Hable sobre la importancia de los mercados primario y secundario.
Centro de comercio de bienes raíces de Guangzhou
Abril de 2005
Desde 1978, el mercado inmobiliario de Guangzhou se ha desarrollado durante 27 años. Desde 1998, el área de transacciones de viviendas de segunda mano de Guangzhou ha mantenido una tasa de crecimiento interanual de dos dígitos. En 2004, se vendieron 58.063 casas de segunda mano en los ocho distritos originales de Guangzhou, con un área de transacción de 6,0135 millones de metros cuadrados y un valor de transacción de 184,45 millones de yuanes, un aumento del 41,25%, 44.654, 38+0,34%. y 39,34% respectivamente con respecto a 2003.
Las transacciones cotizadas de casas de reforma habitacional en los ocho distritos originales todavía mantienen un crecimiento sustancial. En 2004, se completaron 17.518 transacciones de reforma inmobiliaria, con un área de transacción de 1,2272 millones de metros cuadrados y un valor de transacción de 3,238 mil millones de yuanes, un aumento del 24,65%, 28,62% y 28,94% respectivamente con respecto a 2003.
Bajo la influencia de un gran número de viviendas reformadas, el mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou se ha desarrollado rápidamente. Según cálculos teóricos, en los próximos dos años, el ritmo de desarrollo del mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou superará al del mercado de viviendas de primera mano. Se espera que a finales de 2006, la superficie de transacciones de viviendas de segunda mano en los 8 distritos originales alcance los 654,38 millones de metros cuadrados y la cuota de mercado supere el 50%.
Con la creciente importancia del mercado inmobiliario secundario, las tendencias de desarrollo de los mercados inmobiliarios primario y secundario y su interacción, ya sea que se promuevan entre sí o hagan concesiones, se han convertido en el foco de atención del gobierno y la industria.
1. Guangzhou 1. El proceso de desarrollo del mercado de vivienda de segunda mano
En el desarrollo de todo el mercado de vivienda, el desarrollo del mercado de vivienda primaria y del mercado de vivienda secundaria No están sincronizados, pero están estrechamente relacionados y se influyen entre sí, por lo que este artículo también presenta brevemente el desarrollo del mercado inmobiliario primario.
1. El lanzamiento y desarrollo del mercado inmobiliario primario
A finales de 1978, la Tercera Sesión Plenaria del XI Comité Central del Partido Comunista de China posicionó las casas como " "productos básicos" por primera vez y permitió que se enumeraran y circularan. En los años siguientes, el mercado inmobiliario primario de Guangzhou se desarrolló a medida que la oferta de viviendas aumentaba gradualmente.
Desde 1992, muchos empresarios extranjeros han venido a Guangzhou para desarrollarse y establecerse. Al mismo tiempo, se produjo "especulación" en el mercado inmobiliario y siguieron apareciendo propiedades de lujo. En los cinco años siguientes, el mercado inmobiliario de primera mano de Guangzhou alcanzó una prosperidad sin precedentes, con un volumen de transacciones que aumentó más del 70% durante dos años consecutivos: 1996 y 1997.
Durante 1998, afectado por la crisis financiera asiática, el ritmo del mercado primario comenzó a ralentizarse, con crecimientos interanuales del 34,1% y del 21,61%, mientras que el precio medio de la vivienda cayó un 9,31%. % respecto a 1997.
De 1999 a 2003, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario de primera mano en los primeros ocho distritos de Guangzhou no experimentó una tasa de crecimiento positivo de dos dígitos interanual, e incluso experimentó un crecimiento negativo. en 2000 y 2001. El precio medio de la vivienda comercial también está disminuyendo año tras año. En 2004, el volumen de operaciones y los precios comenzaron a recuperarse ligeramente.
Después de 27 años de desarrollo, el mercado inmobiliario de primera mano de Guangzhou ha experimentado cambios trascendentales, tanto en términos de escala de transacciones como de madurez del mercado. En particular, la terminación de la asignación de viviendas sociales a finales de 1999 liberó una vez más la demanda potencial en el mercado de viviendas comerciales. En 2004, el volumen de transacciones de viviendas comerciales en los ocho distritos originales alcanzó los 7,4396 millones de metros cuadrados y el valor de las transacciones alcanzó los 43,525 millones de yuanes, un aumento interanual del 171% y el 30,48%. El mercado residencial de primera mano de Guangzhou ha entrado en una etapa de desarrollo constante. La madurez del mercado inmobiliario primario ha sentado una base sólida para el desarrollo del mercado inmobiliario secundario.
2. El desarrollo del mercado inmobiliario secundario.
(1) Período emergente
De 65438 a 0979, Guangzhou reabrió su intercambio de viviendas, reanudó su negocio de compra y venta de viviendas y abrió gradualmente su mercado inmobiliario. El mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou ha comenzado a florecer y desarrollarse. En las primeras etapas de desarrollo, el volumen de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou era bastante pequeño. Durante 1989, los 4 antiguos distritos (Liwan, Yuexiu, Dongshan, Haizhu) fueron las áreas con más transacciones de viviendas de segunda mano, y la mayoría de ellas eran casas con estructura de ladrillo y madera construidas antes de la liberación de Guangzhou.
(2) Etapa de desarrollo lento
A principios de la década de 1990, las casas en el distrito de Liwan y la parte occidental del distrito de Tianhe (alrededor del centro deportivo) se convirtieron en los principales objetivos de compra de los ciudadanos. . En términos de escala, la situación del mercado de la vivienda de segunda mano es muy diferente de la del mercado de la vivienda de primera mano, que todavía se encontraba en una etapa de rápido desarrollo en ese momento.
En los años 1993 a 1997, aunque el mercado de la vivienda de primera mano estuvo bastante activo, no promovió mucho el mercado de la vivienda de segunda mano. Debido a que las políticas del mercado secundario no se habían liberalizado completamente en ese momento, el volumen de transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano no aumentó significativamente. En 1997, el área de transacciones del mercado inmobiliario secundario de Guangzhou era de 204.500 metros cuadrados, un aumento interanual del -0,05%.
(3) Etapa de desarrollo rápido
Durante 1998, debido a la fuerte caída de los precios inmobiliarios en Hong Kong, el desarrollo del mercado residencial de primera mano de Guangzhou se ralentizó. Las personas con "patrimonio negativo" en Hong Kong confiaron a agentes inmobiliarios la venta de sus propiedades originales adquiridas en Guangzhou. Debido a los bajos precios inmobiliarios, muchas personas de clase media están empezando a centrar su atención en el mercado de viviendas de segunda mano. Ese mismo año, la Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Guangzhou anunció nuevas regulaciones, prometiendo manejar los procedimientos de registro de transferencia de viviendas dentro de los 45 días hábiles. Esta medida del gobierno ha estimulado enormemente el entusiasmo de compradores y vendedores en el mercado inmobiliario. En 1998, el área de transacciones del mercado secundario en los 8 distritos originales alcanzó 406.500 metros cuadrados, un aumento del 98,78% con respecto a 1997, un aumento de casi el doble.
En febrero de 1999 comenzó a salir al mercado el primer lote de viviendas públicas adquiridas (viviendas de reforma habitacional). A finales de 1999, la reserva para reforma habitacional alcanzó las 639.361 unidades, con una superficie total de construcción de 39,45 millones de metros cuadrados. Debido a la enorme ventaja de precio de la reforma de la vivienda, el volumen de transacciones de la reforma de la vivienda aumentó gradualmente en los años siguientes. En agosto de 1999, se publicó la buena noticia de que el impuesto sobre la escrituración de transacciones de viviendas se redujo del 3% al 1,5% y el volumen de transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano siguió aumentando. A finales de 1999, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario secundario era de 630.500 metros cuadrados, un aumento interanual del 551%.
De 2000 a 2004, los departamentos gubernamentales emitieron sucesivamente una serie de políticas convenientes, como "Transferencia completa de la transacción dentro de los 10 días hábiles", "La evaluación de bienes raíces utiliza el módulo de valoración", "Límite de préstamo del fondo de previsión de vivienda individual". es el más alto" hasta 250.000 yuanes", "las oficinas de transacciones y registro están ubicadas conjuntamente", "el certificado de bienes raíces se emite inmediatamente después de la transacción", "parte del poder se delega a la Autoridad de Vivienda del distrito de Fangcun", etc. . Así como el desarrollo de hipotecas sobre viviendas de segunda mano, hipotecas en subasta, préstamos de fondos de previsión, agencia inmobiliaria y otros negocios. , estimulando constantemente el entusiasmo de los ciudadanos de Guangzhou por comprar en el mercado inmobiliario de segunda mano. El volumen de transacciones del mercado secundario ha mantenido una tasa de crecimiento anual de más del 36% durante siete años consecutivos (1998 ~ 2004).
En segundo lugar, la interacción entre los mercados inmobiliarios primario y secundario.
1. Mecanismo de interacción
En el mercado inmobiliario occidental, no existe una distinción obvia entre el mercado primario y el mercado secundario. Esto se debe principalmente a que las transacciones de acciones de viviendas representan la gran mayoría. , la nueva construcción comienza con una oferta ligeramente ajustada. En China, debido a diversas razones históricas, durante un largo período de tiempo, la oferta del mercado inmobiliario estuvo dominada por el inicio de nuevas construcciones y las transacciones existentes fueron muy inactivas. Hasta los últimos años, este fenómeno ha cambiado ligeramente, pero la proporción de transacciones de viviendas nuevas sigue siendo grande. En este contexto, el mercado inmobiliario está claramente dividido en mercado primario y secundario. El primero se refiere a transacciones de vivienda incremental (vivienda comercial) y el segundo se refiere a transacciones de vivienda existente (vivienda de segunda mano).
Existe una cierta relación entre la demanda en el mercado primario y la demanda en el mercado secundario, es decir, la suma de ambas es la demanda total de todo el mercado, la cual se ve afectada principalmente por factores como los ingresos de los residentes y la estructura demográfica. Al mismo tiempo, tanto las viviendas existentes como las adicionales pueden satisfacer las necesidades de vivienda de los residentes y son altamente sustituibles. Un aumento de precio en un mercado hará que la demanda fluya hacia otro mercado. En la actualidad, el mercado inmobiliario secundario en las ciudades chinas acaba de comenzar y puede desempeñar un papel más importante en la promoción del mercado inmobiliario primario. Esto se debe a que los propietarios pueden vender sus casas existentes en el mercado secundario y utilizar los ingresos de la venta de sus casas para comprar casas que se adapten mejor a sus necesidades en los mercados secundario o primario. Los consumidores que temporalmente carecen de la capacidad de pagar por casas nuevas también pueden hacerlo. comprar casas en el mercado secundario primero la selección del mercado, acelerando así el flujo de recursos inmobiliarios y ampliando la demanda del mercado. Por lo tanto, la apertura del mercado inmobiliario secundario puede permitir satisfacer de manera más razonable las necesidades de vivienda y, al mismo tiempo, activar los dos mercados, permitiendo que los recursos inmobiliarios se asignen de manera más efectiva.
Desde la perspectiva de los precios, el precio de transacción en el mercado primario y el precio de transacción en el mercado secundario (el precio promedio se da aquí en las estadísticas) son indicadores que reflejan el equilibrio de la oferta y la demanda en el mercado. dos mercados. Primero, los precios en ambos mercados se ven afectados por la oferta y la demanda en sus respectivos mercados. En segundo lugar, la relación de oferta y demanda entre los dos mercados también se afecta entre sí, y el resultado final también se refleja en el precio. Es decir, cuando la demanda del mercado permanece básicamente sin cambios, la oferta en el mercado primario excede la demanda y los precios caen. La demanda en el mercado secundario ingresa relativamente al mercado primario y los precios en el mercado secundario caen, lo que hace que el precio de todo el mercado caiga. En este momento, cuando aumenta la demanda en el mercado primario, los precios subirán, y cuando aumenta la demanda en el mercado secundario, hará que aumente el precio de la vivienda de segunda mano, equilibrando en última instancia la relación general de oferta y demanda en el mercado. mercado de la vivienda. Los dos mercados interactúan entre sí, lubrificándose mutuamente y activando transacciones en todo el mercado. Si la oferta en el mercado secundario aumenta debido al aumento de viviendas reformadas y otras viviendas de bajo precio, el efecto y el mecanismo serán los mismos que los anteriores. Y a medida que el mercado se desarrolle, la interacción simultánea entre los dos mercados debería volverse más obvia.
En la actualidad, debido al rápido desarrollo de los mercados primario y secundario de China, la interacción entre ellos no puede ser totalmente coherente con la teoría anterior y, en ocasiones, incluso es contraria a ella. Por ejemplo, en 1994, el Estado controló estrictamente el desarrollo inmobiliario, y la demanda de nuevas viviendas en la etapa inicial fue restringida por el macrocontrol, y los precios en el mercado primario cayeron bruscamente. En ese momento, el mercado inmobiliario secundario no estaba muy abierto y sus efectos no podían reflejarse en el mercado primario, por lo que no podía afectar significativamente al mercado primario. Al mismo tiempo, el flujo de viviendas nuevas del mercado primario al mercado secundario tendrá un impacto en la oferta del mercado secundario, pero este impacto tiene un período de retraso. Otro ejemplo es que la razón principal de la caída de precios en el mercado secundario de Guangzhou en 1996 fue que un gran número de casas nuevas comenzaron a ingresar al mercado secundario hace dos años, lo que resultó en un fuerte aumento en el número de propiedades de precio medio. en el mercado. La Figura 2 describe las tendencias de los precios de los mercados inmobiliarios de primera y segunda mano de Guangzhou durante los últimos 11 años. Se puede encontrar que los dos mercados de Guangzhou no estaban sincronizados al principio. A partir de 1999, la relación interactiva entre los dos entró gradualmente en la misma vía y las diferencias estructurales en la oferta del mercado se eliminaron gradualmente. El mercado inmobiliario puede convertirse progresivamente en un sustituto de la vivienda nueva a todos los niveles. La similitud entre ambos aumentará gradualmente con la fricción de la interacción del mercado.
Figura 2 Cambios en los precios de transacción de viviendas nuevas y de segunda mano en Guangzhou de 1993 a 2003.
2. Conclusión de la investigación sobre la relación interactiva
A partir de los datos de 1993 a 2004 y en función de su mecanismo interactivo, este artículo analiza la relación interactiva entre los mercados residenciales primario y secundario. en Guangzhou se derivan predicciones del impacto de los cambios en un mercado sobre sí mismo y sobre otro mercado.
(1) Análisis del impacto interactivo del volumen de negociación: El aumento en el volumen de negociación del mercado primario tiene un efecto positivo en sí mismo que se debilita con el tiempo, mientras que tiene un ligero efecto negativo en el volumen de negociación del mercado secundario. a corto plazo y tiene un efecto de tracción estable. El aumento del volumen de operaciones del mercado secundario tiene un efecto positivo tanto en el mercado primario como en el mercado secundario, y tiene un efecto de arrastre del índice a largo plazo sobre sí mismo. El efecto positivo en el mercado primario es incluso mayor que en el mercado primario. sí mismo.
(2) Análisis del impacto interactivo de los precios de transacción: El aumento de los precios del mercado primario tiene un efecto positivo débil y sostenido en sí mismo, pero también tiene un efecto de arrastre menor en el mercado secundario. Las fluctuaciones de precios en el mercado secundario no sólo afectarán a él mismo, sino también al mercado primario, produciendo efectos cíclicos positivos y negativos.
(3) Análisis del impacto de la nueva oferta en el mercado primario (superficie de vivienda terminada durante todo el año): La superficie de vivienda terminada durante todo el año tiene poco impacto en el volumen de transacciones de los dos mercados, mientras que el volumen de transacciones del mercado secundario La nueva oferta en el mercado primario tiene un efecto impulsor sobre las fluctuaciones cíclicas, lo que indica que el aumento en el volumen de transacciones del mercado secundario es información de mercado más favorable para los desarrolladores y puede promover efectivamente la actividad del mercado primario.
En general, para el mercado de vivienda de segunda mano, aunque su tamaño y precio actuales no son tan fuertes como el mercado de vivienda de primera mano, el mercado de vivienda de segunda mano tiene una buena capacidad de absorción y puede desempeñar un papel importante. papel amortiguador en los cambios en el mercado de la vivienda de primera mano, a largo plazo, puede afectar positivamente el volumen de transacciones y el precio del mercado de la vivienda de primera mano, y aumentar el volumen general de transacciones del mercado. Desde la perspectiva de la eficiencia del mercado, el mercado secundario puede transmitir mejor la información de las transacciones, hacer que la asignación de recursos sea más razonable y el desarrollo del mercado más ordenado, y sus fluctuaciones afectarán a todo el mercado. Por lo tanto, el desarrollo del mercado secundario es una tendencia inevitable a largo plazo, y su dominio y espacio de mercado aumentarán hasta que alcance un buen equilibrio con el mercado primario.
3. Previsión del desarrollo futuro de los mercados inmobiliarios primarios y secundarios en Guangzhou.
Según los requisitos, puede elegir un modelo de cambio de precio y volumen de operaciones con un mejor efecto de ajuste para la predicción (consulte la Figura 3).
Figura 3 Gráfico de previsión de precios y volumen de transacciones del mercado inmobiliario primario y secundario de Guangzhou.
Supongamos que la economía de Guangzhou se desarrolla de acuerdo con su escala actual, que los ingresos, la población y otros factores se desarrollan de manera constante y que no ocurren eventos inesperados. Luego, en 2006, el volumen de operaciones y el precio serán los que se muestran en la figura anterior. El precio de las casas nuevas aumentará a más de 6.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio medio de las casas de segunda mano será de alrededor de 3.800 yuanes por metro cuadrado. El volumen de transacciones aumentará, especialmente el volumen de transacciones de casas de segunda mano. superará los 654,38+ millones de metros cuadrados (el volumen de transacciones esperado de casas nuevas aquí es Los datos son optimistas, es decir, la situación real debe descontarse bajo la premisa de mantener la tendencia alcista en 2004), y el grado de comercialización de la vivienda será mejorado aún más.
En cuanto al desarrollo del mercado de vivienda de segunda mano, según datos de Guangzhou, su impulso de desarrollo comenzó en 1998, es decir, el mercado de vivienda de primera mano comenzó a desarrollarse lentamente y sus cambios de precios han La misma tendencia que las casas nuevas (en línea con la teoría de la oferta y la demanda del mercado). En términos generales, la vivienda de segunda mano es un complemento de la vivienda de primera mano bajo cierta demanda. Está limitada por el nivel de ingresos de los residentes y el desarrollo económico urbano, pero es básicamente estable en un corto período de tiempo. Cuando la oferta de vivienda primaria en una determinada zona es insuficiente, puede deberse a una cantidad insuficiente o a una estructura insuficiente, lo que conduce al desarrollo del mercado secundario en esta zona. Esto es consistente con la baja oferta de viviendas de primera mano y el creciente volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en algunas áreas de Guangzhou (Liwan, Yuexiu, Dongshan) en los últimos años. También es consistente con la conclusión del análisis de datos anterior. , es decir, los dos mercados tienen estructuras complementarias en el corto plazo y tienen la misma base de clientes. Se puede considerar que la escala del mercado secundario de Guangzhou ha salido del estado caótico anterior a 1997 y se ha embarcado gradualmente en una vía de desarrollo en paralelo con el nuevo mercado inmobiliario.
La Figura 4 muestra la tasa de cambio anual prevista. Cabe señalar aquí que el pronóstico se basa únicamente en la premisa de que el mercado a corto plazo se desarrollará en las condiciones estables actuales. Las tendencias de desarrollo de los mercados primario y secundario se analizan sobre la premisa de que el impuesto a la escritura sobre las transacciones de vivienda. disminuirá y las políticas de reforma del mercado de vivienda permanecerán básicamente sin cambios. El crecimiento del volumen de transacciones en el mercado inmobiliario primario se estabilizará gradualmente, y el volumen de transacciones en el mercado inmobiliario secundario seguirá manteniendo el impulso de rápido desarrollo. Los precios de transacción en el mercado inmobiliario primario aumentarán ligeramente y los precios de transacción en el mercado inmobiliario secundario; El mercado se estabilizará gradualmente.
Figura 4 Previsión de cambios porcentuales anuales en el volumen y el precio de las transacciones en los mercados inmobiliarios primario y secundario de Guangzhou.
En cuarto lugar, la tendencia de desarrollo del índice de transacciones de los mercados primario y secundario en Guangzhou.
1. Análisis cualitativo de la relación entre el volumen de transacciones del mercado secundario y el volumen de transacciones del mercado primario
Ya sea el mercado primario o el mercado secundario, los demandantes se pueden dividir en dos categorías: Un tipo son las familias que ya poseen una casa pero quieren "mejorarla" para comprar una nueva; el otro tipo son las familias que no tienen una casa pero están comprando una por primera vez. En el mercado primario, la compra de viviendas nuevas por parte de hogares sin hogar no afectará al mercado secundario. Cuando una familia que ya posee una casa compra una casa nueva, es probable que la casa original se venda en el mercado secundario, o que se alquile o que aún sea propiedad de la familia. En el primer caso, el volumen de transacciones en el mercado primario se "conduce" al mercado secundario, y esta conducción tiene un efecto de "atenuación" (porque algunas familias no tienen casas para empezar, y algunas familias no han vendido sus casas originales). casas, pero alquiladas o desocupadas). Al mismo tiempo, esta transferencia no es un hecho único, porque las familias que compraron las casas de segunda mano vendidas por estas familias también pueden vender sus casas originales en el mercado secundario si anteriormente eran propietarios de una casa, formando así una "cadena reacción." Es a través de esta reacción en cadena que el volumen de transacciones en el mercado primario impulsa las transacciones en el mercado secundario.
El volumen de transacciones en el propio mercado secundario también tendrá una reacción en cadena de esta atenuación. La venta de una casa puede dar lugar a la transacción de varias casas. Es precisamente debido a esta reacción en cadena que a medida que el mercado secundario madure gradualmente, su volumen de transacciones seguramente excederá al del mercado primario y eventualmente dominará el mercado inmobiliario.
2. Estimación de la relación entre el volumen de operaciones del mercado secundario de Guangzhou y el volumen de operaciones del mercado primario.
Según un estudio de muestra de datos de transacciones inmobiliarias de Taojin y Wuyang New Town, el primer lote de casas de primera mano tarda unos dos años en entrar en el mercado secundario. De cada 100 viviendas de primera mano, 19 entrarán al mercado secundario en el segundo año, y 16 entrarán al mercado secundario en el tercer año. En cinco años, alrededor de 53 de las 100 unidades primarias originales circularon en el mercado secundario, y es posible que estas 53 unidades se hayan comercializado en el mercado secundario más de una vez. Por supuesto, si también se tiene en cuenta el comportamiento del alquiler de viviendas, el número de viviendas nuevas que llegarán al mercado secundario será mayor. El tiempo que tardan las viviendas de primera mano en entrar en las de segunda mano es ligeramente diferente en las distintas regiones. El aumento del volumen de transacciones residenciales primarias conducirá directamente a un rápido aumento de las reservas del mercado secundario.
Como se puede ver en la Figura 5, a principios y mediados de la década de 1990, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario secundario se mantuvo básicamente sin cambios, mientras que el mercado inmobiliario primario estaba relativamente activo, siendo el mercado inmobiliario primario el que el mercado principal y el mercado inmobiliario secundario todavía están desarrollados. Después de 1998, debido a la mejora y promoción de las políticas de vivienda de segunda mano, el mercado secundario se desarrolló rápidamente. A juzgar por la tendencia cambiante del volumen de transacciones, los cambios en el volumen de transacciones de reforma inmobiliaria están básicamente sincronizados con los cambios en el volumen de transacciones de viviendas nuevas, es decir, las dos partes de las transacciones están básicamente en una tendencia proporcional estable después de deducir esta parte del. Transacción, el área de transacciones de viviendas de segunda mano ha aumentado rápidamente, lo que indica que una parte considerable de las viviendas comerciales ha fluido hacia el mercado secundario. La Figura 6 muestra la relación entre transacciones de vivienda de segunda mano y transacciones de vivienda nueva, que ha aumentado año tras año desde 1998. Si el mercado inmobiliario se desarrolla constantemente a este nivel según la tendencia de 2004, y los precios aumentan constantemente, la relación entre las transacciones de viviendas de segunda mano y las transacciones de viviendas de primera mano alcanzará 1:1 o incluso más a finales de 2006.
Según la experiencia de otros países y regiones, en los mercados inmobiliarios maduros, el volumen de transacciones de casas de segunda mano a menudo supera con creces el de las casas nuevas. Según estimaciones aproximadas, la proporción entre transacciones existentes y transacciones incrementales en el mercado inmobiliario de Estados Unidos es de 3:1, mientras que en Hong Kong llega a 5:1. En algunos mercados inmobiliarios de Europa occidental, las transacciones de viviendas de segunda mano representan más del 95% del volumen total de transacciones. Por supuesto, China todavía se encuentra en un período en el que las condiciones de vida de la gente mejoran constantemente y la urbanización se desarrolla rápidamente. Las nuevas casas han solucionado en cierta medida la grave escasez de viviendas provocada por el sistema de asignación de viviendas sociales a largo plazo y la rápida urbanización actual. Desde una perspectiva de tendencia a largo plazo, las transacciones de viviendas existentes se volverán dominantes y más personas buscarán oportunidades de vida e inversión en el vasto mercado inmobiliario existente con una estructura de mercado completa. El efecto de vinculación con el mercado del "ajuste de existencias y mejora incremental" también se reflejará plenamente mediante el desarrollo del mercado secundario, el cultivo de la divulgación de información y la mejora de los intermediarios, la supervisión del mercado y los sistemas legales.
Verbo (abreviatura de verbo) Conclusiones y Sugerencias
1. Conclusión
Con base en el análisis teórico del mecanismo de interacción de los mercados inmobiliarios primario y secundario, Utilizando el precio, el volumen de transacciones, la nueva oferta y otros datos de los mercados inmobiliarios primario y secundario en Guangzhou de 1993 a 2004, este artículo lleva a cabo un análisis empírico de la relación interactiva entre los dos mercados y predice la tendencia de desarrollo futura. Las principales conclusiones son las siguientes:
(1) El mercado inmobiliario secundario se ha convertido en una parte extremadamente importante del mercado inmobiliario de Guangzhou y tiene una relación interactiva muy significativa con el mercado inmobiliario primario. El mercado inmobiliario secundario tiene buena capacidad de absorción y puede servir como amortiguador contra los cambios en el mercado primario. A largo plazo, puede afectar positivamente el volumen de negociación y el precio del mercado primario, impulsar el aumento del volumen de negociación general del mercado y aumentar la actividad comercial de los dos mercados. El mercado secundario puede transmitir mejor información sobre transacciones, hacer que la asignación de recursos inmobiliarios sea más razonable y el desarrollo del mercado sea más ordenado. Al mismo tiempo, sus fluctuaciones pueden afectar a todo el mercado.
(2) Desde una perspectiva de previsión, suponiendo que la economía de Guangzhou se desarrolle a su escala actual, los ingresos, la población y otros factores se desarrollen de manera constante y no se produzcan emergencias, el precio de las casas nuevas aumentará a 6.000 yuanes en A finales de 2006 / metro cuadrado o más, el precio promedio de las casas de segunda mano es de aproximadamente 3.800 yuanes / metro cuadrado, y el volumen de transacciones aumenta. El volumen de transacciones de casas de segunda mano en los 8 distritos originales superará los 6,543,8 millones de cuadrados. metros, y el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano superará los 10 millones de metros cuadrados
2 Recomendaciones de política
A largo plazo, el desarrollo del mercado de la vivienda de segunda mano es. una tendencia inevitable, y su liderazgo en el mercado y su espacio de mercado serán mayores. Por lo tanto, la importancia de promover y regular el desarrollo del mercado inmobiliario secundario no se limita al mercado inmobiliario secundario en sí, sino que también actúa sobre el mercado inmobiliario primario, trayendo así prosperidad a todo el mercado inmobiliario. En vista de la situación anterior, se presentan varias sugerencias para promover aún más el desarrollo sostenible y saludable del mercado inmobiliario secundario como referencia.
(1) Acelerar la racionalización de la administración y la descentralización del poder. En el pasado, las transacciones inmobiliarias y el registro de propiedad en los ocho distritos de Guangzhou debían realizarse en el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Guangzhou. El rápido desarrollo del mercado secundario provocará cambios frecuentes en los derechos de propiedad, aumentará la presión laboral del centro comercial, aumentará el costo de tiempo y el costo económico invertido por ambas partes en la transacción y no favorece la activación del mercado secundario lejano. del centro de la ciudad. El 28 de septiembre de 2004, el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Guangzhou delegó el poder de procesamiento de las transacciones inmobiliarias autorizadas y el registro de propiedad en el distrito de Fangcun a la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda del distrito de Fangcun. Esta reforma ha logrado buenos resultados.
En la siguiente etapa, es necesario acelerar la descentralización de las transacciones de bienes raíces y el registro de propiedad a otros distritos para crear un buen ambiente institucional para una mayor activación del mercado secundario.
(2) Optimice aún más los procesos comerciales y mejore la eficiencia del trabajo. A finales de 2003, de acuerdo con las necesidades de desarrollo del mercado, el Centro de Comercio de Bienes Raíces de Guangzhou se trasladó al número 31 de Huajiu Road, en la nueva ciudad de Zhujiang. Con la mejora del entorno de oficina y las instalaciones de apoyo, la mejora de los métodos de automatización de oficinas y la integración y simplificación de múltiples negocios, el límite de tiempo para manejar los casos de registro de transacciones se ha reducido considerablemente. El tiempo límite de registro inicial actual es de 30 días hábiles, y el tiempo total de procesamiento para transacciones y certificados de viviendas de segunda mano (incluida la reforma de vivienda) es de hasta 15 días hábiles, es decir, el centro de comercio inmobiliario demora 45 días hábiles. para tramitar el certificado inmobiliario. Sin embargo, en el "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" firmado entre el promotor y el comprador, el tiempo de tramitación del certificado inmobiliario generalmente finaliza dentro de los 720 días posteriores a la entrega. En otras palabras, se necesitarán dos años para que la vivienda incremental ingrese al mercado secundario. Según las estadísticas del Centro de Comercio de Bienes Raíces de Guangzhou 65438 + sobre la vida útil de las casas comercializadas del 2 de octubre de 2004 al 9 de febrero de 2004, el número de casas con una vida útil de dos años solo representa el 1% de la muestra estadística total. y el número de viviendas con una vida útil de tres años. El número de viviendas representa el 6% del total de la muestra estadística. Una de las principales razones del fuerte aumento en el número de viviendas con una vida útil de tres años que ingresan al mercado secundario es la restricción de los certificados inmobiliarios. Hay muchos procedimientos necesarios para solicitar un certificado de bienes raíces, entre los cuales el levantamiento, el mapeo, el archivo y el archivo toman mucho tiempo y son procedimientos complicados que deben simplificarse aún más. Acelerar el procesamiento de certificados inmobiliarios requiere no sólo acortar el tiempo de procesamiento de una sola transacción, sino también simplificar los procedimientos para procesar certificados inmobiliarios y mejorar la eficiencia del trabajo.
(3) Utilizar medidas de macrocontrol para guiar razonablemente las tendencias de precios y volumen de transacciones en el mercado inmobiliario secundario y promover el desarrollo coordinado de los mercados primario y secundario. Los resultados del análisis empírico muestran que las fluctuaciones de precios en el mercado inmobiliario secundario tendrán un gran impacto tanto en el mercado primario como en el mercado secundario, y el aumento en el volumen de transacciones tendrá un efecto positivo en ambos mercados. Esto significa que el volumen de transacciones en el mercado de la vivienda de segunda mano debería aumentar constantemente, mientras que los precios deberían permanecer básicamente estables para ampliar la capacidad del mercado y evitar fluctuaciones excesivas del mercado. Por lo tanto, el gobierno debería centrarse en fortalecer la supervisión del mercado de la vivienda de segunda mano y mantener un orden de mercado razonable. Cuando sea necesario, se pueden tomar medidas de macrocontrol (como aumentar o reducir impuestos y tasas, etc.) para ajustar el precio y el volumen de transacciones del mercado inmobiliario secundario, manteniendo así una interacción positiva con el mercado inmobiliario primario y guiando el proceso coordinado. desarrollo de todo el mercado.
(4) Fortalecer la divulgación de información y crear un entorno de mercado abierto y transparente. Las características económicas de la vivienda en sí han llevado a un alto grado de información incompleta y a una grave asimetría de información en el mercado inmobiliario, y los imperfectos mecanismos de divulgación y transmisión de información han exacerbado esta asimetría. Para los ciudadanos comunes, el grado de "profesionalización" del mercado inmobiliario es demasiado alto, lo que no favorece la toma de decisiones racionales y la salvaguardia de sus propios derechos e intereses, al mismo tiempo, la existencia de asimetría de información proporciona objetivamente un mayor margen para la ilegalidad; Comportamiento de las empresas intermediarias y de los empleados del espacio operativo. Como mayor propietario de recursos de información, el gobierno debería aumentar la divulgación de información. En primer lugar, se debe aumentar la cantidad de información publicada, no sólo información a nivel macro, sino también información específica a nivel micro. Se recomienda que la información de orientación de precios y la información de transacciones del mercado secundario de vivienda se publique en línea lo antes posible para facilitar las consultas públicas; el segundo es mejorar la calidad de la divulgación de información y formar un sistema de indicadores que pueda reflejar efectivamente el funcionamiento del mercado; y guiar la toma racional de decisiones del público. Se recomienda aumentar aún más el seguimiento de los análisis del mercado y diversos trabajos de investigación especiales; en tercer lugar, garantizar el flujo fluido de los canales de divulgación de información y fortalecer el trabajo de publicidad para que diversas audiencias puedan recibir la información publicada; por el gobierno de manera oportuna, en cuarto lugar, sobre la base de que una gran cantidad de información básica se divulga libremente. Por otro lado, podemos intentar proporcionar servicios de información pagos a empresas e individuos con necesidades especiales y establecer un sistema multitipo y sistema de servicios de información multinivel.
(5) Promover el establecimiento de alianzas intermediarias y aprovechar plenamente el papel de los servicios de intermediación en el mercado inmobiliario secundario. En el mercado de la vivienda de segunda mano, con información muy incompleta, los servicios de intermediación desempeñan un papel muy importante a la hora de reducir los costos de transacción y mejorar el funcionamiento del mercado y la eficiencia en la asignación de recursos. La industria de servicios de intermediación inmobiliaria de Guangzhou se ha desarrollado rápidamente desde la década de 1990. Sin embargo, en comparación con los mercados inmobiliarios maduros de los países desarrollados, todavía existen problemas como el comportamiento irregular de los intermediarios, los bajos niveles de especialización y escala, la información cerrada y la escasa cooperación. Para promover el desarrollo del mercado de viviendas de segunda mano, el gobierno debería crear un mejor espacio de desarrollo para la industria de servicios de intermediación. En primer lugar, debemos fortalecer la supervisión del orden del mercado y apoyar vigorosamente a las asociaciones industriales para que formen mecanismos de autodisciplina en la industria. En segundo lugar, podemos aprender de la experiencia de ciudades como Shanghai para promover el establecimiento de una alianza intermediaria para compartir información y beneficios, y construir una plataforma de servicios de comercio de viviendas de segunda mano en línea para hacer coincidir automáticamente la información de cotización y la información de compra de viviendas de los miembros intermediarios de la alianza de la ciudad para las transacciones. Este método no sólo puede regular eficazmente el mercado, sino también mejorar en gran medida la tasa de transacción del mercado secundario.
(6) Desarrollar el mercado de alquiler de viviendas. El desarrollo del mercado de alquiler de viviendas ayudará a aumentar la demanda efectiva en el mercado secundario. El consumo de viviendas por parte de los residentes ha ido formando gradualmente una tendencia de "consumo paso a paso". Los residentes suelen adoptar el método de alquilar primero y luego comprar, comprar casas antiguas primero y luego nuevas, comprar casas pequeñas primero y luego casas grandes, y comprar casas comunes primero y luego casas de alta gama. La vivienda de alquiler es el punto de partida del consumo de vivienda de los residentes y desempeña un papel importante como motor del mercado secundario y de todo el mercado inmobiliario. Además, el alquiler de viviendas también proporciona canales de inversión para algunos residentes. Algunas familias con una gran solidez financiera pueden obtener beneficios comprando casas comerciales o casas de segunda mano y alquilándolas.