El riesgo de pedir prestado millones para comprar una tienda
Primero: ventas divididas.
Los proyectos comerciales no tienen estructuras y divisiones de unidades claras como los residenciales. Algunos grandes edificios comerciales tienen una única superficie de construcción de varios miles de metros cuadrados sin ninguna división física. El artículo 12 de las "Medidas para la administración de las ventas de casas comerciales" estipula: "Las casas comerciales se venderán en conjuntos y no se venderán individualmente". No existen disposiciones legales nacionales sobre si las casas comerciales no residenciales pueden dividirse y dividirse. vendido, cuántas unidades de propiedad se pueden dividir y cuál es el área mínima de una unidad de propiedad, que proporciona espacio de venta a algunos desarrolladores.
Debido a la falta de disposiciones legales, las actitudes hacia las ventas divididas varían en todo el país. Por ejemplo, el "Aviso sobre la división y transferencia de centros comerciales y edificios de oficinas" emitido por Shanghai en 2004 estipula que los titulares de derechos inmobiliarios no pueden dividir y transferir bienes inmuebles registrados como unidades de propiedad en el libro de registro de bienes raíces sin autorización. . Beijing 2010 No. 647 "Aviso sobre el fortalecimiento del registro y la gestión de la subdivisión de viviendas y proyectos no residenciales completados" estipula que las unidades básicas para la división de viviendas, la inspección y el registro de proyectos no residenciales completados tienen límites fijos, se pueden utilizar de forma independiente y tener números claros y únicos las casas deben operarse y usarse estrictamente de acuerdo con los usos de la casa aprobados por la planificación, y está prohibida la división no autorizada. Ya en 2006, Nanjing detuvo explícitamente las ventas divididas debido a sospechas de financiación encubierta.
Después de consultar con el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Qingdao, aunque la ciudad de Qingdao no tiene regulaciones relevantes, el registro de derechos de propiedad debe estar sujeto a la aprobación de la planificación. De hecho, no está permitido registrar derechos de propiedad para establecimientos de venta subdivididos.
Este tipo de tienda también se denomina "tienda propia" y es el epítome de la venta dividida, la devolución y el arrendamiento posventa. La existencia de este tipo de tiendas se basa en un contrato de posventa y suele ir acompañada de la promesa de devolver el capital. En algunas zonas, las tiendas del estilo de los derechos de propiedad han obtenido certificados inmobiliarios, pero los derechos e intereses de los propietarios aún no están garantizados. Por ejemplo, en la sentencia civil Qing 01 Minzhong n.º 879 del Tribunal Popular Intermedio de Xining de la provincia de Qinghai (2017), más de 30 propietarios demandaron al desarrollador y a la empresa fiduciaria para devolver las tiendas después de obtener el certificado de derechos de propiedad de Huitong Commercial Plaza y el El acuerdo de custodia expiró. El tribunal sostuvo que no se cumplían las condiciones objetivas para el uso independiente y que era difícil definir un espacio personal independiente. Devolver la tienda inevitablemente infringirá los intereses de la mayoría de los propietarios, por lo que se desestima la demanda del propietario. En Ganghui Xintiandi Commercial Plaza, n.º 11 de la avenida Yanjing, ciudad de Huizhou, 183 propietarios demandaron al desarrollador y a la empresa de hospedaje, exigiendo la devolución de las tiendas con paredes divisorias y espacio independiente después de que obtuvieron el certificado de título de la tienda y el acuerdo de hospedaje expiró. Después de la investigación, el Tribunal Popular Intermedio de Huizhou confirmó que muchas tiendas tienen contraventanas enrollables a prueba de fuego directamente encima de ellas, o contraventanas enrollables a prueba de fuego están ubicadas entre dos tiendas adyacentes. Algunas tiendas adyacentes tienen columnas de construcción sólidas y algunas tiendas tienen contraventanas a prueba de fuego. persianas enrollables. Sin embargo, el tribunal sostuvo que las dos partes estaban comprando y vendiendo casas comerciales, no casas residenciales, y no había ninguna prohibición explícita sobre el uso de clavos metálicos de cobre como límites fijos para determinar los derechos de propiedad. Por lo tanto, la solicitud del propietario de devolución de la tienda debe tener paredes físicas, lo que no tiene base fáctica ni jurídica.
Segundo: volver al coste de ventas.
Las ventas a precio de coste se refieren a la promesa del promotor de devolver el dinero de la compra a los compradores de la vivienda en un plazo determinado. El artículo 11 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" estipula: "Las empresas de desarrollo inmobiliario no venderán casas comerciales mediante devolución de capital o devolución de capital encubierta. En esencia, la devolución de capital es una venta encubierta". forma de financiación. Los promotores suben los precios y prometen devolver el capital en unos años. Los eslóganes publicitarios de las ventas cashback suelen ser "recompra al precio original" y "recompra con valor añadido".
La reventa de fondos por parte de los promotores es una forma de recaudación de fondos ilegal. El riesgo de las ventas con rentabilidad es que el compromiso del promotor de obtener rentabilidad sobre el capital a menudo no se cumple y la empresa quiebra o se fuga con el dinero unos años más tarde. Las personas que compran casas suelen conseguir tiendas mal administradas, de alta calidad y precios bajos, o incluso casas de subastas que aún no se han establecido.
El proyecto Genting International desarrollado y construido por Qingdao Genting Real Estate Co., Ltd. ha sido sellado 10 veces por el Tribunal Huangdao, el Tribunal Licang, el Tribunal Intermedio de Qingdao y el Tribunal Haimen de Jiangsu. Se vendió con el reclamo de que se reembolsaría 10 años después de la compra. Ha recibido un pago de compra grupal de 50.000 de los compradores, con un total de 950 compradores. Después de recibir el informe en WeChat, la Oficina de Gestión de Vivienda y Recursos Terrestres del distrito de Huangdao emitió un aviso de emergencia. Lo que es aún más "ladrones de gallinas" es que el desarrollador cambió el nombre de la propiedad a Yihe Greentown y cambió el horario y la ubicación de apertura para evadir la supervisión.
Tercero: arrendamiento posventa
Como herramienta de marketing para los promotores, el arrendamiento posventa se originó a partir de la "venta y arrendamiento posterior" de la industria inmobiliaria estadounidense en la década de 1960. es una solución para desarrolladores con prácticas comerciales legales y razonables con dificultades de flujo de caja. Pero desde que fue introducido en China desde Hong Kong en la década de 1990, ha florecido en todas partes. Los lemas publicitarios del arrendamiento postventa incluyen: gestión unificada, recompra a precio original, subvención inmobiliaria, aval bancario del 10% de renta anual, alquiler medio anual del 9%, máxima garantía de inversión sin riesgo, creación de riqueza segura, etc. Las formas incluyen arrendamiento posterior, venta de arrendamiento, participación en las ganancias, dividendos garantizados, etc.
La característica del arrendamiento posventa es la promesa de atraer compradores en forma de devolución del alquiler y, al mismo tiempo, firmar un contrato de venta de tienda y un contrato de arrendamiento. Entre ellos, el contrato de compraventa de tiendas estipula que el comprador compra las tiendas desarrolladas por el desarrollador, y el contrato de arrendamiento estipula que el comprador entregará las tiendas a una empresa de gestión externa (generalmente una empresa afiliada o subsidiaria del desarrollador). para custodia unificada, y el período de custodia es de 10 años o 20 años. Esto no sólo evita los riesgos legales del arrendamiento posventa, sino que también evita disputas sobre la entrega, la decoración y el área, lo que reduce muchos problemas. Para los promotores, los precios de la vivienda los fijan ellos mismos, y los ingresos fijos pagados a los propietarios en la fase inicial pueden considerarse préstamos a bajo interés, lo que no sólo reduce los costes de financiación, sino que también permite retirar rápidamente los fondos y los beneficios de los mismos.
El precio total de las tiendas en Waltz Plaza, Huanghe Road, West Coast New District es de 1,17 millones de RMB. Se conoce como "arrendamiento máximo del 10%", es decir, se firma un acuerdo de arrendamiento con. el desarrollador por 10 años, 8% durante los primeros tres años, y cuatro años en el medio 9%, y 10% en los últimos tres años. Kaifeng International Financial Plaza en el distrito de Chengyang dijo que sus ingresos anuales eran de 48.000, pero el propietario en realidad recibió más de 2.000.
“Las propiedades que se venden bien no necesitan ser arrendadas nuevamente y no son fáciles de vender antes de ser arrendadas nuevamente”. Las ventas y el arrendamiento no son bajas y los rendimientos no son altos. Algunos profesionales del sector inmobiliario consideran el arrendamiento posventa como una "bomba de relojería". Este tipo de comportamiento en materia de arrendamiento no es ajeno a la presión financiera de los promotores. Por ejemplo, una vez finalizado el proyecto, la gestión es deficiente, no se alcanza el nivel de ingresos esperado y no hay pagos de flujo de efectivo; por ejemplo, el promotor hipoteca el proyecto en construcción para obtener préstamos bancarios y se enfrenta a presiones de pago; por ejemplo, después de que el promotor financia o disfraza la financiación, los fondos se desvían a otras empresas del proyecto. Una vez que hay un problema en un determinado aspecto de la operación del proyecto, la cadena de capital se romperá y así sucesivamente.