¿Muestra de informe de estudio de viabilidad de proyecto de préstamo?

1. ¿Muestra de informe del estudio de viabilidad del proyecto de préstamo?

××× Informe de evaluación de viabilidad del préstamo del proyecto

Resumen de la primera parte

1. Descripción de la evaluación

Este informe de evaluación se basa en China Se encargó al Departamento Comercial de la sucursal de Guangdong del Banco Agrícola de China (en adelante, el cliente) evaluar la viabilidad de solicitar un préstamo de desarrollo para el proyecto ××××. La fecha base de la evaluación es el 17 de septiembre de 2003. Este informe de evaluación sólo proporciona una referencia para que la parte encargada revise la solicitud de préstamo y no se utiliza para otros fines.

II. Propósito de la evaluación

Proporcionar referencia para que el cliente revise la solicitud de préstamo

III. con base en las leyes, regulaciones, políticas e información relevante nacionales vigentes proporcionadas por el cliente y la empresa prestataria (××××). El cliente y la empresa prestataria serán responsables de la legalidad, autenticidad, validez e integridad de la información que proporcionen. proporcionar. La principal base de evaluación es:

1. Leyes, reglamentos y políticas emitidas por la Asamblea Popular Nacional, el Consejo de Estado y los ministerios y comisiones pertinentes, y los departamentos pertinentes de la provincia de Guangdong y la ciudad de Guangzhou;

2. Clientes y prestatarios Información relevante proporcionada por la empresa;

3. Información sobre el precio del mercado inmobiliario de Guangzhou

4. la inspección in situ del evaluador;

5.

IV. Descripción general del proyecto

1. Ubicación geográfica y entorno

El proyecto ×××× está ubicado en la esquina sureste de la intersección de Airport Road y Huangshi Road, con el aeropuerto al oeste, adyacente a Huangshi Road en el norte y conectado por nuevas carreteras planificadas en el este y el sur, el aeropuerto internacional de Baiyun en el sur está a punto de trasladarse al nuevo aeropuerto internacional en el distrito de Huadu. Hay muchos grandes complejos comerciales y residenciales en los alrededores que se han completado o están en construcción. El aeropuerto Hay muchas líneas de autobús que pasan por Huangshi Road y Huangshi Road, y está cerca de la estación de la Línea 2 del Metro (××. ), por lo que el transporte es muy conveniente. Está cerca del jardín Xiangjing, el jardín Baiyun Junjing, la oficina de la calle Huangshi, la terminal de pasajeros de Baiyun Jingui, la oficina de suministro de energía del distrito norte, etc., con instalaciones completas de construcción pública e infraestructura urbana.

En la actualidad, el Aeropuerto Internacional de Baiyun está a punto de ser reubicado y está previsto utilizar su terreno original para construir una zona residencial integral súper grande: la Ciudad Nueva de Baiyun. El proyecto está ubicado en el lado norte de la futura Ciudad Nueva de Baiyun, cubriendo un área total de aproximadamente 115.000 metros cuadrados, con un área total de construcción de casi 226.000 metros cuadrados. Se espera que la inversión total sea de aproximadamente 830 millones. yuanes Una vez completado todo el proyecto, se convertirá en una comunidad residencial ecológica a gran escala en Guangzhou.

2. Antecedentes del proyecto

El proyecto ×××× fue proporcionado por Guangzhou ×××× Development Co., Ltd. (×××××) a Xiaogang Economic Co. , Ltd., calle Xinjing, distrito de Baiyun, ciudad de Guangzhou. La Sociedad Unida adquirió un terreno para el desarrollo y construcción de viviendas comerciales. El jardín se divide en tres partes: el distrito este, el distrito oeste y el distrito sur. el distrito este desarrollado y construido por XX Company, los distritos oeste y sur son desarrollados y construidos por XX Company. Los edificios en el Distrito Oeste, que cubren un área de casi 30.000 metros cuadrados y un área de construcción de 66.000 metros cuadrados, se han completado y todos vendidos y ocupados; el Distrito Sur cubre un área de 85.802 metros cuadrados y un área planificada; área de construcción de 172,408 metros cuadrados. Actualmente se encuentra en desarrollo y construcción. Se espera que la primera fase de 8 edificios de 12 pisos esté terminada y entregada en abril de 2004, y la segunda fase de 15 edificios pequeños y de gran altura. Se espera que esté terminado y entregado en marzo de 2005.

3. Estado de planificación del proyecto

Según la “Respuesta al plan de construcción detallado del proyecto ××××” de la Oficina de Planificación Municipal de Guangzhou, los indicadores técnicos de control general del proyecto. son:

p>

1) Relación de superficie construida 2.545

2) Densidad de construcción: 26,5%

3) Área total de construcción 172.408; metros cuadrados (de los cuales el área de construcción sobre el suelo es de 153.951 metros cuadrados, el área de construcción del sótano es de 18.457 metros cuadrados, el área de construcción de la escuela primaria es de 12.000 metros cuadrados y otras áreas de construcción de apoyo son 1.765 metros cuadrados);

4) La tasa de espacios verdes es del 37,5%;

Según el plan de planificación general, el proyecto ××××× *** construye 23 edificios residenciales y comerciales pequeños y de gran altura, con pisos van de 12 a 19 sobre rasante respectivamente. El área total de construcción residencial es ***132,003.2 metros cuadrados y el área total de construcción comercial es 8,183 metros cuadrados hay un piso de sótano, con un área total de construcción de 18,457 metros cuadrados; también hay medidores de apoyo a escuelas primarias, comercios, juntas vecinales, baños públicos y estaciones reguladoras de presión de gas.

4. Calendario de avance del proyecto

Según la Compañía ×, el proyecto ×××× comenzó a construirse en mayo de 2003 y la unidad de construcción es Guangdong ×× Construction Co., Ltd. Para el 17 de septiembre de 2003, los ocho edificios de la primera fase habían sido construidos en los pisos 7 y 10 respectivamente, y se habían obtenido los permisos de preventa. Según el plan de construcción de XX Company, se espera que la primera fase de 8 edificios esté terminada y entregada en marzo de 2004, y se espera que la segunda fase de 15 edificios comience a construirse en noviembre de 2003. Se espera que estén terminados. antes de marzo de 2005. entregado para su uso.

Segunda Parte: Evaluación de la Legalidad del Proyecto y Condiciones de Construcción

1 Evaluación de la Legalidad del Proyecto

En la actualidad, el proyecto ×××× ha solicitado el concurso. "Permiso de planificación del terreno para la construcción", la primera fase del edificio ha sido procesada para la "Carta de aprobación de la construcción del proyecto de construcción", "Permiso de planificación del proyecto de construcción", "Permiso de construcción del proyecto de construcción", "Derechos de uso de la tierra de propiedad estatal de Guangzhou Contrato de Transferencia", Aprobación de "Terreno de Construcción", "Certificado de Uso de Suelo de Propiedad del Estado", "Permiso de Preventa de Vivienda Comercial" y otros trámites, es decir, además de la segunda fase de construcción no implementada, la planificación , solicitud de construcción, construcción, uso del suelo, etc. del proyecto del distrito sur. Se han completado todos los trámites (consulte la información adjunta para obtener más detalles). Según XX Company, todos los trámites para su construcción de la segunda fase están en proceso de solicitud.

II. Evaluación de las condiciones constructivas del proyecto

1. Indicadores técnicos y económicos del proyecto

Según el “Detalle Constructivo de la Zona Sur del × ××× Proyecto" proporcionado por × División "Aprobación de Planificación", el área total de construcción del proyecto ××××× es de 172,408 metros cuadrados, incluyendo un área de construcción en terreno de 153,951 metros cuadrados y un área de construcción de sótano de ​​18,457 metros cuadrados El detalle de cada parte funcional y su área se muestra en la Tabla 1:

Unidad: metros cuadrados, unidades

Observaciones del indicador del proyecto del número de serie

1 Área de terreno 85802

2 Área total de construcción 172408

2.1 El área de construcción del sótano es 18,457 El primer piso del sótano es para salas de equipos y estacionamientos de apoyo 2.2. El área de construcción sobre rasante es de 153.951.

2.21 Entre ellas: 8.183 áreas comerciales 2.22 Edificios residenciales 132003 Los pisos 12, 15, 16, 17, 18 y 19 sobre rasante. >2.23 La escuela primaria 12000 incluye edificios de enseñanza y residencias de estudiantes

2.24 Otras instalaciones de apoyo 1765 incluye clubes, baños públicos, comités vecinales, etc.

p>

3 Proporción de superficie 2.545

4 Densidad de edificación 27%

5 Tasa de espacios verdes 37,5%

6 Número de plazas de aparcamiento 466 incluida la sociedad no vendible 106 plazas de aparcamiento

Parte 3 Investigación y análisis de mercado

1. Análisis del entorno de inversión de proyectos (omitido)

2 Análisis del mercado inmobiliario

En el primer semestre de 2003. , la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario en la provincia de Guangdong se desaceleró. La inversión en activos fijos en toda la sociedad fue de 183.419 millones de yuanes, un aumento del 27,9%. La inversión en desarrollo inmobiliario fue de 50.688 millones de yuanes, un aumento del 7,6%. % La tasa de crecimiento fue un 25,2% menor que en el mismo período del año pasado, de los cuales la inversión en viviendas comerciales fue de 37.952 millones de yuanes, lo que representa el 74,9% de la inversión en desarrollo inmobiliario, un aumento interanual del 6,6%. En el primer semestre de 2003, la inversión en desarrollo inmobiliario en Guangdong no se vio afectada por el SARS. Las ventas de viviendas comerciales mantuvieron un crecimiento constante, las fluctuaciones de precios fueron pequeñas y la tasa de crecimiento del área vacante mostró signos evidentes de desaceleración. En el primer semestre del año, el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 33.520 millones de yuanes y el área de ventas fue de 10.0399 millones de metros cuadrados, un aumento del 27,3% y el 27% respectivamente. 3.339 yuanes/metro cuadrado, ligeramente superior a la del mismo período del año pasado en 7 yuanes/metro cuadrado. La superficie vacante de viviendas comerciales La tasa de crecimiento cayó del 36,3% de enero a febrero al 15,5% en el primer semestre del año. .

De enero a agosto de 2003, la superficie de viviendas comerciales aprobadas para la preventa en los diez distritos de Guangzhou fue de 5.379 millones de metros cuadrados, un aumento del 9,16% respecto al mismo periodo del año pasado. De ellos, la superficie de viviendas comerciales aprobadas para preventa en los ocho distritos originales fue de 330,65 millones de metros cuadrados, un aumento del 18,81% respecto al mismo período del año pasado.

El área de transacciones de viviendas comerciales en los diez distritos de Guangzhou fue de 6,0971 millones de metros cuadrados, con un valor de transacción de 27,198 millones de yuanes, un aumento del 8,84% y 6,79% respectivamente en comparación con el mismo período del año pasado. El área de transacciones de viviendas comerciales en los ocho distritos originales fue de 3,9387 millones de metros cuadrados, con un valor de transacción de 27,198 mil millones de yuanes y 20,824 mil millones de yuanes, un aumento del 13,56% y 11,43% respectivamente en comparación con el mismo período del año pasado. Según las estadísticas, el precio medio de la vivienda comercial en Guangzhou en el primer semestre de este año fue de 4.279 yuanes, una disminución interanual del 5,1%. Refleja que la feroz competencia en el mercado inmobiliario ha provocado una disminución de las ganancias de los desarrolladores. Sólo brindando constantemente beneficios a los consumidores y mejorando continuamente la calidad de los productos, los desarrolladores pueden seguir siendo invencibles. Esto también muestra que el mercado inmobiliario de Guangzhou continúa creciendo. maduro y estandarizado.

3. Estudio y análisis de las propiedades circundantes

Hay muchas comunidades comerciales y residenciales en construcción o terminadas y entregadas para su uso alrededor del proyecto ×××× después de una investigación en el sitio. , su situación general actual es la siguiente:

1. Jardín Xiangjing: en el lado norte de Huangshi Road, la inversión y la construcción comenzaron a mediados y finales de la década de 1990. Hay 38 edificios de varios pisos. 13 edificios residenciales o comerciales de gran altura están completamente entregados para su uso. La comunidad está equipada con escuelas primarias, jardines de infancia a nivel provincial y mercados. La primera fase está agotada y casi la mitad de la segunda fase. La tercera fase se lanzará en octubre de este año. Las unidades residenciales se venden. El rango de precios es de aproximadamente 3.700 a 4.000 yuanes por metro cuadrado, el precio promedio es de aproximadamente 3.900 yuanes por metro cuadrado y el precio de transacción de viviendas de segunda mano. es de aproximadamente 3.100 a 3.500 yuanes/metro cuadrado. El precio de alquiler de las tiendas comerciales en el primer piso es de aproximadamente 35 a 60 yuanes por metro cuadrado, y la mayor parte del área comercial se ha alquilado. Las plazas de estacionamiento en el sótano solo se alquilan pero no se venden. 400-450 yuanes/unidad, y ahora están casi completamente ocupados.

2. Baiyun Junjing Garden: es una comunidad comercial y residencial del mismo nivel, con una superficie de unos 40.000 metros cuadrados y está compuesta por 16 pequeños edificios de gran altura, equipados con un. jardín de infantes y un jardín de estilo mediterráneo de casi 10.000 metros cuadrados, sur y norte son todas las carreteras planificadas, y el tráfico actual es relativamente inconveniente. Se espera que la primera fase esté terminada y entregada en marzo de 2004. El precio de venta de su rango. Los edificios residenciales cuestan entre 3.800 y 5.000 yuanes por metro cuadrado, con un precio medio de unos 4.480 yuanes por metro cuadrado. Hay alrededor de 250 plazas de aparcamiento en el sótano. La estrategia de venta actual es alquilar únicamente y no vender.

3. Yuanbang Aviation Home: en el lado noroeste de la intersección de Airport Road y Huangshi Road, es una comunidad comercial y residencial de tamaño mediano. Se han construido y ocupado varios edificios comerciales y residenciales. El edificio comercial a lo largo de Huangshi Road está a punto de ser entregado. El rango de precios de venta de propiedades residenciales es de aproximadamente 4.100-4.800 yuanes/metro cuadrado, siendo el precio promedio de aproximadamente 4.400 yuanes/metro cuadrado. Algunas de las tiendas que dan a la calle en el primer piso se han vendido y la mayoría de las tiendas están actualmente en alquiler pero no en funcionamiento. El precio del alquiler es de unos 80 yuanes por metro cuadrado, y las plazas de aparcamiento del sótano tienen un precio de 60.000-. 90.000 yuanes/unidad.

4. R&F Sunshine Mercure: en el lado suroeste del cruce de Airport Road y Huangshi Road, al sur de Yuanbang Aviation Home, es una gran comunidad comercial y residencial. La primera fase está agotada. y dos edificios de la segunda fase ya están a la venta. La tercera fase de edificios residenciales de gran altura se lanzará en octubre. El precio residencial promedio es de aproximadamente 4.400 yuanes por metro cuadrado. El precio de las tiendas individuales que dan a la calle en el primer piso es de aproximadamente 8.000 a 10.000 yuanes por metro cuadrado. El precio es de aproximadamente 100 yuanes por metro cuadrado. Hay muchas plazas de aparcamiento en el sótano, pero el precio del alquiler es muy alto. Bajo si lo compra el propietario, el precio de venta puede ser tan bajo como 30.000 yuanes por unidad.

5. Huiqiao New Town: al sur de Huangshi Road, es un complejo residencial y comercial a gran escala. Hay muchos edificios residenciales pequeños y de gran altura y la mayoría de los residentes. Se mudó y ahora es de segunda mano. El precio residencial es de aproximadamente 3.100-3.600 yuanes por metro cuadrado, el precio de transacción individual es de 2.600 yuanes por metro cuadrado y el espacio de estacionamiento en el sótano tiene un precio de 80.000 yuanes por unidad. p>Después de la investigación de mercado, el proyecto ×××× y sus alrededores El diseño funcional, las instalaciones de apoyo y los clientes objetivo de múltiples propiedades son relativamente similares A medida que la población en esta área continúa aumentando y el entorno de vida continúa mejorando, en general, sus residencias son similares a las de Xiangjing Garden, Baiyun Junjing Garden y R&F Sunshine son cercanas, por lo que el precio de las propiedades anteriores se selecciona como objeto de comparación de la residencia y el método de comparación de mercado se utiliza como método de evaluación. calcular el valor de venta de su residencia. Además, debido a que sus espacios de estacionamiento comerciales y de sótano se operan principalmente para alquiler, se selecciona el método de reducción de ingresos como método de evaluación para calcular el valor de venta de sus espacios comerciales y de estacionamiento.

IV.Análisis de las ventajas y desventajas del proyecto

A través del análisis de estudios de mercado: el posicionamiento del producto y el posicionamiento del producto del proyecto ×××××× y varias propiedades circundantes en Airport Road y Huangshi Road Los clientes objetivo también están muy cerca entre sí y hay relativamente pocas diferencias entre ellos. Sus ventajas y desventajas se reflejan principalmente en las diferencias con los edificios residenciales construidos anteriormente en el área con diseños funcionales más antiguos. y proyectos pequeños que carecen de instalaciones de apoyo. Específicamente, este proyecto tiene las siguientes ventajas:

(1) La ubicación geográfica es superior. El proyecto está ubicado en el lado norte de Baiyun New City, la futura suburbanidad. centro de Guangzhou, y está cerca de Huangshi Road. Las instalaciones comerciales y de apoyo a la vivienda están mejorando constantemente, y la red de carreteras planificada está completa. En particular, la Línea 2 del Metro (Sección de la Estación Motong) ha establecido salidas alrededor del proyecto del Distrito Sur. en construcción Se espera que después de que se abra la carretera planificada y el metro se abra al tráfico, la situación actual del tráfico externo en el área de Xiaogang Village mejorará enormemente, lo que permitirá atraer a más residentes y empresas a mudarse. y operar.

(2) Las instalaciones de apoyo tienen un alto punto de partida. La escuela primaria ×× ubicada dentro del alcance del proyecto del Distrito Sur abrió oficialmente sus puertas en septiembre de este año, ya que los consumidores exigen cada vez más educación. instalaciones de apoyo, los departamentos gubernamentales pertinentes. También continúa promoviendo las instalaciones de apoyo educativo como un medio para atraer inversiones. Como escuela experimental privada con un nivel de diseño muy alto, esta escuela primaria mejorará en gran medida el nivel de las instalaciones de apoyo del proyecto y, en el largo plazo, mejorará enormemente su competitividad.

(3) El grupo de desarrollo ha ganado numerosos premios en la industria inmobiliaria. ×××× Garden también ha llevado a cabo con éxito el desarrollo del mercado en la zona, con un desempeño de ventas satisfactorio y, por lo tanto, un cierto efecto de marca. Tendrá un papel positivo en la promoción del desarrollo y construcción del proyecto del distrito sur.

Por otro lado, el proyecto ×××× en sí tiene ciertas desventajas, reflejadas principalmente en:

(1) El proyecto está ubicado al oeste de Airport Road y al sur de En la actualidad, el principal transporte externo es la carretera antigua en la cercana aldea de Xiaogang y la carretera comunitaria en el distrito este de Huayuan hacia el norte. La carretera planificada aún no se ha abierto oficialmente hacia Airport Road y Huangshi Road. El transporte externo del proyecto del distrito sur es relativamente inconveniente a corto plazo.

(2) El stock y la nueva oferta de propiedades similares en el área adyacente son relativamente grandes y hay muchos competidores del proyecto en el mercado regional que será feroz una vez finalizado.

5. Evaluación del precio de venta esperado

1. Método de evaluación: método de comparación de mercado, método de reducción de ingresos.

2. Principios de evaluación: seguir el principio de legalidad, el principio de mejor utilización, el principio de sustitución y el principio del período de evaluación.

3. Proceso de evaluación: Con base en el área donde se ubica el proyecto y su situación real, determinar y seleccionar los objetos de comparación de sus residencias para medir el valor de desarrollo de sus residencias y utilizar el método de reducción de ingresos. Para medir el desarrollo de su valor de espacios comerciales y de estacionamiento, el proceso específico es el siguiente:

(1) Determinación del valor de venta residencial

Desde los clientes objetivo y el posicionamiento del producto. Los proyectos residenciales en el Distrito Sur son diferentes de los de Yanjing Garden, Baiyun Junjing Garden y R&F. Las tres propiedades de Sunshine Mercure son relativamente cercanas, por lo que se seleccionan como objetos de comparación y sus precios unitarios de venta se determinan mediante cálculos comparativos. El proceso se muestra en la Tabla 2 a continuación:

Unidad: Yuan/_

No. Proyecto Caso 1 Caso 2 Caso 3

Jardín Xiangjing Baiyunjun Jingfuhe Sunshine

1 Precio unitario de venta 390044804400

2 Corrección del estado de la transacción 100% 100% 100%

3 Corrección de la fecha de la transacción 100% 100% 100%

4 Corrección por edad 100% 100% 100%

5 Corrección de factores regionales 102% 101 %100%

6 Factores individuales corregidos 102% 94% 94%

7 Unidad modificada 405842534136

8 Precio unitario del objeto de evaluación 4148,96

9 Redondeado a 4149

Después del cálculo anterior, se determina que las ventas promedio El precio unitario de los edificios residenciales en el Distrito Sur es de 4.149 yuanes por metro cuadrado, y se espera que el valor de venta de la superficie residencial total de 132.003,2 metros cuadrados sea de 547,68 millones de yuanes.

(2) Determinación del valor de las ventas comerciales

① Primero determine el alquiler promedio de las tiendas comerciales en el proyecto del Distrito Sur a través de una investigación de mercado y luego utilice el método de reducción de ingresos para estimar. precio unitario de las ventas de establecimientos comerciales. Después de la investigación, se determinó que el precio unitario de alquiler mensual de las tiendas comerciales en el Distrito Sur una vez terminadas y entregadas para su uso es de 65 yuanes por metro cuadrado.

② Los parámetros para calcular el precio unitario de venta mediante el método de reducción de ingresos se muestran en la Tabla 3:

Tasa de aumento anual del alquiler, tasa de descuento, pérdida de alquiler, impuesto a la propiedad y otras tasas impositivas integrales, tasa de administración, tasa de mantenimiento, tasa de seguro

3% 9,0% 1 mes 18% 3% 3% 0,2%

Nota: tasas impositivas integrales, como el impuesto a la propiedad y las tarifas de gestión se basan en el precio unitario de alquiler mensual. Las tarifas de mantenimiento y las tarifas de seguro se calculan en función del costo del proyecto.

Según los parámetros anteriores, el precio de venta promedio de las tiendas comerciales en el Distrito Sur se calcula en 8.046 yuanes/metro cuadrado. El valor de ventas de las tiendas comerciales con una superficie total de construcción de 8.183 metros cuadrados es de 65,84 millones de yuanes.

(3) Determinación del valor de venta de los espacios de estacionamiento en el sótano

① Primero determine el alquiler promedio de los espacios de estacionamiento en el proyecto del Distrito Sur a través de una investigación de mercado y luego utilice los ingresos. Método de reducción para estimar el precio de venta unitario de las plazas de aparcamiento. Después de la investigación, se determinó que el precio unitario de alquiler mensual de las plazas de aparcamiento en el Distrito Sur una vez terminadas y entregadas para su uso es de 450 yuanes por persona.

② Los parámetros para calcular el precio unitario de venta mediante el método de reducción de ingresos se muestran en la Tabla 4:

Tasa de aumento anual del alquiler, tasa de descuento, pérdida de alquiler, impuesto a la propiedad y otras tasas impositivas integrales, tasa de administración, tasa de mantenimiento, tasa de seguro

1% 7% 1 mes 18% 3% 3% 0,2%

Nota: tasas impositivas integrales como el impuesto a la propiedad y las tarifas de gestión se basan en el precio unitario de alquiler mensual. Las tarifas de mantenimiento y las tarifas de seguro se calculan en función del costo del proyecto.

En base al coste del proyecto.

Basándose en los parámetros anteriores, el precio de venta medio de las plazas de aparcamiento en el Distrito Sur se calcula en 63.000 yuanes/unidad. El valor de venta de las 360 plazas de aparcamiento disponibles en el sótano es de 22,68 millones de yuanes.

(4) Según los cálculos anteriores, se espera que los ingresos totales por ventas del proyecto del Distrito Sur sean de 636,2 millones de RMB.

(5) Avance estimado de ventas del proyecto

De acuerdo con el avance de construcción proporcionado por ×× Company, se completará la construcción de toda la primera y segunda fase del distrito sur. en marzo de 2005 y entregado para su uso, se espera que esté agotado a finales de mayo de 2005. El período de construcción del proyecto y el período de ventas son de aproximadamente 1,75 años. El período total de desarrollo es de cerca de 2 años, desde mayo de 2003 hasta mayo de 2005. Se espera que el progreso de las ventas sea el siguiente: Tabla 5:

Relación de ventas totales de ingresos por ventas (10.000 yuanes)

20483,22% en el tercer trimestre de 2003

780912,27% en el cuarto trimestre

870813,69% en el primer trimestre de 2004

649410,21% en el segundo trimestre

858113,49% en el tercer trimestre

1132917,81% en el cuarto trimestre

2005 712211,20% en el primer trimestre

1152818,12% en el segundo trimestre

Total 63620100,00%

Parte 4 Análisis de la estimación de la inversión del proyecto

1. Descripción general de la inversión del proyecto

La inversión total planificada del proyecto ×××× es de 501,37 millones de yuanes. Actualmente, la empresa ha completado una inversión en el proyecto de 99,11 millones de yuanes (incluido el costo del terreno de 22,79 millones de yuanes, el costo preliminar de 4,64 millones de yuanes y los honorarios de ingeniería de construcción e instalación de 56,87 millones de yuanes. Diez mil yuanes, infraestructura comunitaria que respalda los honorarios de construcción de 3,13 millones yuanes, impuestos y tasas del período de desarrollo de 5,59 millones de yuanes, gastos imprevistos de 1,71 millones de yuanes, honorarios de gestión corporativa de 1,14 millones de yuanes y gastos de ventas de 3,25 millones de yuanes). Se espera que el proyecto esté terminado y puesto en funcionamiento en marzo de 2005.

Según la estimación de nuestra empresa, en el momento de la valoración, se han invertido aproximadamente 99,11 millones de yuanes en el proyecto del Distrito Sur, lo que representa aproximadamente el 19,77% de la inversión total planificada en el proyecto. La empresa ××× planea pedir prestado 150 millones de yuanes al banco para parte de la inversión de seguimiento, y la parte restante se utilizará como inversión renovable de los ingresos de las ventas del proyecto hasta que se complete el proyecto.

II.Estimación del Costo de Inversión

De acuerdo con el estado de planificación y construcción del proyecto ××× y la cantidad de fondos invertidos, se estimó el costo de inversión del proyecto. , consulte " ×××Hoja de presupuesto (aproximado) de estimación de inversión del proyecto del Distrito Sur》.

3. Recaudación de fondos del proyecto y análisis del saldo de fondos

Según el plan, las fuentes de fondos para el proyecto ×××× son principalmente fondos propios, préstamos bancarios y ventas. ganancia. En la actualidad, todos los fondos invertidos en el proyecto del Distrito Sur pueden considerarse fondos propios de la empresa, y la fuente de sus fondos de desarrollo y construcción posteriores consiste principalmente en préstamos bancarios e ingresos previos a la venta del proyecto.

Según el plan de construcción del proyecto, 8 edificios en la primera fase han recibido certificados de preventa. Según las estimaciones, después de que el proyecto entre en la etapa de ventas, se gastarán aproximadamente 398,48 millones de yuanes en fondos de construcción del proyecto (principalmente costos de terreno y costos de construcción de ingeniería). Aún es necesario invertir tasas e impuestos de desarrollo), los préstamos bancarios y los ingresos por ventas se pueden utilizar para pagar la inversión de capital de construcción posterior del proyecto. A partir del cuarto trimestre de 2003, se venderán la primera fase de 8 edificios. Comienza y los ingresos por ventas se pueden utilizar para pagar parte de la construcción posterior del proyecto. Se invierte el capital y se pagan los intereses del préstamo bancario. Después de la segunda fase, los 15 edificios reciben el certificado de preventa y se procede a la venta. etapa, el principal y los intereses del préstamo bancario se pueden reembolsar gradualmente. Para obtener más información, consulte el "×××× Balance financiero (del fondo) del proyecto" (Tabla 6).

El margen de beneficio del costo antes de impuestos es del 19,28 %

El margen de beneficio del costo después de impuestos es del 12,92 %

El margen de beneficio de las ventas antes de impuestos es del 15,19 %

Rui Margen de beneficio posventa 10,18%

Punto de equilibrio 78,81%

Periodo de recuperación de la inversión 19 meses

Financiero neto valor presente 4026 (calculado en base a la tasa de descuento del 10%)

La tasa interna de rendimiento financiero de toda la inversión es del 29,04%

Parte 5: Análisis de solvencia del proyecto

1. Análisis de beneficios financieros del proyecto

Según el plan de desarrollo y construcción proporcionado por la empresa XX, el período total de desarrollo del proyecto XX es de aproximadamente 2 años y el período de construcción estimado es de aproximadamente 1,75 años, de mayo de 2003 a marzo de 2005; el período de ventas es de 1,75 años, de septiembre de 2003 a mayo de 2005;

Según el estado de flujo de efectivo del proyecto y la tabla de cálculo de pérdidas y ganancias, mediante análisis y cálculo, los diversos indicadores financieros del proyecto son los siguientes:

El valor actual neto del proyecto es mayor que 0, y la tasa interna de retorno es alta. La tasa de retorno de referencia de la industria es del 10%, lo que indica que el proyecto tiene una fuerte resistencia al riesgo y es económica y financieramente viable desde una perspectiva dinámica.

II. Análisis del punto de equilibrio del proyecto

Los ingresos totales por ventas del proyecto ××× son 636,2 millones de yuanes después de deducir la inversión en desarrollo y construcción, los gastos de ventas, los impuestos comerciales y los recargos. e impuestos sobre la renta, el beneficio neto después de impuestos fue de 64,76 millones de yuanes. Calculado sobre la base de la inversión total del proyecto de 501,37 millones de yuanes, el punto de equilibrio es del 78,81%. Si se calcula sobre la base de los ingresos por ventas de las residencias vendibles, la inversión total se puede recuperar cuando se venda el 91,55% de las residencias. Se recomienda que la empresa XX haga un buen trabajo en la promoción de ventas durante el período de construcción del proyecto y el período de ventas inicial, retire rápidamente fondos para pagar los préstamos bancarios y lleve a cabo activamente el negocio de arrendamiento de tiendas durante el proceso de venta para reducir las vacantes y aumentar ingresos en efectivo.

3. Análisis de sensibilidad del proyecto

Según los datos del análisis de sensibilidad del proyecto (ver Tabla 7), el proyecto es sensible a una reducción del 5% o 10% en el precio de venta. El precio de venta se reduce. La tasa interna de rendimiento sigue siendo más alta que la tasa de rendimiento promedio de la industria; el proyecto es sensible a un aumento del 5% o 10% en los costos de construcción e instalación. Cuando los costos aumentan, la tasa interna de rendimiento sigue siendo. mayor que la tasa de rendimiento promedio de la industria. El análisis anterior muestra que el proyecto tiene capacidades considerables de resistencia al riesgo y varios. Consulte la Tabla 7 para obtener detalles de los indicadores.

Número de serie ingresos por ventas del proyecto (10.000 yuanes) Inversión total del proyecto (10.000 yuanes) Valor actual neto (basado en la tasa de descuento actual del 10%) Conclusión de la tasa interna de retorno

1 Plan básico 6362050137402629.04% Factible

2 El precio de venta baja un 5% 6043950137220619.82% Factible

3 El precio de venta baja un 10% 572585013738610.85% Factible

4 Costo total de inversión aumenta un 5% 6362052644244020.42% Factible

5 Es factible que el coste total de inversión aumente un 10% 636205515085512.76%

Además, del análisis del estado de flujo de caja de la Se puede ver que el ciclo de desarrollo del proyecto ×××× no es demasiado largo y la inversión inicial es relativamente pequeña. Cuando el precio de venta se posiciona adecuadamente, se puede lograr una cierta ventaja competitiva. Al reinvertir los ingresos previos a la venta, se puede formar una cadena de capital continua para garantizar la inversión posterior y reducir los riesgos de desarrollo y construcción.

Parte 7 Análisis de riesgos de préstamos del proyecto

Los riesgos de préstamos provienen de dos aspectos: externos al proyecto y al proyecto en sí, incluyendo principalmente:

1.

La competencia actual en el mercado inmobiliario es relativamente feroz. En los últimos años, el mercado de viviendas comerciales de Guangzhou se ha mantenido estable en su conjunto y el volumen de transacciones residenciales ha seguido aumentando.

El desarrollo del proyecto ha aumentado la oferta de viviendas comerciales en la zona, por un lado, ha fortalecido el ambiente de vida de las zonas circundantes y, por otro lado, también ha intensificado la competencia con las comunidades comerciales y residenciales circundantes. Ya hay muchos complejos comerciales y residenciales a gran escala en construcción o preparación en las áreas de Airport Road y Huangshi Road. Por lo tanto, ya existe una gran oferta en el mercado y la oferta potencial aumentará rápidamente en los próximos años. una competencia tan feroz será inevitable.

Aunque las casas desarrolladas en el Distrito Oeste y el Distrito Este en la etapa inicial se han agotado y la aceptación del mercado es satisfactoria, para ganar una posición dominante en la feroz competencia del mercado, se recomienda que ×× La empresa mantiene el estilo arquitectónico consistente de la comunidad y el posicionamiento del cliente. Con base en esta idea, continuaremos innovando en el diseño arquitectónico, el servicio al cliente y la administración de propiedades posteriores a la ocupación para mantener la competitividad del proyecto.

2. Riesgos de construcción del proyecto

El proyecto tiene una gran demanda de fondos, pero los fondos propios de la empresa son insuficientes para que el proyecto se pueda llevar a cabo según lo previsto, excepto el primero. fase del trabajo de ventas que se lleva a cabo actualmente, Además de si se puede desarrollar sin problemas según lo planeado, los fondos de préstamos bancarios son la clave. Se recomienda que Rongxing Company intensifique la implementación de los fondos de desarrollo y construcción, controle estrictamente el período de construcción y garantice el buen progreso de los trabajos de desarrollo y construcción para coordinarlos con la implementación del trabajo de ventas.

3. Riesgo de costos de desarrollo

Este proyecto es relativamente sensible a los cambios en los costos de inversión. El aumento de los costos de inversión afecta directamente el nivel de ingresos del proyecto. beneficios del proyecto, se recomienda que la empresa de desarrollo, las unidades de construcción y las unidades de supervisión controlen mejor los costos de desarrollo y se esfuercen por reducir los riesgos de pago de préstamos.

4. Riesgos de política

Los riesgos de política incluyen principalmente el macrocontrol estatal de la industria inmobiliaria y la planificación general del gobierno local para el área donde se ubica el proyecto. La reubicación del antiguo aeropuerto de Baiyun se implementará el próximo año. El terreno original se planeó inicialmente como un complejo residencial y comercial a gran escala. Ahora se han construido muchas comunidades residenciales a gran escala a lo largo de Huangshi Road y la población residencial continúa aumentando. Se puede ver que esta área pertenece al gobierno. Para orientar la inversión en el área de construcción, los fondos de todos los aspectos seguirán aumentando la inversión, lo que será muy beneficioso para el proyecto en sí a largo plazo.

Además, con el fin de fortalecer la gestión recientemente, el Departamento de Gestión de Bienes Raíces de Guangzhou ha elevado los requisitos para trabajos hipotecarios de preventa y preventa para proyectos de viviendas comerciales en construcción (como alcanzar un límite estructural, etc. .). A largo plazo, puede tener un impacto en las ventas futuras del proyecto.

Conclusión de la evaluación de la Parte 8

El análisis anterior muestra que el proyecto ×××× es económica y financieramente viable desde una perspectiva estática y dinámica, y que el mercado para sus productos desarrollados es garantizado, pero la empresa XX no tiene fondos propios suficientes y necesita urgentemente préstamos bancarios para apoyar el desarrollo y la construcción de su sucursal.

Porque la empresa El cliente emite préstamos en función del progreso de la construcción del proyecto y supervisa de cerca el uso de los fondos del préstamo para acortar el período de construcción y retirar los fondos lo antes posible y reducir los riesgos crediticios.

2. ¿Qué es un informe de estudio de viabilidad? ¿Puedes darme algún consejo?

La propuesta del proyecto (que representa el informe del estudio de viabilidad) y el estudio de viabilidad son dos etapas diferentes en la etapa inicial del proyecto, y su contenido, profundidad y funciones son diferentes. Las propuestas de proyecto, también conocidas como informes de establecimiento de proyecto, a menudo se redactan en las primeras etapas del proyecto. Dado que las condiciones del proyecto no están lo suficientemente maduras, solo hay opiniones de planificación. El plan de construcción específico del proyecto aún no está claro y es profesional. Aún no se han tramitado los dictámenes de consulta sobre administración municipal, protección del medio ambiente, transporte, etc. La propuesta de proyecto demuestra principalmente la necesidad de la construcción del proyecto. El plan de construcción y la estimación de inversión también son relativamente aproximados, con un error de inversión de aproximadamente ±30%. En términos generales, la aprobación de la propuesta de proyecto es una de las bases para el estudio de viabilidad. Además, durante la etapa de estudio de factibilidad, el proyecto debe contar al menos con un diseño conceptual, siendo también imprescindible la asesoría de profesionales en administración municipal, transporte y medio ambiente. Para proyectos inmobiliarios, generalmente se requiere la aprobación de reglamentos detallados o reglamentos detallados de construcción. Los requisitos de estimación de inversión en esta etapa son relativamente detallados, con un error de ±10% en principio, por lo que el plan de financiamiento debe ser detallado y la inversión anual en construcción debe implementarse. Los proyectos con préstamos bancarios deben contar con certificados de crédito emitidos por el organismo. banco. Cuando se solicita la aprobación de muchos proyectos, las condiciones son relativamente maduras y básicamente existen terrenos, planificación, evaluación de impacto ambiental, opiniones de consultoría profesional, etc. persona jurídica del proyecto, y no existe capital financiero.