La primera casa de alquiler de Qingdao
¡Ya están aquí las buenas noticias para los inquilinos!
Los propietarios desalojan a la gente, los honorarios de las agencias son altos, los promotores intimidan a la gente... Debes haber encontrado varios problemas de este tipo.
En mayo de 2019, el primer reglamento de mi país dirigido específicamente al arrendamiento y la venta de viviendas: el "Reglamento sobre la administración del arrendamiento y la venta de viviendas (borrador para comentarios)" comenzó a solicitar la opinión del público.
La “Ordenanza” se centra en proteger los derechos e intereses de los inquilinos. Con el fin de establecer un sistema de vivienda que promueva tanto la compra como el alquiler, y estandarizar los comportamientos de arrendamiento y venta de viviendas, casi la mitad del "Reglamento sobre la Administración del Arrendamiento y Venta de Viviendas" que esta vez solicita opiniones se centra en cómo proteger los derechos. de inquilinos.
Según las estadísticas, la población urbana de alquiler actual en todo el país es de aproximadamente 65.438+6 mil millones de personas, principalmente trabajadores inmigrantes y estudiantes universitarios recién contratados. Sin embargo, los inquilinos se encuentran generalmente en una posición relativamente débil y les resulta difícil proteger sus derechos e intereses legítimos.
Con el fin de estabilizar la relación de alquiler de vivienda y proteger los derechos e intereses de ambas partes del contrato de arrendamiento, el borrador de comentarios estipula el alquiler, el plazo del arrendamiento y la protección del derecho de residencia del arrendatario.
Es difícil protegerse de las "trampas" de la compra de una casa: hay acaparamiento de bienes inmuebles, hay "exageración" que difunde rumores sobre aumentos de precios, hay "engaño" al publicar información falsa sobre la casa; y anuncios; hay "precios de venta encubiertos" en ventas por paquetes y divididas ".
El borrador de opinión enumera claramente once comportamientos de venta prohibidos por parte de empresas de desarrollo inmobiliario, abarcando "otros comportamientos de venta prohibidos por leyes y reglamentos".
Si bien aboga por la flexibilidad en los métodos de pago del alquiler, el proyecto de opinión también anima a las empresas de arrendamiento y a los arrendadores a ofrecer plazos de arrendamiento más largos.
El borrador incentiva a arrendadores y arrendatarios a firmar contratos de arrendamiento de viviendas a largo plazo. Si las partes firman un contrato de arrendamiento de vivienda por más de tres años y lo ejecutan, los gobiernos populares municipales y de condado brindarán el apoyo político pertinente; si una empresa de arrendamiento de vivienda alquila su propia vivienda, el plazo del arrendamiento no será inferior a tres; años a menos que el arrendatario exija lo contrario. Si el plazo del arrendamiento no está claro y el arrendador rescinde el contrato de arrendamiento de la vivienda, deberá notificarlo al arrendatario con tres meses de antelación.
Ante los precios inalcanzables de la vivienda, no es que la gente no quiera alquilar una casa, sino el dolor que el alquiler supone para todos. ¡Casi todo el mundo puede escribir una epopeya de sangre y lágrimas! ¡Ahora, por fin, alguien está a cargo! ¡Aprobado por la nueva política de alquiler!
Se publicaron muchas buenas noticias para los inquilinos y llegaron noticias más drásticas de regulación, que supusieron un duro golpe para los especuladores inmobiliarios.
¡Se acerca la regulación más drástica del mercado inmobiliario, con una restricción de ventas de 10 años! ?
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El 21 de mayo, llegó una gran noticia desde Baoding, Hebei: ¡el período de restricción de ventas de casas puede durar hasta 10 años!
2065438+El 23 de marzo de 2007, Xiamen lanzó una política de "restricción de ventas", anunciando que las propiedades comerciales recién compradas sólo se pueden vender dos años después de obtener el certificado de bienes raíces. Posteriormente, al menos 25 ciudades, entre ellas Chengdu, Fuzhou, Qingdao y Guangzhou, hicieron lo mismo e introdujeron "restricciones de ventas" similares, que generalmente duraban de dos a tres años.
Según informes de los medios, el "Centro de Comercio de Recursos Públicos de Baoding" emitió las "Instrucciones para la Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Construcción de Propiedad Estatal" específicamente para la Parcela No. Entre 2017 y 2030, las reglas de la subasta estuvieron estrictamente restringidas y se adoptó por primera vez el método de transferencia de "doble límite y doble oferta" de "oferta a precio limitado para terrenos, oferta a precio limitado para precios bajos". El límite máximo del precio del terreno para esta parcela es de 110.000 yuanes por acre; el límite máximo del precio de venta de la vivienda es de 13.000 yuanes por metro cuadrado.
En primer lugar, dentro del rango del precio más alto de la tierra (110.000 yuanes/acre), todos compiten para pagar precios altos. Si no se supera el precio máximo, el terreno se llevará el mejor postor. Si se alcanza el límite máximo del precio de la tierra, todavía habrá un punto muerto. Luego, basándose en el límite máximo de ventas (13.000 yuanes/metro cuadrado), compita por el precio de venta más bajo que pueda tolerar. Por ejemplo, cuando un promotor acepta el precio más alto del terreno, promete vender sólo casas por valor de 65.438+0 RMB por metro cuadrado. Felicitaciones, este terreno es suyo (se lo lleva el que tenga el precio más bajo).
En otras palabras, el precio de las viviendas nuevas en el futuro definitivamente será más rentable y atraerá a un gran número de compradores de viviendas. En este caso, el gobierno exige que los compradores de viviendas sólo puedan transferir los derechos de propiedad 10 años después de haberlos obtenido.
Entonces, ¿cómo deberíamos ver el “período de bloqueo de 10 años para viviendas nuevas” de Baoding?
1. Establecer un período de bloqueo más largo ayudará a desplazar a los especuladores y a implementar verdaderamente el espíritu central de que "las casas son para vivir, no para especular".
2. Bajo el sistema de límite de precios, debería haber un sistema más completo para la venta de casas.
3. Es probable que establecer un período de bloqueo más largo (o un impuesto de timbre especial) se convierta en un fenómeno común en las grandes ciudades.
Si no se puede vender en 10 años, entonces la especulación inmobiliaria básicamente desaparecerá, porque es imposible especular con bienes raíces durante diez años y debe convertirse en una inversión a largo plazo. La presión sobre el apalancamiento aumenta porque el costo del apalancamiento en tiempo puede ser alto. Una vez que la presión financiera es alta, la propiedad no se puede vender en ningún momento, por lo que debes considerarlo cuidadosamente antes de comprar una casa. El mercado sufrirá grandes cambios y nadie puede garantizar que el sector inmobiliario no aumente en diez años, porque diez años es mucho tiempo y la incertidumbre es demasiado larga.
Además de restringir las ventas de viviendas nuevas, lo que efectivamente detiene a los especuladores inmobiliarios, la llegada de aumentos de las tasas de interés también es un gran obstáculo para los consumidores.
El mayor problema del mercado inmobiliario: ¡se acerca la subida de tipos! ?
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Hoy (23 de mayo), la cotización del Shibor a un año es del 4,3137% y la tasa preferencial de préstamo (LPR) a un año en el mercado interbancario de Shanghai es del 4,30%. El Shibor a un año continúa cotizando por encima de la tasa preferencial de préstamos a un año (LPR), una indicación significativa que no se había visto en los últimos 43 meses. ¡Entonces el banco central o los bancos comerciales pueden hablar en serio!
¿Cuáles son estos dos tipos de interés?
Desde la operación del mecanismo de Tasa Preferencial de Préstamo (LPR) en 2013, después de un lapso de 43 meses, la Tasa Interbancaria de Oferta de Shanghai (Shibor) a 1 año superó la Tasa Preferencial de Préstamo (LPR) a 1 año. ) por primera vez !
¿Cuál es la diferencia entre estos dos tipos de interés? En pocas palabras, el tipo de interés Shibor es el tipo de interés de referencia para los fondos de préstamos interbancarios en el mercado interbancario. La tasa base de préstamo (LPR) es la tasa de interés de préstamo que los bancos aplican a los mejores clientes en el mercado de préstamos. En esencia, la LPR es una tasa de interés de mercado determinada por los bancos comerciales, pero a juzgar por los datos históricos, los cambios en la LPR están impulsados básicamente por la política monetaria del banco central.
Aunque la política monetaria del banco central está en un ciclo de flexibilización, el LPR ha estado en un canal descendente, pero siempre es más alto que el Shibor a 1 año.
Esto se debe a que Shibor es la tasa de interés de referencia del mercado en el actual sistema de corredores de tasas de interés. Es el indicador más básico que refleja la liquidez del mercado y el precio del capital más orientado al mercado. Dado que es la tasa de interés de referencia del mercado, considerando que los bancos se dedican a "comprar barato y vender caro" de fondos, debería estar en línea con la lógica empresarial que la tasa de interés de préstamo del mercado (LPR) sea más alta que la tasa de interés de referencia del mercado. (Shibor), que puede entenderse simplemente como una mercancía. El precio de costo (Shibor) debe ser menor que el precio de venta (LPR).
Ahora, Shibor es más alto que LPR en el mismo período. Combinando la política monetaria actual del banco central y la tendencia del Shibor a 1 año durante el año pasado, si no se aumenta la tasa de interés preferencial de los préstamos, es probable que la diferencia entre la tasa de interés y la del Shibor a 1 año aumente. ¡y más grande! Si se aumenta la tasa de interés base del préstamo, entonces la tasa de interés hipotecaria basada en el aumento o disminución de la tasa de interés base del préstamo inevitablemente aumentará en consecuencia.
¿Qué impacto tendrá en usted la subida de tipos de interés?
Según informes de los medios, a partir del 22 de mayo, Shenzhen Construction Bank cancelará el descuento en la tasa de interés hipotecaria, es decir, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario del CCB no será inferior a la tasa de interés de referencia del consumidor; El tipo de interés del préstamo no será inferior a 1,5 veces el tipo de interés de referencia. Del mismo modo, también han aumentado Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Tianjin y otros lugares. Entre ellos, la tasa de interés para los préstamos para la primera vivienda en Hangzhou tiene básicamente un descuento del 10% al 9,5%; muchos bancos en Shanghai han aumentado las tasas de interés para los préstamos para la primera vivienda desde el descuento anterior del 10% al 9,5% o incluso el punto de referencia.
Entonces la pregunta es:
¿Cuánto más tendrás que pagar si la tasa de interés sube hasta la tasa base?
Tomemos como ejemplo la compra de una casa con un precio total de 5 millones, y el préstamo para la primera vivienda es de 3,5 millones. Si el plazo de amortización es de 30 años y el principal y los intereses son iguales, el cálculo se basará en el tipo de interés de referencia del 4,90% para préstamos con un plazo superior a 5 años:
Si es un 10% Se aplica el descuento, el monto de pago mensual del comprador de la vivienda será de 17.547,31 yuanes, durante 30 años. El interés total es de aproximadamente 2.817 millones de yuanes.
Después de un aumento del 15%, el monto de pago mensual del comprador de la vivienda será de 18.057,78 yuanes, y el interés total en 30 años será de aproximadamente 3.002 millones de yuanes. El pago mensual aumentó en 510,47 yuanes y el interés total aumentó en aproximadamente 654.38085.000 yuanes.
(La respuesta anterior se publicó el 25 de mayo de 2017. Consulte la política de compra actual).
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