Innovación en el alquiler de viviendas en Zhumadian
El 5 de marzo, un reportero de Beijing News se enteró por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la ciudad de Zhumadian, provincia de Henan, que después de que el gobierno provincial de Henan entrevistó al principal responsable de la Oficina Popular Municipal de Zhumadian Gobierno, las 17 políticas estabilizadoras del mercado inmobiliario emitidas por Zhumadian han sido eliminadas del sitio web oficial y la política inmobiliaria de la ciudad ahora se implementa de acuerdo con la política original.
La brisa política primaveral que la industria inmobiliaria estaba esperando se detuvo por un tiempo y no apareció en este lugar recientemente. El día anterior, Guangzhou realizó un "recorrido de un día" en lo que respecta a los detalles inmobiliarios.
En este sentido, los expertos creen que las autoridades reguladoras han reiterado reiteradamente que "la vivienda no es para especular". Incluso si se va a relajar, se debe enfatizar el lado de la oferta o el lado empresarial, y los cambios de política en el lado de las compras serán más cautelosos.
Las políticas de relajación para los mercados inmobiliarios en ambos lugares son ahora "viajes de medio mes" y "viajes de un día".
El documento retirado de Zhumadian se llama "Sobre una mayor regulación y Promoción de la estabilidad y la salud de la industria inmobiliaria" "Opiniones sobre el desarrollo", que contiene 17 políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, incluido "exigir a las instituciones financieras que reduzcan moderadamente las tasas de interés de las hipotecas para viviendas personales y reduzcan el índice mínimo de pago inicial para los préstamos para la primera vivienda". Del 30% al 20%". Al mismo tiempo, se proporcionarán subsidios a quienes compren su primera residencia en áreas y condados urbanos centrales, incluidos 200 yuanes por persona para diversos talentos, 150 yuanes por persona para graduados universitarios y 100 yuanes por persona para trabajadores inmigrantes.
Esta es la primera ciudad que propone explícitamente reducir los pagos iniciales para la compra de viviendas durante la epidemia de COVID-19. Anteriormente, Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, dijo al reportero de Beijing News que reducir el índice de pago inicial en Zhumadian y otros lugares tendrá un cierto impacto en el mercado inmobiliario local y liberar algo de demanda. Sin embargo, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que Zhumadian no es una ciudad de primer o segundo nivel, sino solo un representante de una ciudad de tercer o cuarto nivel, y el impacto real de reducir el índice de pago inicial es limitado.
"Esta política tiene un gran impacto psicológico. Algunas ciudades han comenzado a ajustar la política de pago inicial del fondo de previsión, que también es la política más estricta hasta el momento. Esto significa que la política de rescate ha entrado en la segunda etapa y comenzado a estimular la demanda", explica Zhang Dawei.
De hecho, esta escena de la retirada de la reunión política ocurrió en Guangzhou.
El 3 de marzo, el gobierno municipal de Guangzhou emitió el "Aviso sobre varias medidas para que Guangzhou gane resueltamente la lucha contra la epidemia de COVID-19 y los esfuerzos para lograr los objetivos y tareas anuales de desarrollo económico y social" ( en lo sucesivo denominado el "Aviso") , * * * Propuso 48 medidas, entre ellas: Los apartamentos, tiendas y otros proyectos comerciales de Guangzhou ya no limitan la unidad mínima de división y el objetivo de ventas.
Sin embargo, sólo un día después, Guangzhou declaró que reformularía las reglas detalladas. El 5 de marzo, un periodista buscó en el sitio web oficial del gobierno municipal de Guangzhou y descubrió que la política inmobiliaria había sido eliminada.
Zhang Dawei dijo que esta política significa ampliar el alcance de los servicios comerciales que no están restringidos en ventas y pueden venderse a particulares. No existe un requisito de superficie mínima, lo que resulta beneficioso para las empresas que cuentan con tales reservas de terreno. Para algunas empresas, puede acelerar la realización de los proyectos. Pero es injusto, es equivalente a adaptarlo a los promotores que se atreven a adquirir terrenos incluso después de que la política se endureciera en 2017.
Detrás de la salida: la política de depósitos puede retroceder y "la vivienda es para vivir, no para especular" es el principio general.
El 5 de marzo, los periodistas vieron desde Anjuke que el precio medio de las casas de segunda mano en zonas residenciales populares de Zhumadian en marzo fue de 6.521 yuanes por metro cuadrado, un aumento intermensual del 0,91%. Las fluctuaciones generales de los últimos seis meses no han sido significativas.
Cabe mencionar que bajo la epidemia del nuevo coronavirus, muchas ciudades se encuentran en un "estado cerrado" y la movilidad de las personas está restringida. En muchas ciudades se han cerrado oficinas de ventas y se han suspendido las obras. El sector inmobiliario sufrirá un impacto inesperado en el primer año de 2020. Según estadísticas de Centaline Real Estate, desde febrero, más de 60 ciudades han emitido diversos grados de políticas de control inmobiliario. Entre ellas, Nanning ha reabierto su política de préstamos del fondo de previsión de vivienda para segundas viviendas y Dongguan ha limitado el año máximo de préstamo a. 30 años.
En cuanto a por qué se retiraron las políticas regulatorias en Zhumadian y Guangzhou, Zhang Dawei dijo a los periodistas que hasta ahora, las políticas regulatorias introducidas por más de 60 ciudades en todo el país no han estimulado mucho el mercado y están Básicamente se concentra en el tiempo de reembolso del fondo de previsión. La fortaleza de la política es muy débil en términos de cambios de ajuste en la inversión de transferencia de tierras y el tiempo de preventa. Las políticas de Zhumadian y Guangzhou tienen el mayor impacto en el mercado.
Explicó además que Zhumadian fue el primero en ajustar el pago inicial después de la epidemia, mientras que la planificación territorial de Guangzhou afectó la adquisición de tierras después de 2017, y las políticas comerciales y residenciales pueden haber retrocedido, por lo que era inevitable interrumpido. Además, es común que las empresas inmobiliarias se hagan pasar por gordas, y el desempeño de las ventas anunciado por las empresas inmobiliarias no es malo. En este caso, las políticas se flexibilizarán y el mercado será más sensible.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, también cree que algunos contenidos relajados que son demasiado largos pueden ser fácilmente entrevistados o "sacados de los estantes". "La vivienda es para vivir, no para especular" es un principio general que ayuda objetivamente a aclarar ideas políticas posteriores. Incluso si queremos relajarnos, debemos prestar más atención al lado de la oferta o al lado empresarial, y también seremos más cautelosos respecto de los cambios de política en el lado de las compras.
De hecho, desde otra perspectiva, debido al impacto de la nueva epidemia de neumonía de la corona, las empresas inmobiliarias lo están pasando mal últimamente.
Ventas de casas en vivo, descuentos y promociones, ejecutivos tomando la iniciativa de recortar sus salarios y muchas inmobiliarias tratando de "ayudarse a sí mismas".
Los datos institucionales muestran que el volumen de ventas de las empresas inmobiliarias se ha reducido a más de la mitad.
Los datos del informe de investigación de China Merchants Securities muestran que del 1 de febrero al 28 de febrero, la tasa de crecimiento general de las ventas de viviendas nuevas en 36 ciudades cayó significativamente desde el 1 de junio, y la tasa de crecimiento cayó al -73%. -, y las ciudades de tercer y cuarto nivel cayeron respectivamente al -65%, -64% y -79%.
Por un lado, es difícil vender y, por otro lado, las políticas inmobiliarias en varios lugares no se han relajado significativamente. Aunque algunos gobiernos locales han formulado políticas para permitir a las empresas inmobiliarias aplazar el pago de las tasas de transferencia de tierras y estipular que los bancos no pueden prestar a ciegas, esto sólo puede aliviar la presión financiera temporal de las empresas inmobiliarias.
Además, la política de estímulo del mercado de Zhumadian, Henan, que redujo el ratio mínimo de pago inicial para préstamos para primera vivienda del 30% al 20%, tuvo que detenerse después de entrevistas regulatorias. El 5 de marzo, la Política de Estabilización del Mercado Inmobiliario 17 de Henan Zhumadian se eliminó del sitio web oficial y la política inmobiliaria actual se implementará de acuerdo con la política original.
Ante muchas dificultades, las empresas inmobiliarias sólo pueden "salvarse para sobrevivir", promociones con descuentos, ventas in situ e incluso los ejecutivos de las empresas inmobiliarias toman la iniciativa de recortar sus salarios. Al mismo tiempo, también siguen difundiéndose noticias sobre la financiación de deuda por parte de empresas inmobiliarias.
Venta de casas de lujo: descuentos, promociones y retransmisiones en directo
Para poder vender sus casas, las inmobiliarias disponen de muchos métodos, no sólo descuentos y promociones directas, sino también muchas propiedades inmobiliarias. Empresas o inmobiliarias La plataforma vende casas en directo.
En los últimos meses, los descuentos y promociones de Evergrande han sido los que más han llamado la atención del mercado. Según normativa, durante el período del 18 al 29 de febrero todas las propiedades nacionales (incluidos apartamentos y edificios de oficinas) podrán disfrutar de un descuento del 25%, y del 1 al 31 de marzo se podrá disfrutar de un descuento del 22%. No sólo eso, en marzo, Evergrande también redujo significativamente el umbral de reserva, de los 5.000 yuanes anteriores a 2.000 yuanes.
Durante la epidemia, los precios de la vivienda han caído y el intercambio de precio por volumen se ha convertido en un fenómeno común. Los datos de la encuesta de muestra completa del índice de precios de 100 ciudades del Sistema de Índice de Bienes Raíces de China sobre residencias de nueva construcción en 100 ciudades muestran que en febrero de 2020, el precio residencial promedio fue de 15.173 yuanes/metro cuadrado, una disminución intermensual del 0,24 %. , y 72 ciudades experimentaron descensos intermensuales.
Además, para solucionar el dilema de no poder mostrar propiedades a los clientes, las empresas inmobiliarias y las plataformas inmobiliarias también han lanzado retransmisiones en directo para mostrar anuncios de viviendas online a los clientes. Actualmente, plataformas como Fangtianxia y Leju han lanzado la transmisión en vivo de las ventas de viviendas.
A juzgar por los datos de visualización, la transmisión en vivo de venta de casas atrajo a mucha gente a verla. Según datos revelados por Taobao Economic News el 18 de febrero, desde febrero, más de 5.000 consultores inmobiliarios de más de 500 agencias inmobiliarias de todo el país han vendido casas en la plataforma de transmisión en vivo de Taobao, y 2 millones de personas han visto casas en el nube. Fangtianxia también publicó datos que dicen que en febrero tuvo 75.684 transmisiones en vivo de casas nuevas, con una audiencia total de 103 millones.
Sin embargo, los conocedores de la industria no son optimistas sobre el efecto de la visualización en vivo. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo con franqueza que no habrá clientes en línea para bienes raíces y que muchas políticas restrictivas en las transacciones inmobiliarias, como restricciones de préstamos, restricciones de ventas, límites de precios, etc., básicamente no se han aplicado. relajado. En este caso, lo único que puede atraer clientes es una reducción significativa de los precios, y cualquier otra medida es inútil.
El Centro de Investigación de Datos de Búsqueda de Viviendas de Zhuge también afirmó que actualmente es difícil para los clientes vender casas en línea para facilitar las transacciones. Vender casas fuera de línea durante la epidemia de COVID-19 mantendrá la preferencia de los compradores y el conocimiento de las empresas y casas de bienes raíces, pero no aumentará significativamente las ventas generales.
La Sra. Yang, futura compradora de una vivienda, también confesó a los periodistas: "Estoy muy interesada en ver la transmisión en vivo de la casa. Después de todo, puedo aprender más sobre diferentes propiedades y compararlas en casa. Pero si Realmente, si quiero comprar una casa, debo ir al sitio y tomar una decisión”.
La financiación está relacionada con la supervivencia de las empresas inmobiliarias, y las empresas inmobiliarias con frecuencia se endeudan.
Las ventas se ven afectadas y las cadenas de capital de las empresas inmobiliarias también están bajo presión. Para algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias que tienen problemas de fondos, la epidemia de COVID-19 sin duda ha empeorado las cosas.
Recientemente, las empresas inmobiliarias han emitido financiación mediante deuda y la escala de financiación ha aumentado significativamente año tras año. Los datos eólicos muestran que de enero a febrero de 2020, la financiación con bonos por parte de empresas inmobiliarias nacionales fue de 248.400 millones de yuanes, un aumento interanual del 36%.
El informe de investigación de Huatai Securities también muestra que sólo en febrero, la escala de emisión de bonos nacionales alcanzó los 36.300 millones de yuanes, un aumento interanual del 50%. De enero a febrero se emitieron un total de 152.300 millones de yuanes en bonos extranjeros, un aumento interanual del 3%, lo que representa el 28% de la emisión del año pasado.
Grandes empresas inmobiliarias como China Fortune Land Development y Vanke emitieron anuncios de financiación de bonos en febrero. Vanke A declaró en un anuncio el 29 de febrero que su solicitud para la emisión pública de bonos corporativos de no más de 9 mil millones de yuanes a inversores calificados y la emisión de bonos corporativos especiales para alquileres de viviendas de no más de 3 mil millones de yuanes han sido aprobadas por la Comisión Reguladora de Valores de China.
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo al reportero de Beijing News que desde la perspectiva de los costos financieros, ha habido signos de disminución recientemente. En febrero, las empresas inmobiliarias se mostraron relativamente activas en la financiación dentro y fuera del país. Por un lado, debido al impacto de la epidemia, las empresas nacionales han relajado su emisión de bonos. Aunque todavía se hace hincapié en la supervisión de la financiación inmobiliaria, en la práctica el apoyo financiero disponible para las empresas inmobiliarias ha aumentado y los países extranjeros son relativamente favorables a la financiación de las empresas inmobiliarias, lo que también ha impulsado en cierta medida el crecimiento de la financiación extranjera. .
Zhang Bo también cree que la financiación actual pretende solucionar el problema de supervivencia de las empresas inmobiliarias. Desde la perspectiva de la industria, el sector inmobiliario está claramente por delante en términos de pago de deuda este año, y la deuda que vence en 2020 es enorme, lo que en sí mismo requiere más canales de financiación para "pedir prestado nuevo y pagar lo viejo". Al mismo tiempo, afectada por la epidemia, la situación actual de preventa es muy inferior a la del mismo período del año pasado, lo que objetivamente provocó una rápida contracción de los fondos de preventa de las empresas inmobiliarias y afectó el flujo de caja.
Tendrá un mayor impacto en la supervivencia de algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, especialmente en el primer semestre de este año. Los problemas de financiación estarán relacionados con la supervivencia de muchas empresas inmobiliarias. La relajación de la liquidez general en 2020. desempeñará un papel importante en la supervivencia de las empresas inmobiliarias y garantizará la estabilidad de la industria inmobiliaria.
Algunos ejecutivos de empresas inmobiliarias han tomado la iniciativa de recortar sus salarios, mientras que los salarios de Fangtianxia se han retrasado.
Además, algunas inmobiliarias o plataformas inmobiliarias incluso han recortado salarios para salvarse y han aplazado los pagos de salarios. Según informes de los medios, la junta directiva y la alta dirección de CapitaLand tomaron la iniciativa de recortar sus salarios de director y los salarios básicos se reducirán entre un 5% y un 15% a partir del 1 de abril, y los aumentos salariales se congelarán para todos los empleados a nivel directivo. y arriba. El resto de empleados no se verán afectados y esta medida se reevaluará al cabo de 6 meses o cuando la epidemia se haya estabilizado.
Fang Tianxia también declaró que los salarios de febrero se pagarán el 5 de marzo, pero para hacer frente al impacto de la epidemia, los salarios de febrero de todos los empleados se pospondrán a la vez. A partir de marzo, la parte retrasada en febrero se reembolsará en función de la recuperación del rendimiento de cada empresa y grupo.
Es previsible que pase lo que pase, el impacto negativo de la epidemia del nuevo coronavirus en el sector inmobiliario sea inevitable a corto plazo. Sin embargo, muchos informes de investigación de corretaje creen que, de hecho, la demanda de compra de viviendas no se ha cancelado debido a la aparición o desarrollo de la epidemia, sino que se ha retrasado. Por lo tanto, una vez que termine la epidemia, esta parte de la demanda se liberará intensivamente. Además, algunas personas creen que la nueva epidemia de neumonía de la corona acelerará la diferenciación de las empresas en la industria, y se destacarán algunas empresas inmobiliarias con fuertes capacidades hematopoyéticas.
El Informe de investigación de valores de Zhongtai expresó la opinión de que este incidente puede acelerar el desapalancamiento y la diferenciación de la industria y resaltar las capacidades de gestión del flujo de efectivo. La importancia de una capacidad de rotación de calidad se puede observar de antemano. Una rotación de alta calidad no significa una alta rotación. Los modelos basados en deuda sin intereses y sin acaparamiento son las direcciones principales, y los verdaderos líderes surgirán detrás del desapalancamiento de la industria.