Se publica la versión de Zhengzhou del plan del fondo de rescate. ¿Qué proyectos pueden salvar las decenas de miles de millones de fondos comunes?
El 8 de agosto, según un reportero de Beijing News, la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Zhengzhou emitió recientemente el “Plan de Establecimiento y Operación del Fondo de Ayuda para Bienes Raíces de Zhengzhou” (en lo sucesivo, el “Plan” ). El gobierno tomará la iniciativa en la creación de un fondo de rescate especial con una escala tentativa de 10 mil millones de yuanes, que funcionará en forma de un fondo para padres e hijos. Luego, cada distrito y condado atraerá diferentes tipos de capital social para establecerlo. subfondos.
En la tarde de ese día, el personal pertinente de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Zhengzhou confirmó la autenticidad del documento de "Recomendaciones" a un periodista del Beijing News, diciendo: "Este documento es verdadero". , y si se hace público depende de los departamentos pertinentes "
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, comentó: "Este es el primer fondo local de China. para salvar el mercado inmobiliario es un "fondo de introducción" con un mecanismo de salida que puede reciclarse, pero no todos los proyectos pueden ser favorecidos por el fondo de rescate. Sólo aquellos proyectos que puedan generar ganancias más adelante cumplirán los criterios. inyección de capital."
¿Puede el "fondo de introducción" tener entre cuatro y dos mil libras?
Zhengzhou tomó la iniciativa en la creación de un fondo de rescate de 10 mil millones de yuanes, que está directamente relacionado con el "incidente de suspensión de préstamos" que se extendió por todo el país. Respecto a la intención original de establecer el fondo de rescate, la propuesta señala que para implementar el paquete de políticas y medidas del Consejo de Estado para estabilizar la economía, tratar de resolver la urgente necesidad de que las empresas inmobiliarias vean rotas sus cadenas de capital, y aliviar los problemas y posibilidades sociales pendientes causados por la actual suspensión de proyectos inmobiliarios y la suspensión de préstamos para vivienda. La aparición de riesgos financieros sistémicos ha impulsado la confianza del mercado.
Según el "Plan", el Fondo de Ayuda para Bienes Raíces de Zhengzhou establecerá un fondo de rescate especial bajo el Fondo de la Ciudad Central de acuerdo con los principios de "orientación gubernamental, participación multinivel y mercado- operación orientada" con una escala tentativa de 6543,8+00 mil millones, que opera en forma de fondos de padres e hijos, y cada distrito y condado necesita atraer diferentes tipos de capital social para establecer subfondos.
Los participantes en el fondo especial de rescate también lo tienen relativamente claro. El "Plan" estipula que nos centraremos en orientar y alentar al capital social, como las empresas centrales, las empresas estatales provinciales, así como las empresas estatales de inversión y financiación de nivel AA, superior y de distrito a participar en revitalizar los futuros ingresos por ventas de la ciudad de una manera legal y orientada al mercado. Proyectos inmobiliarios existentes que puedan cubrir la inversión del proyecto.
En términos de operación, el fondo de ayuda sirve como fondo matriz, con empresas estatales urbanas y capital social (incluidas, entre otras, empresas centrales, empresas estatales provinciales, empresas de construcción, empresas de gestión de activos). empresas e instituciones financieras) ya que la entidad implementadora forma un subfondo, y el índice de inversión del fondo matriz de rescate no excederá el 30%.
Una vez establecida la entidad del subfondo, el subfondo contratará a un tercero para que realice una evaluación exhaustiva del proyecto que se va a revitalizar y determine el método de revitalización y el precio en función de los activos netos de los fondos de revitalización se obtendrán a través de fondos propios o financiación del subfondo. En principio, no más del 40% de los fondos se recaudarán con fondos propios y los fondos restantes se obtendrán mediante la búsqueda activa de préstamos de entidades financieras. instituciones para fusiones y adquisiciones.
Esto equivale a que la matriz y los subfondos actúen como "fondos semilla" respectivamente, apalancando el capital social dos veces. Al respecto, Li analizó: "Bajo el liderazgo del gobierno, establecer fondos maternos e infantiles de dos niveles en áreas urbanas y promover fondos sociales con una pequeña inversión es en realidad un modelo de introducción de fondos".
E-House Research Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto, dijo: "Esta vez Zhengzhou ha establecido un modelo de asignación y transmisión de capital de 'fondo matriz-subfondo-proyecto'. La escala del fondo matriz es de 654,38 mil millones de yuanes, y los subfondos se componen del 30% del fondo matriz y el 30% del fondo municipal. El 70% de las instituciones se establecen a nivel de distrito. Los fondos se invierten y el resto se recauda mediante fusiones y adquisiciones”.
“Los fondos especiales de rescate solo representan el 30% de la inversión y el resto se financia a nivel de distrito. Con este capital (40. % de fondos propios) y la inyección de capital social, las dificultades de liquidez a corto plazo se han resuelto, el proyecto puede iniciarse con reembolsos de ventas y el fondo de rescate se ha retirado con éxito y se ha invertido en el próximo proyecto." dijo a .
“Este tipo de fondo tiene un muy buen efecto de apalancamiento. En la actualidad, el déficit de fondos duros para algunos proyectos clave en Zhengzhou es de aproximadamente 654,38+5 mil millones de yuanes. fondo, la financiación dura para tales emisiones eventualmente será de aproximadamente 654,38+5 mil millones de yuanes. Se "asignan" 65,438+8 mil millones de yuanes al fondo matriz. Se puede ver que a través del funcionamiento de este tipo de fondo, el efecto de apalancamiento puede lograrse. ejercerse eficazmente, de modo que la aparentemente pequeña escala de 10 mil millones de fondos pueda ejercer un buen efecto de alivio", añadió Yan Yuejin.
¿Qué proyectos se prefieren? Seis criterios de selección
Según la información proporcionada por Kerui, los edificios sin terminar de Zhengzhou totalizaron 271.000 metros cuadrados, con un total de 25.249 unidades, lo que representó el 29% del volumen de transacciones de Zhengzhou el año pasado. Al mismo tiempo, según estadísticas incompletas, hay cientos de edificios que han sido suspendidos en Zhengzhou. Entonces, ¿qué propiedades pueden recibir ayuda prioritaria del fondo de rescate?
El "Plan" señala que el capital social se utilizará para revitalizar 1 o 2 proyectos de activos netos elevados de empresas inmobiliarias en dificultades a través de fondos de rescate especiales, e insta a las empresas inmobiliarias en dificultades a utilizar fondos de reemplazo específicamente Para aliviar algunas de las operaciones suspendidas, el problema de la insuficiencia de fondos en los proyectos de inversión en etapa inicial que han suspendido las hipotecas se puede lograr para lograr el efecto de palanca de "revitalizar a una familia y salvar a un grupo de personas" y resolver gradualmente los riesgos potenciales. .
Según el "Plan", los proyectos con mayores activos netos serán la primera opción, es decir, "proyectos inmobiliarios existentes cuyos futuros ingresos por ventas puedan cubrir la inversión del proyecto".
Un documento de "Requisitos de evaluación de proyectos" obtenido por un periodista de Beijing News de expertos de la industria en Zhengzhou muestra que los proyectos apoyados por el fondo de rescate deben cumplir seis requisitos, incluida una ubicación geográfica superior, una infraestructura de apoyo completa y proyectos inmobiliarios. con los desarrolladores con buena reputación se dará prioridad a los proyectos de reserva del gobierno adquiridos mediante licitación, subasta y suspensión en el mercado abierto, los derechos y deudas de los acreedores de la empresa del proyecto son claramente atribuibles y no hay casos de incautación o incautación de capital o activos; congelado, y no hay disputas internas de accionistas, la compañía del proyecto solo tiene proyectos de desarrollo independientes bajo su nombre con suficiente valor residual, activos que exceden los pasivos y valor vendible residual suficiente para compensar los pasivos anteriores y el capital de inversión. se dará prioridad a los intereses a los proyectos que puedan solicitar condiciones de préstamo de fusiones y adquisiciones, como aquellos que hayan obtenido cuatro certificados y La intensidad de inversión alcance el 25% de la inversión total (excluyendo el pago de la tierra; el proyecto no tiene riesgos potenciales como); planificación y desarrollo restringidos.
Sobre la base del cumplimiento de los seis requisitos anteriores, la Zona de Desarrollo de Zhengzhou, los distritos y condados (ciudades), junto con las principales empresas inmobiliarias en sus jurisdicciones, examinan los proyectos existentes que cumplen con las condiciones para la revitalización en los mismos. área, y el enfoque de "un proyecto" y "un subfondo" conecta empresas estatales en todos los niveles y diversos tipos de capital social.
Un experto de una empresa inmobiliaria local en Zhengzhou le dijo al reportero de Beijing News: "El primer lote de proyectos de rescate debe formularse basándose en la solicitud de la propia empresa y los criterios de selección del gobierno. Como uno de los primeros etapa de rescate de empresas inmobiliarias, hemos informado la lista de proyectos problemáticos ”
El 27 de julio, Zhengzhou propuso cuatro modelos innovadores: reforma de vivienda, pago unificado de préstamos, fusiones y adquisiciones, reorganización por quiebra y vivienda asequible. Seis empresas inmobiliarias, incluidas Jianye, Kangqiao, Shimao y Sunac, probaron el terreno y seleccionaron los cuatro modelos anteriores para conectar los edificios problemáticos propiedad de empresas inmobiliarias para promover el trabajo de "garantizar la entrega de los edificios".
Se entiende que el fondo de rescate de 10 mil millones de yuanes lanzado esta vez está en la misma línea que los cuatro anteriores. El segundo modelo entre los cuatro modelos anteriores propone que para proyectos con activos mayores que pasivos, se puede seleccionar el modelo de adquisición y fusión, y el gobierno organiza la conexión entre las empresas estatales y las instituciones financieras para resolver los problemas de flujo de caja de las empresas.
En la actualidad, el “Plan” se encuentra todavía en fase de aplicación preliminar, no habiendo todavía ningún proyecto concreto ejecutado. Muchos representantes de empresas inmobiliarias locales en Zhengzhou también dijeron a los periodistas: "Aún no hay proyectos específicos involucrados. Todavía estamos esperando los detalles y aún no hemos llegado a la etapa de implementación".
El reportero de Beijing News Xu Qian
El editor Wu Xin corrigió a Liu Jun.