No se puede exceder el límite de compra ni el pago inicial. En marzo, las políticas de talento en casi 20 ciudades estaban vinculadas a la compra de viviendas.
Vale la pena señalar que en marzo, cuatro ciudades retiraron sus nuevas políticas de rescate, que incluían restricciones a las compras, pagos iniciales y restricciones comerciales. Se puede ver que políticas tan restrictivas no se pueden romper.
Dado que todavía existe una brecha entre la recuperación actual del mercado y el nivel normal del mercado, la industria pide la introducción de políticas para fomentar la ocupación genuina por parte de los propietarios y una mayor demanda bajo el principio de "vivienda para vivir". , no especulación".
La política se centra en "salvar empresas" y aliviar la presión del flujo de caja.
Desde el estallido de la nueva epidemia de la corona, debido al cierre de muchas oficinas de ventas clandestinas y tiendas intermediarias, la El mercado inmobiliario ha sufrido importantes ventas El flujo de caja de las empresas inmobiliarias está en crisis. Para "salvar empresas", los gobiernos locales han introducido políticas de apoyo pertinentes, flexibilizando las restricciones a la compra de viviendas para talentos, aplazando el pago de fondos de previsión, reduciendo el umbral para la preventa de viviendas, reduciendo impuestos y tasas, etc.
Según estadísticas incompletas, en febrero había más de 40 ciudades en todo el país. En respuesta a la suspensión de obras y negocios en ese momento, se introdujeron políticas de apoyo como retrasar el pago de las tasas de transferencia de tierras y ampliar el tiempo de inicio y finalización. Para aliviar las dificultades de liquidez de las empresas, algunas regiones incluso propusieron que los bancos no prestaran, cortaran o suprimieran préstamos a ciegas.
En marzo, cuando las empresas de bienes raíces reanudaron sus trabajos, más de una docena de provincias y ciudades continuaron apoyando sus operaciones, incluidas ciudades de primer nivel como Guangzhou, Shanghai y Shenzhen, así como ciudades de tercer y ciudades de cuarto nivel como Dongguan y Jiangmen.
Cabe mencionar que Wuhan, como la zona más afectada por la epidemia, ha propuesto medidas como relajar las licencias de preventa y mejorar la eficiencia de los fondos regulatorios de preventa para permitir que las empresas inmobiliarias para retomar el trabajo de manera ordenada y realizar marketing. ?
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, concluyó que las características de la política inmobiliaria de marzo son muy obvias. Si bien se continúa con el contenido de la política de febrero, la atención se centra todavía en reducir el umbral de preventa. de viviendas, reducción de impuestos y tasas, etc. Métodos para apoyar las operaciones de las empresas inmobiliarias
En concreto, lo que se diferencia de la política de febrero es que la política favorable se extiende a la reanudación del trabajo. Por ejemplo, Chengdu ha aumentado los subsidios de alquiler para las zonas funcionales de la industria del turismo cultural, proyectos clave de turismo cultural y empresas de turismo cultural que reanudan sus trabajos de manera oportuna.
Además, muchas ciudades también han adoptado la política de aplazar los pagos del fondo de previsión de vivienda. Por ejemplo, Shanghai propone que si no puede pagar su fondo de previsión de vivienda en su totalidad y a tiempo debido a la epidemia, pueda solicitar una extensión.
No es fácil para las cuatro ciudades retirar sus políticas de "rescate" y romper las restricciones de compra y de pago inicial.
De hecho, en marzo, algunas ciudades introdujeron políticas no convencionales. Afectados por la nueva epidemia de coronavirus, aunque las oficinas de ventas en varios lugares han reanudado gradualmente sus operaciones, todavía es difícil para el mercado deshacerse de los "desiertos". Por lo tanto, algunos lugares tienen que ajustar las políticas del mercado inmobiliario para impulsar la demanda y brindar un apoyo adecuado a la demanda de vivienda. Incluyendo subsidios al impuesto sobre escrituras, flexibilización de las restricciones a la compra de viviendas, reducción de los pagos iniciales del fondo de previsión, etc.
“Con todo tipo de políticas para estimular la recuperación económica volando por todas partes, algunos gobiernos locales también parecen aprovecharse o ampliar las políticas de estímulo en algunas áreas, lo que ha llevado a una corrección de políticas”. Dijo Cheng Jian.
Después de que Henan Zhumadian redujera el porcentaje de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para vivienda de 30 a 20 en febrero, algunas ciudades todavía intentaron lograr avances en el lado de la demanda en marzo para estimular el mercado. Sin embargo, su final fue inevitablemente abortado.
En marzo, se retiraron las políticas de mercado inmobiliario emitidas por cuatro ciudades. Entre ellas, Guangzhou en Guangdong, Jinan en Shandong y Baoji en Shaanxi introdujeron una política de "gira de un día", mientras que Haining en Zhejiang. Se ordenó de urgencia menos de dos horas después del anuncio de retirada, el más representativo.
El 24 de marzo, Haining propuso que durante la primera Exposición de Vivienda Shangyun (del 25 de marzo al 24 de abril), la política de "restringir la compra de casas en Haining por parte de no residentes de Haining" no se implementaría temporalmente. . Después de que se publicó la noticia, el mercado estaba alborotado.
"Para evitar una interpretación excesiva, esta política finalmente fue revocada", explicaron las autoridades pertinentes de Haining. Desde entonces, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Haining también ha publicado los "Puntos clave del trabajo de vivienda y desarrollo urbano-rural de la ciudad en 2020", reiterando que "la vivienda no es para especulación".
Aunque en apariencia se trata de una medida promocional personalizada para la "Cloud House Expo", en realidad significa relajar las restricciones de compra. Zhang Dawei cree que la razón por la que esta política ha llamado la atención es principalmente porque trasciende el resultado final, lo que equivale a cancelar la política de restricción de compras que fomenta la especulación inmobiliaria.
Las políticas que se consideran innovadoras también incluyen pagos iniciales más bajos. El 12 de marzo, la ciudad de Baoji exigió que “todos los bancos se esforzaran activamente por reducir el porcentaje de pago inicial para los préstamos para vivienda para primera vivienda”. Esta es también la primera vez que un gobierno local hace una declaración política clara sobre la reducción de los pagos iniciales. Por una política de este tipo con un fuerte significado de señalización, también fue eliminada del sitio web oficial del Gobierno Popular Municipal de Baoji en menos de 12 horas.
La política de "restricción comercial", que tiene el mismo efecto de control que la "restricción de compra", también ha sido cuestionada por los gobiernos locales. El 4 de marzo, el segundo aviso emitido por el gobierno municipal de Guangzhou eliminó el contenido que decía que "los proyectos de servicios comerciales de Guangzhou ya no limitan los objetos de venta ni las unidades de división mínima". Esto supone también la eliminación de la anterior cláusula de “no operar”.
Zhang Dawei cree que las políticas que se han retirado hasta ahora son básicamente aquellas que estimulan el mercado en lugar de estabilizarlo, y las políticas que se pueden implementar son básicamente aquellas que salvan a las empresas en lugar del mercado.
Las políticas de supervivencia se basan principalmente en talentos y fondos de previsión. Las políticas de talento de cerca de 20 ciudades están vinculadas a la compra de viviendas.
“No hay contradicción entre ser propietario de una casa y no especular con ella y apoyar la compra de viviendas para las necesidades inmediatas. Para hacer frente al impacto de la epidemia, se han introducido y mejorado algunas políticas favorables. para necesidades inmediatas. Esto no viola el principio de regulación del mercado inmobiliario”.
Debido a la política de "viaje de un día", la mayoría de las ciudades han introducido políticas relativamente cautelosas. A juzgar por las políticas inmobiliarias supervivientes, las políticas de talento y las políticas de fondos de previsión son las principales.
Según las estadísticas de Centaline Real Estate, casi 20 ciudades de todo el país emitieron en marzo diversas políticas de talento, que básicamente incluyen disposiciones relacionadas con la compra de viviendas. De hecho, los talentos se han convertido en la ventana para la regulación de las políticas inmobiliarias. En 2019, más de 170 ciudades de todo el país emitieron diferentes políticas de talento, un aumento de más del 40% en comparación con el mismo período de 2018. En el primer trimestre de 2020, más de 50 ciudades emitieron políticas generales de talento.
Entre ellos, la ciudad de Jiangmen, provincia de Guangdong, ha propuesto que los hogares no locales con un título universitario o superior puedan comprar una nueva vivienda comercial. Wenzhou, Zhejiang, ofrece talentos calificados con un descuento del 50 al 30 % en la compra de viviendas. Tianjin ha relajado las restricciones de liquidación y compra de viviendas para los proyectos de transferencia de Beijing a Beijing ubicados en el Parque Científico y Tecnológico Tianjin Binhai Zhongguancun y en la Ciudad Científica y Tecnológica Baodi Beijing-Tianjin Zhongguancun, pero existen condiciones de venta adicionales de tres años.
Según el análisis de Zhang Dawei, las políticas de talento no son tan sensibles y los gobiernos locales se han vuelto cada vez más cautelosos a la hora de introducir políticas. En comparación con la política de "viaje de un día", normalmente no existe riesgo de retirada de la política de talentos.
Vale la pena señalar que, bajo la dirección de la Oficina de Gestión Urbana, los subsidios de vivienda, los préstamos de fondos de previsión y otras políticas en ciudades de tercer y cuarto nivel fueron todos verdes en marzo.
El 23 de marzo, la ciudad de Yulin emitió una política. Para los residentes que compran viviendas comerciales de nueva construcción, los índices de subsidio del impuesto sobre escrituras en marzo, abril y mayo son 50, 40 y 30 respectivamente. Para quienes compren nuevos edificios comerciales u oficinas, el subsidio máximo no excederá los 15.000 yuanes.
El 27 de marzo, Liuzhou ajustó el límite superior de los préstamos del fondo de previsión de vivienda personal a 400.000 yuanes, y el índice mínimo de pago inicial para que los hogares compren una vivienda ordinaria por primera vez es 20. Para hogares con una sola casa Para mejorar sus condiciones de vida, el ratio mínimo de pago inicial se ajusta a 30.
Estandarizar periódicamente las políticas de mercado. ¿Las políticas locales de resultados finales seguirán tomando la delantera?
Aunque las políticas de marzo son mayoritariamente positivas, en comparación con febrero, también se están introduciendo una tras otra políticas para regular el comportamiento del mercado.
El 4 de marzo, Dongguan, provincia de Guangdong, propuso que las empresas de bienes raíces ajustaran el precio declarado de las casas no vendidas en no más del 5%, y no hay límite para el ajuste a la baja. La medida tiene como objetivo evitar que los precios de las viviendas nuevas aumenten a voluntad.
El 30 de marzo, Guiyang emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la supervisión de los pagos iniciales, la firma en línea, el marketing excesivo y otros comportamientos de venta para la compra de viviendas comerciales".
Entre ellos, en términos de pago inicial para la compra de viviendas, las empresas inmobiliarias y los intermediarios tienen estrictamente prohibido proporcionar financiamiento para el pago inicial en violación de las regulaciones.
En este sentido, Yan Yuejin cree que con la reciente relajación de las políticas de compra de viviendas en varios lugares, varios caos de marketing han comenzado a aumentar. Cuando las transacciones de mercado se vuelven ligeramente más activas, es necesario estandarizar el orden actual del mercado de transacciones de vivienda.
Desde el punto de vista actual, aunque el volumen de transacciones del mercado inmobiliario en marzo se ha recuperado significativamente en comparación con febrero, aún no ha vuelto a los niveles normales del mercado. En este sentido, Zhang Dawei cree que la presión sobre la cadena de capital de las empresas inmobiliarias ha aumentado y que los gobiernos locales deberían introducir políticas para estabilizar la rígida demanda de autoocupación y la demanda de mejora bajo el principio de "casas para vivir, no para especular". " para evitar la posible ruptura de la cadena de capital de algunas empresas inmobiliarias en abril y mayo.
Yan Yuejin también cree que con la "pausa" de las políticas locales individuales, la introducción de políticas locales será más conservadora, especialmente la introducción de políticas de vivienda. De hecho, la política actual es principalmente de relajación, y las acciones políticas en varios lugares deben ser apoyadas siempre que no violen los principios generales.
Sin embargo, todavía hay expertos de la industria que creen que la política de "suspensión" de marzo también afectará las tendencias políticas futuras. Sin embargo, bajo la presión de las finanzas locales, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel, también hay muchas políticas que pondrán a prueba los resultados.
Yuan, cofundador de Cheng Jian, cree que desde la perspectiva de la rectificación de políticas, se han revelado señales obvias. "La dirección general de la vivienda para vivir y no para la especulación no cambiará, pero el ajuste oportuno de las políticas para responder a la epidemia es un evento de alta probabilidad. Se lanzarán más políticas en el lado de la oferta. Incluso si se liberaliza en las ventas A nivel general, se empezará por relajar las condiciones de venta y reanudar adecuadamente las ventas, empezando por el comportamiento, en lugar de ajustar directa y rápidamente las restricciones a los compradores de viviendas”.