¿Cuánto sabes sobre apartamentos y hoteles con servicios?
¿Qué productos “residenciales” hay disponibles en el mercado?
Apartamentos con servicios
Esencia: residencia
Apartamentos con servicios se refiere a apartamentos gestionados por hoteles y tratados como residencias. Se puede observar que, según la definición oficial, los apartamentos con servicios son edificios residenciales y el terreno se clasifica como terreno residencial. El período de uso del suelo es de 70 años. Aunque brinda servicios de administración tipo hotel, es esencialmente residencial y está dentro de las restricciones de compra actuales. De hecho, existen muy pocos productos de desarrollo inmobiliario y este tipo de propiedad definitivamente es un producto no convencional.
Apartamento Hotel
Esencia: Hotel
Apartamento Hotel se refiere a un hotel que se alquila individualmente como un apartamento (unidad) y se trata como un edificio hotelero. El apartotel es de carácter comercial, y el terreno está clasificado como suelo comercial con una vida útil de cuarenta o cincuenta años.
Aunque se añade la palabra "apartamento", sigue siendo esencialmente un hotel. Y según la normativa, este tipo de propiedad sólo tiene un título de propiedad grande y no se puede vender por separado. Toda la propiedad sólo puede ser invertida por una institución o empresa y luego administrada por una empresa hotelera profesional. Dado que los derechos de propiedad pertenecen a una institución o empresa, por supuesto es imposible vender la casa a un particular. En otras palabras, este producto está fuera del alcance de usted y de mí.
Oficina de apartamentos, edificio administrativo, apartamento ejecutivo
Esencia: edificio de oficinas
Oficina de apartamentos se refiere a un edificio de oficinas con espacio pequeño e instalaciones sanitarias independientes.
La esencia de una oficina estilo apartamento es un edificio de oficinas. El terreno está clasificado como terreno comercial y tiene una vida útil de cuarenta o cincuenta años, a diferencia de los edificios de oficinas comunes que tienen baños públicos. En cada piso, cada apartamento tiene un baño y cocina adicionales. Las llamadas residencias ejecutivas y apartamentos ejecutivos son en realidad sólo términos de venta sin una definición clara, que no se diferencian de las oficinas tipo apartamento anteriores.
Apartamentos en propiedad, hoteles inmobiliarios
Esencia: La sociedad gestora hotelera opera y alquila la propiedad de forma unificada.
Este producto no está en la misma categoría que el anterior. En términos generales, la esencia de un hotel con derechos de propiedad es que el propósito del comprador no es ocupar la casa, sino confiar a la sociedad gestora del hotel la operación y el alquiler de las habitaciones para obtener dividendos de las habitaciones y el derecho a estancia gratuita durante un periodo de tiempo determinado proporcionado por la empresa gestora del hotel.
¿Cuáles son los pros y los contras de la “cuasi-vivienda”?
¿Ventajas?
El precio es económico. El precio unitario es más barato y el precio total es más bajo que el de casas de la misma calidad en la misma ubicación, especialmente antes de que se emita la norma de que "una sola unidad no debe tener menos de 150 metros cuadrados".
Sin límite de compra. En ciudades con restricciones a la compra de viviendas, puede atraer con éxito a un gran número de grupos objetivo. Los crecientes precios de la vivienda y las restricciones a la compra han obligado a algunas necesidades urgentes y a los inversores a recurrir al mercado inmobiliario, lo que a su vez ha dado lugar a una prosperidad irracional en este mercado. Algunos tipos de proyectos residenciales se encuentran en buenas ubicaciones, especialmente en áreas urbanas centrales, como los centros comerciales. No son de aplicación universal y sólo pueden discutirse caso por caso.
Desventajas
No puedo sentar cabeza, no hay distrito escolar. Esto tiene un impacto en los compradores de vivienda por primera vez, pero no mucho en los compradores de vivienda por segunda vez o en los inversores. Especialmente ahora, después del control del área unifamiliar, los proyectos de edificios de oficinas estilo departamento han tomado la ruta de "alta gama", porque el área unifamiliar ya está disponible y la rígida estrategia de demanda anterior se suprimirá en gran medida. En otras palabras, las personas que ahora pueden comprar productos de oficina estilo apartamento a menudo no necesitan considerar establecerse.
Las tarifas del agua, la electricidad, el carbón y la propiedad son relativamente caras. El precio del agua, la electricidad y el carbón es básicamente entre 2,5 y 3 veces mayor que el de los edificios residenciales, y las tarifas de propiedad también varían según el artículo.
Los impuestos sobre las transacciones son altos. La razón principal es que el tipo impositivo sobre la parte del valor añadido cuando se cambia de manos no es muy diferente del de una casa para compradores de primera mano; los impuestos y tasas cuando se cambia de manos corren a cargo del comprador, lo que por supuesto también suprime; los precios de la vivienda hasta cierto punto.
Escaso confort de vida. Implica principalmente tres aspectos: diseño de la casa, entorno de vida y si se mezclan edificios comerciales y residenciales. En el pasado, la mayoría de los productos residenciales utilizaban el diseño de unidades pequeñas con un tubo central, lo que estaba lejos de ser cómodo; la comunidad probablemente consistía en uno o varios edificios con centros comerciales debajo, por lo que no era un buen ambiente mixto comercial y comunitario; Los edificios residenciales eran un fenómeno común. Cuando tomas el ascensor con comida, es probable que haya un oficinista trajeado frente a ti, lo que trae muchos problemas en la vida.
Por supuesto, con la expansión de los tipos de unidades y la mejora del posicionamiento del producto, los productos residenciales actuales siguen siendo "residenciales" y las deficiencias anteriores han desaparecido casi por completo en muchos proyectos (solo la mezcla de comercial y los edificios residenciales no se pueden evitar por completo, pero ya son muy buenos en proyectos de alta gama).
Condiciones de luz solar. Los estándares actuales de sol residencial son cada vez más estrictos y básicamente no hay lagunas que explotar. Pero los proyectos residenciales no requieren la aprobación del sol. Por lo tanto, no importa cuán atractivo sea el proyecto residencial, el desarrollador no considerará el tema de la luz solar por usted y el vendedor no se lo mencionará. Que pueda satisfacer sus necesidades depende completamente de su propio criterio en el sitio.
La vida útil de los terrenos comerciales es de sólo 40 a 50 años, y la ley de derechos de propiedad no prevé la renovación automática al vencimiento. Hay mucho debate en la ley sobre esto, pero nosotros, como ciudadanos comunes y corrientes, no tenemos idea. En comparación con el suelo residencial, varios puntos son claros:
La renovación automática del suelo residencial al vencimiento solo significa que no se puede recuperar después del vencimiento, lo que no significa que no se requiera dinero;
Si se dice que para proteger los derechos básicos de los ciudadanos, solo se cobra una pequeña cantidad de tarifa de transferencia por los terrenos residenciales, mientras que los terrenos comerciales deben operarse de acuerdo con la lógica empresarial y se deben cobrar tarifas más altas. varias casas?
Obviamente, la función de seguridad de las casas múltiples ya no existe. En realidad, es un atributo de inversión, al igual que las propiedades comerciales. La estabilidad no es un asunto menor, por lo que tengo reservas sobre la afirmación de que los terrenos comerciales tendrán que pagar altas tarifas de transferencia de tierras en el futuro. Esta afirmación probablemente sea un completo desastre.
Los precios están subiendo lentamente. La vivienda ha sido durante mucho tiempo más que un simple lugar para vivir. También es la necesidad más directa y urgente para todos al comprar una casa. Sin embargo, al observar las tendencias pasadas de los precios, es fácil sacar una conclusión: la vivienda residencial aumenta más rápido que la vivienda residencial, lo que supone un golpe fatal para la vivienda residencial.
¿Vale la pena comprar "Class Room"?
Esta pregunta es demasiado subjetiva y cada uno tiene opiniones diferentes. Por un lado, las restricciones a las compras continúan, y las restricciones a las compras comerciales y residenciales en Tongzhou pueden no ser un caso aislado; por otro lado, las restricciones cada vez más estrictas sobre las propiedades residenciales han aumentado su escasez hasta cierto punto; Mi consejo para los edificios residenciales es: hay que elegir el objetivo adecuado.
Compre una casa bien administrada y en una buena ubicación. Las buenas ubicaciones siempre son escasas.
Compre una pequeña casa bien administrada en un centro comercial. Los centros comerciales han garantizado una fuerte demanda residencial. En el futuro ya no aparecerán casas pequeñas, lo que inevitablemente aumentará el valor de las viviendas existentes.
Comprar una casa que temporalmente no valga mucho. Debido a que casas similares han sido "impopulares" durante mucho tiempo, en realidad hay muchas casas similares infravaloradas en algunas áreas, lo que requiere que usted tenga suficiente visión y coraje. De hecho, el incidente de restricción de compras en Tongzhou ha dado una fuerte señal de que casas similares también pueden escasear. El mejor criterio cuantitativo para medir el valor de una residencia es, sin duda, el alquiler. Los precios más bajos de las viviendas ofrecen a los propietarios la posibilidad de obtener mayores rendimientos del alquiler.
Si se considera la autoocupación y se elige un tipo residencial como vivienda mejorada (más grande, más cómoda, mejor ubicación), entonces, además de los factores anteriores, la gestión, la escala y el paisajismo de la comunidad También debe considerarse más detallado.
(La respuesta anterior se publicó el 9 de noviembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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