Interpretación ｜Las nuevas regulaciones regulatorias de seis departamentos atacan la causa fundamental de las tormentas eléctricas en los apartamentos de alquiler a largo plazo: prohíben el arbitraje de préstamos
El 26 de abril, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, junto con seis departamentos, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, emitieron conjuntamente las "Opiniones sobre el fortalecimiento de la supervisión de las empresas de arrendamiento de viviendas con activos livianos". , que claramente requiere que todas las localidades fortalezcan la gestión de las empresas de alquiler de viviendas. Llevar a cabo la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas, prohibir el uso de préstamos de consumo para el alquiler de viviendas y regular razonablemente los niveles de alquiler de viviendas. Al mismo tiempo, se aclara que el período para el cobro único del alquiler por parte de una empresa de arrendamiento de viviendas no excederá en principio de tres meses, excepto en el caso de actividades comerciales normales causadas por cambios en el mercado, el alquiler pagado al titular de los derechos de vivienda será en principio; no ser superior al alquiler cobrado al arrendatario.
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que desde que se fomentó el arrendamiento institucional a gran escala en 2016, las empresas de arrendamiento con pocos activos se han desarrollado muy rápidamente, tanto centralizadas como descentralizadas. En comparación con las operaciones con muchos activos (como licitaciones, subastas, suministro de construcción y proyectos autosostenibles de construcción de terrenos colectivos y arrendamiento de viviendas en los que las empresas estatales toman la iniciativa), los mayores problemas operativos de las empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos son operaciones con pocos activos, expansión rápida y comportamientos propensos a violaciones como chantaje a los propietarios (aumento arbitrario de los alquileres, retención de depósitos, cobro de facturas de agua y electricidad a voluntad, etc.), así como alquileres a largo plazo y pagos a corto plazo. crear fondos comunes y fugarse deliberadamente con dinero.
A este respecto, el artículo de la agencia de noticias Xinhua señaló que las autoridades reguladoras han golpeado con fuerza esta vez, y las "Opiniones" atacan directamente la causa fundamental del trueno en las empresas de alquiler de viviendas.
En cuanto a la emisión de los "Opiniones", Zhan Xue, subdirector de investigación de la China Index Survey Division, cree que los "Opiniones" tienen como objetivo prevenir y resolver riesgos financieros y promover el sano desarrollo del mercado de alquiler de viviendas.
Zhan Xue dijo que esta "Opinión" presenta las siguientes tres características: Primero, es de alto nivel y de amplio alcance. Anteriormente, algunas ciudades emitieron políticas separadas para restringir el comportamiento de cobro de alquileres de las empresas de alquiler de viviendas. Esta vez la política El nivel ha ascendido al nivel de ministerios y comisiones, y su cobertura se ha vuelto más amplia. El segundo es el posicionamiento preciso. Localice con precisión empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos que realicen operaciones de subarrendamiento. Estas empresas no tienen hipotecas de activos cuando realizan operaciones de subarrendamiento, y el monto del alquiler cobrado también es relativamente alto. Sin supervisión del capital, los riesgos financieros pueden acumularse fácilmente. El tercero es una fuerte penetración. Además de prohibir a las empresas de arrendamiento de viviendas realizar negocios financieros encubiertos, también se ha reforzado la revisión de los préstamos de las instituciones financieras y se han hecho esfuerzos en ambos extremos para impedir que las empresas de arrendamiento de viviendas induzcan unilateralmente a los arrendatarios a utilizar préstamos al consumo para el alquiler de viviendas.
Por primera vez, las empresas de arrendamiento de vivienda con activos livianos son caracterizadas e incluidas en la supervisión
De acuerdo con los requisitos de los "Dictamenes", las empresas que realizan operaciones de arrendamiento de vivienda y aquellas que subarrendan más de 10 unidades (habitaciones) de vivienda. Las personas naturales deben registrarse como entidades de mercado de conformidad con la ley y obtener una licencia comercial. Su nombre y ámbito comercial deben incluir las palabras "alquiler de vivienda". Si una empresa de alquiler de viviendas opera en varias regiones, deberá establecer una entidad jurídica contable independiente en la ciudad donde realiza actividades comerciales. Las empresas de arrendamiento de vivienda deben contar con locales comerciales especializados, antes de iniciar operaciones, deben enviar información de apertura a las autoridades de vivienda y desarrollo urbano-rural de la ciudad donde están ubicadas a través de la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de vivienda y a las autoridades de vivienda y desarrollo urbano-rural. Las autoridades de la ciudad donde se encuentren lo harán público al público a través de la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas.
Li Yujia señaló que actualmente existen muchos tipos de empresas de alquiler de viviendas en el mercado, como segundos propietarios, instituciones de inversión, etc. En las ciudades centrales del delta del río Perla, hay segundos propietarios que administran en nombre de los propietarios, hay segundos propietarios profesionales (que ganan honorarios de agencia o diferencias de alquiler) y hay inversores que alquilan muchos apartamentos o edificios al mismo tiempo. para luego renovarlos y alquilarlos. Sin embargo, en realidad, estas entidades son difíciles de supervisar. A menudo utilizan Internet, WeChat y pequeños anuncios para realizar negocios, y utilizan información deficiente y operaciones ilegales (como el cobro arbitrario de facturas de agua y electricidad, o la no devolución de depósitos). los motivos de dañar las instalaciones interiores, etc.) para obtener beneficios de alquiler. Si se dañan los intereses del arrendatario, será difícil tener un canal para promocionarlo. La pérdida no es grande y el asunto está zanjado. Por lo tanto, existe una necesidad urgente de incorporar regulación.
Tomar medidas enérgicas contra el comportamiento de agrupación de capital de recepción a largo plazo y pago a corto plazo para evitar riesgos de capital
Específicamente, las "Opiniones" requieren específicamente que todas las localidades fortalezcan los activos ligeros. Las empresas de alquiler de viviendas que realicen operaciones de subarrendamiento. Mientras se dediquen a la gestión empresarial, las operaciones de arrendamiento de viviendas deben estar reguladas. Las empresas de arrendamiento de viviendas deben incluir la información de la vivienda que operan en la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de vivienda de la ciudad donde se encuentran. El período para cobrar el alquiler a la vez no debe exceder los 3 meses y el alquiler debe pagarse al titular del derecho de vivienda. En principio, no debe ser superior al alquiler cobrado al arrendatario.
En opinión de expertos del sector, "el plazo para cobrar el alquiler a la vez no debe exceder en principio los 3 meses y otras normas, que atacan directamente diversas prácticas ilegales que han existido en las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo , y tener una orientación positiva. Esto ha ayudado a estandarizar las operaciones del mercado y prevenir riesgos financieros en las operaciones.
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“Esta declaración de política también es una respuesta al fenómeno de las tormentas de los apartamentos de alquiler a largo plazo después de la epidemia. La actitud constante del país es salvaguardar los derechos e intereses de ambas partes en el alquiler y evitar daños. a los intereses del pueblo y se producen peticiones de grupo. Para las empresas de arrendamiento con pocos activos, es más probable que se produzca el comportamiento del fondo de capital de "cobro a largo plazo y pago a corto plazo". Controlando sus fondos, el riesgo de alquilar un apartamento a largo plazo se reduce a más de la mitad. ", Dijo Li Yujia.
Tomar medidas severas contra los préstamos de capital, "deben suprimirse los aumentos anormales de los alquileres".
Los "Dictámenes" también exigen que todas las localidades lleven a cabo una supervisión del alquiler de viviendas. Las empresas recaudan el alquiler en una sola transacción. Si el depósito excede los 3 meses, o un solo depósito excede 1 mes, se incluirá en la cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas. Al mismo tiempo, las empresas tienen prohibido utilizar el crédito del inquilino para. obtener "préstamos de alquiler" y no se les permite inducir. Los inquilinos utilizan "préstamos de alquiler". Las instituciones financieras administran estrictamente los préstamos al consumo para el alquiler de viviendas, fortalecen la revisión de crédito y la gestión de propósitos, y fortalecen la gestión de listas de empresas de alquiler de viviendas. >Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señala que esta política está más estandarizada y vigente para el control de préstamos de alquiler. En cuanto a diversos comportamientos de arbitraje ilegal, la política es clara. No se permite utilizar el crédito del arrendatario para obtener préstamos al consumo para el alquiler de viviendas, y no se permite que el arrendatario sea inducido en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. Al mismo tiempo, las instituciones financieras deben gestionar estrictamente los préstamos al consumo para el alquiler de viviendas. , fortalecer la revisión crediticia y la gestión del propósito, y debe tomar medidas efectivas para verificar la información de identidad del prestatario, evaluar la capacidad de pago, verificar la intención de endeudarse y hacer un buen trabajo antes de emitir préstamos. Desde estos dos puntos, los préstamos de alquiler están claramente controlados estrictamente. , mientras que los préstamos de consumo de alquiler todavía se reconocen. La diferencia entre los dos es que los préstamos de alquiler ingresan a las cuentas de las empresas de apartamentos de alquiler a largo plazo con activos ligeros, mientras que los préstamos de consumo de alquiler ingresan a la cuenta del inquilino. Además, los "Dictámenes" señalan que los niveles de alquiler de viviendas en las grandes ciudades y en las zonas urbanas y rurales con una fuerte demanda de alquiler deben controlarse razonablemente y periódicamente. anunció los niveles de alquiler de mercado de diferentes tipos de viviendas de alquiler en diferentes regiones. Además, los gobiernos locales también deben implementar las principales responsabilidades del gobierno de la ciudad para establecer un mecanismo de supervisión conjunta para los alquileres de viviendas con coordinación multidepartamental e incorporar el trabajo de supervisión de. departamentos pertinentes.
Los expertos de la industria creen que la supervisión posterior del alquiler también se fortalecerá. “En el pasado, no había supervisión sobre el cobro del alquiler, lo que generó muchos problemas. también la fuente de riesgos financieros. Además, en el pasado no existía control de los alquileres, pero ahora los aumentos anormales de los alquileres están atrayendo la atención. En el futuro, al igual que los controles de los precios de la vivienda, se suprimirán los aumentos anormales. "
Los "Dictámenes" también mencionaron la resolución adecuada de conflictos y disputas sobre el alquiler de viviendas. Los seis departamentos solicitaron que todas las partes relevantes fortalezcan la coordinación y la vinculación, resuelvan activamente los conflictos y disputas causados por el alquiler de viviendas, y manejar adecuadamente los riesgos relacionados.
Zhao Ran, director del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA, dijo que las "Opiniones" emitidas esta vez tendrán dos impactos importantes en la industria, especialmente en las empresas que operan activos livianos. , obligará a las empresas operadoras de activos ligeros a pasar de "empresas de alquiler" a proveedores profesionales de servicios de alquiler de viviendas. A juzgar por la experiencia internacional, el control de alquileres hace imposible que las empresas operadoras de activos ligeros logren un crecimiento de beneficios basándose únicamente en el alquiler. Explorar cómo proporcionar diversos servicios de valor agregado relacionados con el alquiler de viviendas se convertirá en el futuro de las operaciones de activos livianos. En segundo lugar, el "desapalancamiento" polarizará a las empresas que operan con activos livianos. Por un lado, las grandes instituciones líderes pueden recurrir a medios financieros como la titulización de activos para ampliar su escala y desarrollarse; por el otro, pueden profundizar su desarrollo. Las pequeñas empresas operativas de la región dependerán de sus ventajas de localización para reducir los costos operativos y obtener ganancias; espacio de supervivencia. Una gran cantidad de empresas operativas con pocos activos que dependen del apalancamiento financiero para expandir su escala serán completamente eliminadas.