Interpretación|La política de devolución de impuestos por la compra de una casa ya está aquí. ¿A qué debes prestar atención al comprar o vender una casa?
El 30 de septiembre, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos emitieron el "Anuncio sobre políticas de impuesto sobre la renta de las personas físicas para apoyar la compra de viviendas por parte de los residentes". : A partir de junio de 2022 De octubre 65438+octubre a febrero 65438+octubre de 2023, para los contribuyentes que venden sus propias viviendas y las compran nuevamente en el mercado dentro de 1 año después de la venta de sus viviendas existentes,
Entre ellos, las viviendas recién compradas serán Si el monto de la casa es mayor o igual al monto de la transferencia de la casa existente, se reembolsará todo el impuesto sobre la renta personal pagado si el monto de la casa recién comprada es menor que la transferencia; monto de la casa existente, el monto del impuesto sobre la renta personal pagado por la venta de la casa existente se reembolsará de acuerdo con la proporción de la casa recién comprada con el monto de la transferencia del impuesto sobre la renta personal pagado.
Para esta política, la Administración Estatal de Impuestos dio una interpretación ese día, pero los no profesionales parecían estar muy confundidos; varios medios también tenían diferentes versiones de interpretación, pero todas eran dispersas y poco sistemáticas. Entonces, como compradores y vendedores, ¿cómo podemos captar rápidamente la esencia central de la política y esforzarnos por disfrutar de sus beneficios? En este número, lo describiré y le daré una interpretación concisa y profunda.
1: Interpretación del núcleo del New Deal
Resumiendo los anuncios, en definitiva, si quieres disfrutar de los beneficios de la devolución de impuestos, debes cumplir tres condiciones:
1. Vender primero y luego comprar, comprar una casa dentro de 1 año;
2 no se pueden realizar reembolsos por compras en la misma ciudad en todas las ciudades; >3. Debe ser el mismo dueño de la propiedad o uno de los dueños de la propiedad. Hay una diferencia entre vender una casa y comprar una casa.
Es decir, desde el 10 de junio hasta el año que viene, si vendes una casa y compras otra, podrás reducir tu IRPF.
1. El importe de la devolución del impuesto está relacionado con el precio de la firma online y no tiene nada que ver con el tamaño de la casa.
2. La devolución de impuestos se realizará por etapas, a más tardar a finales del próximo año.
3. Si la diferencia de precio entre vender y comprar una casa es menor que la devolución del impuesto, vender la casa será mayor que la devolución total del impuesto.
4. Esta política se implementa a nivel nacional, pero los reembolsos de impuestos por transacciones en la misma ciudad no se pueden reembolsar en otros lugares.
5. Las empresas no pueden disfrutar de devoluciones de impuestos personales y la política solo se aplica a viviendas personales.
6. Si hay copropiedad, todos los impuestos deben ser reembolsados y no pueden ser reembolsados a una sola persona.
No es difícil ver que esta política tiene como objetivo obviamente alentar a los clientes existentes a volver a comerciar y reemplazar, con el fin de revitalizar el mercado inmobiliario.
Segundo: Varios puntos clave a los que se debe prestar atención.
Hay varios puntos clave a tener en cuenta en esta política de devolución de impuestos:
El primero son las categorías limitadas de puntos de tiempo y nodos. Esta política es aplicable desde el 10 de octubre de 2022 al 1 de febrero de 2023. Entonces, ¿cuándo es la fecha de la firma en línea? ¿O se basa en la fecha de pago del impuesto? La política de devolución de impuestos se basa en el momento del pago de impuestos, no en el momento de la firma o transferencia en línea. Es decir, si firmaste online una casa de segunda mano en septiembre, pero pagaste el impuesto después del 10 de septiembre, enhorabuena, podrás disfrutar de la devolución del impuesto después de comprar la casa, si pagaste el impuesto antes del 10 de junio, te lo perderás; .
Cabe señalar que las dos acciones de vender una casa y comprar una casa deben completarse dentro de un año a partir de la fecha de venta de la casa, y a más tardar a finales de 2023. Por ejemplo, si la casa se vende el 65438 de junio + 1 de octubre de 2022, entonces la casa debe comprarse el 65438 de junio + 1 de octubre de 2023, no el 31 de febrero de 2023. El período de ventana actual es de sólo 15 meses. Las ventas de viviendas de segunda mano todavía se basan en el tiempo de pago de impuestos. Si compra una casa de primera mano, puede utilizar el tiempo de firma en línea como nodo, porque el pago y la deducción de impuestos generalmente se retrasan y solo se pueden pagar cuando se solicita el certificado de propiedad inmobiliaria.
La segunda es la restricción de las condiciones principales de la casa. Esta política solo se aplica a transacciones inmobiliarias que están sujetas al impuesto sobre la renta personal, es decir, una casa que tiene entre dos y cinco años pero no la única, o la única pero tiene menos de cinco años, necesita pagar impuesto personal. cuando se transfiere la transacción. Si la propiedad que has comercializado durante más de cinco años es la única que está exenta del IRPF, no podrás disfrutar de la política de devolución de impuestos porque no pagaste impuestos en primer lugar.
Cabe señalar que a la hora de pagar el IRPF, hay dos formas de elegir: el importe total del 1%-2% o la diferencia del 20%, que varía en las distintas ciudades. Tomemos a Qingdao como ejemplo. Generalmente se cobra el 2% del monto total, pero en ciudades como Beijing y Zhengzhou se cobra el 20% de la diferencia, lo cual no es una cantidad pequeña.
La tercera es la definición de base imponible. En la práctica, muchas personas suelen firmar un "contrato yin y yang" en la transacción real de casas de segunda mano para pagar menos impuestos sobre la escritura, es decir, firman un precio en línea y acuerdan un precio en privado.
Entonces, ¿cuál es el estándar fiscal? La base para el cálculo del impuesto es el precio de registro de firma en línea, que es el monto realmente evaluado al pagar el impuesto personal en el centro de comercio de bienes raíces, en lugar del precio acordado verbal o privadamente entre el comprador y el vendedor como estándar impositivo.
Esto tendrá un impacto en el vendedor, que no está dispuesto a cooperar con el comprador para reducir el precio del registro de firma en línea, porque cuanto más impuestos personales pague el comprador, más reembolso de impuestos tendrá el vendedor cuando comprar una casa en el futuro, porque en la operación real, el impuesto personal del vendedor a menudo lo paga el comprador.
Entonces, considerando que el precio de registro también corresponde al monto del préstamo y al monto del impuesto, así como al monto de la deducción esta vez, ¿es mayor o menor? Aumentará considerablemente la dificultad de calcular el precio de las transacciones de viviendas de segunda mano en línea en el futuro, y las necesidades de compradores y vendedores son definitivamente diferentes. Si el comprador de una vivienda desea aumentar el monto del préstamo, tendrá que pagar más impuestos sobre la escritura y el impuesto personal si el precio registrado es alto. Los vendedores ciertamente están felices de que esto suceda. Los compradores que quieran pagar menos impuestos sobre la escritura y el impuesto personal deben reducir el precio de registro, pero los vendedores preocupados por el impuesto personal pueden no estar dispuestos a cooperar.
La cuarta cuestión es si los reembolsos de impuestos se pueden combinar al vender varias suites. Además, existe una situación especial. Si un vendedor vende dos o tres unidades en un año, ¿se puede deducir el impuesto de la última unidad comprada? Actualmente no hay una respuesta clara a la política y debemos esperar a conocer detalles posteriores.
Tercero: El impacto del New Deal en la estructura del mercado inmobiliario.
La intención original de la política es fomentar la demanda de viviendas mejoradas, vender una por una, promover las transacciones inmobiliarias y acelerar la rotación. Entonces, ¿qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario? Creo que puede provocar los siguientes cambios:
En primer lugar, aumentará en cierta medida el número de casas de segunda mano. Para las necesidades de mejora, la propiedad actual debe venderse para poder comprar una vivienda mejorada y disfrutar de la política de devolución de impuestos. El requisito previo es vender la propiedad, por lo que un número considerable de personas comenzará a ingresar al mercado e intentará venderla. mercado. Pero a juzgar por el entorno actual del mercado de la vivienda de segunda mano, en primer lugar, el número de ofertas ya es muy grande. En segundo lugar, la mayor dificultad no es la pesada carga fiscal, sino la falta de compradores adecuados. En otras palabras, debido a la desaceleración del mercado inmobiliario, la mayoría de los compradores de viviendas se encuentran en un estado de espera. Esto es realmente una contradicción.
El segundo es promover transacciones en el mercado para dos o cinco viviendas. Es lógico que esta parte de la casa deba pagar impuestos personales cuando se comercializa en el mercado. Según el funcionamiento general del mercado, el vendedor suele ser responsable de comprar la casa. Ahora, cuando se vende una casa y se compra otra, además de disfrutar de la política de devolución de impuestos por la "barata" temprana, un "subsidio oculto" adicional acelerará el flujo de esta parte de la oferta de viviendas, estimulará la demanda de mejoras, acelerará entrar al mercado, volver a comprar una casa y finalizar el proceso de esperar y ver qué pasa.
En tercer lugar, es bueno para personas que poseen múltiples propiedades, casas de lujo, etc. Si una persona que posee más de una casa vende una casa, además del precio de venta normal original, la compra posterior de la casa también puede agregar una cantidad adicional de ingresos por declaración de impuestos. Esta es una oportunidad única. Para casas de lujo o ciudades de primer nivel, debido a que los precios de la vivienda son altos, es normal ahorrar más de diez o doscientos mil y el monto de la devolución de impuestos es mayor. Especialmente en ciudades como Beijing, donde los precios de la vivienda son altos, el impuesto personal se aplica con una diferencia del 20%. Si se compra una casa por 654,38+000.000 y se vende por 654,38+050.000, la devolución de impuestos llegará a un millón y el efecto de la política será más obvio.