edificios no productivos es de 60 años y la vida útil restante del edificio es de 56 años. Además, según el número de certificado de uso de suelo de propiedad estatal. XXXX, el terreno fue adquirido mediante transferencia, la fecha de terminación es el 4 de octubre de 2050 de 65438, y la vida útil restante estimada del terreno es de 35,47 años. Por lo tanto, el período de ingreso para esta evaluación se calcula en base a la vida remanente del terreno, es decir, el período de ingreso remanente es n=35,47 años.
6. Elija la tasa de rendimiento adecuada
La tasa de rendimiento adopta el método de acumulación. Se considera que la tasa de rendimiento incluye dos partes, la tasa de rendimiento libre de riesgo y. la tasa de rendimiento libre de riesgo, y luego cada parte se calcula por separado y luego se suma para obtener la tasa de rendimiento.
En función de las características del objeto de valoración, el tipo de interés seguro para los depósitos a plazo a un año es el 2,75 del tipo de interés legal.
Valor de ajuste del riesgo: el riesgo se divide en cuatro niveles: bajo, medio, alto y especulativo. El valor de ajuste correspondiente se divide en 0-2, 2-5, 5-8 y superior a 8. Los objetos de valoración son locales comerciales que dan a la calle. Con base en los niveles de ingresos por inversiones en industrias inmobiliarias similares, teniendo en cuenta la inflación y los factores de riesgo de inversión en establecimientos comerciales, el valor de ajuste de riesgo para esta evaluación es 4,0.
Entonces la tasa de rendimiento es: 2,75 4,25=7,0.
7. Calcular el precio de ingreso
Después de la investigación, se encontró que el distrito comercial donde se encuentra el objeto de valoración se encuentra en buenas condiciones con operaciones similares. Teniendo en cuenta la situación real del objeto de valoración y la tendencia de desarrollo futuro de la región, así como el desarrollo maduro del distrito comercial de Niumahang, se adopta una fórmula de ingreso neto constante por año.
Fórmula de cálculo del precio de la renta: v = a/r[1-1/(1 r)n]
En la fórmula, r——tasa de rendimiento integral
Ingresos durante n años
a-Ingreso neto anual
533,02÷7,00×[1-1÷(1 7,00)35,47]= 6924,00 yuanes/metro cuadrado (exacto a un dígito )...> gt
Pregunta 10: ¿Cómo se calcula la tasa de desocupación de viviendas? Lo que Fa quiere preguntar es ¿por qué o cómo calcularlo?
El objetivo del cálculo de la tasa de desocupación de vivienda es conocer la tendencia de la demanda de vivienda en el mercado. Demasiadas casas vacías indican demanda o poder adquisitivo insuficientes, y el país o el mercado pueden hacer los ajustes correspondientes. Si quieres calcularlo, divide el número de casas desocupadas por el número total y luego multiplica por 100.