Puntuación alta para el resumen del artículo, titulado "Intervención gubernamental en el mercado inmobiliario"
Resumen: Este artículo analiza primero los problemas existentes en el sector inmobiliario de mi país y explica los problemas pendientes. Luego, ante las deficiencias del mercado inmobiliario, se propone el papel que debería jugar el gobierno en la regulación inmobiliaria. La tercera parte del artículo se centra en la transformación de las funciones gubernamentales en la regulación inmobiliaria.
Palabras clave: gobierno; regulación inmobiliaria; función;
Resumen: Este artículo analiza los problemas actuales existentes en el sector inmobiliario en nuestro país y profundiza en los problemas sobresalientes; el mercado inmobiliario Las deficiencias plantean el papel del gobierno; la tercera parte se centra en la transformación de las funciones gubernamentales en la regulación inmobiliaria;
Palabras clave: gobierno; regulación inmobiliaria; función;
Introducción
En las condiciones actuales de la economía de mercado, cómo el gobierno juega un papel en el sector inmobiliario. El mercado se ha convertido en un tema importante. Los países que se encuentran en diferentes etapas de la economía de mercado están explorando cambios en el comportamiento y las funciones del gobierno en función de las necesidades del desarrollo social y económico. El gobierno no sólo debe llevar a cabo el macrocontrol necesario del mercado inmobiliario, sino también estandarizar la industria inmobiliaria para que se desarrolle saludablemente en una dirección que conduzca al sustento de la gente a través de reformas institucionales y mejoras del sistema.
1 Problemas destacados en el mercado inmobiliario de China
1.1 La contradicción estructural en la oferta inmobiliaria es destacada.
La estructura y proporción de viviendas y no viviendas, viviendas de alto nivel y viviendas de alquiler bajo son irrazonables y descoordinadas. Por un lado, la selección ciega de proyectos de gran escala y de alto nivel excede la asequibilidad de los usuarios, lo que resulta en malas ventas y altas tasas de desocupación; por otro lado, la oferta de viviendas comerciales de bajo precio excede la demanda, y ahí está. El apoyo a la construcción de viviendas asequibles es insuficiente y los estándares de construcción y los objetivos de compra no son estrictos.
1.2 La estructura de financiación del desarrollo no es razonable
En los mercados financieros inmobiliarios extranjeros maduros, la financiación para el desarrollo y las operaciones inmobiliarias incluye no sólo financiación de deuda, sino también financiación de capital, así como Financiación de deuda y financiación de acciones en el mercado secundario de titulización fuera del mercado primario. Los promotores inmobiliarios nacionales piden prestado principalmente a los bancos y el ratio de crédito es demasiado alto [1]. Por un lado, existe una gran demanda de fondos bancarios, lo que resulta en tasas de interés más altas y mayores costos de desarrollo inmobiliario. Por otro lado, los proyectos inmobiliarios ocupan una gran cantidad de fondos, tienen un ciclo de desarrollo largo y tienen una duración considerable; alto riesgo de insolvencia.
1.3 Monopolio del mercado de oferta
Debido a la naturaleza regional de los bienes raíces, los bienes raíces en sí tienen un monopolio parcial, y el gobierno y algunos desarrolladores inmobiliarios constituyen un monopolio de mercado. Los principios económicos nos dicen que la fuente esencial de todas las ganancias elevadas es el monopolio, y que la distribución de las ganancias proviene del tamaño de su poder monopolístico.
1.4 El mercado intermediario carece de un mecanismo de transmisión de información de mercado
Debido a la naturaleza a largo plazo de la construcción inmobiliaria y la durabilidad de los productos inmobiliarios, el desarrollo del intermediario inmobiliario El mercado es una parte muy importante del desarrollo del mercado inmobiliario. El mercado intermediario no se trata sólo de compra y venta de bienes inmuebles, gestión inmobiliaria, etc. , pero su función más importante es transmitir información sobre el mercado inmobiliario. El desarrollo del mercado de intermediación inmobiliaria de mi país es todavía muy imperfecto y le resulta difícil desempeñar su papel como herramienta de transmisión de información más importante en el mercado inmobiliario.
1.5 Propensión de los residentes a consumir bienes raíces
La relación entre el alquiler y el precio de la vivienda en muchas ciudades de China es muy baja. En otras palabras, la propensión al ahorro-inversión de los bienes raíces. es mayor que la propensión a consumir. Con una alta tendencia a ahorrar e invertir, existe una enorme demanda de bienes raíces actuales, lo que no sólo promueve directamente los altos precios de la vivienda, sino que también inhibe otros consumos y conduce a un desequilibrio en la estructura de inversión social.
2 El papel del gobierno en el mercado inmobiliario
En la actualidad, la legislación inmobiliaria de mi país tiene un fuerte color administrativo, con abundantes regulaciones departamentales y locales, y el fenómeno Es común que se produzca una interferencia excesiva del poder administrativo en los derechos de los ciudadanos. Para revertir esta situación, primero debemos aclarar qué papel juega el gobierno en el mercado inmobiliario, es decir, qué funciones debe asumir. Según la teoría de la gestión moderna, las funciones del gobierno en el mercado inmobiliario incluyen principalmente los siguientes aspectos.
2.1 Función de supervisión
El gobierno es un regulador y asume el papel de una agencia ejecutiva más que de un participante directo en el mercado. Esto requiere que el gobierno no opere directamente la tierra, se retire del mercado, reduzca las aprobaciones y fortalezca la supervisión de todo el mercado inmobiliario.
2.2 Función regulatoria
La regulación gubernamental del mercado inmobiliario es principalmente una regulación indirecta. El gobierno no regula comportamientos específicos del mercado inmobiliario, pero regula y guía el comportamiento de los participantes del mercado a través de mecanismos de mercado, inhibiendo así el comportamiento especulativo en el mercado inmobiliario hasta cierto punto (incluida la especulación en viviendas comerciales y el sobrecalentamiento de la inversión en desarrollo inmobiliario). ) y crear oportunidades para que ingresen al mercado para brindar condiciones más justas, formular las reglas de competencia del mercado necesarias y supervisar la implementación de las reglas para mejorar la eficiencia de las transacciones en el mercado y reducir los costos de transacción.
2.3 Función de oferta equilibrada
En el proceso de desarrollo del mercado inmobiliario, el gobierno determina el consumo de bienes inmuebles y otros residentes en función de la escasez de recursos inmobiliarios, especialmente el dotación de recursos territoriales, combinada con el nivel de desarrollo económico, el nivel de oferta inmobiliaria se coordina con el nivel de bienes raíces y se garantiza mediante orientación política para lograr el objetivo de una oferta equilibrada en el mercado inmobiliario [2]. Incluye dos niveles: equilibrio de oferta y demanda. En primer lugar, la oferta en el mercado inmobiliario está relativamente equilibrada con la oferta de otros productos básicos, y el consumo residencial está coordinado con el nivel de consumo de otros productos básicos; en segundo lugar, la oferta de la estructura interna de bienes raíces está relativamente equilibrada y la oferta; y la demanda de viviendas comerciales de todos los grados son básicamente iguales, especialmente la oferta de viviendas comerciales de bajo nivel y la demanda de viviendas residenciales.
2.4 Función de la Seguridad Social
La función del gobierno en materia de vivienda es gestionar los grupos de interés social en diferentes niveles y hacer realidad los derechos de vivienda de todos los ciudadanos mediante el establecimiento de un sistema de seguridad de la vivienda. El gobierno debe garantizar que se satisfagan las necesidades básicas de vivienda de las clases media y baja de la sociedad y de los grupos desfavorecidos, proporcionar ciertos beneficios de consumo de bienes raíces para algunos residentes, aprovechar plenamente el valor público de los productos inmobiliarios, proporcionar condiciones de vivienda adecuadas para las personas de bajos ingresos. y residentes de ingresos medios, y lograr una utilización óptima de los recursos de vivienda, para hacer realidad el ideal social de la “propiedad de vivienda”.
3 El gobierno debería desempeñar un papel en la regulación inmobiliaria
El famoso economista estadounidense Friedman cree que el gobierno tiene cuatro funciones principales: garantizar la seguridad nacional, mantener la justicia judicial y compensar el mercado. fracasos y proteger y ayudar a los pobres. En "Economía" (16ª edición), Marson cree que hay cuatro funciones económicas principales del gobierno: mejorar la eficiencia económica; mejorar la distribución del ingreso; estabilizar la economía a través de políticas macroeconómicas e implementar políticas económicas internacionales; Según el punto de vista anterior, en vista de la actual economía inmobiliaria de China, la regulación gubernamental tiene dos puntos básicos de partida y de finalización. El primero es estabilizar la economía inmobiliaria mediante el macrocontrol, compensar las fallas del mercado, promover el desarrollo saludable de la industria y mejorar la eficiencia económica; el segundo es mejorar la distribución del ingreso, garantizar viviendas para las personas de bajos ingresos y; aliviar las dificultades de vivienda de las personas de ingresos medios. Las medidas específicas pueden ser:
3.1 El gobierno ha pasado de ser un "generador de ganancias" a un "árbitro"
Un punto importante del aumento de los precios de la vivienda es la "perversión de intereses" en el ejercicio del poder administrativo”——Los gobiernos locales se han convertido en partes rentables en transacciones inmobiliarias al recuperar enormes depósitos y retiros de tierras. Un informe del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado señaló que, dado que el sector inmobiliario es una industria pilar local, los cinco máximos: altas ganancias, altos impuestos, altos precios, altos valores de producción y alto PIB son muy atractivos para los departamentos gubernamentales. La escasez de recursos de tierra, el impulso de los gobiernos locales de buscar ganancias (logros políticos) y la opacidad de los procedimientos de transferencia de tierras han hecho que los funcionarios a cargo enfrenten una tremenda presión de "relaciones públicas", lo que facilita que el poder colectivo o individual se arrende. buscando ocurrir.
En la actualidad, en lo que respecta al modelo gubernamental de oferta de tierras, ya sea mediante transferencia de tierras mediante acuerdo o subasta pública de tierras, existen fallas inevitables. El primero, debido al mayor poder discrecional de los funcionarios a cargo, es propenso a la corrupción debido a operaciones secretas durante la operación, mientras que el segundo convierte al gobierno en el mayor ganador en el proceso de subasta. Para resolver eficazmente este problema, el gobierno primero debe abandonar la posición de "parte interesada" y convertirse en "árbitro". Esto requiere promover la "justicia procesal": limitar el espacio para la búsqueda de rentas por parte de los funcionarios a través de la apertura, la equidad y la transparencia de los procedimientos de adquisición de tierras; reducir la libertad de los gobiernos locales y sus funcionarios para disponer de las tarifas de transferencia de tierras a través de la transparencia en la gestión y uso de tarifas de transferencia de tierras, lo que reduce el impulso de los funcionarios y gobiernos locales de "apoderarse" de los fondos de transferencia de tierras. El gobierno debe subastar los terrenos comerciales en oferta para garantizar una selección remunerada en el mercado; el terreno utilizado para viviendas masivas debe transferirse a través de políticas gubernamentales, con impuestos reducidos y controles reforzados para garantizar que los ciudadanos estén satisfechos con el consumo de vivienda al menor costo. sus necesidades básicas de vivienda.
En este proceso, en lo que respecta al ejercicio del poder administrativo, es necesario fortalecer la supervisión de la legislación, el poder judicial, los partidos políticos, la opinión pública, los ciudadanos y los colectivos ciudadanos para reducir la posibilidad de que la tierra se convierta en una herramienta de lucro para unas pocas personas.
3.2 Producir y proporcionar directamente bienes públicos, centrándose en la construcción de viviendas de interés social.
En la actualidad, la construcción de viviendas de bajo alquiler tiene problemas como una oferta insuficiente de viviendas, fuentes inestables de fondos para la construcción y una distribución injusta de los alquileres. Algunos expertos sugieren [3]: Primero, implementar canales de financiamiento para la construcción de viviendas de bajo alquiler y utilizar una cierta proporción de los ingresos netos de las transferencias de tierras del gobierno municipal para la construcción de viviendas de bajo alquiler, en segundo lugar, formular políticas y seleccionar un grupo de empresas estatales; Empresas inmobiliarias de propiedad especializada en la construcción de viviendas de bajo alquiler. Construcción, operación y gestión de viviendas de alquiler, resolviendo problemas de construcción y gestión. Las empresas autorizadas de viviendas de bajo alquiler ya no se dedican al desarrollo de viviendas comerciales y no tienen fines de lucro. En tercer lugar, para resolver el problema de los terrenos para la construcción de viviendas de bajo alquiler, se pueden adoptar subastas direccionales, evitando al mismo tiempo la formación de nuevas "; barrios marginales" mediante la construcción de viviendas de bajo alquiler en los suburbios; el cuarto es establecer un sistema estricto y estandarizado de revisión del arrendamiento de viviendas de bajo alquiler para determinar alquileres escalonados razonables. Por lo tanto, para resolver la actual contradicción en materia de vivienda, el objetivo político del gobierno debería ser lograr que "todos tengan una casa para vivir" lo antes posible, en lugar de "todos tengan una casa y derechos de propiedad". El foco de la política ha pasado de la vivienda asequible a la construcción de viviendas de bajo alquiler.
3.3 Estandarizar y estabilizar el orden del mercado y garantizar en la medida de lo posible la plena competencia.
Un "mercado competitivo completamente libre" requiere cuatro condiciones: información suficiente; bienes de la misma naturaleza; libre entrada y salida de compradores y vendedores y la participación de múltiples partes en la transacción; En comparación con un mercado de competencia completamente libre, el mercado inmobiliario tiene las características de información insuficiente, grandes inversiones, largos períodos de recuperación, alto riesgo, dificultad para los inversores para ingresar al mercado y dificultad para ambas partes de las transacciones de productos inmobiliarios para ingresar o salir del mercado con total libertad. Por tanto, el mercado inmobiliario es insuficiente. Aunque el "mercado competitivo completamente libre" es sólo un estado imaginario teórico, podemos utilizarlo como coordenada para el ajuste de políticas para acortar la distancia entre la industria inmobiliaria y la tecnología de la información.
Para regular y estabilizar el orden del mercado, el gobierno debe desempeñar un papel en los siguientes aspectos:
3.3.1 Promover el flujo de información
Debido debido a la falta de información sobre los compradores de viviendas Debido a la asimetría de la información, los promotores engañan a los consumidores mediante "suscripciones internas" y otros medios, creando la ilusión de que hay "escasez" de viviendas y perturbando en cierta medida las transacciones justas. El gobierno debe fortalecer y mejorar el sistema de monitoreo macroeconómico, recopilar, organizar y analizar información sobre el mercado inmobiliario nacional de manera oportuna, evaluar y predecir las operaciones del mercado, publicar informes de análisis de mercado de manera regular, guiar el mercado de manera razonable y servir como un buen consultor para la toma de decisiones macro del gobierno. Aumentar los participantes en el mercado
El ministro de Construcción, Wang Guangtao, dejó claro que el actual mecanismo del mercado inmobiliario de China es demasiado único y no puede satisfacer las diversas necesidades de vivienda. Considera que ésta es “una razón importante por la que los precios inmobiliarios han aumentado en los últimos años”. Por lo tanto, agregar algunos elementos nuevos al mercado inmobiliario, reducir el umbral del mercado, permitir que más participantes del mercado estén calificados para construir casas y diversificar el mercado inmobiliario tanto como sea posible puede hacer que la competencia sea más completa.
3.3.3 Promover la transparencia de la calidad del producto.
Además de la información macro mencionada anteriormente, la asimetría de información a nivel micro en las transacciones inmobiliarias también es grave. Los desarrolladores con frecuencia exageran "hogares inteligentes", "hogares ecológicos", "hogares paisajísticos", "hogares de nuevo concepto" y "hogares ecológicos", exageran la aplicación de tecnología, la protección ambiental y otros factores, y exageran "candidatura olímpica", "OMC adhesión", conceptos estacionales como "CBD" ocultan simultáneamente muchas deficiencias de sus productos, lo que es aún más grave en las ventas sobre plano [4]. Sin embargo, los consumidores individuales se encuentran en una posición de información débil y a menudo les resulta difícil determinar la verdadera calidad de una casa. Por lo tanto, se debe mejorar el sistema de índices para la evaluación de viviendas y el gobierno o un tercero debe llevar a cabo una evaluación y certificación objetivas para hacer transparente la calidad de la vivienda. Además, los consumidores de ambos lados de la disputa por la calidad de los bienes raíces se encuentran en una posición débil y el costo de defender sus derechos es enorme. Si bien el gobierno orienta el establecimiento de comités de propietarios y regula sus actividades de conformidad con la ley, también debe actuar como "ejecutor de la ley" y castigar a los infractores de conformidad con la ley.
3.3.4 Estandarizar el orden de las transacciones inmobiliarias.
Centrarse en prevenir y detener diversos comportamientos que eluden las políticas de ajuste estructural y acaparan viviendas disfrazadas, e investigar y castigar estrictamente las ventas ilegales, el aumento de los precios de la vivienda, la obtención de préstamos bancarios mediante contratos falsos, la evasión de impuestos y la perturbación Orden del mercado: empresas promotoras e intermediarias inmobiliarias.
3.3.5 Fortalecer la regulación y el control macroeconómico para prevenir “burbujas” industriales y riesgos financieros.
Es necesario aplicar correctamente la regulación gubernamental y los mecanismos de mercado, mantener una escala razonable de inversión inmobiliaria, optimizar la estructura de oferta de viviendas comerciales, fortalecer la supervisión y regulación de los precios de la vivienda y frenar el aumento excesivo de los precios inmobiliarios. y mantener niveles de precios razonables. La inflación de los precios inmobiliarios provocada por las operaciones irregulares de préstamos hipotecarios aumentará la carga para los consumidores y aumentará el riesgo de impago de los compradores de viviendas. Una vez que la economía entra en recesión, un gran número de compradores incumplen sus obligaciones, lo que genera activos bancarios improductivos y, en última instancia, genera riesgos financieros. En los últimos años, la industria inmobiliaria de China ha seguido creciendo rápidamente, atrayendo a un gran número de empresas para invertir en bienes raíces. Acelerar el establecimiento y mejora del sistema de macrocontrol inmobiliario y llevar a cabo intervenciones y regulaciones oportunas mediante la oferta de tierras, los impuestos y una mejor gestión de preventa para evitar "burbujas" en la industria inmobiliaria. Rectificar y estandarizar profundamente el orden del mercado inmobiliario, fortalecer la supervisión del mercado inmobiliario y sancionar las actividades ilegales en el desarrollo, las transacciones y los intermediarios inmobiliarios de conformidad con la ley. Los gobiernos locales en todos los niveles deben asumir efectivamente la responsabilidad de regular y supervisar el mercado inmobiliario.
3.4 Fortalecer las limitaciones de poder y frenar la corrupción.
Montesquieu dijo: "Todos los poderosos son propensos a abusar de su poder. Esta es una experiencia que nunca es fácil. Los poderosos usan el poder hasta que encuentran un límite. En la actualidad, hay problemas en el sector inmobiliario". transacciones como un poder administrativo excesivo y una luz insuficiente en el proceso administrativo. Al tiempo que se mejora el poder administrativo, se debe establecer un mecanismo de restricción razonable. En vista de la actual gestión del mercado inmobiliario, se debe establecer un mecanismo de restricción a través de múltiples canales como la legislación, el poder judicial, la auditoría, la opinión pública, la inspección disciplinaria oficial, la supervisión por parte de ciudadanos y grupos de ciudadanos para supervisar el comportamiento del gobierno y sus miembros. .
Referencia
[1] Shi Shanshan. Posicionamiento razonable de las funciones gubernamentales en el mercado inmobiliario de China [J]. Northern Economics and Trade, 2007(10): 12-14.
[2]Liu Changfa. Sobre el offside y la ausencia de gestión gubernamental en el mercado inmobiliario [J Climbing, 2007, 26(5): 5-8.
[3]Zhang Daoxing. Aclarar el papel y el posicionamiento funcional del gobierno en la regulación de los precios de la vivienda [J]. Revista de la Escuela del Partido del Comité Provincial de Yunnan, 2010(11): 56-62.
[4]Yi Xianrong. Juego del precio de la vivienda[M]. Beijing: China Economic Press, 2008: 145-164.
[5] Huang. Experiencia internacional y conocimientos sobre la regulación gubernamental de los precios de la vivienda[n]. Diario Guangming, 11 de octubre de 2009 (7).
[6] Gu Changhao, He Naigang. Investigación empírica sobre el sistema de reserva de tierras [J]. China Real Estate Research, 2008 (5): 43-47.
[7]Liu Tiefeng. Problemas y causas del mercado inmobiliario de China [J]. Información científica y tecnológica, 2009 (10): 34-41.