Rentabilidad del arrendamiento inmobiliario en Zhengzhou
La tortura del alma de Shakespeare cayó sobre las empresas inmobiliarias de Henan y el Grupo Chang, convirtiéndose en un dilema: ¿escala o beneficio?
En el pasado 2020, Hechang Group ocupó el puesto 13.9138 millones en toda la industria. Incluso con ventas a gran escala, son sólo 21,51 mil millones, lo que ocupa el puesto 119 en la industria, lo que aún está lejos del objetivo de la compañía de "ventas superiores a 100 mil millones en 2020". El pobre desempeño provocó cambios en la alta dirección, incluido el presidente Wu Lei. El año pasado, más de 20 altos directivos de Hechang dimitieron.
La escala de 100 mil millones es generalmente considerada por la industria como el boleto a la segunda mitad del sector inmobiliario. Según la teoría del capital del mercado inmobiliario, la elección pasiva de Hechang entre escala y beneficio muestra el dilema de ruptura de las empresas inmobiliarias de tamaño mediano.
Los líderes del condado de Anyang, que alguna vez fue su ciudad natal, esperan que Wan Yongxing pueda regresar a casa con frecuencia y contribuir al desarrollo económico de su ciudad natal. Hoy en día, Wan Yongxing vale 6.500 millones, lo que lo convierte en el hombre más rico de su ciudad natal. Como gran empresario de Henan, Wan Yongxing ataca constantemente el camino de la diversificación. El posicionamiento y el futuro del negocio inmobiliario, bajo control financiero, Wan Yongxing necesita urgentemente nuevas incorporaciones.
El ascenso de los diez mil Yongxings: el sector inmobiliario transfronterizo de Coal Boss.
Hechang Group es una filial de Zhengzhou Zhongrui Industrial Group (en adelante, "Zhongrui Holdings"). El controlador real, Wan Yongxing, es muy discreto y rara vez participa en actividades públicas.
La información pública muestra que Wan Yongxing nació en junio de 1971, se especializó en comercio internacional en la Universidad de Finanzas y Economía de Henan y se graduó en la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín en 2004. En noviembre de 2018, la Universidad de Finanzas y Economía de Henan celebró su 70.º aniversario. Wan Yongxing y Miao donaron 100 millones de yuanes a su alma mater para establecer el Instituto de Comercio y Finanzas de China, lo que causó sensación.
"Property Capital" señaló que Wan Yongxing comenzó su carrera en el negocio del carbón. Zhongrui Holdings se fundó en 2000 y ahora se ha convertido en un grupo industrial integral a gran escala con la gestión de la cadena de suministro de productos básicos como su negocio principal. Posee empresas que cotizan en bolsa como Ruimaotong, Top 100 Real Estate Companies y Chang Group, y participa en los sectores del carbón, las finanzas, los bienes raíces, la industria química y otros campos.
En 2019, los ingresos totales de Zhongrui Holdings fueron de 49.541 mil millones de yuanes, superando por primera vez a empresas conocidas como Shuanghui y Yutong, convirtiéndose en la “empresa privada líder en Henan”. Entre ellos, el negocio de Hechang Real Estate aportó 7.500 millones de yuanes en ingresos, lo que representa el 65.438+05%.
La participación de Wan Yongxing en el sector inmobiliario fue una coincidencia. En 2007, consiguió un terreno en los suburbios exteriores de Zhengzhou. No entendía el desarrollo inmobiliario, por lo que se acercó a Han Kai, ex presidente de Xinyuan Group, y le pidió que fuera presidente de Yifeng Real Estate. formar un equipo, ser responsable del desarrollo del proyecto e irrumpir en el sector inmobiliario.
Esta es una era que requiere coraje, y Wan Yongxing definitivamente es lo suficientemente valiente.
El ascenso de Erhechang y la desilusión del plan de los 100 mil millones
La historia del desarrollo de Hechang es una historia de gerentes profesionales que se turnan para hacerse cargo.
1. La era de Han Kai
En 2007, Han Kai estuvo a la altura del encargo de Wan Yongxing y construyó cuidadosamente el inmueble de celebridades en línea: Yifeng Forest Lake, estableciendo una posición firme en el sector inmobiliario Heel. En 2009, llevó a Hechang a ingresar a Hefei y comenzar su diseño a nivel nacional. En 2013, la sede se trasladó a Beijing.
En 2015, las ventas de Hechang alcanzaron los 7.320 millones de yuanes. Ese mismo año, se publicó la Lista de ricos de Hurun y Wan Yongxing ocupó el tercer lugar en la Lista de ricos de Henan con un patrimonio neto de 654,38 mil millones. Sin embargo, en septiembre de ese año, Han Kai renunció como presidente de Hechang y se convirtió en vicepresidente de Zhongrui Holdings, lo que el mundo exterior consideró como un altibajo.
Al irse, Han Kai escribió una larga publicación lamentando que He Chang "siempre quiere volar cuando sea mayor". Sus sentimientos de despedida fueron más allá de las palabras.
2. Era de Wu Lei
Wu Lei, quien asumió el cargo de presidente de Hechang, era un gerente profesional estrella contratado por Wan Yongxing de Vanke Jinan Company. En su opinión, el efecto Matthew en el sector inmobiliario será cada vez más fuerte en el futuro, y 100 mil millones es la línea de seguridad para la supervivencia de las empresas inmobiliarias.
El objetivo a largo plazo de Wu Lei es llevar a Hechang a cruzar el umbral de los 100 mil millones en 2020. Con este fin, estableció un equipo de gestión del "Departamento de Vanke" en Hechang, lanzó el diseño estratégico "3+2" y desplegó más de 60 propiedades en ciudades como Zhengzhou, Suhang, Hefu, Nanjing, Wuhan, Shenzhen y Dongguan. El proyecto ha lanzado cuatro líneas de productos principales: Cloud Series, City State Series, Craftsmanship Series y Shuyun Series.
Con la ampliación de su diseño, el rendimiento de Hechang ha crecido a pasos agigantados. De 2015 a 2018, las ventas contratadas fueron de 7.300 millones de yuanes, 16.500 millones de yuanes, 19.800 millones de yuanes y 29.280 millones de yuanes respectivamente, lo que lo considera un caballo oscuro en la industria. Sin embargo, esta expansión pronto tocó techo. En 2019, las ventas contratadas de Hechang fueron solo 29,8 mil millones, muy por debajo de la expectativa de 50 mil millones. La clasificación de la industria cayó del puesto 91 en 2017 al 122 en 2020, las ventas a gran escala fueron 21,519 mil millones, la clasificación de la industria fue 119; el monto real de la transacción fue de solo 1,39 mil millones, ocupando el puesto 138 en la industria. Tanto el desempeño como las clasificaciones de la industria están lejos del plan de 100 mil millones de yuanes de Wu Lei.
En septiembre de 2020, Wu Lei y He Chang propusieron dimitir después de que expirara el acuerdo de servicio de cinco años. La salida del hermano protagonista tiene un gran impacto. Al menos 20 directivos medios y superiores abandonaron Hechang el año pasado, la mayoría de los cuales se unieron a Hechang por invitación de Wu Lei.
Haciendo un balance de los logros políticos de Wu Lei en los últimos cinco años, la teoría del capital del mercado inmobiliario concluyó que su mayor fracaso puede ser que se tragó ocho proyectos de Lemon International por 2013.326 millones de yuanes.
Estos proyectos están ubicados en seis ciudades, incluidas Shenzhen, Guangzhou y Nanjing, con una superficie total de construcción vendible de 6,5438 millones de metros cuadrados. Se espera que Wu Lei contribuya con 80 mil millones de yuanes en valor de producción en el futuro, especialmente el proyecto Nanlian en Longgang, Shenzhen, con un área vendible de aproximadamente 700.000 metros cuadrados y una estimación conservadora del valor total de los bienes que supera los 35 mil millones de yuanes. .
Pero para Hechang, que tuvo ventas de sólo 20 mil millones ese año, el paquete de activos de Lemon ha sobregirado la fortaleza de la compañía. Y rápidamente descubrieron que los tres proyectos centrales en Shenzhen del paquete de activos eran proyectos de renovación urbana con grandes inversiones y ciclos largos. El ciclo completo duró de 8 a 10 años, y había muchos factores inciertos en el medio.
Este es un sumidero para He Chang, que es débil en tamaño y fuerza. No es de extrañar que después de la renuncia de Wu Lei, el ex presidente Han Kai no pudiera evitar quejarse en WeChat Moments de que la fundación por la que había trabajado tan duro fue destrozada por un grupo de jóvenes.
Ahora, Wan Yong ha surgido y ha utilizado su antiguo Zhang Manxianghui para hacerse cargo de Hechang. No está ansioso por escalar y mantener ganancias, y ha declarado disfrazado el fracaso del plan de expansión de 100 mil millones.
En tercer lugar, con el cambio en la orientación de las ganancias, Hechang está profundamente atrapada en las secuelas de la expansión.
Sin embargo, en opinión del sucesor del CEO del Grupo Hechang, Zhang Xianghui, el valor potencial de la El paquete de activos de limón supera las expectativas de inversión de adquisición en ese momento.
Según la teoría del capital del mercado inmobiliario, el proyecto Shenzhen Nanlian, que tiene el mayor valor de desarrollo en el paquete de activos de Topland, se ha iniciado por completo y está previsto que se desarrolle en cuatro fases. La primera fase de productos residenciales y comerciales se venderá anticipadamente en el primer semestre de este año. Zhang Xianghui estima que los ingresos por inversiones de este proyecto pueden cubrir la prima de adquisición de todo el paquete de activos de Lemont.
Sin embargo, Zhang no es optimista sobre la estrategia de expansión de su predecesor. Dijo que Hechang había subastado terrenos en el mercado abierto hace unos años y que el precio del terreno era muy alto. Las cuentas reales no generaron ningún dinero. Esto es absolutamente inaceptable para el gran jefe Wan Yongxing.
El negocio principal de Zhongrui Holdings es la gestión de la cadena de suministro de productos básicos. Tiene una gran escala de ingresos y un flujo de caja estable, pero su margen de beneficio bruto es bajo. Necesita un negocio inmobiliario con un margen de beneficio bruto más alto para aumentarlo. rentabilidad de la empresa. Como plataforma principal para el negocio inmobiliario chino-suizo, el margen de beneficio bruto de Hechang ha disminuido año tras año a medida que su escala se ha ampliado. Los márgenes de beneficio bruto de 2017-2019%, 21,1% y 16,5438+0% respectivamente casi han tocado fondo y están luchando.
Zhang Xianghui estuvo entre el primer grupo de graduados del MBA de Tsinghua reclutados por Zhongrui Holdings en sus primeros años. Conoce los requisitos finales del gran jefe Wan Yongxing y también comprende el modelo de vinculación de la cadena de suministro y el sector inmobiliario chino-suizo. En su opinión, Hechang Group no es una empresa que cotiza en bolsa y no necesita competir con otros promotores inmobiliarios para mantener una escala de ventas de entre 20.000 y 30.000 millones de dólares.
Después de hacerse cargo de Hechang, Zhang Xianghui ya no persigue agresivamente el desempeño de ventas y las clasificaciones de la industria, sino que se orienta hacia el desarrollo y la rentabilidad constantes, garantizando que cada proyecto invertido sea rentable.
El capitalismo del mercado inmobiliario descubrió que, aunque He Chang ha cambiado de opinión, Zhang Xianghui todavía está profundamente preocupado por los problemas dejados por su predecesor:
El primero es la presión del pago.
En 2017, Hechang utilizó préstamos de fusiones y adquisiciones para adquirir el paquete de activos de Lemont. Zhongrui, Hechang y Wan Yongxing proporcionaron garantías para el préstamo de 7.329 millones de yuanes y comenzaron a reembolsar el principal del préstamo en junio de 2018 y febrero del año pasado. Para Hechang, que tiene una escala insuficiente y una financiación limitada, la presión para el pago de la deuda no es pequeña.
El segundo es el resultado de la marca.
2065438+ En junio de 2009, Hechang operó la "Ciudad Futura del Valle Óptico" en Wuhan. El socio Wuhan Shunmin Real Estate anunció unilateralmente la rescisión del contrato y en su lugar presentó la empresa inmobiliaria de marca Greentown. He Chang fue expulsado del juego y enojado fue a la corte con la gente de Wuhan. Incluso si salva las apariencias, no ayudará al daño de la marca.
Por último, están las operaciones ilegales.
Los proyectos de desarrollo de Hechang han sido expuestos repetidamente por los medios de comunicación por violaciones en los últimos años. Por ejemplo, en 2065438 + agosto de 2009, Yifeng Real Estate, una subsidiaria de Hechang, fue multada con 110.000 yuanes por la Oficina Integral de Aplicación de la Ley de la ciudad de Zhengzhou por no solicitar una inspección de línea ante las autoridades de planificación urbana y rural.
En agosto de 2020, el proyecto de la comunidad residencial Luoyang Hechangyoudi se vendió al público sin obtener un certificado de preventa. La Brigada de Supervisión de Bienes Raíces de Luoyang confirmó que se trataba de una venta ilegal encubierta y será sancionada. Investigar de acuerdo con la ley y los reglamentos.
Los problemas anteriores son las secuelas de Hechang en el proceso de expansión de escala, y también son una expresión concentrada de las dificultades actuales de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
En la segunda mitad de la industria inmobiliaria, la corriente principal de la industria ha pasado de la expansión de escala a la mejora de la solidez del producto. Tomará tiempo verificar si la estrategia comercial de Hechang de "no apresurarse a escalar, mantener las ganancias" puede romper el asedio.
Wan Yongxing Zengzhi se enfrenta a problemas operativos de deuda y flujo de caja.
¿Podrá reavivar sus ambiciones después de una era de sobrerregulación?