El desempeño de Shell es un barómetro del mercado inmobiliario.
El 10 de marzo, Shell publicó sus resultados financieros anuales y del cuarto trimestre no auditados para 2021 y celebró una conferencia telefónica. Tan pronto como comenzó a hablar, Peng Yongdong, presidente y director ejecutivo de Shell, expresó profundamente la voz de la gente de Shell el año pasado. Creo que esta es también la voz de todos los profesionales del sector inmobiliario.
Para toda la industria intermediaria, 2021 es de hecho un año extremadamente difícil para los caparazones que perdieron el alma el año pasado, la renuncia de Zuo Hui, el ajuste sustancial del mercado inmobiliario y lo nuevo; La propuesta de la economía de Internet también trajo muchos nuevos desafíos a la empresa.
El informe financiero muestra que los ingresos de Beike (GTV) en 2021 fueron de 3,85 billones de yuanes, un aumento interanual del 10,1%, los ingresos operativos fueron de 80,8 mil millones de yuanes, un aumento interanual de; 65.438+04,6%; el beneficio neto ajustado es de 2.294 millones de yuanes.
En un entorno de mercado tan turbulento, no es fácil para Beike mantener el crecimiento. Del informe financiero se desprende que Beike también está buscando activamente nuevos motores de crecimiento. El alquiler a largo plazo y la decoración del hogar son los nuevos "puntos de interés" de Beike.
Alegrías y tristezas mixtas en un mercado en caída
Después de experimentar la muerte de su fundador, cambios de dirección, un invierno frío en el sector inmobiliario y ventas en corto por parte de instituciones de agua turbia, Shell ha vivido el 2021 como un año lleno de desafíos.
El informe financiero muestra que el beneficio bruto de Beike en 2021 alcanzó los 15.800 millones de yuanes, una disminución del 6,2% con respecto a los 16.900 millones de yuanes en 2020, el margen de beneficio bruto fue del 19,6%, una disminución de 4,3 puntos porcentuales desde 23,9; % en 2020.
Además de la disminución del beneficio bruto, el beneficio operativo de Shell y otros datos también disminuyeron año tras año y pasaron de positivos a negativos, lo que muestra una presión operativa considerable.
El informe financiero muestra que durante todo el año 2021, la pérdida operativa de Shell fue de 654.380,4 mil millones de yuanes, lo que "pasó de ganancia a pérdida" en comparación con la ganancia operativa de 2.8 mil millones de yuanes en 2020. El margen de beneficio operativo fue del -1,7%, "pasando de positivo a negativo" en comparación con el 4% en 2020; la pérdida neta fue de 525 millones de yuanes, lo mismo que el ingreso neto de 2.778 millones de yuanes en 2020.
Desde el tercer trimestre del año pasado, el mercado inmobiliario ha estado completamente congelado y la situación del mercado también se refleja intuitivamente en los datos financieros de Shell.
En el cuarto trimestre de 2021, Shell logró unos ingresos operativos de 17.800 millones de yuanes, una disminución de 4.900 millones de yuanes desde los 22.700 millones de yuanes del mismo período de 2020.
Sin embargo, Shell dijo que la disminución de los ingresos operativos se debió principalmente a la caída general del GTV, ya que el mercado ha estado rondando niveles bajos. El informe financiero muestra que en el cuarto trimestre de 2021, el GTV general de Beike cayó un 34,6% a 732,4 mil millones de yuanes, en comparación con 1,1,2 billones de yuanes en el mismo período de 2020.
Además, en comparación con el beneficio operativo de 65.438+26,7 millones de yuanes en el mismo período de 2020, Guoke también logró una pérdida de facturación de 202.65438+84 millones de yuanes en el cuarto trimestre. En el cuarto trimestre, el margen de beneficio operativo también pasó de positivo a negativo, cayendo al -6,7% desde el 5,6% en el mismo período de 2020.
Además, en comparación con la ganancia neta de 65.438+96 millones de yuanes en el mismo período de 2020, la pérdida neta de Shell en el cuarto trimestre de 2026.5438+0 fue de 933 millones de yuanes.
El informe financiero muestra que en el cuarto trimestre de 2021, Shell tuvo una pérdida operativa ajustada de 398 millones de yuanes y una ganancia operativa de 2,23 mil millones de yuanes en el mismo período de 2020. El margen operativo ajustado fue del -2,2%, en comparación con el 9,8% en el mismo período de 2020.
En general, la recuperación del mercado en el cuarto trimestre aún está en su infancia y es relativamente diferenciada, y el volumen general de transacciones del mercado también se encuentra en un nivel bajo. Pero en general, el desempeño de Shell en el cuarto trimestre fue mejor que las expectativas anteriores del mercado, y su negocio de viviendas nuevas mostró poca fluctuación durante el período de enfriamiento del mercado inmobiliario, mostrando cierto grado de resistencia.
Frente a los desafíos del entorno del mercado, Shell también realizó una serie de optimizaciones de acciones de gestión de manera oportuna. En el cuarto trimestre de 2021, el GTV de la compañía fue de 732,4 mil millones de yuanes y los ingresos operativos fueron de 17,8 mil millones de yuanes, superando la guía de ingresos anterior de la compañía y las expectativas de consenso del mercado. En el cuarto trimestre de 2021, el beneficio neto ajustado de Haibei fue de 41,91 millones de yuanes, mucho mejor que la pérdida de 5,1 millones de yuanes que esperaba el consenso de Bloomberg.
Además, en el cuarto trimestre de 2021, los costos operativos de Shell cayeron de 17.200 millones de yuanes en el mismo período de 2020 a 14.900 millones de yuanes. Entre ellos, las comisiones de los corredores fuera de la cadena y otros canales de ventas ascendieron a 7.800 millones de yuanes, y las comisiones internas y los gastos salariales ascendieron a 5.400 millones de yuanes.
La vivienda de segunda mano superó las expectativas y pasará algún tiempo hasta que la vivienda nueva se recupere.
Afectada por el entorno del mercado inmobiliario, la escala de las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano en Beike disminuyó en diversos grados en el cuarto trimestre de 2021, especialmente las transacciones de viviendas de segunda mano.
Datos de RealData muestran que en el cuarto trimestre de 2021 el GTV del mercado nacional de segunda mano cayó un 43% interanual. El informe financiero muestra que el GTV de las transacciones de viviendas existentes de Beike cayó un 39% interanual a 354.600 millones de yuanes, de los cuales las transacciones de viviendas de segunda mano cayeron un 41% interanual.
Vale la pena señalar que incluso si el volumen de transacciones del negocio de viviendas existentes disminuye, la tasa de caída de Beike sigue siendo mejor que el nivel de caída promedio del 45% del mercado de viviendas de segunda mano en el núcleo de primera y segunda mano. ciudades de segundo nivel, superando las expectativas del mercado. Y a juzgar por la situación real, el volumen de transacciones de segunda mano en algunas ciudades centrales ha comenzado a tocar fondo.
Pero en el mercado de vivienda nueva, los datos de RealData muestran que en el cuarto trimestre de 2021, el mercado nacional de vivienda nueva cayó un 20% interanual, mientras que el GTV de las viviendas nuevas en la plataforma Shell cayó un 24% interanual a 356.800 millones de yuanes, superando ligeramente la caída del mercado.
La razón, según Shell, se debe principalmente a la crisis de liquidez en el sector inmobiliario. "Dado que el riesgo de liquidez del promotor es incierto, la empresa ha tomado la iniciativa de reducir su negocio hasta cierto punto, garantizando así la seguridad del negocio a largo plazo. A corto plazo, la recuperación del nuevo ciclo del mercado inmobiliario requerirá más tiempo, especialmente en el cuarto trimestre de 2021, los ingresos operativos de los servicios de transacción de viviendas existentes de Beike fueron de 6 mil millones de yuanes, en comparación con los 9,2 mil millones de yuanes en el mismo período de 2020, los ingresos operativos de los servicios de transacción de viviendas nuevas fueron 113; .000 millones, en comparación con 12.900 millones de yuanes en el mismo período de 2020. Además, Shell registró ingresos por viviendas nuevas de 46.500 millones de yuanes en 2021 y pagos por cobrar de viviendas nuevas de 51.700 millones de yuanes.
Desde el cuarto trimestre del año pasado, con el apoyo de políticas, el mercado ha mostrado signos de tocar fondo, pero aún tomará más tiempo para que las transacciones se recuperen, y el exceso de capacidad de producción de la industria también ha han sido eliminados a gran escala. Como activo principal de la plataforma intermediaria, la cantidad de tiendas y corredores fuera de línea determina si Beike puede sobrevivir con éxito a la recesión de la industria.
El informe financiero muestra que a finales del cuarto trimestre de 2021, el número de tiendas de Internet Guoke superó las 510.000, un aumento interanual del 8,7% y un aumento intermensual. disminución del 5,4%; el número de tiendas activas superó las 45.000, un aumento interanual del 4,4%. Una disminución intermensual del 8,3%.
Shell afirmó que la reducción en el número de tiendas se debió principalmente a la fusión de algunas tiendas para aumentar la competitividad. Al mismo tiempo, el número de nuevas tiendas disminuyó, el número de corredores en línea en la plataforma también disminuyó un 7,8% interanual hasta 455.000, y el número de corredores activos disminuyó un 8,7% interanual hasta más de 406.000.
Según una investigación del Blank Research Institute, a finales de 2021, la reducción del número de empresas de valores en todo el país se estima de forma conservadora entre un 30% y un 40%. En comparación con la cada vez menor capacidad de producción de la industria, Beike todavía muestra mejores capacidades de retención de intermediarios.
Las “Tres Determinaciones” de Peng Yongdong
Al final de la reunión de intercambio de desempeño, Peng Yongdong dijo que tiene tres juicios muy “ciertos” sobre las perspectivas del mercado inmobiliario en 2022.
“En primer lugar, creemos que la consolidación de las políticas es segura; en segundo lugar, creemos que los consumidores tienen una gran demanda de una vida mejor. En tercer lugar, creemos que el regreso del mercado al centro es seguro”. >
Con el apoyo de estas certezas, Peng Yongdong cree firmemente que la confianza del mercado se recuperará gradualmente después de tocar fondo en el primer trimestre, la disminución en el volumen de transacciones se reducirá gradualmente a partir del segundo trimestre y el crecimiento interanual es Se espera que se reanude en la segunda mitad del año.
Pero también dijo que en 2022, el volumen total de transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano evaluado por Beike seguirá cayendo entre un 6% y un 14% interanual. Entre ellas, las viviendas de segunda mano disminuyeron entre un 10% y un 15% y las casas nuevas disminuyeron entre un 5% y un 10%.
Además, la reunión de intercambio también dio a conocer las expectativas de RealData para el mercado inmobiliario en 2022, así como las tendencias de desempeño del desarrollo comercial de la plataforma shell. RealData predice que el mercado se recuperará gradualmente en 2022, mostrando una tendencia "al principio baja y luego alta".
Desde este año han aparecido con frecuencia políticas favorables para el mercado inmobiliario. RealData predice que la política monetaria se mantendrá neutral y laxa este año, con un recorte de tipos del RRR y dos recortes de tipos. Al mismo tiempo, el entorno crediticio de este año y las medidas de control administrativo también se recuperarán de manera constante en condiciones que sean propicias para el mercado inmobiliario y eviten la especulación sobre las viviendas.
Desde una perspectiva crediticia, las tasas de interés hipotecarias caerán aún más en 2022, el ritmo de los préstamos crediticios coincidirá con la demanda del mercado y se liberarán de manera constante, el monto total de los préstamos hipotecarios aumentará en comparación con 2021 y la dirección de la inversión crediticia apoyará claramente una demanda rígida y la liberación de una demanda mejorada para promover el consumo de vivienda.
Desde la perspectiva de la mediación administrativa, se espera que más gobiernos locales relajen los controles administrativos del lado de la demanda en 2022, como relajar el primer conjunto de estándares de identificación y relajar las restricciones de compra y venta. "La demanda de la gente por una vida mejor sigue siendo enorme, pero la liberación de diversas demandas todavía requiere un proceso".
A medida que el desarrollo de la industria inmobiliaria avanza hacia un desarrollo sostenible a largo plazo, Shell toma decisiones oportunas. ajustes y a través de operaciones Optimizar y actualizar estratégicamente para convertir efectivamente las dificultades en oportunidades. Se entiende que a finales del año pasado, Shell lanzó una actualización estratégica de "un cuerpo, dos alas". El "un cuerpo" es la vía de servicio de transacciones de viviendas de segunda mano y casas nuevas, y las "dos alas" son el grupo empresarial residencial a gran escala con instalaciones de apoyo completas y el grupo empresarial residencial inclusivo.
De hecho, además de los servicios de transacciones inmobiliarias, Beike está intentando abrir nuevos puntos de crecimiento en servicios de decoración de muebles, alquiler de apartamentos a largo plazo, etc.
En julio de 2021, Shell adquirió Shengdu Zhuangjie por 8.000 millones de yuanes. El negocio principal de este último son los servicios formales de mejoras para el hogar. Actualmente, su negocio cubre 31 ciudades de todo el país. En el piloto de la ciudad en el cuarto trimestre del año pasado, el servicio de transacciones de casas nuevas y de segunda mano de Beike contribuyó con aproximadamente el 30% de los clientes al negocio local de decoración del hogar.
Además, a finales de 2021, Beike también estableció el "Beike Convergence Business Group" y, posteriormente, nació Beike Rental. En febrero de este año, Shell Rental firmó un acuerdo de cooperación con Wanle Apartment para invertir conjuntamente en el primer proyecto de apartamentos para jóvenes en el distrito de Xuhui, Shanghai. Se informa que el proyecto cubre un área de casi 40.000 metros cuadrados y tiene un volumen total de transacciones de 2.978 unidades. Además de cooperar con *** para construir apartamentos, Beike Rental también está probando negocios descentralizados de apartamentos y alojamiento ligero en algunas ciudades.
Xu Tao, director ejecutivo y director financiero de Shell, dijo: "Un cuerpo y dos alas son el marco estratégico para el desarrollo futuro de la empresa. Insistimos en el cultivo vertical en la Internet industrial y en la construcción de infraestructura. Hemos acumulado una valiosa experiencia en el campo de las transacciones y servicios inmobiliarios, lo que nos brinda una gran confianza y una base sólida para mejorar la enorme y creciente estructura industrial en el campo de la "buena vida".
Basado en. Con esta ambición, se entiende que en 2022, Shell también " El negocio de "Integración" se ha fijado tres objetivos:
Primero, promover la especialización y profesionalización de los corredores y otros proveedores de servicios; segundo, pagar prestar más atención a la eficiencia operativa del grupo empresarial de transacciones de vivienda bajo la premisa de calidad y mejorar la flexibilidad de las terminaciones nerviosas de los tejidos. En tercer lugar, en 2022, "One" comenzará a ayudar a "Two Wings" a construir un modelo de negocio que recomiende de manera eficiente; clientes a la segunda vía.
Quizás al igual que la intención original de la industria inmobiliaria de volver al atributo "residencial", la segunda curva de crecimiento prevista por Beike es también la intención original de la industria intermediaria de volver al "servicio".
Ahora que el mercado inmobiliario está a punto de recuperarse, ¿el futuro de las mejoras para el hogar y los alquileres a largo plazo pertenecerá a Shell?