¿Qué quieres decir con alquiler a largo plazo? Tendencias futuras en vivienda de alquiler a largo plazo
1. El alquiler a largo plazo generalmente se refiere al alquiler a largo plazo de apartamentos, que es una industria emergente en el mercado inmobiliario. La casa del propietario está en alquiler, reformada y amueblada con muebles y electrodomésticos, y se alquila como habitaciones individuales a quienes la necesitan.
Los apartamentos de alquiler nacional a largo plazo se dividen principalmente en tipos centralizados y descentralizados. La operación centralizada se basa principalmente en el modelo tradicional de operación de bienes raíces comerciales, utilizando el desarrollo de terrenos propios o la renovación de edificios en alquiler completo para operar, la descentralización se extiende principalmente desde el negocio intermediario de arrendamiento y se basa en la integración de las casas de los propietarios; Gestión de decoración, similar a la operación de segunda mano.
El 7 de septiembre, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió oficialmente un aviso para solicitar opiniones sobre el "Reglamento sobre Arrendamiento de Vivienda (Borrador para Comentarios)". El artículo 23 estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen préstamos de arrendamiento de viviendas mediante ocultación, engaño, coacción, etc. , no inducirá a los inquilinos a utilizar préstamos para alquiler de viviendas en nombre de descuentos en el alquiler, y no incluirá el contenido relevante de los préstamos para alquiler de viviendas en los contratos de alquiler de viviendas.
2. Modelo de operación de alquiler a largo plazo
El primero es el desarrollo y operación. Los propietarios de apartamentos (principalmente empresas inmobiliarias) crean un equipo operativo especial para ser responsable de la operación. casas existentes o casas de alquiler de nueva construcción. El inquilino proporciona servicios de arrendamiento y valor agregado y obtiene valorización de los activos y alquiler;
El segundo es la custodia de los activos, la empresa de vivienda confía el apartamento al proveedor de servicios operativo para su arrendamiento. y gestión posterior al alquiler, y asume los costos de mantenimiento y decoración de la casa. Disfruta de la apreciación de los activos y los ingresos por alquiler. El operador es responsable de la operación del apartamento, gasta ciertos costos de gestión, proporciona a los inquilinos servicios de arrendamiento y valor agregado; gana tarifas de custodia y tarifas de servicios de valor agregado para inquilinos;
El tercero son los servicios de operación, contratar apartamentos de los propietarios de activos, estandarizar la decoración de la casa y ser responsable de la operación y el mantenimiento durante el período de arrendamiento; el propietario de la casa gana diferencias de alquiler y tarifas de servicio; mientras que el propietario de los activos disfruta de la apreciación de los activos y de ingresos fijos por alquileres; el cuarto es la construcción y operación de la agencia; Los propietarios/usuarios de tierras confían a las empresas inmobiliarias la tarea de proporcionar servicios de planificación, construcción y operación de tierras, pagar alquileres fijos a los propietarios, cobrar alquileres y tarifas de servicios a los inquilinos y obtener diferencias en los alquileres y tarifas de servicios que los propietarios deben pagar por la construcción; de los costes de las empresas inmobiliarias y disfrutar de la revalorización de sus activos y de unos ingresos fijos por alquiler. Las empresas inmobiliarias desempeñan el papel de agentes constructores y operadores.
3. El estado actual de desarrollo de las viviendas de alquiler a largo plazo
El mercado inmobiliario de China se está desarrollando rápidamente. Los altos precios de la vivienda también han causado muchos problemas al lograr el despegue económico. Desde este año, el Estado apoya firmemente el mercado de alquiler. El 2 de febrero, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, la Oficina de Supervisión del Mercado Municipal, la Oficina de Finanzas Municipal, la Oficina de Asuntos del Ciberespacio del Comité Municipal del Partido y la Oficina de Regulación de Banca y Seguros de Beijing emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación de las actividades comerciales de Empresas de arrendamiento de viviendas en la ciudad", que por primera vez prohibió explícitamente los pagos a largo plazo, los pagos cortos, controló estrictamente a los destinatarios de los préstamos de arrendamiento y los fondos de los préstamos de arrendamiento aplicados por los arrendatarios no se asignarán a las empresas de arrendamiento de viviendas. Las nuevas regulaciones se implementarán oficialmente el 1 de marzo.
La explosión de pisos de alquiler a largo plazo en agosto debe ser incluso mayor que la explosión del P2P. Hu Jinghui, ex vicepresidente de I Love My Home, provocó una tormenta en el mercado de alquiler con sus comentarios sobre los apartamentos de alquiler a largo plazo. Justo cuando la discusión sobre quién impulsó el aumento del alquiler se hizo cada vez más intensa, nadie se dio cuenta de que una empresa de alquiler de apartamentos a largo plazo llamada Dingjia Network Technology Co., Ltd. en Hangzhou se declaró en quiebra. Este acontecimiento de quiebra fue como un rayo y despertó la vigilancia de la gente contra el modelo financiero de alquiler de apartamentos a largo plazo. 65438 En febrero, el incidente de la explosión de una mina en un apartamento de alquiler a largo plazo atrajo amplia atención. AG A algunos apartamentos de alquiler a largo plazo se les debían salarios, se rompió la cadena de capital y se escaparon con el dinero, lo que convirtió a muchos propietarios e inquilinos en víctimas. Como resultado, los propietarios perdieron el alquiler y no tenían adónde ir, mientras que los inquilinos sí. obligado a mudarse después de pagar el alquiler.
Todavía existen problemas como los préstamos para alquiler, el aumento de los precios de la tierra y la contaminación decorativa.
2. La tendencia futura del alquiler de viviendas a largo plazo
Los datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural muestran que el número de personas que alquilan casas en China ha superado los 200 millones. , especialmente en ciudades de primer y segundo nivel donde se concentra la afluencia de población. Se espera que la escala del mercado de alquiler de viviendas aumente a 2,9 billones de yuanes en 2025 y supere los 4,6 billones de yuanes en 2030.
Con el crecimiento de la población arrendataria de China, el mercado de alquiler de viviendas ha experimentado altibajos: de la oscuridad a una industria popular impulsada por los dividendos de las políticas, a convertirse en el favorito del capital y luego a caer del altar. .
Por un lado, existe una locura por las listas y, por otro, frecuentes tormentas. Pero lo que es digno de reconocimiento es que después de años de desarrollo, el nivel de comercialización, especialización e institucionalización del alquiler de viviendas ha seguido mejorando y se ha convertido en una importante fuerza del mercado para aliviar los problemas de alquiler en las grandes ciudades.
Como industria en sus primeras etapas, la reorganización y reorganización siempre han sido el tema principal de desarrollo. En comparación con la era 1.0, que se basaba en la teoría de escala, ignoraba la experiencia del usuario y carecía de supervisión del mercado en los primeros días de la industria, el alquiler de viviendas está avanzando hacia una nueva era 2.0, que se refleja principalmente en las siguientes señales.
1. Profundizar en el pulido de productos y hacer que grandes comunidades destaquen.
El desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo con la misión de mejorar la experiencia de alquiler de los jóvenes urbanos, ya sea mejorando la practicidad del espacio o la mejora de las funciones de vida, es siempre inseparable de la profunda desarrollo de productos y servicios.
Después de varios años de exploración, todos los productos han pasado por muchas actualizaciones e iteraciones, pasando de poder vivir bien a poder vivir bien. Por ejemplo, Essence Group actualizó su producto a la versión 5.0 en marzo de este año basándose en sus siete años de experiencia operativa en la industria del alojamiento para empleados, enfocándose en optimizar la seguridad, la belleza, la facilidad de uso, la durabilidad y la privacidad.
Sin embargo, Friends of Freedom Home 6.0 es una nueva actualización inteligente de los productos para el hogar de Friends of Freedom. Los huéspedes gratuitos pueden completar fácilmente diversas operaciones, como el control remoto de la iluminación interior, los interruptores de cortinas inteligentes, el arranque inteligente de aire fresco y el ajuste inteligente de la temperatura del aire acondicionado. A través de la aplicación móvil, utilizamos medios inteligentes para optimizar la maravillosa experiencia de alquiler.
No sólo estas dos empresas, con el desarrollo del negocio de apartamentos, las actualizaciones de productos son casi una operación rutinaria de cada marca. En comparación con el pasado, las actualizaciones de productos en esta etapa son más fáciles de usar y han agregado aplicaciones inteligentes. Tiene dos propósitos: mayor eficiencia y mejor experiencia de vida.
La expansión de segmentos de mercado de productos en torno a grupos específicos de personas es lo que todas las marcas deben hacer. Desde el monopolio de apartamentos para trabajadores administrativos hasta apartamentos para trabajadores manuales, apartamentos para talentos, apartamentos con servicios, grandes comunidades de alquiler y otros segmentos del mercado, la estructura de productos de la oferta de alquiler de viviendas ha experimentado cambios significativos.
Los datos del Instituto de Investigación Maidian muestran que actualmente hay 12 apartamentos para talentos y 21 apartamentos para trabajadores supervisados. Además, las comunidades de alquiler a gran escala que disfrutan de apoyo político y ayudan a mejorar las economías regionales también experimentarán una explosión.
Según estadísticas incompletas del CRIC, se abrirán unas 50 comunidades de alquiler a gran escala. Esto puede convertirse en una señal importante para que la industria del alquiler de viviendas entre en una nueva etapa de desarrollo.
2. Las fusiones y adquisiciones industriales continúan y los alquileres de apartamentos a largo plazo han iniciado una lucha por el oligopolio.
Si echamos una mirada retrospectiva al sector del alquiler de apartamentos a largo plazo en los últimos años, MA es una palabra clave.
En mayo, el grupo obrero nacional Anxin Group adquirió estratégicamente Comma Apartment. Después de la fusión, el número de camas de Anxin Group aumentó de 60.000 a casi 654,38 millones, y la distribución comercial también aumentó de 9 ciudades a 17 ciudades.
En noviembre, Ziroom anunció la adquisición de Beike Youth Boutique Apartments. Una vez completada la fusión, se operarán 53 proyectos de apartamentos centralizados en 7 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Nanjing. La medida aumentó significativamente el tamaño de los apartamentos centralizados en las ciudades centrales.
65438 En febrero, World Union Bank transfirió World Union Bank Hongpu a Zhuhai Da Hengqin con antecedentes de propiedad estatal por 530 millones de yuanes. Rubik's Cube Apartment se hará cargo de la operación y gestión de World Union Bank Hongpu en. el futuro.
En febrero de este año, la plataforma SaaS de alquiler a largo plazo más grande de China, Mogu Rental, cerró y pasó a manos de Yu Xiaoer. En el futuro, el sistema dual servirá al mercado de apartamentos.
A diferencia de los pequeños y medianos actores en las primeras etapas de la industria, MA ahora se ha transformado en la adquisición de grandes actores de primer nivel por parte de actores líderes y se ha extendido a la cadena de suministro. Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo en una entrevista con periodistas que la primera fase de alquiler de apartamentos a largo plazo ha terminado y la segunda fase del oligopolio continuará.
En el frío invierno de la capital, las frecuentes tormentas, la agitación del mercado y la disminución de las tasas de ocupación causada por la epidemia, los apartamentos de alquiler a largo plazo están luchando por la supervivencia de los más aptos en la industria. acelerando aún más el aumento de la concentración industrial.
Por otro lado, una serie de fusiones y adquisiciones han confirmado una vez más los fuertes atributos de recursos de la industria del alquiler de viviendas. Sólo las empresas que sepan cómo operar, sean buenas en la integración de recursos y tengan un fuerte apoyo financiero pueden llegar más lejos.
Básicamente, para los actores de departamentos, el problema y el objetivo final no es la expansión y el acaparamiento de tierras, sino si pueden lograr ganancias a gran escala. Los jugadores en el campo aún deben considerar esta cuestión.
3. La inclinación de las políticas de alquiler de viviendas se ha intensificado y el alquiler de viviendas a largo plazo ha marcado el comienzo de un momento brillante.
Durante mucho tiempo, las ventas y el arrendamiento de viviendas comerciales en mi país han estado desequilibrados y existe un grave desajuste entre la oferta y la demanda en los mercados de arrendamiento de ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai. que tienen grandes entradas netas de población. La cantidad insuficiente en general y el espacio habitable adecuado son contradicciones destacadas. El suministro de más R4, terrenos concentrados y productos residenciales desde el lado de la oferta se ha convertido en la primera opción para resolver el problema.
Desde el XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China, la política local de combinar arrendamiento y venta ha promovido a los desarrolladores a competir por terrenos de propiedad propia. Muchas condiciones para la transferencia de terrenos residenciales incluyen 15 terrenos propios. Áreas propias para arrendamiento (terrenos R4). Hoy en día, la superficie residencial acumulada propiedad de las principales empresas inmobiliarias de Shanghai ha alcanzado unos 2 millones de metros cuadrados. Un número cada vez mayor de comunidades de alquiler a gran escala se utilizan para alquileres con la misión de resolver los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos, liderando una nueva ronda de crecimiento en el mercado de alquiler de viviendas.
Además de las tierras arrendadas, en los últimos años también ha aumentado la oferta de tierras colectivas. Como una de las primeras 13 ciudades piloto de arrendamiento colectivo de terrenos en el país, Beijing ha aumentado continuamente sus esfuerzos en la construcción de viviendas de alquiler, con los avances y resultados más significativos: se han iniciado 41 proyectos, proporcionando aproximadamente 55.000 unidades de vivienda.
Alquilar tierras colectivas, cada vez se utiliza más harina para hacer la torta del alquiler de casas. Tenemos razones para creer que esta industria será cada vez más grande mañana.
No solo eso, el alquiler de viviendas también marcó el comienzo de un momento brillante durante las dos sesiones de este año. El informe de trabajo del gobierno señala que al aumentar la oferta de terrenos, organizar fondos especiales, construcción centralizada, etc., aumentaremos efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles y * * viviendas inmobiliarias, estandarizaremos el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, reducir la carga de los impuestos y tarifas de alquiler y hacer todo lo posible para ayudar a aliviar las dificultades de vivienda para los nuevos ciudadanos, los jóvenes, etc.
Para cultivar y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas, # reducir la carga de los impuestos y tarifas de alquiler # se ha convertido en un tema candente. Se informa que esta es la primera vez que las dos sesiones mencionaron la preocupación por los problemas de vivienda en las grandes ciudades basándose en la Conferencia Central de Trabajo Económico del año pasado. Esto tiene un gran impacto en las políticas inmobiliarias y los cambios del mercado en las principales ciudades este año.
Los expertos dijeron que la política apunta claramente a aumentar la oferta de viviendas de alquiler asequibles y viviendas con derechos de propiedad mediante el aumento de la oferta de tierras, la organización de fondos especiales y la construcción centralizada. Se puede ver que las posteriores viviendas de alquiler asequibles y viviendas de propiedad privada se convertirán en productos clave en las grandes ciudades, y estos productos desempeñarán un papel importante en la solución de los problemas de vivienda.
Además, las propuestas presentadas por el Comité Central para el Avance de la Democracia y el Comité Central para la Construcción Democrática también se centran en el mercado de alquiler de viviendas. Las dos propuestas también recomiendan aumentar la oferta de viviendas de alquiler, otorgar incentivos fiscales adecuados, establecer umbrales de entrada a la industria y supervisar estrictamente los préstamos de alquiler.
El alquiler de viviendas está relacionado con el sustento de los nuevos ciudadanos, y su desarrollo se ha visto bañado por la brisa primaveral de las políticas. La súper exposición en las dos sesiones sin duda impulsará la dirección de la política de alquiler de viviendas a una posición más alta. En el futuro se implementarán una tras otra políticas más favorables.
Con base en las tendencias del mercado y las señales políticas anteriores, Maidian Space Leasing hace las siguientes predicciones para el desarrollo futuro del arrendamiento de viviendas:
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Desde la escala hasta la calidad primero, desde el crecimiento bárbaro hasta la agricultura intensiva, hemos experimentado una serie de altibajos en el mercado. Volver a la esencia de los negocios y las capacidades operativas se ha convertido en un sentido común de la industria. Permita que cada costo se gaste sabiamente, haga que cada proyecto sea rentable, respete a la industria y a los usuarios y brinde a los inquilinos una verdadera tranquilidad. Éste es el requisito previo para la supervivencia de las empresas.
En una entrevista reciente durante las dos sesiones, Lin Zhong, presidente de la junta directiva de Xuhui Holdings, dijo que sigue siendo optimista sobre las perspectivas de desarrollo de apartamentos centralizados de alquiler a largo plazo y propuso que para hacer un buen trabajo en el arrendamiento de viviendas es necesario cultivar dos habilidades principales: un buen servicio. Los clientes son capacidades operativas, y la preservación y apreciación del valor de los activos son capacidades de gestión de activos.
2. Separación de activos ligeros y pesados
En el futuro, con el refinamiento gradual de la división del trabajo en la industria, el modelo de desarrollo de la marca se volverá más claro y la diferenciación entre activos pesados. y los activos ligeros se acelerarán. Elegir un modelo de desarrollo apropiado basado en sus propios atributos es la cuestión principal para el desarrollo empresarial.
Según las reglas del mercado existentes, las empresas inmobiliarias son adecuadas para desarrollar propiedades propias para negocios de arrendamiento, y también son adecuadas para el modelo de activos medios de arrendamiento de otros proyectos de alta calidad, mientras que el departamento empresarial se centra en la ruta de activos ligeros de operación y gestión de exportaciones. También vale la pena considerar en profundidad cómo aprender de las fortalezas de cada uno y profundizar la competencia y la cooperación entre las facciones principales.
3. La participación de las empresas estatales ha aumentado.
Ya sea que una empresa estatal se haga cargo de Shilian Hongpu o la entrada continua de activos estatales en varios mercados regionales, ha emitido una señal: es una tendencia general para las empresas estatales con propiedades y recursos financieros para ingresar a la industria del alquiler de viviendas. Por un lado, no hay especulación sobre la vivienda, igualdad de derechos para inquilinos y compradores y orientación política para cultivar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. Por un lado, implica el sustento y el bienestar de las personas y, por otro, es un atributo de la industria que concede gran importancia a los activos y es difícil obtener ganancias, lo que coincide estrechamente con la misión y las características de las empresas estatales.
Para la industria, la entrada de empresas estatales también ha aportado un poder de mercado más sólido y estable a la industria.
4. Todavía existen oportunidades para la titulización de activos.
Buscar un apoyo financiero estable y a más largo plazo siempre ha sido un tema eterno en la industria del alquiler de viviendas. Durante las dos sesiones, Chen Huayuan, representante del Congreso Nacional del Pueblo, presentó sugerencias para aumentar el apoyo financiero y ampliar los canales de financiación a largo plazo para operaciones de alquiler de viviendas a gran escala para apoyar aún más los fondos de capital de los fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios (; REIT) y fomentar la emisión de productos ABS basados en los ingresos netos por alquiler.
En febrero de este año, se actualizaron los comentarios sobre los 5 mil millones de bonos corporativos especiales para alquiler de viviendas de Fahua. Se puede observar que todavía existen oportunidades de financiación con bonos en el mercado de alquiler de viviendas y es necesario explorar más modelos de innovación financiera.
¿Cuáles son las tendencias y tendencias en el mercado del alquiler de viviendas? ¿Cómo contrarrestar la tendencia en medio de las fluctuaciones del mercado? La ceremonia de entrega de premios y el foro de la cumbre Wang Yu China Rental Real Estate MBI, copatrocinados por el Maidian Research Institute y Maidian.com, se celebrarán en Shanghai el 6 de abril de 2005. Docenas de líderes de la industria lo ayudarán a despejar la niebla y mirar hacia el futuro.
Aunque hay muchas espinas, mientras la industria de practicar una buena vida de alquiler se mantenga sin cambios, la vía ventajosa seguirá existiendo. Creemos que la era del alquiler de viviendas 2.0 mejorará cada vez más y que las empresas de arrendamiento se desarrollarán en una dirección más estandarizada. Respaldado por el nuevo patrón de desarrollo de ciclo dual, el mercado nacional de alquiler de viviendas sigue siendo un mar de estrellas y aún puede avanzar.